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Après que Zhongliang Holdings et China Aoyuan ont annoncé l'efficacité de la restructuration de la dette étrangère en mars de cette année, jusqu'à présent, bien que les travaux de restructuration de la dette d'autres sociétés immobilières progressent progressivement, peu de cas réussis sont réapparus.

Pourquoi les travaux de restructuration de dettes des foncières avancent-ils lentement ? Quelles en sont les raisons sous-jacentes ? Selon des experts du secteur, des facteurs tels que l'ajustement profond et continu du marché immobilier, la lenteur des ventes des sociétés immobilières et les différences dans les exigences des créanciers et des sociétés immobilières défaillantes ont tous affecté l'avancement de la restructuration de la dette. L'essentiel est que les sociétés immobilières proposent des plans de restructuration suffisamment sincères et diverses méthodes pour convaincre les créanciers.

Jeu des créanciers

En mars de cette année, Zhongliang Holdings et China Aoyuan ont publié des annonces annonçant que toutes les conditions pour la restructuration de la dette extérieure étaient remplies et qu'elles entreraient officiellement en vigueur le 20 mars. Avant cela, R&F Properties, Sunac China, Modern Land, etc. avaient finalisé une restructuration de leur dette à l'étranger.

Toutefois, après les cas de restructuration des deux sociétés mentionnés ci-dessus, peu de cas réussis ont réapparu jusqu'à présent. Le 11 juillet, Logan Group a annoncé que les détenteurs de billets existants détenant plus de 92 % du montant total en principal impayé des billets existants avaient signé un accord de soutien aux créanciers. La société négocie activement avec les créanciers étrangers, y compris les détenteurs de billets existants, et s'efforce de parvenir à une restructuration complète et globale de la dette extérieure.

Le 29 mai, Fantasia avait publié de nouvelles annonces sur la restructuration de la dette extérieure. L'annonce révèle qu'à la date de cette annonce, les créanciers détenant 81,96 % des titres de créance existants de la société ont rejoint l'accord de soutien à la restructuration.

Selon la pratique du marché, l'obtention du soutien de plus de 75 % des créanciers est un indicateur positif d'un plan de réorganisation et répond aux conditions requises pour engager une procédure judiciaire. Cela signifie également que la réorganisation est proche d'un succès substantiel. Cependant, jusqu'à présent, ni Fantasia ni Logan Group n'ont divulgué de nouveaux progrès en matière de restructuration.

Cependant, outre Fantasia et Logan Group, d'autres sociétés immobilières sont encore confrontées à des jeux et à des difficultés en matière de restructuration de la dette.

Le 20 août, Kaisa a annoncé des progrès majeurs dans la restructuration de sa dette extérieure, déclarant que ce jour-là, Kaisa avait conclu un accord de soutien à la restructuration avec un groupe de créanciers. Les créances concernées représentaient plus de 34 % du montant total du principal impayé de la dette intérieure. Kaisa et l'encours de la dette au sein de Ruijing respectivement plus de 36 % du montant total du principal.

En octobre de l'année dernière, Kaisa a publié une annonce de restructuration de la dette et a soumis un plan indicatif préliminaire de restructuration au groupe de créanciers pour les dettes étrangères. Cependant, en juillet de l'année dernière, Kaisa a fait l'objet d'une demande de liquidation de la part de ses créanciers. Par conséquent, si Kaisa veut éviter d’être liquidée, elle doit obtenir davantage de soutien de ses créanciers pour son plan de restructuration.

Le 15 août, selon les médias, en tant que premier promoteur public à faire l'objet d'une demande de liquidation, le groupe Sino-Ocean a fait signer un accord de soutien à la restructuration pour plus de 50 % du principal total de la dette du groupe A. La portée de la restructuration du groupe Sino-Ocean couvre les instruments de dette existants, y compris les prêts syndiqués existants, les prêts bilatéraux existants et les billets existants, avec un montant en principal total impayé d'environ 5,636 milliards de dollars américains. Le groupe A comprend les prêts syndiqués et les prêts bilatéraux, pour un montant de 13 046,73 millions de dollars de Hong Kong plus 249,75 millions de dollars américains.

Cependant, la restructuration de la dette du groupe Sino-Ocean est toujours d'actualité. Le 5 janvier de cette année, le groupe des créanciers et d'autres créanciers ont soumis une lettre de remboursement de la dette statutaire au groupe Sino-Ocean. Le 27 juin, un groupe de créanciers a déposé une requête en liquidation contre Sino-Ocean Group. Le 17 juillet, le tribunal de Hong Kong a ordonné à Sino-Ocean Group de soumettre des preuves pour clarifier la liquidation au plus tard le 21 août et a rejeté la demande de prolongation de Sino-Ocean Group pour soumettre des preuves. Le 18 juillet, le groupe Sino-Ocean a signé un accord de soutien à la restructuration.

Le 24 juillet, les cabinets d'avocats Linklaters et Haitong International ont lancé une conférence téléphonique en tant que conseillers juridiques et financiers pour expliquer pourquoi les créanciers ne devraient pas signer l'accord de restructuration. Linklaters a déclaré avoir confirmé que plus de 60 % des détenteurs d'obligations s'opposaient à l'accord de soutien à la restructuration ; les consultants mandatés par le groupe de défense des droits des créanciers estiment que le groupe Sino-Ocean peut supporter des paiements en espèces supplémentaires à court terme et peut également supporter un délai de paiement plus court.

En outre, la restructuration de la dette de CIFI Holdings, du groupe Shimao et de Zhenro Real Estate est toujours en cours. Le 26 juillet, le groupe Shimao a annoncé avoir révisé l'accord de soutien aux créanciers afin de parvenir à un consensus sur la restructuration de la dette. Zhenrong Real Estate, qui a lancé les préparatifs pour la restructuration de la dette étrangère fin 2022, a annoncé le 9 août de cette année que la date limite finale pour l'accord de soutien à la restructuration avait été prolongée jusqu'au 11 août. Ces restructurations sont toujours en cours mais n'ont pas encore abouti.

Il est très important que le plan soit sincère

Quelles difficultés les foncières rencontrent-elles encore en matière de restructuration de dettes ? Liu Shui, directeur de la recherche d'entreprise de l'Institut chinois de recherche sur les indices, a déclaré aux journalistes que premièrement, le marché immobilier subit encore de profonds ajustements et ne s'est pas amélioré de manière significative, et que les investisseurs manquent de confiance dans le développement de l'industrie. Deuxièmement, les sociétés immobilières qui ont achevé la restructuration de leurs dettes n'ont pas constaté d'amélioration significative de leurs ventes sur le marché et d'autres performances opérationnelles. Leur mauvais « effet de démonstration » a également jeté une ombre sur les progrès de la restructuration de la dette des autres sociétés immobilières défaillantes et s'est accru. la difficulté des négociations. Troisièmement, la restructuration de la dette est complexe et le cycle de négociation est long. Les créanciers et les sociétés immobilières défaillantes ont des exigences différentes et il est difficile de parvenir à un accord.

Depuis 2024, les ventes nationales de logements commerciaux ont encore chuté de manière significative, dépassant 20 %, et la baisse des investissements immobiliers a continué de s'accentuer et a dépassé 10 %. À en juger par les ventes des sociétés immobilières, elles sont encore faibles. Selon le « Classement des performances des ventes des sociétés immobilières chinoises de janvier à juillet 2024 » publié par le China Index Research Institute, les ventes totales des 100 plus grandes sociétés immobilières. a chuté de 40,1% sur un an et les ventes totales de janvier à juillet ont dépassé 1 000. Il y a 6 sociétés immobilières valant des milliards, 4 de moins qu'à la même période de l'année dernière, et 51 sociétés immobilières valant des dizaines de milliards, 34. moins qu'à la même période l'année dernière.

Quels sont les facteurs clés pour réussir la restructuration de la dette des foncières ? Les multiples cycles de négociations entre les sociétés immobilières et les créanciers ainsi que les cas de restructuration réussis montrent qu'un plan de restructuration sincère est très important.

Liu Shui a déclaré que du point de vue de l'attitude de réduction de la dette, des actions actives sont utiles pour la restructuration de la dette ; en termes de plans de restructuration, une sincérité suffisante et des méthodes diverses sont utiles pour la restructuration de la dette. Sunac et Aoyuan proposent une gamme relativement riche de méthodes de cession, y compris la dette et les capitaux propres. Sunac propose également une filiale Sunac Service Equity au choix des créanciers, qui peut répondre aux besoins diversifiés des créanciers en termes de statut d'actifs. Regardez, des actifs de haute qualité ; aider à la restructuration de la dette.

Après une « respiration », les ventes sur le marché doivent encore se stabiliser et rebondir.

Bien que la restructuration temporaire ait été couronnée de succès, que les dettes aient augmenté et que les engagements aient été réduits et que les sociétés immobilières aient un peu de répit, la pression du côté des ventes reste considérable. « pour les entreprises qui réussissent à réorganiser leur dette, la pression sur le remboursement de la dette à court terme sera considérablement réduite, la dette intérieure sera considérablement étendue, une partie de la dette extérieure sera un échange de dette contre des actions, et l'autre partie sera généralement divisée en plusieurs tranches et retardé de 3 à 8 ans. Cependant, si le marché immobilier est d'environ 2 ans, il n'y a pas eu d'amélioration significative et les ventes des sociétés immobilières ne se sont pas redressées de manière significative. Pour les entreprises qui ont réussi à restructurer leurs dettes, elles seront toujours confrontées. une plus grande pression sur le remboursement de la dette dans la période ultérieure", a déclaré Liu Shui.

Au cours des sept premiers mois de cette année, les ventes contractuelles cumulées de Sunac China s'élevaient à environ 27,69 milliards de yuans, les ventes contractuelles cumulées du groupe Zhongliang Holdings à environ 11,02 milliards de yuans et le chiffre d'affaires total cumulé de R&F Real Estate était d'environ 6,38 milliards de yuans, ce qui est le même. comme à son apogée. Ils sont tous très différents.

Pour les sociétés immobilières qui ont réussi leur restructuration, la clé pour parvenir à des opérations saines réside dans la stabilisation et la reprise des ventes sur le marché. Liu Shui a déclaré : « L'amélioration significative des ventes des sociétés immobilières entraînera une augmentation des créances sur ventes pour soutenir les flux de trésorerie de l'entreprise. La confiance des institutions d'investissement financier dans le développement du secteur sera restaurée. L'environnement de financement de l'immobilier les entreprises seront plus détendues et davantage de fonds pourront être levés pour augmenter les liquidités." , ce qui permettra aux entreprises de reprendre progressivement l'acquisition, le développement et la construction de terrains, et le fonctionnement des entreprises immobilières est entré sur une voie saine. "

Duan Wenping, journaliste de Pékin News

Editeur Xu Qian

Relecture de King's Heart