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En agosto, cuando las empresas inmobiliarias estaban en el punto máximo del pago de su deuda, muchas empresas inmobiliarias publicaron información sobre el pago. El Grupo CIFI aún no había recibido todos los fondos para el pago de la deuda, pero estaba recaudando fondos por completo y prometió completar el pago lo antes posible. Como sea posible dentro del período de gracia, R&F Real Estate no pagó intereses sobre tres letras antes del vencimiento y se están discutiendo soluciones. Aunque los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas sobre los fondos disponibles para las empresas inmobiliarias en julio mostraron signos de mejora en la situación financiera, las empresas inmobiliarias todavía enfrentan una presión considerable en el pico de pago de la deuda.

Los conocedores de la industria creen que debido a la reciente y lenta financiación de las empresas inmobiliarias y a la recuperación incompleta de las ventas de bienes raíces, es posible que en el futuro todavía haya incumplimientos de deuda por parte de las empresas inmobiliarias, y aún es necesario prestar atención a los problemas de liquidez.

Se acerca el pico de amortización de la deuda y las inmobiliarias se centrarán en el pago

Agosto es el mes en el que las empresas inmobiliarias pagan sus deudas. Las estadísticas del CRIC muestran que en julio vencieron 19 bonos de 65 empresas inmobiliarias, lo que ascendió a aproximadamente 26.700 millones de yuanes después de excluir la parte que había sido canjeada por adelantado, una disminución del 42% respecto al mes anterior. En agosto vencerán 26 bonos de 65 empresas inmobiliarias y, tras excluir la parte que se ha canjeado por adelantado, el importe alcanzará los 40.200 millones de yuanes, un aumento del 51% intermensual.

Esto se desprende de los acuerdos de pago publicados recientemente por las empresas inmobiliarias. El 19 de agosto, Xiamen International Trade emitió un anuncio sobre el canje de la sexta fase de pagarés a mediano plazo en 2021, con una emisión total de 900 millones de yuanes, una tasa de interés del 3,98% y una fecha de vencimiento el 25 de agosto.

Además, el 15 de agosto, Jinhui Group anunció el acuerdo de pago de intereses para el primer tramo de pagarés a mediano plazo en 2023. El saldo de la deuda del bono se mantiene en 800 millones de yuanes. El tipo de interés de la deuda para este período de interés es del 4,0% y la fecha de pago está prevista para el 24 de agosto. El importe de los intereses a pagar en este período es de 32 millones de yuanes.

El 15 de agosto, Zhujiang Industrial también anunció los acuerdos de pago para el segundo tramo de pagarés a mediano plazo en 2021. El saldo de la deuda del bono se mantiene en 1.500 millones de yuanes. La tasa de interés de la deuda en este período de intereses es del 4,85%. La fecha de pago de intereses es el 23 de agosto. El monto del capital y los intereses pagaderos en este período es de 1.573 millones de yuanes.

Al mismo tiempo, muchas empresas inmobiliarias también han publicado anuncios sobre el reembolso anticipado y la reventa. Por ejemplo, Pomegranate Group emitió un anuncio el 16 de agosto de que había pagado por adelantado los "19 Bonos Corporativos de Pomegranate 04" que debían vencer el 20 de agosto, por un total de 900 millones de yuanes en capital e intereses. Hasta el momento, los "19 Pomegranate". 01-" por un total de 3.500 millones de yuanes se han pagado por adelantado. 04Bonos corporativos" se han pagado según lo previsto. Pomegranate Group afirmó que después de este rescate de bonos corporativos, se espera que ya no haya reembolsos rígidos a gran escala en los próximos dos o tres años.

El 19 de agosto, Longfor Group anunció que había completado recientemente la reventa de los bonos "21 Longfor 05", cuyo importe de reventa alcanzó los 1.999,1 millones de yuanes. Hasta ahora, Longfor Group ha pagado un total de 10.700 millones de yuanes en bonos de crédito nacionales en 2024. Después de completar esta reventa, la deuda pública restante del Grupo Longfor con vencimiento en 2024 son los mil millones de yuanes que debían revenderse en diciembre.

La financiación sigue en un nivel bajo y algunas empresas inmobiliarias han incumplido sus deudas

Aunque ninguna empresa inmobiliaria experimentó impagos de deuda en julio, los impagos de deuda por parte de las empresas inmobiliarias fueron inevitables durante el período de pagos concentrados en agosto, cuando el monto de financiación no aumentó significativamente.

El 11 de agosto, R&F Real Estate emitió un anuncio de información privilegiada, revelando que el período de gracia para tres bonos senior emitidos por Yilue Co., Ltd. había expirado en vista de la presión de flujo de efectivo que enfrenta actualmente el grupo, los "Yilue Notes". "No pagó intereses antes del vencimiento.

Según el anuncio, R&F Real Estate completó la venta del proyecto ONE Nine Elms y la solicitud de consentimiento relacionada en mayo de 2024, y redujo la escala de deuda de la compañía al reembolsar el préstamo del proyecto y cancelar las "Notas Yilue". R&F Properties dijo que la compañía está discutiendo soluciones amistosas con los tenedores de notas y continuará prestando mucha atención a los desarrollos y considerando todas las acciones posibles.

Además, el 14 de agosto, CIFI Group reveló información detallada sobre los arreglos de pago de intereses y pago de cuotas (segundo) para el primer tramo de notas a mediano plazo de 2022 durante el período de gracia. El saldo de la deuda del bono es de 990 millones de yuanes y la tasa de interés de la deuda para este período de interés es del 4,75%. El capital del bono de 10 millones de yuanes y los intereses correspondientes se pagarán el 14 de agosto. Sin embargo, el 14 de agosto, Xuhui Group declaró que la compañía está haciendo todo lo posible para recaudar fondos, pero debido a la asignación de fondos y otras razones, los fondos para el pago de la deuda aún no se han recibido en su totalidad, la compañía promete solemnemente aumentar los esfuerzos de recaudación de fondos; y asegurarse de que lo antes posible dentro del período de gracia Complete los pagos de capital e intereses anteriores.

De hecho, aunque la disminución de los fondos disponibles en la industria inmobiliaria se ha reducido ligeramente durante cuatro meses consecutivos y la presión financiera ha mejorado marginalmente, todavía hay una gran caída de los fondos disponibles en comparación con el año pasado. El 15 de agosto, datos de la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que de enero a julio, las empresas de desarrollo inmobiliario tenían aproximadamente 6,19 billones de yuanes en fondos, una disminución interanual del 21,3%. Entre ellos, los préstamos internos ascendieron a 921.600 millones de yuanes, una disminución del 6,3%; la utilización de capital extranjero fue de 1.700 millones de yuanes, una disminución del 45,0%; los fondos autoobtenidos fueron de aproximadamente 2,2 billones de yuanes, una disminución del 8,7%; aproximadamente 1,87 billones de yuanes, una disminución del 31,7%; los préstamos hipotecarios individuales fueron de 874,8 mil millones de yuanes, un descenso del 37,3%.

En este sentido, Wang Xiaoqiang, analista jefe del Centro de Investigación de Datos Zhuge, cree que a partir de los datos de diversas fuentes de financiación, la caída en julio se ha reducido. Entre ellas, la caída en el uso de capital extranjero es la que más se ha reducido, con una disminución. Los depósitos y los pagos anticipados disminuyeron 2,4 puntos porcentuales. Impulsado por el efecto de la política "5.17", el volumen de transacciones en junio alcanzó un pequeño pico durante el año, lo que hizo que la caída de los depósitos y anticipos siguiera estrechándose. Sin embargo, en términos absolutos, todavía hay una gran caída de los fondos disponibles en comparación con el año pasado, con una disminución interanual de más del 20%, y todavía hay un margen considerable de mejora.

Además, a partir de julio, las estadísticas del CRIC muestran que el monto total de financiación de 65 empresas inmobiliarias típicas fue de 52.346 millones de yuanes, un aumento del 63,8% mes a mes y una disminución interanual del 9%. La escala de financiación en un solo mes alcanzó un nuevo máximo desde 2024, principalmente porque Vanke obtuvo un préstamo bancario de 32.666 millones de yuanes. En julio, los bonos de empresas inmobiliarias emitieron 15.050 millones de yuanes, una disminución intermensual del 2,9% y una disminución interanual del 55,6%.

En general, Yang Xiao, analista del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo que de enero a julio, la cantidad de bonos de crédito emitidos fue de 202.810 millones de yuanes, una disminución interanual del 29,0%, la cantidad de deuda emitida en el extranjero fue de 6,70; mil millones de yuanes, una disminución interanual del 39,5%; ABS (valores respaldados por activos) El monto de la emisión fue de 104,80 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 34,6%.

Los analistas del CRIC creen que, dado que la financiación reciente de las empresas inmobiliarias sigue siendo relativamente lenta y las ventas de bienes raíces no se han recuperado por completo, es posible que en el futuro todavía haya impagos de deuda por parte de las empresas inmobiliarias y los problemas de liquidez aún requieren la atención de la industria.

Yuan Xiuli, periodista de Beijing News

Editado por Yang Juanjuan y revisado por Yang Li.