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부동산업체들이 부채상환이 최고조에 달했던 지난 8월, CIFI그룹은 아직 부채상환자금을 전액 받지 못한 채 자금을 조달하고 있으며, 빠른 시일 내 상환을 완료하겠다고 약속한 상환정보를 공개한 바 있다. R&F 역시 유예기간 내에 3건의 어음에 대한 이자를 지급하지 않아 해결 방안을 논의 중이다. 지난 7월 부동산 회사 자금에 대한 국가통계청 자료를 보면 자금조달 상황이 개선되는 조짐을 보였지만, 부동산 회사는 여전히 부채 상환이 최고조에 달해 상당한 압박을 받고 있다.

업계 관계자들은 최근 부동산 회사의 자금조달 부진과 부동산 매매 회복의 불완전성으로 인해 앞으로도 부동산 회사의 채무불이행이 여전히 발생할 수 있어 유동성 문제에 여전히 주의를 기울여야 할 것으로 보고 있다.

부채상환 정점이 다가오고, 부동산회사는 부채상환에 집중할 것

8월은 부동산 회사들의 빚 상환 성수기다. CRIC 통계에 따르면 7월 만기된 65개 부동산회사 채권 19개는 사전상환 부분을 제외하면 약 267억 위안에 달해 전월보다 42% 감소했다. 8월에는 65개 부동산 회사의 26개 채권이 만기되며, 미리 상환한 부분을 제외하면 전월 대비 51% 증가한 402억 위안에 달한다.

이는 최근 부동산회사들이 발표한 지급방식을 보면 알 수 있다. 8월 19일, 샤먼국제무역은 2021년 6단계 중기채 상환에 대해 발표했으며, 총 발행액은 9억 위안, 이자율은 3.98%, 만기일은 8월 25일이다.

아울러 진희그룹은 8월 15일 2023년 1차 중기채 이자지급 약정을 발표했다. 채권의 부채잔액은 8억 위안으로 유지되며, 이번 이자기간의 부채이자율은 4.0%이며, 지급일은 8월 24일로 예정되어 있다. 이 기간에 지불해야 할 이자 금액은 3200만 위안입니다.

8월 15일, Zhujiang Industrial은 2021년 2차 중기채에 대한 지급 방식도 발표했습니다. 채권잔액은 15억위안으로 이 기간 부채이자율은 4.85%이다. 이자지급일은 8월 23일이다. 이 기간에 납부해야 할 원리금은 15억7300만위안이다.

동시에 많은 부동산 회사에서도 조기 환매 및 매각에 대한 공지를 발표했습니다. 예를 들어, 석류그룹은 8월 20일 만기가 도래하는 '19석류 04 회사채'를 선지급했다고 8월 16일 발표했다. 지금까지 총 9억 위안에 달하는 원리금이 '19석류'에 해당한다. 01-'총 35억 위안 선지급. 04회사채' 모두 예정대로 지급 완료. 석류그룹은 이번 회사채 상환 이후 향후 2~3년간 대규모 경직성 상환은 더 이상 없을 것으로 예상된다고 밝혔다.

8월 19일, Longfor Group은 최근 '21 Longfor 05' 채권 재판매를 완료했으며 재판매 금액이 19억9910만 위안에 달했다고 발표했습니다. 지금까지 롱포그룹은 2024년 국내 신용채권으로 총 107억 위안을 지급했다. 이번 매각 완료 후 롱포그룹의 2024년 만기 잔여 공공부채는 12월 매각 예정이었던 10억 위안이다.

아직 자금 조달 수준이 낮고 일부 부동산 회사는 채무 불이행을 당하기도 했습니다.

7월에는 부동산업체의 채무불이행이 발생하지 않았지만, 자금조달금액이 크게 늘어나지 않은 8월 집중지급기간에는 부동산업체의 채무불이행이 불가피했다.

8월 11일, R&F Real Estate는 내부 정보를 발표하여 Yilue Co., Ltd.가 발행한 3개의 선순위 채권에 대한 유예 기간이 현재 그룹이 직면하고 있는 현금 흐름 압박을 고려하여 "Yilue Notes"라고 밝혔습니다. "만기 이전에 이자를 지급하지 않았습니다.

공지에 따르면 알앤에프부동산은 2024년 5월 원나인엘름스 프로젝트 매각 및 관련 동의권유를 완료했고, 프로젝트 대출금 상환과 '일루노트' 해지 등을 통해 회사의 부채 규모를 줄였다. R&F Properties는 회사가 채권 보유자들과 우호적인 해결책을 논의하고 있으며 계속해서 발전 상황에 세심한 주의를 기울이고 가능한 모든 조치를 고려할 것이라고 말했습니다.

아울러 CIFI그룹은 지난 8월 14일 유예기간 동안 2022년 중기채 1차 이자지급 및 할부지급(2차) 약정에 대한 세부정보를 공개했다. 채권의 부채잔액은 9억 9천만 위안이고, 이번 이자기간의 부채이자율은 4.75%이다. 채권 원금 1000만 위안과 이에 상응하는 이자를 8월 14일에 지급할 예정이다. 그러나 8월 14일 현재 Xuhui Group은 회사가 자금 조달을 위해 최선을 다하고 있지만 자금 할당 및 기타 이유로 아직 부채 상환 자금을 완전히 받지 못했다고 밝혔습니다. 회사는 자금 회수 노력을 늘릴 것을 엄숙히 약속합니다. 그리고 유예기간 내에 가능한 한 빨리 위의 원리금 상환을 완료하도록 하십시오.

실제로 부동산 업계의 자금 감소 폭은 4개월 연속 소폭 줄어들고 자금 압박도 소폭 개선됐지만, 지난해에 비해 여전히 자금 감소 폭이 크다. 8월 15일 국가통계국 자료에 따르면 1월부터 7월까지 부동산 개발회사의 자금은 약 6조1900억 위안으로 전년 동기 대비 21.3% 감소했다. 그 중 국내대출은 9,216억 위안으로 6.3% 감소했고, 외자이용액은 17억 위안으로 45.0% 감소했으며, 자기조달자금은 약 2조 2천억 위안으로 8.7% 감소했다. 개인 모기지 대출은 8,748억 위안으로 37.3% 감소했습니다.

이와 관련하여 Zhuge 데이터 연구 센터의 수석 분석가인 Wang Xiaoqiang은 다양한 자금 출처의 데이터를 통해 7월의 감소세가 그 중 외국 자본 사용의 감소폭이 가장 좁혀졌다고 믿습니다. 6.7%포인트 감소했고, 예금과 선지급도 2.4%포인트 감소했다. '5.17' 정책의 영향으로 6월 거래량이 연중 소폭 정점에 도달하면서 예금 및 대출 감소폭이 계속 줄어들었다. 그러나 절대적으로 보면 여전히 지난해에 비해 보유자금이 20% 이상 감소하는 등 큰 폭의 감소세를 보이고 있으며, 아직 개선의 여지가 상당히 크다.

또한 CRIC 통계에 따르면 7월부터 65개 일반 부동산 회사의 총 융자 금액은 523억4600만 위안으로 전월 대비 63.8% 증가하고 전년 대비 9% 감소했다. 한 달간 자금조달 규모는 2024년 이후 최고치를 경신했는데, 이는 주로 Vanke가 326억 6600만 위안의 은행 대출을 받았기 때문이다. 7월 부동산 회사채 발행액은 150억5000만 위안으로 전월 대비 2.9%, 전년 동기 대비 55.6% 감소했다.

중국지수연구소 애널리스트 양샤오(Yang Xiao)는 1월부터 7월까지 신용채권 발행액이 2028억1000만 위안으로 전년 동기 대비 29.0% 감소했다고 밝혔다. 10억 위안으로 전년 대비 39.5% 감소, ABS(자산유동화증권) 발행금액은 1,048억 위안으로 전년 대비 34.6% 감소했습니다.

CRIC 분석가들은 최근 부동산 회사의 자금 조달이 여전히 상대적으로 부진하고 부동산 판매가 완전히 회복되지 않았기 때문에 앞으로도 부동산 회사의 채무 불이행이 여전히 있을 수 있으며 유동성 문제는 여전히 업계의 관심이 필요하다고 믿고 있습니다.

베이징 뉴스 기자 Yuan Xiuli

편집자 Yang Juanjuan, 교정자 Yang Li