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Nel mese di agosto, quando le società immobiliari erano al culmine del rimborso dei debiti, molte società immobiliari hanno diffuso informazioni sul fatto che il gruppo CIFI non aveva ancora ricevuto completamente i fondi per il rimborso dei debiti, ma stava raccogliendo fondi e ha promesso di completare il rimborso al più presto. possibile entro il periodo di grazia anche R&F Real Estate non ha pagato gli interessi su tre fatture prima della scadenza e le soluzioni sono in discussione. Anche se i dati dell'Ufficio nazionale di statistica sui fondi disponibili per le società immobiliari in luglio hanno mostrato segni di miglioramento nella situazione finanziaria, le società immobiliari devono ancora far fronte a una forte pressione nel momento di picco del rimborso dei debiti.

Gli addetti ai lavori ritengono che a causa del recente rallentamento del finanziamento delle società immobiliari e della ripresa incompleta delle vendite immobiliari, in futuro potrebbero verificarsi ancora insolvenze sui debiti delle società immobiliari e che occorre prestare attenzione alle questioni di liquidità.

Il picco del rimborso del debito si avvicina e le società immobiliari si concentreranno sul pagamento

Agosto è il mese di punta per le società immobiliari nel ripagare i debiti. Secondo le statistiche CRIC, nel mese di luglio sono scadute 19 obbligazioni di 65 società immobiliari, per un totale di circa 26,7 miliardi di yuan, esclusa la quota rimborsata anticipatamente, in calo del 42% rispetto al mese precedente. Nel mese di agosto scadranno 26 bond di 65 società immobiliari e, escludendo la quota rimborsata anticipatamente, l'importo raggiungerà i 40,2 miliardi di yuan, con un aumento del 51% su base mensile.

Ciò è evidente dalle modalità di pagamento recentemente rilasciate dalle società immobiliari. Il 19 agosto, Xiamen International Trade ha pubblicato un annuncio sul rimborso della sesta fase di titoli a medio termine nel 2021, con un'emissione totale di 900 milioni di yuan, un tasso di interesse del 3,98% e una data di scadenza il 25 agosto.

Inoltre, il 15 agosto, il Gruppo Jinhui ha annunciato l'accordo di pagamento degli interessi per la prima tranche di titoli a medio termine nel 2023. Il saldo del debito dell'obbligazione rimane a 800 milioni di yuan. Il tasso di interesse sul debito per questo periodo di interesse è del 4,0% e la data di pagamento è prevista per il 24 agosto. L'importo degli interessi pagabili in questo periodo è di 32 milioni di yuan.

Il 15 agosto Zhujiang Industrial ha anche annunciato le modalità di pagamento della seconda tranche di titoli a medio termine nel 2021. Il saldo del debito dell'obbligazione rimane a 1,5 miliardi di yuan. Il tasso di interesse sul debito in questo periodo di interesse è del 4,85%. La data di pagamento degli interessi è il 23 agosto. L'importo del capitale e degli interessi pagabili in questo periodo è di 1,573 miliardi di yuan.

Allo stesso tempo, molte società immobiliari hanno anche diffuso annunci di riscatto anticipato e di rivendita. Ad esempio, il 16 agosto Pomegranate Group ha annunciato di aver pagato in anticipo le "19 Pomegranate 04 Corporate Bonds" che avrebbero dovuto scadere il 20 agosto, per un totale di 900 milioni di yuan in capitale e interessi. Finora, le "19 Pomegranate 01-" sono stati pagati in anticipo un totale di 3,5 miliardi di yuan. 04Obbligazioni societarie" sono state tutte pagate come previsto. Pomegranate Group ha dichiarato che, dopo il riscatto delle obbligazioni societarie, si prevede che non ci saranno più rimborsi rigidi su larga scala nei prossimi due o tre anni.

Il 19 agosto, il Gruppo Longfor ha annunciato di aver recentemente completato la rivendita delle obbligazioni "21 Longfor 05", con un importo di rivendita che ha raggiunto 1,9991 miliardi di yuan. Finora, il Gruppo Longfor ha pagato un totale di 10,7 miliardi di yuan in obbligazioni di credito nazionali nel 2024. Dopo aver completato questa vendita, il debito pubblico rimanente del Gruppo Longfor con scadenza nel 2024 ammonta a 1 miliardo di yuan che avrebbe dovuto essere venduto a dicembre.

I finanziamenti sono ancora a un livello basso e alcune società immobiliari sono in default

Anche se nel mese di luglio nessuna società immobiliare ha registrato default sui debiti, i default delle società immobiliari erano inevitabili durante il periodo di pagamento concentrato di agosto, quando l'importo del finanziamento non è aumentato in modo significativo.

L'11 agosto, R&F Real Estate ha emesso un annuncio informativo privilegiato, rivelando che il periodo di grazia per tre titoli senior emessi da Yilue Co., Ltd. era scaduto. In considerazione della pressione sui flussi di cassa attualmente affrontata dal gruppo, i titoli "Yilue Notes "non ha pagato gli interessi prima della scadenza.

Secondo l'annuncio, R&F Real Estate ha completato la vendita del progetto ONE Nine Elms e la relativa richiesta di consenso nel maggio 2024, e ha ridotto l'entità del debito della società rimborsando il prestito del progetto e cancellando le "Yilue Notes". R&F Properties ha affermato che la società sta discutendo soluzioni amichevoli con i titolari delle note e continuerà a prestare molta attenzione agli sviluppi e a considerare tutte le azioni possibili.

Inoltre, il 14 agosto, il Gruppo CIFI ha divulgato informazioni dettagliate sugli accordi di pagamento degli interessi e di pagamento rateale (seconda) per la prima tranche di titoli a medio termine 2022 durante il periodo di grazia. Il saldo del debito dell'obbligazione è di 990 milioni di yuan e il tasso di interesse del debito per questo periodo di interesse è del 4,75%. Il capitale dell'obbligazione di 10 milioni di yuan e gli interessi corrispondenti saranno pagati il ​​14 agosto. Tuttavia, a partire dal 14 agosto, il Gruppo Xuhui ha dichiarato che la società sta facendo ogni sforzo per raccogliere fondi, ma a causa dell'allocazione dei fondi e di altri motivi, i fondi per il rimborso del debito non sono stati ancora completamente ricevuti, la società promette solennemente di aumentare gli sforzi di raccolta fondi; e assicurarsi che il prima possibile entro il periodo di grazia completi i rimborsi di capitale e interessi di cui sopra.

Infatti, sebbene il calo dei fondi in essere nel settore immobiliare si sia leggermente ridotto per quattro mesi consecutivi e la pressione finanziaria sia leggermente migliorata, si registra ancora un forte calo dei fondi in essere rispetto allo scorso anno. Il 15 agosto, i dati dell’Ufficio nazionale di statistica hanno mostrato che da gennaio a luglio le società di sviluppo immobiliare disponevano di circa 6.190 miliardi di yuan in fondi, una diminuzione del 21,3% su base annua. Tra questi, i prestiti interni sono stati di 921,6 miliardi di yuan, con un calo del 6,3%, l'utilizzo di capitale straniero è stato di 1,7 miliardi di yuan, con una diminuzione del 45,0%; i fondi raccolti autonomamente sono stati di circa 2,2 trilioni di yuan, con un calo dell'8,7%; circa 1.870 miliardi di yuan, in calo del 31,7% i mutui ipotecari privati ​​sono stati 874,8 miliardi di yuan, in calo del 37,3%;

A questo proposito, Wang Xiaoqiang, capo analista del Zhuge Data Research Center, ritiene che, dai dati di varie fonti di finanziamento, il calo di luglio si sia ridotto. Tra questi, il calo nell'utilizzo di capitali esteri è quello che si è ridotto di più calo di 6,7 punti percentuali, seguito da depositi e incassi anticipati si sono ridotti di 2,4 punti percentuali. Spinto dall'effetto della politica "5.17", il volume delle transazioni nel mese di giugno ha raggiunto un piccolo picco nel corso dell'anno, facendo sì che il calo dei depositi e degli anticipi continuasse a ridursi. Tuttavia, in termini assoluti, si registra ancora un forte calo dei fondi in essere rispetto allo scorso anno, con un calo su base annua di oltre il 20%, e vi è ancora un ampio margine di miglioramento.

Inoltre, da luglio, le statistiche CRIC mostrano che l'importo totale del finanziamento di 65 tipiche società immobiliari è stato di 52,346 miliardi di yuan, con un aumento del 63,8% su base mensile e una diminuzione del 9% su base annua. L’entità dei finanziamenti in un solo mese ha raggiunto un nuovo massimo dal 2024, soprattutto perché Vanke ha ottenuto un prestito bancario di 32,666 miliardi di yuan. Nel mese di luglio, le obbligazioni di società immobiliari hanno emesso 15,05 miliardi di yuan, con un calo del 2,9% su base mensile e del 55,6% su base annua.

Nel complesso, Yang Xiao, analista del China Index Research Institute, ha affermato che da gennaio a luglio l'importo delle obbligazioni di credito emesse è stato di 202,81 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua del 29,0% rispetto all'importo delle emissioni di debito estero pari a 6,70; miliardi di yuan, un calo del 39,5% su base annua; ABS (titoli garantiti da attività) L'importo dell'emissione è stato di 104,80 miliardi di yuan, un calo del 34,6% su base annua;

Gli analisti del CRIC ritengono che, poiché il recente finanziamento delle società immobiliari è ancora relativamente lento e le vendite immobiliari non si sono completamente riprese, in futuro potrebbero ancora verificarsi insolvenze del debito da parte delle società immobiliari e le questioni di liquidità richiedono ancora l'attenzione del settore.

Il giornalista di Beijing News Yuan Xiuli

A cura di Yang Juanjuan e corretto da Yang Li