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Cada reportero: Chen Ronghao Cada editor: Chen Mengyu

Varios lugares están prestando atención a la situación actual de las viviendas.Tasa de adquisición。

Según estadísticas incompletas de un periodista del "Daily Economic News", desde este año, ciudades como Shenzhen, Fuzhou, Changsha, Foshan, Huizhou, etc. han ajustado sucesivamente sus métodos de cálculo de capacidad. Muchas ciudades de Zhejiang han introducido políticas desde diferentes perspectivas. Por ejemplo, en la subasta de terrenos se indicó claramente que se debía reducir la superficie de las piscinas residenciales.

Cada vez que el periodista supo durante la entrevista, por ejemplo, que ciertos espacios públicos o jardines en el cielo no estaban incluidos en el cálculo.Relación de superficie de sueloMás adelante, tendrá un impacto indirecto en la tasa real de adquisición de viviendas. Los desarrolladores pueden ajustar el producto durante el diseño, lo que ayudará a reducir el área compartida y aumentar efectivamente la tasa real de adquisición de viviendas.

Por ejemplo, Hefei mencionó en su política específica que "los balcones estándar normales con un área proyectada inferior al 20% de la proporción de área interna solo se contarán como la mitad de la proporción de área de piso, independientemente de si están cerrados o no". Cuando los desarrolladores diseñan proyectos, en teoría pueden aumentar el área de los balcones a menos del 20% del área total del edificio, y solo se contabilizará la mitad del área. Esto equivale a aumentar directamente la tasa de adquisición de viviendas real.

En la mañana del 19 de agosto, una persona de una empresa inmobiliaria líder en Hefei dijo a los periodistas que después de que Hefei ajuste las nuevas regulaciones de planificación de capacidad, la tasa real de adquisición de viviendas de la mayoría de las casas aumentará. Cuanto mayor sea el área de la casa, más obvio será el aumento en la tasa real de adquisición de viviendas. Para los compradores de vivienda, equivale a gastar el mismo dinero en comprar una casa con una superficie práctica mayor.

"Por ejemplo, para una casa de más de 130 metros cuadrados en nuestro proyecto, la tasa de disponibilidad general en el mercado es de alrededor del 78%, pero después de ajustes podemos alcanzar más del 90%".

Todo el mundo se centra en el indicador de la tasa real de adquisición de viviendas.

Recientemente, muchas ciudades han ajustado sus métodos de cálculo de la proporción de superficie construida para aumentar la tasa real de disponibilidad de viviendas.

El 29 de julio, Kunming publicó las "Directrices técnicas de planificación detallada de la ciudad de Kunming" (borrador para comentarios), que optimizaron y ajustaron 25 indicadores, propusieron claramente medidas como reducir la proporción de superficie construida y los puestos públicos, y también alentaron la construcción de cuartos. vivienda de generación.

Especialmente basándose en la optimización del cálculo del área de la casa, Kunming ha cambiado el método de cálculo del índice de área del piso, incluyendo la mayoría de las instalaciones de servicios públicos como salas de distribución de energía, puntos de recolección de basura doméstica y baños públicos, que ya no se incluirán en la relación de superficie construida en el futuro.

El 2 de julio, Hefei emitió el "Aviso sobre la optimización y el ajuste de las reglas de cálculo para la proporción de superficie de los proyectos de construcción y otros requisitos de planificación y gestión relacionados", relajando las reglas para calcular la capacidad de los balcones y terrazas en expansión de los espacios públicos comunitarios de ocio; ; controlar las plazas de aparcamiento, la proporción de zonas verdes, el ancho de la zona residencial, etc. Límite inferior del indicador.

Además, ciudades como Wenzhou, Huzhou y Yiwu también han agregado nuevas regulaciones basadas en la capacidad en el proceso de subasta de campo. Algunas residencias recientemente incluidas indican que los balcones verdes del jardín del cielo, los pabellones verdes del paisaje comunitario, los corredores abiertos para el viento y la lluvia, etc. no están incluidos en la proporción de área de piso, y el área de la sala de estar con techos altos solo se cuenta como piso único.

El 22 de julio, Wenzhou mencionó al vender la parcela unitaria de la isla Taohua en el área central que, siempre que se cumplan ciertos requisitos, el balcón verde del jardín del cielo no se incluirá en la proporción de área de construcción residencial y área de piso.

El 17 de julio, los requisitos de transferencia para el terreno de la calle Deqing Wuyang en el condado de Deqing, ciudad de Huzhou, mencionaron que la construcción del patio del cielo no debe exceder los 13,847 metros cuadrados (área horizontal proyectada, 25% del área total de construcción), y no incluirse en la relación de superficie construida.

Vale la pena mencionar que "algunas áreas públicas no están incluidas en el índice de superficie construida" mencionadas anteriormente en muchas ciudades tienen un impacto indirecto en la tasa real de adquisición de viviendas, lo que afecta la tasa real de adquisición de viviendas al afectar el área compartida.

Por ejemplo, algunas áreas públicas ya no se incluirán en el índice de superficie construida, lo que significa que no se incluirán en el área total de construcción, aumentando así la proporción del área construida en el área total de construcción, es decir, la tasa de adquisición de viviendas aumentará.

Además, los ajustes a las reglas de cálculo de capacidad también pueden afectar las decisiones de diseño de los desarrolladores, aumentando la flexibilidad del diseño. Después del ajuste de las reglas de capacidad, los desarrolladores podrán reconsiderar el diseño y uso del espacio público. Por ejemplo, se puede disponer de más espacio para unidades residenciales mediante una planificación espacial más eficiente, reduciendo anchos de pasillo innecesarios u optimizando la distribución de escaleras y ascensores.

También existen algunos términos que afectarán directamente la tasa real de adquisición de vivienda.

Por ejemplo, Foshan ha aumentado el límite superior del cálculo del área "a la mitad" para balcones en suites residenciales y ha cancelado los requisitos de área para los alféizares de las ventanas saledizas (flotantes). Kunming propuso que parair más profundoUn balcón estándar normal que no supere los 2,4 metros y con un área proyectada inferior al 20% del índice de área interior solo contará como la mitad del índice de área del piso, independientemente de si está cerrado o no. Shenzhen propuso que no se incluyan ventanales en el área de construcción si se cumplen las condiciones. Después de la revisión, la profundidad también se aumentó de 0,6 metros a 0,8 metros.

Este ajuste a los estándares de capacidad, si los desarrolladores hacen ajustes en el diseño, aumentará directamente la tasa de utilización real. Por ejemplo, en el Hefei mencionado anteriormente, el área del balcón puede ser hasta el 20% del área de la casa, y solo se cuenta la mitad del área.

En la mañana del 19 de agosto, Wu Rui, director general de Savills Shenzhen Company, dijo a los periodistas que la política actual de regulación del mercado inmobiliario se centra principalmente en las dos dimensiones de la demanda y la oferta y ajusta el método de cálculo de la relación de superficie. Es una política del lado de la oferta. Principalmente al cambiar las especificaciones de planificación y diseño de la construcción, afecta el área y el tipo de casas que los desarrolladores pueden construir en ciertos terrenos, alienta a los desarrolladores a construir mejores productos y promueve el mercado para ofrecer más casas buenas a los consumidores.

La tasa real de adquisición de viviendas de proyectos existentes ha aumentado significativamente

A medida que en distintos lugares se van introduciendo nuevas regulaciones sobre la planificación de capacidad, algunas voces en el mercado dicen que esto puede significar que las zonas de puestos públicos se vayan retirando gradualmente del mercado.

En la tarde del 19 de agosto, Yuan Shuai, vicepresidente ejecutivo del Instituto de Investigación para la Revitalización de la Industria Agrícola, Cultural y Turística del Instituto de Desarrollo Urbano de China, mencionó en una entrevista con un reportero del "Daily Economic News" que ajustar el método de cálculo De hecho, la proporción de superficie construida tiene como objetivo mejorar las ganancias reales de la vivienda, pero esto no significa que la superficie compartida haya desaparecido por completo, y lo mismo no puede confundirse.

"A largo plazo, puede promover el ajuste de la estructura de precios de la vivienda, haciendo que el valor real de las casas sea más prominente y, al mismo tiempo, aumentando el poder adquisitivo de los compradores de viviendas porque pueden obtener más espacio habitable real". dicho.

Zhi Peiyuan, tutor de un estudiante de maestría en la Escuela de Administración de la Universidad de Minería y Tecnología de China (Beijing), mencionó que el método actual para aumentar la tasa real de disponibilidad de viviendas se basa más en la optimización del diseño y la planificación arquitectónicos y en la asignación racional de los espacios públicos, en lugar de que cancelar directamente la zona de puestos públicos. Incluso si la tasa real de adquisición de viviendas alcanza el 100%, no significa que el área compartida haya desaparecido a nivel físico, sino que la proporción entre el área utilizable de la casa y el área de construcción ha alcanzado un estado ideal.

Vale la pena mencionar que después de las nuevas regulaciones, los proyectos en algunas ciudades han utilizado la tasa real de adquisición de viviendas como un punto publicitario importante.

Por ejemplo, la Mansión Hefei Zhonghaiyue, como el primer proyecto que ingresa al mercado después de las nuevas regulaciones de planificación de capacidad en Hefei, utiliza una tasa real de adquisición de viviendas de más del 90% como un punto publicitario importante.

También hay proyectos Vanke Guiyu Oriental y Vanke Metropolis Peninsula en Kunming. Después de que Kunming ajustó el método de cálculo de la proporción de superficie construida, según los materiales promocionales, la tasa de disponibilidad real de viviendas de diferentes tipos de unidades en los dos proyectos anteriores puede alcanzar el 94% a 145. %.

Cada periodista aprendió durante las entrevistas que en muchas ciudades, después de ajustar las reglas de proporción de superficie, la tasa real de disponibilidad de viviendas puede aumentar en aproximadamente 10 puntos porcentuales.

Según la persona antes mencionada de la empresa de bienes raíces de Hefei, la tasa real de adquisición de viviendas de edificios de gran altura en el mercado de Hefei en el pasado era generalmente de alrededor del 78%. Ahora, según las nuevas regulaciones, el área utilizable de. ​el apartamento puede alcanzar más del 90% y los clientes están relativamente más dispuestos a aceptarlo.

"Después de que aumente la tasa real de adquisición de viviendas, los compradores de viviendas obtendrán un espacio habitable real más grande. Esta es también una forma de que la política responda a los mayores requisitos de calidad de vida de los residentes". El presidente de la China Enterprise Capital Alliance, Xixiangjing, dijo a los periodistas que el aumento de la tasa real de adquisición de viviendas puede aumentar la disposición de los compradores de viviendas a comprar.

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