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얼마 전 2024 보아오 부동산 포럼이 예정대로 하이난에서 열렸습니다.

이번 포럼에서는 Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants 및 Huafa를 포함한 많은 유명 부동산 회사들이 업계 동향과 미래 기회에 대한 판단을 표명했습니다.

아래에서 Mingyuan 씨는 독자들의 유익을 위해 부동산 재벌들의 연설을 바탕으로 미래 산업에 어떤 기회가 있는지 정리할 것입니다.

향후 몇 년 동안 부동산 시장은 어디로 갈 것인가?

이는 모든 부동산 실무자들이 가장 고민하는 주제이면서 가장 예측하기 어려운 주제이기도 합니다.

이번 포럼에는 Poly, China Overseas, Hang Lung 등 유명 부동산 기업과 Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng, Lu Ting 등 유명 학자들이 향후 부동산 동향에 대한 전망을 피력했습니다. 부동산 업계이지만 그들의 견해는 매우 달랐습니다.

우선, 폴리(Poly), 차이나쉬핑(China Shipping), 항룽(Hang Lung) 등으로 대표되는 유명 부동산 회사들은 부동산 시장에 긍정적인 요인이 나타나고 있으며 아직 발전 여지가 있다고 시장 전망을 낙관하고 있다. 실무자들은 미래의 산업을 지나치게 비관할 필요가 없습니다.

예를 들어 폴리디벨롭먼트(Poly Development)는 부동산 업계가 큰 조정을 겪었지만 이것이 라이프사이클의 종말을 의미하는 것은 아니라고 지적했다.

Poly Development는 네 가지 이유를 제시했습니다.

첫 번째는 유리한 정책이다.

현재 대부분의 도시에서는 구매 제한이 전면 해제되었으며 판매 및 가격 제한도 점차적으로 해제되었습니다. 또한, 대출 금리가 인하되고, 계약금 비율이 역대 최저 수준에 도달했으며, 주택 구입 비용과 기준이 낮아져 구매력이 향상되었습니다.

두 번째는 업계를 정리하는 것입니다.

부동산 산업이 수용 능력 정리를 경험한 후 그 집중도가 크게 높아져 향후 기업 이익이 회복되고 개발이 더욱 안정적이 될 것으로 예상됩니다.

세 번째는 기어를 바꾸는 것입니다.

주택소비는 이미 '가지고 있느냐'라는 문제를 해결했다. 미래의 품질 문제를 해결하려면 시장 구조적 기회를 포착하는 것이 관건이다. 기업이 기본 기술을 강화하고 구조 조정 기회를 포착한다면 고품질 발전을 이룰 수 있습니다.

넷째는 기술적 역량 강화이다.

반면, 고객은 지능형, 친환경, 저탄소 생활에 대한 요구가 더 높습니다. 부동산 기업이 신기술을 적극적으로 수용하는 한 새로운 생산성과 신제품 경쟁력을 형성할 수 있습니다.

Hang Lung Properties의 Chen Qizong 명예회장은 부동산이 L자형 바닥에 도달했다고 말했습니다. 업계는 계속해서 발전할 것이며 건강하고 합리적인 방식으로 발전할 것입니다.

Chen Qizong은 두 가지 이유를 제시했습니다.

첫째, 엄격한 수요가 여전히 존재합니다.

중국은 부동산 시장이 없는 나라에서 세계 최대의 부동산 시장으로 발전했습니다. 오늘날 약 85%~90%의 사람들이 자신의 집에 살고 있지만 이것이 새로운 시장이 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 작은 주택을 큰 주택으로 교체하려는 수요, 나쁜 주택을 좋은 주택으로 교체하려는 수요 등 여전히 엄격한 요구 사항이 있기 때문에 중국 부동산에는 여전히 기회가 있습니다.

둘째, 업계 청산은 나쁜 것이 아니다.

예를 들어, 일부 부동산 회사는 과거에 많은 돈을 벌었지만 그 부의 대부분은 실제가 아니었습니다. 그의 대출금은 항상 그의 자산과 거의 같거나 그의 자산보다 높기 때문입니다.

큰 사이클을 본 적이 없는 부동산 개발업자는 신뢰할 수 없습니다. 이번 심도 있는 조정이 끝난 후에는 부동산의 합리적이고 건전한 발전을 위해 너무 걱정하지 마시길 바랍니다.

그러나 일부 전문가와 학자들은 여전히 ​​다른 의견을 내놓고 있다.

예를 들어, 중국 사회과학원 대학원 도시 및 농촌 건설경제학과 천화이(Chen Huai) 교수는 아무리 시간이 걸리더라도 부동산 개선에는 최소 3~5년이 걸릴 것으로 믿고 있다.

봄이 오면 꽃이 피고 내년에는 꽃이 필 것이라고 기대하지 마세요. 그 조건은 아직 충족되지 않았습니다.

첫째, 우리는 어려움의 장기적인 성격과 난이도를 충분히 추정해야 합니다.

현재 부동산 업계가 어려움을 겪고 있는 상황에서 2~3일 만에 회복될 것이라고 기대하지도 말고, 오늘 약을 먹으면 돌아올 것이라는 비법도 있을 것이라고 기대하지 마십시오. 내일의 삶으로. 실수를 고치는 데는 오랜 시간이 걸립니다. 빠른 성공을 열망하는 사람은 돌팔이입니다.

둘째, 위험은 균형 잡힌 방식으로만 할당될 수 있으며 제거될 수 없습니다.

예를 들어 단순히 분양제도를 기존 주택매매로 바꾸면 배송이 보장되지 않는다고 생각하시나요? 주택 구입자의 이익은 보호될 것인가? 주택이 완전히 지어지지 않고 구매자에게 넘겨지는 경우, 어떤 형태의 주택 구입 시스템을 사용하는지에 따라 관련 위험이 줄어들지 않습니다.

그러므로 한 지점에만 모든 압력을 가할 수는 없습니다. 모든 링크에 균형 잡힌 방식으로 위험을 할당해야만 업계의 균형 잡힌 운영을 최대 규모로 유지할 수 있습니다.

중국은행 부동산 산업 수석 애널리스트 샤이펑(Xia Yifeng)은 주택 가격이 연말까지 전월 대비 하락세를 줄일 것으로 예상되지만 플러스로 전환하는 데는 더 오랜 시간이 걸릴 것이라고 지적했습니다.

첫 번째는 1급 도시입니다. 현재 광저우의 신규 주택 가격은 2021년 수준으로 떨어졌고, 베이징의 주택 가격은 2018년 수준으로 떨어졌습니다. 상하이만 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며 전체적으로 상하이는 여전히 상승세를 보이고 있습니다.

2급 도시를 살펴보겠습니다. 2선 도시 전체 신규주택 가격은 고점 대비 50% 이상 하락해 2016년, 2017년 수준으로 돌아왔다.

종합하면, 이번 가격 인하폭은 2014년을 넘는 수준이다. 전체 평균 가격은 2014년 수준을 넘지 못했지만, 1개월 중고주택 매매는 2014년 월별 증가율이 가장 낮은 수준에 근접했다. 따라서 전체적인 월별 주택가격 하락세는 당분간 지속될 것이며 플러스로 전환되기까지는 2분기 이상의 시간이 걸릴 것으로 보인다.

최근 몇 년간 많은 부동산 실무자들은 한 가지 문제, 즉 중국 부동산이 '30년 동안 잃어버린' 일본 부동산 시장과 같은 길을 갈 것인지에 대해 논의해 왔다.

이번 포럼의 주제는 '중국 부동산 산업이 '잃어버린 세월'에 직면하게 될까요?'입니다. 올라가는 길은 언제쯤 나타날까요?

우선, 중국 부동산 산업은 '잃어버린 세월'을 맞이하게 될까요?

약간의 논의 끝에,전문가와 학자들은 중국의 부동산 문제를 1990년대 일본의 부동산 붕괴와 비교하는 데 실제로 많은 오류가 있다는 데 동의합니다.

예를 들어, 중국경제구조개혁연구협회 부회장이자 국가 고급 싱크탱크인 중국 선전종합발전연구소 소장인 판강(Fan Gang)은 1990년대 초부터 일본 부동산이 붕괴되기 시작했다고 지적했다. 나중에 많은 전문가와 학자들도 이를 분석해 언제 바닥에 도달할 것인지, 앞으로 몇 년이 더 걸릴지 물었습니다. 처음에는 몇 년만 걸릴 것이라고 했지만 결국에는 1년이 지났습니다. 20~30년 동안 최저점.

그러나 여기에는 오류가 있다. 일본과 중국의 유사성은 1990년대가 아니라 메이지 유신 이후 60~70년, 제2차 세계대전 이전이다.

1991년 일본의 도시화율은 80%에 육박해 성숙, 현대, 산업화, 도시화 국가 수준에 이르렀다.

중국에서는 현재 65% 정도이며, 이후의 도시화 과정에서 경직된 수요, 개선 수요, 이주 수요가 계속해서 발생할 것이다. 이것이 우리의 장점이다. 우리가 이를 적절히 처리하는 한, 아직 발전의 여지는 많다.

둘째, 상승의 길은 언제 나타날 것인가?

노무라 증권의 중국 수석 이코노미스트 루 팅(Lu Ting)에 따르면 단순히 일본 부동산과 중국 부동산을 비교하는 것은 별 의미가 없습니다.

더 핵심적인 질문은 1991년 부동산 거품이 꺼진 후 일본 정부가 취한 조치가 무엇이며 중국이 배울 수 있느냐는 것이다.

가장 중요한 교훈은 위험이 사라질 때까지 인내심을 갖고 기다리는 것입니다.

일본과 중국은 한 면에서는 비슷하다. 문제가 생기면 갑자기 폭발하지 말고 천천히 위험을 제거하라는 것이다.

청산과 개혁의 조합은 의심의 여지없이 최고입니다.

특히 중국 부동산 시장에서는 집값이 하락하는 과정에서 주택 인도를 보장하는 데 여전히 문제가 많아 이를 해결하는 것이 매우 중요해졌습니다.

주택담보대출이 돈을 청산하는 중요한 방법인 이유는 무엇입니까? 이번 부동산 위기 이전에는 주로 신축 주택이 선판매되었는데 이는 선물 시장에 해당합니다. 현물 상품이 한 손으로 지불되고 배송되기 때문에 선물 시장은 배송이 없을 경우를 기대합니다. 메커니즘으로 인해 시장 질서에 대한 감독 및 유지는 확실히 시장을 정리하고 정상적인 운영으로 돌아갈 것으로 기대할 수 없습니다.

따라서 주택 공급 보장 문제를 어떻게 처리할지는 정부와 개발자가 지난 기간 동안 어떻게 책임을 이행했는지에 대한 문제일 뿐만 아니라 개발자와 감독에 대한 시장의 신뢰를 재건하는 핵심 단계이기도 합니다.

Mingyuan Jun은 앞서 부동산이 여전히 10조 규모의 거대한 시장이지만 앞으로는 두 가지 방향으로 갈라질 것이라고 언급했습니다.

첫 번째는 도시 차별화입니다. 하위 도시의 주택은 오랫동안 비어 있을 것입니다.

두 번째는 국영기업과 중앙기업을 포함한 기업의 차별화이다.

올해 보아오포럼에서는 폴리개발(Poly Development), 중국해외부동산(China Overseas Real Estate), 화파그룹(Huafa Group) 등 부동산업체들이 세 번째 차별화, 즉 상품차별화를 제안했다.

예를 들어, Poly Development는 부동산 산업이 "품질 시대"라는 새로운 주기에 진입했으며 개발자는 고객과 새로운 관계를 구축하기 위해 제품 기능을 신속하게 개선해야 한다고 제안했습니다. 미래에는 부동산이 자동차와 같아서 제품 브랜드 시리즈의 지속적인 반복이 필요할 수 있습니다.

“품질 시대”의 세 가지 특징은 다음과 같습니다.

첫째, 유효 수요는 결코 사라지지 않을 것입니다.

시장과 제품이 너무 빨리 변하고 있습니다. 수요가 없는 것이 아니라 고객이 더 나은 정책과 새로운 제품을 기다리며 방관하고 있는 것입니다. 그러나 여전히 1인당 생활 면적이 작고, 노후화된 주택이 있으며, 상업용 주택의 비율이 낮은 도시가 많습니다.

중고주택을 상장하는 가장 주된 이유는 더 나은 학군으로의 변경, 더 넓은 지역으로의 변경, 더 나은 생활 환경 등을 포함하여 주택을 바꾸는 것입니다. 부동산 회사가 해야 할 일은 이러한 효과적인 수요를 활성화하는 것입니다.

둘째, 고객의 요구가 지속적으로 증가하고 있습니다.

'집을 산다'는 것은 '인생을 사는 것'이다. 새로운 세대의 고객은 미적, 기능성, 개인화에 대한 요구가 크게 증가했습니다. 고객은 좋은 삶이란 주거 자체뿐만 아니라 이웃, 커뮤니티 분위기 및 도시 통합과도 밀접한 관련이 있다고 믿습니다.

셋째, 품질 배송이 제품 아이덴티티의 핵심이 되었습니다.

주택 구매자는 더 이상 개발자의 강점을 배송 강점과 동일시하지 않습니다. 2022년에 비해 품질 배송이 구매에 있어 중요한 의사결정 요소가 되었습니다.

그렇다면 시장 변화에 직면하여 부동산 회사는 어떻게 대응해야 할까요?

중국 해외 개발의 최고 기술 책임자인 Yang Ou는 문제 해결을 위한 아이디어를 제공했습니다. 디지털화는 일부 문제를 해결하고 부동산 산업에서 스마트 홈 시스템의 낮은 지능 수준과 브랜드 비호환성 문제를 해결합니다. 우리의 자동차는 점점 더 스마트해지고 있고, 미래에는 우리 집도 점점 더 스마트해지고, 여러분을 더 잘 이해하게 될 것입니다.

Yang Ou는 또한 China Shipping의 디지털화 발전을 위한 세 가지 목표를 제안했습니다.

예를 들어 Huafa Co., Ltd.가 구축한 스마트 커뮤니티에서는 노인이나 어린이가 넘어지면 AI 카메라가 적시에 경보와 구조를 제공합니다.

Huafa는 또한 주하이만(Zhuhai Bay) 벽 주변에 완전 자동화된 스마트 공항을 구축했으며, 이를 통해 드론을 통해 소유자 집 발코니까지 신속하게 배송할 수 있습니다.

최근 몇 년간 제조업이 주류로 복귀하면서 곳곳에서 산업단지 조성이 급증했다.

공공자료에 따르면 우리나라 산업단지 면적은 2023년부터 매년 1억4천만㎡씩 늘어나 2025년에는 전체 공급량이 62억㎡를 넘어설 것으로 예상된다.

예를 들어, China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd.의 전무 이사 겸 사장인 Huang Liping은 전통적인 산업 단지 개발 모델에 세 가지 근본적인 결함이 있다고 제안했습니다.

첫 번째는 제품 사고(Product Thinking)입니다. 전통적인 산업단지에서는 수요에 대한 이해가 개념화되고 단순화되기 쉽습니다. 공간의 법칙, 특히 공간의 질서에 대한 이해를 단순화하고 개념화하기도 쉽습니다.

두 번째는 기계적 재생산이라는 아이디어이다. 과거 산업화, 도시화 과정에서 복사는 남용되어 왔으며, 오늘날 산업단지에서도 이러한 복사는 실제 고객의 요구와는 거리가 멀다.

세 번째는 토지 부가가치 소득을 이익의 기반으로 삼는 비즈니스 모델의 가장 큰 오해입니다.

그렇다면 이러한 문제에 직면하여 산업단지는 어떻게 돌파할 수 있는가?

Gemdale Weixin Industrial Research Institute의 Ge Peijian 회장은 도전 과제에 직면한 산업 단지 투자 운영자가 세 가지 측면에서 변화를 취해야 한다고 지적했습니다.

첫 번째 변화는 '공간 제공자'에서 '산업 운영자'로, 키워드도 '공간'에서 '산업'으로 변경된다.

예를 들어, East Lake High-tech Park는 초기 제조 작업장에서 오늘날의 전체 산업 체인 테마파크로 발전하여 투자, 운영 및 공원 서비스 관점에서 산업 발전을 위한 포괄적인 서비스를 제공합니다.

두 번째 변화는 "시간 파트너"에서 산업 조력자로의 진화입니다.

예를 들어 Chuanhua Science and Technology City는 생명 과학 테마파크를 건설하기 위해 자원을 모아 '주주 + 집주인 + 운영'의 개발 모델을 실현했습니다.

세 번째 변화는 '공원 운영자'에서 '생태적 링커'로의 진화이다.

예를 들어, 장장 하이테크 파크(Zhangjiang High-tech Park)의 전반적인 산업 생태는 장장 연구소(Zhangjiang Laboratory), 혁신 기업, 미디어 기술 및 기관, 다국적 기업, 전문 서비스 기관 및 인재 풀로 대표되는 주요 과학 기술 인프라로 구성됩니다.

China Merchants Shekou 산업 연구소 소장 Luo Feng은 회사 산업 단지의 구체적인 관행을 바탕으로 다음과 같은 네 가지 제안을 제시했습니다.

제안 1: 자신만의 산업 트랙을 만들어야 합니다.

모든 산업단지 운영자는 자체 산업 트랙을 건설해야 합니다. 왜냐하면 모든 트랙이 운영될 수 없고 모든 트랙이 운영 가치를 갖는 것도 아니기 때문입니다.

예를 들어, China Merchants Shekou는 자원을 모으고 그 장점을 활용하기 위해 디지털 기술, 생명 기술, 녹색 기술, 지능형 제조 및 문화 산업을 포함한 5가지 신흥 산업 트랙에 초점을 맞춘 광범위한 연구를 수행했습니다.

권고사항 2: 특성화된 산업단지 건설에 집중하라.

산업 육성이 심화됨에 따라 종합 공원은 테마가 많고 요구 사항이 복잡하며 운영이 어려운 반면 테마파크는 특정 산업 유형의 특성을 기반으로 중앙 집중적이고 정확한 서비스를 제공할 수 있으며 산업 운영 효과는 다음과 같습니다. 더 나은.

권고사항 3: 산업 투자를 강화합니다.

산업 투자는 산업 운영에서 가장 상상력이 풍부한 사업입니다. 예를 들어, China Merchants Shekou는 산업 투자 자금을 사용하여 기업에 전체 수명 주기 금융 서비스를 제공합니다.

권고사항 4: 산업역량체계를 구축하라.

산업 운영의 전략적 변화가 심화됨에 따라 산업 연구, 제품 개발, 산업 조직 및 기타 산업 운영 콘텐츠를 훌륭하게 수행하는 것이 불가피하며 이러한 각 콘텐츠에는 더 많은 전문 인력이 필요합니다.

따라서 기업은 산업 운영의 전체 비즈니스 체인에 집중하고 현대 산업 단지의 새로운 생산성 개발과 고품질 개발에 적응하는 역량 시스템을 지속적으로 구축해야 합니다.

Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd.의 회장 Yan Jingyu도 단지에 투자를 유치하려면 최소한 4가지 색상이 필요하다고 말했습니다.

첫 번째는 랜드마크 산업인 레드 플래그입니다. 예를 들어 장장하이테크의 레드 플래그는 바이오의약품과 반도체입니다.

두 번째 유형은 현실적인 전통 산업인 흑색 산업입니다. 산업 업그레이드가 반드시 변혁을 의미하는 것은 아닙니다. 지역은 취업에 가장 좋은 스펀지이며 기본적으로 전통산업이 공원의 약 50%를 차지한다.

세 번째 유형은 새로운 생산성을 갖춘 블루오션 산업이다. 블루오션 산업을 어떻게 선점할 것인가? 매우 중요한 점은 기존 자원기부금이 어떤 사업을 수행할 수 있는지 고민하는 것이다.

네 번째 유형은 금 산업인 노란색이다. 어떤 산업이든 상관없이 매출 가치세가 있는 한 필수입니다.