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Hace algún tiempo, según lo previsto, se celebró en Hainan el Foro Inmobiliario de Boao 2024.

En este foro, muchas empresas inmobiliarias de renombre, incluidas Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants y Huafa, expresaron sus opiniones sobre las tendencias de la industria y las oportunidades futuras.

A continuación, el Sr. Mingyuan analizará las oportunidades que existen en la industria del futuro basándose en los discursos de los magnates inmobiliarios para beneficio de los lectores.

¿Hacia dónde irá el mercado inmobiliario en los próximos años?

Este debería ser el tema que más preocupa a todos los profesionales del sector inmobiliario, y también el más difícil de predecir.

En este foro, reconocidas empresas inmobiliarias, incluidas Poly, China Overseas y Hang Lung, así como reconocidos académicos como Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng y Lu Ting, expresaron sus predicciones sobre la tendencia futura de la industria inmobiliaria, pero sus puntos de vista eran muy diferentes.

En primer lugar, las conocidas empresas inmobiliarias, representadas por Poly, China Shipping y Hang Lung, se muestran relativamente optimistas sobre las perspectivas del mercado. Creen que en el mercado inmobiliario han surgido factores positivos y que todavía hay margen de desarrollo. Los profesionales no necesitan ser demasiado pesimistas.

Por ejemplo, Poly Development señaló que la industria inmobiliaria ha experimentado ajustes profundos, pero eso no significa el fin del ciclo de vida. Lo peor ya pasó.

Poly Development dio cuatro razones:

La primera son las políticas favorables.

En la actualidad, la mayoría de las ciudades han levantado por completo las restricciones de compra y las restricciones de ventas y precios también se han levantado gradualmente. Además, se han reducido las tasas de interés de los préstamos, el índice de pago inicial ha alcanzado un mínimo histórico y se han reducido el costo y el umbral de compra de una vivienda, liberando poder adquisitivo.

El segundo es limpiar la industria.

Después de que la industria inmobiliaria haya experimentado la liquidación de capacidad, su concentración ha aumentado significativamente. Se espera que se restablezcan las ganancias corporativas posteriores y el desarrollo sea más estable.

El tercero es cambiar de marcha.

El consumo de vivienda ya ha resuelto el problema de "tener o no". Para resolver el problema de la calidad en el futuro, la clave es aprovechar las oportunidades estructurales del mercado. Mientras las empresas consoliden sus habilidades básicas y aprovechen las oportunidades para ajustar sus estructuras, podrán marcar el inicio de un desarrollo de alta calidad.

El cuarto es el empoderamiento tecnológico.

Por otro lado, los clientes tienen mayores requisitos para una vida inteligente, ecológica y con bajas emisiones de carbono. Mientras las empresas inmobiliarias adopten activamente las nuevas tecnologías, es posible generar nueva productividad y competitividad de nuevos productos.

Chen Qizong, presidente honorario de Hang Lung Properties, también dijo que el sector inmobiliario ha llegado al final de la forma de L. No se preocupe demasiado, la industria seguirá desarrollándose y se desarrollará de forma sana y racional.

Chen Qizong dio dos razones:

En primer lugar, todavía existe una demanda rígida.

China ha pasado de ser un país sin mercado inmobiliario a ser el mercado inmobiliario más grande del mundo. Hoy en día, entre el 85% y el 90% de la gente vive en sus propias casas, pero esto no significa que no haya nuevos mercados allí. Todavía hay necesidades rígidas, como la migración. La demanda de que las casas pequeñas sean reemplazadas por casas grandes, la demanda de reemplazar las casas malas por otras buenas, desde esta perspectiva, el sector inmobiliario de China todavía tiene oportunidades.

En segundo lugar, la compensación de la industria no es algo malo.

Por ejemplo, algunas empresas inmobiliarias ganaron mucho dinero en el pasado, pero gran parte de esa riqueza no era real. Porque su préstamo es siempre aproximadamente igual a sus activos, o incluso superior a sus activos.

Los promotores inmobiliarios que nunca han visto un gran ciclo no son confiables. Después de esta ronda de ajustes profundos, es algo bueno para el desarrollo racional y saludable de los bienes raíces.

Sin embargo, algunos expertos y académicos todavía expresan opiniones diferentes.

Por ejemplo, Chen Huai, profesor del Departamento de Economía de la Construcción Urbana y Rural de la Escuela de Graduados de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que la mejora de los bienes raíces llevará al menos de 3 a 5 años, sin importar cuánto tiempo lleve.

No esperen que la primavera traiga flores y que las flores florezcan el próximo año. El camino por delante será llano. Esa condición aún no se ha cumplido.

En primer lugar, debemos estimar plenamente la naturaleza y la dificultad de las dificultades a largo plazo.

Con las dificultades actuales que enfrenta la industria inmobiliaria, no espere poder recuperarse en dos o tres días, ni que una receta secreta se transmita de generación en generación. Si toma el medicamento hoy, volverá. a la vida mañana. Se necesita mucho tiempo para corregir errores. Cualquiera que esté ansioso por lograr un éxito rápido es un charlatán.

En segundo lugar, los riesgos sólo pueden asignarse de manera equilibrada y no pueden eliminarse.

Por ejemplo, si simplemente cambia el sistema de preventa a venta de viviendas existentes, ¿cree que no hay garantía de entrega? ¿Se protegerán los intereses de los compradores de viviendas? Cuando una casa nunca se construye completamente y se entrega al comprador, los riesgos involucrados no se reducirán dependiendo de qué forma de sistema de compra de vivienda se utilice.

Por lo tanto, no podemos ejercer toda la presión sobre un solo punto. Sólo asignando los riesgos en todos los eslabones de manera equilibrada podremos mantener el funcionamiento equilibrado de la industria a gran escala.

Xia Yifeng, analista jefe de la industria inmobiliaria del Bank of China Securities, señaló que se espera que los precios de la vivienda reduzcan la caída intermensual para finales de año, pero llevará más tiempo volverse positivos.

La primera son las ciudades de primer nivel. En la actualidad, los precios de las viviendas nuevas en Guangzhou han vuelto a caer al nivel de 2021 y los de Beijing han vuelto al nivel de 2018. Solo Shanghai sigue en un nivel alto. En general, Shanghai sigue subiendo.

Miremos las ciudades de segundo nivel. El precio general de las viviendas nuevas en las ciudades de segundo nivel ha caído más del 50% en comparación con el punto más alto y ha vuelto al nivel de 2016 y 2017.

En conjunto, esta ronda de reducciones de precios supera la de 2014. Aunque el valor medio general no ha superado el nivel de 2014, las ventas de viviendas de segunda mano en un solo mes están cerca de la tasa de crecimiento intermensual más baja de 2014. Por lo tanto, la caída general mensual de los precios de la vivienda continuará durante algún tiempo y se necesitarán más de dos trimestres para volverse positiva.

En los últimos años, muchos profesionales del sector inmobiliario han estado discutiendo una cuestión: si el mercado inmobiliario de China seguirá el mismo camino que el mercado inmobiliario de Japón, que ha estado "perdido durante treinta años".

Este foro plantea específicamente esta cuestión. El tema es: ¿Se enfrentará la industria inmobiliaria de China a "años perdidos"? ¿Cuándo aparecerá el camino hacia arriba?

En primer lugar, ¿se enfrentará la industria inmobiliaria china a “años perdidos”?

Después de un poco de discusión,Los expertos y académicos coinciden en que en realidad hay muchas falacias al comparar los problemas inmobiliarios de China con la crisis inmobiliaria japonesa de los años noventa.

Por ejemplo, Fan Gang, vicepresidente de la Asociación de Investigación de Reforma Económica de China y director del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral de Shenzhen de China, un grupo de expertos nacional de alto nivel, señaló que a principios de la década de 1990, el sector inmobiliario japonés comenzó a colapsar. Muchos expertos y académicos también lo analizaron más tarde y preguntaron cuándo llegaría al fondo, ¿cuántos años más tomaría? Al principio dije que solo tomaría unos pocos años, pero al final, ha sido en un momento. punto más bajo durante 20 o 30 años.

Pero aquí hay una falacia. La similitud entre Japón y China no es el período de la década de 1990, sino los 60 o 70 años posteriores a la Restauración Meiji y antes de la Segunda Guerra Mundial.

En 1991, la tasa de urbanización de Japón era cercana al 80%, que era el nivel de un país maduro, moderno, industrializado y urbanizado.

En China, ahora es alrededor del 65%. En el posterior proceso de urbanización, seguirán surgiendo una demanda rígida, una demanda de mejora y una demanda migratoria. Ésta es nuestra ventaja. Mientras lo manejemos adecuadamente, todavía hay mucho margen de desarrollo.

En segundo lugar, ¿cuándo aparecerá el camino hacia arriba?

Según Lu Ting, economista jefe para China de Nomura Securities, no tiene mucho sentido simplemente comparar los bienes raíces japoneses con los chinos.

La pregunta más central es, después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 1991, ¿qué medidas tomó el gobierno japonés de las que China pueda aprender?

La lección más importante es esperar pacientemente a que desaparezcan los riesgos.

Japón y China son similares en un aspecto: si hay un problema, trate de no dejar que explote repentinamente, sino elimine el riesgo lentamente.

La combinación de limpieza y reforma es sin duda la mejor.

Especialmente en el mercado inmobiliario de China, todavía hay muchos problemas para garantizar la entrega de viviendas durante el proceso de caída de los precios de la vivienda, por lo que solucionarlos se ha vuelto extremadamente importante.

¿Por qué la seguridad de la vivienda es una forma importante de obtener dinero? Porque antes de esta ronda de crisis inmobiliaria, se vendían principalmente casas nuevas, lo que equivalía a un mercado de futuros que se pagaba y entregaba en una mano. El mercado de futuros espera con ansias la entrega futura. Ciertamente no se puede esperar que el mercado se despeje y regrese a sus operaciones normales.

Por lo tanto, cómo abordar la cuestión de la entrega garantizada de viviendas no es sólo una cuestión de cómo el gobierno y los promotores han cumplido con sus responsabilidades en el último período, sino también un paso clave para reconstruir la confianza del mercado en los promotores y la supervisión.

Mingyuan Jun mencionó antes que el sector inmobiliario sigue siendo un mercado enorme con una escala de 10 billones, pero que divergirá en dos direcciones en el futuro.

La primera es la diferenciación urbana. Las viviendas en las ciudades de nivel inferior permanecerán vacías durante mucho tiempo.

El segundo es la diferenciación de empresas, incluidas las estatales y las centrales.

En el Foro de Boao de este año, empresas inmobiliarias como Poly Development, China Overseas Real Estate y Huafa Group propusieron la tercera diferenciación, que es la diferenciación de productos.

Por ejemplo, Poly Development propuso que la industria inmobiliaria ha entrado en un nuevo ciclo de "Era de la Calidad" y los desarrolladores necesitan mejorar rápidamente las capacidades de sus productos para establecer nuevas conexiones con los clientes. En el futuro, los bienes raíces pueden ser como los automóviles, y requerirán una iteración continua de series de marcas de productos.

Las tres características de la “Era de la Calidad” son:

En primer lugar, la demanda efectiva nunca morirá.

El mercado y los productos están cambiando demasiado rápido. No es que no haya demanda, sino que los clientes están esperando al margen, esperando mejores políticas y productos más nuevos. Sin embargo, todavía hay un gran número de ciudades con una pequeña superficie habitable per cápita, viviendas antiguas y una baja proporción de viviendas comerciales.

La razón más común para listar casas de segunda mano es cambiar de casa, incluido cambiar a un mejor distrito escolar, cambiar a un área más grande, un entorno de vida de mejor calidad, etc. Lo que las empresas inmobiliarias tienen que hacer es activar estas demandas efectivas.

En segundo lugar, las demandas de los clientes aumentan constantemente.

"Comprar una casa" es "comprar una vida". La nueva generación de clientes ha aumentado enormemente sus demandas de estética, funcionalidad y personalización. Los clientes creen que una buena vida no está sólo en la residencia en sí, sino también en la estrecha relación con el barrio, el ambiente comunitario y la integración urbana.

En tercer lugar, la entrega de calidad se ha convertido en el núcleo de la identidad del producto.

Los compradores de viviendas ya no equiparan la fortaleza del desarrollador con la fortaleza de la entrega. En comparación con 2022, la entrega de calidad se ha convertido en un importante factor de decisión en las compras.

Entonces, ante los cambios del mercado, ¿cómo deberían responder las empresas inmobiliarias?

Yang Ou, director de tecnología de China Overseas Development, brindó una idea para resolver el problema: la digitalización resuelve algunos problemas y resuelve los problemas de bajo nivel de inteligencia e incompatibilidad de marca de los sistemas domésticos inteligentes en la industria inmobiliaria. Nuestros coches son cada vez más inteligentes y, en el futuro, nuestras casas también serán cada vez más inteligentes y te entenderán mejor.

Yang Ou también propuso tres objetivos para que China Shipping desarrolle la digitalización:

Por ejemplo, en la comunidad inteligente construida por Huafa Co., Ltd., si los ancianos o los niños se caen, habrá cámaras de inteligencia artificial para brindar alarma y rescate oportunos.

Huafa también construyó un aeropuerto inteligente totalmente automatizado alrededor del muro de la bahía de Zhuhai, que permite que los drones realicen entregas urgentes en el balcón de la casa del propietario.

En los últimos años, a medida que la industria manufacturera volvió a la normalidad, varios lugares han provocado un aumento en la creación de parques industriales.

Según datos públicos, la superficie de los parques industriales de mi país aumentará a un ritmo de 140 millones de metros cuadrados por año a partir de 2023, y se espera que la oferta total supere los 6.200 millones de metros cuadrados para 2025.

Por ejemplo, Huang Liping, director ejecutivo y presidente de China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., propuso que el modelo tradicional de desarrollo de parques industriales tiene tres defectos fundamentales.

El primero es el pensamiento sobre el producto. En los parques industriales tradicionales, la comprensión de las necesidades es fácil de conceptualizar y simplificar. También es fácil simplificar y conceptualizar la comprensión de las leyes del espacio, especialmente el orden del espacio.

La segunda es la idea de reproducción mecánica. En el pasado, se ha abusado de la copia en el proceso de industrialización y urbanización. Hoy en día, la copia también se utiliza en los parques industriales, lo que está lejos de las necesidades reales de los clientes.

El tercero es el mayor malentendido en el modelo de negocios, que consiste en utilizar los ingresos por valor agregado de la tierra como base para obtener ganancias.

Entonces, frente a estos problemas, ¿cómo pueden salir adelante los parques industriales?

Ge Peijian, presidente del Instituto de Investigación Industrial Gemdale Weixin, señaló que ante los desafíos, los operadores de inversión en parques industriales deben realizar cambios en tres aspectos.

El primer cambio es de "proveedor de espacio" a "operador industrial", y la palabra clave cambia de "espacio" a "industria".

Por ejemplo, el East Lake High-tech Park ha evolucionado desde un taller de fabricación inicial hasta el actual parque temático de cadena industrial, proporcionando servicios integrales para el desarrollo industrial desde las perspectivas de inversión, operaciones y servicios del parque.

La segunda transformación es la evolución de "socio de tiempo" a facilitador de la industria.

Por ejemplo, la Ciudad de Ciencia y Tecnología de Chuanhua ha realizado el modelo de desarrollo de “accionistas + propietarios + operaciones” al aunar recursos para construir un parque temático de ciencias biológicas.

La tercera transformación es la evolución de “operador de parques” a “enlazador ecológico”.

Por ejemplo, la ecología industrial general del Parque de Alta Tecnología de Zhangjiang está compuesta por una importante infraestructura científica y tecnológica representada por el Laboratorio de Zhangjiang, empresas innovadoras, instituciones y tecnologías de medios, empresas multinacionales, instituciones de servicios profesionales y grupos de talentos.

Luo Feng, director del Instituto de Investigación Industrial China Merchants Shekou, dio las siguientes cuatro sugerencias basadas en las prácticas específicas de los parques industriales de la empresa:

Sugerencia 1: Debes crear tu propia pista industrial.

Cada operador de parque industrial debe construir su propia vía industrial, porque no todas las vías pueden operarse y no todas las vías tienen valor operativo.

Por ejemplo, China Merchants Shekou ha llevado a cabo una extensa investigación para centrarse en cinco sectores industriales emergentes, incluida la tecnología digital, la tecnología de la vida, la tecnología verde, la fabricación inteligente y las industrias culturales, para aunar recursos y aprovechar sus ventajas.

Recomendación 2: Centrarse en la construcción de parques industriales característicos.

Con la profundización del cultivo industrial, la empresa descubrió que los parques integrales tienen muchos temas, necesidades complejas y operaciones difíciles, mientras que los parques temáticos pueden proporcionar servicios centralizados y precisos en función de las características de un determinado tipo de industria y el efecto de la operación industrial; mejor.

Recomendación 3: Fortalecer la inversión industrial.

La inversión industrial es el negocio más imaginativo en las operaciones industriales. Por ejemplo, China Merchants Shekou utiliza fondos de inversión industrial para proporcionar servicios financieros de ciclo de vida completo a las empresas.

Recomendación 4: Construir un sistema de capacidad industrial.

Con la profundización de la transformación estratégica de las operaciones industriales, es inevitable hacer un buen trabajo en investigación industrial, desarrollo de productos, organización industrial y otros contenidos de operaciones industriales, y cada uno de estos contenidos requiere más trabajadores profesionales.

Por lo tanto, las empresas deben centrarse en toda la cadena comercial de operaciones industriales y continuar forjando un sistema de capacidades que se adapte al desarrollo de nueva productividad y al desarrollo de alta calidad de los parques industriales modernos.

Yan Jingyu, presidente de Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., también dijo que si se desea atraer inversiones en el parque, se necesitan al menos cuatro colores.

La primera es la roja, que es una industria histórica. La bandera roja no se puede quitar. Por ejemplo, la bandera roja de Zhangjiang Hi-Tech es la biomedicina y los semiconductores.

El segundo tipo es el negro, que es una industria tradicional con los pies en la tierra. La modernización industrial no necesariamente significa transformación. Las industrias tradicionales no significan industrias de bajo nivel, pero a menudo son la mejor cadena de seguridad para combatir los riesgos durante las recesiones económicas. El área local es la mejor esponja para el empleo y las industrias tradicionales representan básicamente alrededor del 50% de un parque.

El tercer tipo es la industria del océano azul con nueva productividad. ¿Cómo retomar la industria del océano azul? Un punto muy importante es pensar en qué tipo de empresas puede emprender la dotación de recursos existente.

El cuarto tipo es el amarillo, que es la industria del oro. No importa de qué industria se trate, siempre que exista un impuesto sobre el valor de producción, es obligatorio.