uutiset

Jokin aika sitten vuoden 2024 Boao Real Estate Forum pidettiin Hainanissa aikataulun mukaisesti.

Tällä foorumilla monet tunnetut kiinteistöyhtiöt, kuten Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants ja Huafa, ilmaisivat arvionsa alan trendeistä ja tulevaisuuden mahdollisuuksista.

Jäljempänä Mr. Mingyuan selvittää, millaisia ​​mahdollisuuksia tulevaisuuden teollisuudessa on kiinteistöpäämiesten puheiden perusteella lukijoiden hyödyksi.

Mihin kiinteistömarkkinat menevät lähivuosina?

Tämän pitäisi olla aihe, josta kaikki kiinteistönalan ammattilaiset ovat eniten huolissaan, ja se on myös vaikein ennustaa.

Tällä foorumilla tunnetut kiinteistöyhtiöt, kuten Poly, China Overseas ja Hang Lung, sekä tunnetut tutkijat, kuten Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng ja Lu Ting, ilmaisivat ennusteensa tulevaisuuden trendistä. kiinteistöalalla, mutta heidän näkemyksensä olivat hyvin erilaisia.

Ensinnäkin tunnetut kiinteistöyhtiöt, joita edustavat Poly, China Shipping ja Hang Lung, ovat suhteellisen optimistisia markkinanäkymiin alan ammattilaisten ei tarvitse olla liian pessimistisiä.

Esimerkiksi Poly Development huomautti, että kiinteistöala on kokenut syvät sopeutukset, mutta se ei tarkoita elinkaaren loppua.

Poly Development antoi neljä syytä:

Ensimmäinen on suotuisa politiikka.

Tällä hetkellä useimmat kaupungit ovat poistaneet ostorajoitukset kokonaan, ja myös myynti- ja hintarajoituksia on asteittain purettu. Lisäksi lainojen korkoja on laskettu, käsirahaaste on saavuttanut historiallisen alimman ja asunnon hankinnan kustannuksia ja kynnystä on alennettu, mikä vapauttaa ostovoimaa.

Toinen on teollisuuden tyhjentäminen.

Kiinteistöalan kapasiteetin purkamisen jälkeen sen keskittyminen on kasvanut merkittävästi. Myöhemmin yritysten voittojen odotetaan palautuvan ja kehityksen olevan vakaampaa.

Kolmas on vaihteiden vaihto.

Asuntokulutus on jo ratkaissut "on vai ei" -ongelman. Laatuongelman ratkaisemiseksi tulevaisuudessa on tärkeää tarttua markkinoiden rakenteellisiin mahdollisuuksiin. Niin kauan kuin yritykset lujittavat perustaitojaan ja tarttuvat tilaisuuksiin sopeuttaa rakenteitaan, ne voivat ohjata laadukasta kehitystä.

Neljäs on teknologinen voimaannuttaminen.

Toisaalta asiakkailla on korkeammat vaatimukset älykkäälle, vihreälle ja vähähiiliselle asumiselle Niin kauan kuin kiinteistöyhtiöt ottavat aktiivisesti käyttöönsä uusia teknologioita, on mahdollista muodostaa uutta tuottavuutta ja uusien tuotteiden kilpailukykyä.

Hang Lung Propertiesin kunniapuheenjohtaja Chen Qizong sanoi myös, että kiinteistöt ovat saavuttaneet L-muodon pohjan. Älä huoli. Toimiala kehittyy edelleen, ja se kehittyy terveellä ja järkevällä tavalla.

Chen Qizong esitti kaksi syytä:

Ensinnäkin jäykkä kysyntä on edelleen olemassa.

Kiina on noussut maasta ilman kiinteistömarkkinoita maailman suurimmiksi kiinteistömarkkinoiksi. Nykyään noin 85–90 % ihmisistä asuu omissa taloissaan, mutta tämä ei tarkoita, etteikö siellä olisi uusia markkinoita ovat edelleen jäykkiä tarpeita, kuten muuttoliike Pienten talojen tilalle suurilla taloilla, kysyntä huonojen talojen korvaamiseksi hyvillä, tästä näkökulmasta Kiinan kiinteistöillä on edelleen mahdollisuuksia.

Toiseksi teollisuuden selvitys ei ole huono asia.

Esimerkiksi jotkut kiinteistöyhtiöt ansaitsivat paljon rahaa aiemmin, mutta suuri osa tästä varallisuudesta ei ollut todellista. Koska hänen lainansa on aina suunnilleen sama kuin hänen omaisuutensa tai jopa suurempi kuin hänen omaisuutensa.

Kiinteistökehittäjät, jotka eivät ole koskaan nähneet suurta kiertoa, ovat epäluotettavia tämän perusteellisen säätökierroksen jälkeen, se on hyvä asia kiinteistön järkevälle ja terveelle kehitykselle.

Jotkut asiantuntijat ja tutkijat esittävät kuitenkin edelleen erilaisia ​​​​näkemyksiä.

Esimerkiksi Chen Huai, Kiinan yhteiskuntatieteiden akatemian tutkijakoulun kaupunki- ja maarakennustalouden laitoksen professori, uskoo, että kiinteistöjen parantaminen kestää vähintään 3–5 vuotta, riippumatta siitä, kuinka kauan se kestää.

Älä odota, että ensi vuoden kevät on lämmin ja kukat kukkivat. Edessä on tasainen tie.

Ensinnäkin meidän on arvioitava täysin vaikeuksien pitkän aikavälin luonne ja vaikeus.

Kiinteistöalan tämänhetkisten vaikeuksien vuoksi älä odota, että pystyt toipumaan kahdessa tai kolmessa päivässä tai että sinulla on salainen resepti, joka siirtyy sukupolvelta toiselle. Jos otat lääkkeen tänään, tulet takaisin huomiseen elämään. Virheiden korjaaminen kestää pitkään.

Toiseksi riskit voidaan kohdistaa vain tasapainoisesti, eikä niitä voida poistaa.

Jos esimerkiksi muutat ennakkomyyntijärjestelmän olemassa olevaan asuntomyyntiin, eikö mielestäsi ole toimitustakuuta? Suojellaanko asunnonostajien etuja? Kun taloa ei koskaan rakenneta kokonaan ja luovuteta ostajalle, riskit eivät pienene riippuen siitä, millaista asunnon ostojärjestelmää käytetään.

Siksi emme voi kohdistaa kaikkia paineita vain yhteen kohtaan Vain jakamalla riskit tasapainoisesti kaikkiin linkkeihin voimme ylläpitää alan tasapainoista toimintaa suurimmassa mittakaavassa.

Bank of China Securitiesin kiinteistöalan pääanalyytikko Xia Yifeng huomautti, että asuntojen hintojen odotetaan kaventavan kuukausittaista laskua vuoden loppuun mennessä, mutta positiiviseksi kääntyminen kestää kauemmin.

Ensimmäinen on ensiluokkaiset kaupungit. Tällä hetkellä Guangzhoun uusien asuntojen hinnat ovat pudonneet vuoden 2021 tasolle ja Pekingin vuoden 2018 tasolle. Vain Shanghai on edelleen korkealla tasolla.

Katsotaanpa toisen tason kaupunkeja. Uusien asuntojen kokonaishinta toissijaisissa kaupungeissa on laskenut yli 50 % huippukohtaan verrattuna ja palannut vuosien 2016 ja 2017 tasolle.

Kaiken kaikkiaan tämä hinnanalennuskierros ylittää vuoden 2014. Vaikka kokonaiskeskiarvo ei ole ylittänyt vuoden 2014 tasoa, yhden kuukauden käytettyjen asuntojen myynti on lähellä vuoden 2014 alhaisinta kuukausikasvua. Tästä syystä asuntojen hintojen yleinen kuukausittainen lasku jatkuu vielä jonkin aikaa ja kestää yli kaksi neljännestä ennen kuin se kääntyy positiiviseksi.

Viime vuosina monet kiinteistöalan ammattilaiset ovat keskustelleet yhdestä asiasta - seuraako Kiinan kiinteistö samaa polkua kuin Japanin kiinteistömarkkinat, jotka ovat olleet "kadonneet kolmekymmentä vuotta".

Tämä foorumi tuo nimenomaan tämän kysymyksen pöydälle. Teema on - Kohtaako Kiinan kiinteistöala "menetettyjä vuosia"? Milloin tie ylös ilmestyy?

Ensinnäkin, kohtaako Kiinan kiinteistöala "menetettyjä vuosia"?

Pienen keskustelun jälkeenAsiantuntijat ja tutkijat ovat yhtä mieltä siitä, että Kiinan kiinteistöongelmia verrattaessa Japanin kiinteistöromuun 1990-luvulla on monia virheitä.

Esimerkiksi Fan Gang, Kiinan talouden rakenneuudistustutkimusyhdistyksen varapuheenjohtaja ja China Shenzhenin kattavan kehityksen tutkimusinstituutin johtaja, kansallisen huippuluokan ajatushautomo, huomautti, että 1990-luvun alussa Japanin kiinteistöt alkoivat romahtaa. Monet asiantuntijat ja tutkijat analysoivat sitä myöhemmin ja kysyivät, kuinka monta vuotta vielä kestää. Alussa sanoin, että se kestää vain muutaman vuoden, mutta lopulta se on ollut alimmillaan 20 tai 30 vuodeksi.

Mutta tässä on virhe. Japanin ja Kiinan välinen samankaltaisuus ei ole 1990-luvun aika, vaan 60 tai 70 vuotta Meijin ennallistamisen jälkeen ja ennen toista maailmansotaa.

Vuonna 1991 Japanin kaupungistumisaste oli lähes 80 %, mikä oli kypsän, modernin, teollistuneen ja kaupungistuneen maan tasoa.

Kiinassa se on nyt noin 65 %. Myöhemmässä kaupungistumisprosessissa jäykkä kysyntä, parannuskysyntä ja muuttoliike kasvavat edelleen. Tämä on meidän etumme, niin kauan kuin käsittelemme sitä oikein, on vielä paljon kehittämisen varaa.

Toiseksi, milloin polku ylöspäin ilmestyy?

Nomura Securitiesin Kiinan pääekonomisti Lu Tingin mukaan ei ole paljon järkeä verrata japanilaisia ​​kiinteistöjä kiinalaisiin kiinteistöihin.

Keskeisempi kysymys on kiinteistökuplan puhkeamisen jälkeen vuonna 1991, mihin toimiin Japanin hallitus ryhtyi, joista Kiina voi oppia?

Kriittisin opetus on odottaa kärsivällisesti riskien selviämistä.

Japani ja Kiina ovat yhdeltä osin samankaltaisia, eli jos on ongelma, älä anna sen räjähtää yhtäkkiä, vaan poista riski hitaasti.

Selvityksen ja uudistuksen yhdistelmä on epäilemättä paras.

Varsinkin Kiinan kiinteistömarkkinoilla on edelleen paljon ongelmia asuntojen toimittamisen takaamisessa asuntojen hintojen laskun aikana, joten niiden selvittämisestä on tullut erittäin tärkeää.

Miksi asuntoturva on tärkeä tapa kerätä rahaa? Koska ennen tätä kiinteistökriisiä, pääosin uudet talot myytiin etukäteen, mikä vastasi spot-tavaraa, ja ne toimitettiin yhdellä kädellä Markkinajärjestyksen valvonnan ja ylläpidon ei tietenkään voida odottaa tyhjentävän markkinoita ja palaavan normaaliin toimintaan.

Näin ollen asuntotakuutoimituksen käsittely ei ole vain kysymys siitä, kuinka hallitus ja rakennuttajat ovat hoitaneet velvollisuutensa kuluneen ajanjakson aikana, vaan myös tärkeä askel markkinoiden luottamuksen rakentamiseen rakentajia ja valvontaa kohtaan.

Mingyuan Jun mainitsi aiemmin, että kiinteistöt ovat edelleen valtavat 10 biljoonan markkinat, mutta ne eroavat tulevaisuudessa kahteen suuntaan.

Ensimmäinen on kaupunkien eriyttäminen Alemman tason kaupungeissa asuminen pysyy tyhjillään pitkään.

Toinen on yritysten eriyttäminen, mukaan lukien valtion omistamat ja keskusyritykset.

Tämän vuoden Boao-foorumissa kiinteistöyhtiöt, kuten Poly Development, China Overseas Real Estate ja Huafa Group, ehdottivat kolmatta erottelua, joka on tuotteiden eriyttäminen.

Esimerkiksi Poly Development ehdotti, että kiinteistöala on siirtynyt uuteen "laadun aikakauden" sykliin ja kehittäjien on parannettava nopeasti tuotevalmiuksiaan luodakseen uusia yhteyksiä asiakkaisiin. Tulevaisuudessa kiinteistöt voivat olla kuin autoja, jotka vaativat jatkuvaa tuotemerkkisarjojen iterointia.

"Laatuaikakauden" kolme ominaisuutta ovat:

Ensinnäkin tehokas kysyntä ei koskaan kuole.

Markkinat ja tuotteet muuttuvat liian nopeasti. Kyse ei ole siitä, että kysyntää ei olisi, vaan asiakkaat odottavat sivussa parempia käytäntöjä ja uusia tuotteita. On kuitenkin edelleen suuri joukko kaupunkeja, joissa asukasta kohden on pieni asuinpinta-ala, vanhoja asuntoja ja pieni osuus liikeasumisesta.

Yleisin syy käytettyjen talojen listaamiseen on asunnon vaihto, mukaan lukien vaihtaminen parempaan koulupiiriin, vaihtaminen isompaan alueeseen, laadukkaampiin asuinympäristöihin jne. Kiinteistöyhtiöiden tehtävänä on aktivoida nämä tehokkaat vaatimukset.

Toiseksi asiakkaiden vaatimukset kasvavat jatkuvasti.

"Talon ostaminen" tarkoittaa "elämän ostamista". Uusi asiakassukupolvi on lisännyt huomattavasti estetiikkaa, toimivuutta ja personointia koskevia vaatimuksiaan. Asiakkaat uskovat, että hyvä elämä ei liity pelkästään asuinalueeseen, yhteisölliseen ilmapiiriin ja kaupunkiintegraatioon.

Kolmanneksi laadukkaasta toimituksesta on tullut tuoteidentiteetin ydin.

Asunnon ostajat eivät enää rinnasta kehittäjän vahvuutta toimitusvoimaan. Vuoteen 2022 verrattuna laadukkaasta toimituksesta on tullut tärkeä ostopäätöksentekijä.

Miten kiinteistöyhtiöiden tulisi siis reagoida markkinoiden muutosten edessä?

China Overseas Developmentin teknologiajohtaja Yang Ou tarjosi idean ongelman ratkaisemiseksi: digitalisaatio ratkaisee joitain ongelmia ja ratkaisee kiinteistöalan älykotijärjestelmien alhaisen älykkyystason ja brändin yhteensopimattomuuden ongelmat. Automme ovat tulossa älykkäämpiä ja älykkäämpiä, ja tulevaisuudessa myös talomme ovat älykkäämpiä, älykkäämpiä ja ymmärtävät sinua paremmin.

Yang Ou ehdotti myös kolme tavoitetta China Shippingille digitalisaation kehittämiseksi:

Esimerkiksi Huafa Co., Ltd.:n rakentamassa älykkäässä yhteisössä, jos vanhukset tai lapset putoavat, siellä on tekoälykameroita, jotka antavat oikea-aikaisen hälytyksen ja pelastuksen.

Huafa rakensi myös täysin automatisoidun älykentän Zhuhai Bayn muurin ympärille, jonka avulla droonit voivat toimittaa pikatoimituksen omistajan kodin parvekkeelle.

Muutaman viime vuoden aikana valmistavan teollisuuden palatessa valtavirtaan eri paikkakunnat ovat käynnistäneet teollisuuspuistojen perustamisaallon.

Julkisten tietojen mukaan maani teollisuuspuistojen pinta-ala kasvaa 140 miljoonalla neliömetrillä vuodessa vuodesta 2023 alkaen ja kokonaistarjonnan odotetaan ylittävän 6,2 miljardia neliömetriä vuoteen 2025 mennessä.

Esimerkiksi Huang Liping, China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd.:n toimitusjohtaja ja presidentti, ehdotti, että perinteisessä teollisuuspuiston kehitysmallissa on kolme perustavanlaatuista puutetta.

Ensimmäinen on tuoteajattelu. Perinteisissä teollisuuspuistoissa tarpeiden ymmärtäminen on helppo käsitteellistää ja yksinkertaistaa. Avaruuden lakien, erityisesti avaruuden järjestyksen, ymmärtämistä on myös helppo yksinkertaistaa ja käsitteellistää.

Toinen on ajatus mekaanisesta lisääntymisestä. Kopiointia on käytetty väärin teollistumisen ja kaupungistumisen yhteydessä. Nykyään kopiointi on käytössä myös teollisuuspuistoissa.

Kolmas on suurin väärinymmärrys liiketoimintamallissa, joka on maan arvonlisätulon käyttäminen voiton perustana.

Joten kuinka teollisuuspuistot voivat murtautua näiden ongelmien edessä?

Gemdale Weixin Industrial Research Instituten johtaja Ge Peijian huomautti, että haasteiden edessä teollisuuspuistojen sijoitustoimijoiden on tehtävä muutoksia kolmessa suhteessa.

Ensimmäinen muutos on "tilan tarjoaja" sanaksi "teollinen toimija", ja avainsana muuttuu "avaruudesta" "teollisuuteen".

Esimerkiksi East Lake High-tech Park on kehittynyt alkuperäisestä valmistuspajasta nykypäivän koko teollisuusketjun teemapuistoksi, joka tarjoaa kokonaisvaltaisia ​​palveluita teollisuuden kehittämiseen investointien, toiminnan ja puistopalvelujen näkökulmasta.

Toinen muutos on kehitys "aikakumppanista" teollisuuden mahdollistajaksi.

Esimerkiksi Chuanhuan tiede- ja teknologiakaupunki on toteuttanut "osakkeenomistajat + vuokranantajat + toiminta" -kehitysmallin yhdistämällä resurssit life science -teemapuiston rakentamiseen.

Kolmas muutos on kehitys "puistooperaattorista" "ekologiseksi linkkijäksi".

Esimerkiksi Zhangjiang High-tech Parkin yleinen teollinen ekologia koostuu suuresta tieteellisestä ja teknologisesta infrastruktuurista, jota edustaa Zhangjiang Laboratory, innovatiivisista yrityksistä, mediateknologioista ja -instituutioista, monikansallisista yrityksistä, ammatillisista palvelulaitoksista ja kykyryhmistä.

China Merchants Shekou Industrial Research Instituten johtaja Luo Feng antoi seuraavat neljä ehdotusta, jotka perustuvat yrityksen teollisuuspuistojen erityiskäytäntöihin:

Ehdotus 1: Sinun on luotava oma teollisuusrata.

Jokaisen teollisuuspuiston pitäjän tulee rakentaa oma teollisuusrata, koska jokaista rataa ei voi käyttää, eikä jokaisella radalla ole käyttöarvoa.

Esimerkiksi China Merchants Shekou on tehnyt laajaa tutkimusta keskittyäkseen viiteen nousevaan teollisuudenalaan, mukaan lukien digitaaliteknologia, elämäntekniikka, vihreä teknologia, älykäs valmistus- ja kulttuuriteollisuus, yhdistääkseen resursseja ja hyödyntääkseen sen etuja.

Suositus 2: Keskity tyypillisten teollisuuspuistojen rakentamiseen.

Teollisen viljelyn syventyessä yhtiö totesi, että kokonaisvaltaisilla puistoilla on monia teemoja, monimutkaisia ​​tarpeita ja vaikeita toimintoja, kun taas teemapuistot voivat tarjota keskitettyjä ja täsmällisiä tietyn teollisuuden ominaisuuksiin perustuvia palveluita ja teollisen toiminnan vaikutus on; paremmin.

Suositus 3: Teollisten investointien vahvistaminen.

Teolliset investoinnit ovat teollisen toiminnan mielikuvituksellisin bisnes. Esimerkiksi China Merchants Shekou käyttää teollisia sijoitusrahastoja tarjotakseen koko elinkaaren rahoituspalveluita yrityksille.

Suositus 4: Rakenna teollisuuskapasiteettijärjestelmä.

Teollisen toiminnan strategisen muutoksen syvenemisen myötä on väistämätöntä tehdä hyvää työtä teollisen tutkimuksen, tuotekehityksen, teollisuuden organisoinnin ja muiden teollisen toiminnan sisällöissä, ja jokainen näistä sisällöistä vaatii ammattitaitoisempia työntekijöitä.

Siksi yritysten on keskityttävä koko teollisen toiminnan liiketoimintaketjuun ja jatkettava uuden tuottavuuden kehittymiseen ja nykyaikaisten teollisuuspuistojen laadukkaaseen kehittämiseen sopeutuvan osaamisjärjestelmän muodostamista.

Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd.:n puheenjohtaja Yan Jingyu sanoi myös, että jos haluat houkutella investointeja puistoon, tarvitaan vähintään neljä väriä.

Ensimmäinen on punainen, mikä on maamerkkiteollisuus. Punaista lippua ei voi esimerkiksi poistaa.

Toinen tyyppi on musta, joka on maanläheinen perinteinen teollisuus Lähialue on paras sieni työllistymiselle, ja perinteisen teollisuuden osuus on periaatteessa noin 50 % puistosta.

Kolmas tyyppi on sinisten valtamerten teollisuus, jolla on uusi tuottavuus. Kuinka saada Blue Ocean -teollisuus haltuun? Erittäin tärkeä asia on pohtia, millaisia ​​yrityksiä olemassa oleva resurssi voi toteuttaa.

Neljäs tyyppi on keltainen, joka on kultateollisuus. Ei ole väliä mikä toimiala se on, niin kauan kuin on myyntiarvoveroa, se vaaditaan.