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Há algum tempo, o Fórum Imobiliário Boao 2024 foi realizado em Hainan conforme programado.

Neste fórum, muitas empresas imobiliárias conhecidas, incluindo Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants e Huafa, expressaram as suas opiniões sobre as tendências da indústria e oportunidades futuras.

Abaixo, o Sr. Mingyuan analisará quais oportunidades existem na indústria do futuro com base nos discursos de magnatas do setor imobiliário para o benefício dos leitores.

Para onde irá o mercado imobiliário nos próximos anos?

Este deve ser o tema que mais preocupa todos os profissionais do setor imobiliário e é também o mais difícil de prever.

Neste fórum, empresas imobiliárias conhecidas, incluindo Poly, China Overseas e Hang Lung, bem como estudiosos conhecidos como Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng e Lu Ting, expressaram suas previsões sobre a tendência futura de o setor imobiliário, mas suas opiniões eram muito diferentes.

Em primeiro lugar, as conhecidas empresas imobiliárias representadas pela Poly, China Shipping e Hang Lung estão relativamente optimistas quanto às perspectivas do mercado. Acreditam que surgiram factores positivos no mercado imobiliário e que ainda há espaço para desenvolvimento no mercado imobiliário. indústria no futuro. Os profissionais não precisam ser excessivamente pessimistas.

Por exemplo, a Poly Development destacou que o setor imobiliário passou por ajustes profundos, mas isso não significa que o fim do ciclo de vida o pior já passou.

A Poly Development deu quatro razões:

O primeiro são as políticas favoráveis.

Actualmente, a maioria das cidades levantou totalmente as restrições de compra, e as restrições de vendas e preços também foram gradualmente levantadas. Além disso, as taxas de juro dos empréstimos foram reduzidas, o rácio de entrada atingiu um mínimo histórico e o custo e o limite de compra de casa foram reduzidos, libertando o poder de compra.

A segunda é limpar a indústria.

Depois de o sector imobiliário ter experimentado a eliminação de capacidade, a sua concentração aumentou significativamente. Os lucros empresariais subsequentes deverão ser restaurados e o desenvolvimento será mais estável.

A terceira é mudar de marcha.

O consumo de habitação já resolveu o problema de “ter ou não”. Para resolver o problema da qualidade no futuro, a chave é aproveitar as oportunidades estruturais do mercado. Desde que as empresas consolidem as suas competências básicas e aproveitem as oportunidades para ajustar as suas estruturas, poderão dar início a um desenvolvimento de alta qualidade.

O quarto é o empoderamento tecnológico.

Por outro lado, os clientes têm maiores exigências para uma vida inteligente, verde e com baixo teor de carbono. Enquanto as empresas imobiliárias adoptarem activamente as novas tecnologias, será possível gerar nova produtividade e nova competitividade de produtos.

Chen Qizong, presidente honorário da Hang Lung Properties, também disse que o setor imobiliário atingiu o fundo da forma de L. Não se preocupe muito. A indústria continuará a se desenvolver e de forma saudável e racional.

Chen Qizong deu duas razões:

Primeiro, ainda existe uma procura rígida.

A China passou de um país sem mercado imobiliário para o maior mercado imobiliário do mundo. Hoje, cerca de 85% a 90% das pessoas vivem em casa própria, mas isso não significa que não existam novos mercados lá. ainda existem necessidades rígidas, como a migração A procura de casas pequenas para serem substituídas por casas grandes, a procura de substituição de casas más por boas, nesta perspectiva, o imobiliário da China ainda tem oportunidades.

Em segundo lugar, a compensação da indústria não é uma coisa má.

Por exemplo, algumas empresas imobiliárias ganharam muito dinheiro no passado, mas grande parte dessa riqueza não era real. Porque o seu empréstimo é sempre igual aos seus activos, ou até superior aos seus activos.

Os incorporadores imobiliários que nunca viram um grande ciclo não são confiáveis. Após esta rodada de ajustes profundos, é bom para o desenvolvimento racional e saudável do setor imobiliário.

No entanto, alguns especialistas e estudiosos ainda apresentam opiniões diferentes.

Por exemplo, Chen Huai, professor do Departamento de Economia da Construção Urbana e Rural da Escola de Pós-Graduação da Academia Chinesa de Ciências Sociais, acredita que a melhoria imobiliária levará pelo menos 3 a 5 anos, não importa quanto tempo demore.

Não espere que a primavera do próximo ano seja quente e as flores desabrochem. Essa condição ainda não foi atendida.

Primeiro, devemos avaliar plenamente a natureza e a dificuldade das dificuldades a longo prazo.

Com as atuais dificuldades que o setor imobiliário enfrenta, não espere poder se recuperar em dois ou três dias, ou ter uma receita secreta passada de geração em geração. Se você tomar o remédio hoje, estará de volta. para a vida amanhã. Demora muito para corrigir erros. Qualquer pessoa que anseia por sucesso rápido é um charlatão.

Em segundo lugar, os riscos só podem ser atribuídos de forma equilibrada e não podem ser eliminados.

Por exemplo, se você simplesmente mudar o sistema de pré-venda para vendas de casas existentes, você acha que não há garantia de entrega? Os interesses dos compradores de casas serão protegidos? Quando uma casa nunca é totalmente construída e entregue ao comprador, os riscos envolvidos não serão reduzidos dependendo da forma de sistema de compra de casa utilizada.

Portanto, não podemos colocar toda a pressão num só ponto. Só distribuindo os riscos em todas as ligações de uma forma equilibrada poderemos manter o funcionamento equilibrado da indústria em maior escala.

Xia Yifeng, analista-chefe do setor imobiliário do Bank of China Securities, destacou que os preços da habitação deverão diminuir o declínio mensal até o final do ano, mas levará mais tempo para se tornarem positivos.

A primeira são as cidades de primeiro nível. Actualmente, os novos preços da habitação em Guangzhou caíram para o nível de 2021, e os de Pequim caíram para o nível de 2018. Apenas Xangai ainda está num nível elevado. No geral, Xangai ainda está a subir.

Vejamos as cidades de segundo nível. O preço global das novas casas nas cidades de segundo nível caiu mais de 50% em comparação com o ponto mais alto e regressou ao nível de 2016 e 2017.

No seu conjunto, esta ronda de reduções de preços excede a de 2014. Embora o valor médio global não tenha excedido o nível de 2014, as vendas mensais de habitação em segunda mão estão próximas da taxa de crescimento mensal mais baixa em 2014. Por conseguinte, a descida global mensal dos preços da habitação continuará durante algum tempo e serão necessários mais de dois trimestres para se tornar positiva.

Nos últimos anos, muitos profissionais do setor imobiliário têm discutido uma questão - se o setor imobiliário da China seguirá o mesmo caminho que o mercado imobiliário do Japão, que está "perdido há trinta anos".

Este fórum traz especificamente esta questão à mesa. O tema é: Será que a indústria imobiliária da China enfrentará “anos perdidos”? Quando aparecerá o caminho para cima?

Em primeiro lugar, a indústria imobiliária da China enfrentará “anos perdidos”?

Depois de alguma discussão,Especialistas e académicos concordam que existem, na verdade, muitas falácias na comparação dos problemas imobiliários da China com a crise imobiliária japonesa na década de 1990.

Por exemplo, Fan Gang, vice-presidente da Associação de Investigação da Reforma Económica Estrutural da China e diretor do Instituto de Investigação para o Desenvolvimento Abrangente da China Shenzhen, um grupo de reflexão nacional de alto nível, salientou que, no início da década de 1990, o setor imobiliário japonês começou a entrar em colapso. Mais tarde, muitos especialistas e estudiosos também o analisaram e perguntaram quando chegaria ao fundo, quantos anos mais levaria. No início, eu disse que levaria apenas alguns anos, mas no final, demorou. ponto baixo por 20 ou 30 anos.

Mas há aqui uma falácia. A semelhança entre o Japão e a China não é o período da década de 1990, mas sim os 60 ou 70 anos após a Restauração Meiji e antes da Segunda Guerra Mundial.

Em 1991, a taxa de urbanização do Japão estava próxima de 80%, que era o nível de um país maduro, moderno, industrializado e urbanizado.

Na China, é agora de cerca de 65%. No processo de urbanização subsequente, a procura rígida, a procura de melhorias e a procura de migração continuarão a surgir. Esta é a nossa vantagem. Desde que administremos isso de maneira adequada, ainda há muito espaço para desenvolvimento.

Segundo, quando aparecerá o caminho ascendente?

De acordo com Lu Ting, economista-chefe para a China da Nomura Securities, não faz muito sentido comparar simplesmente o imobiliário japonês com o imobiliário chinês.

A questão mais central é: depois do rebentamento da bolha imobiliária em 1991, que medidas tomou o governo japonês com as quais a China pode aprender?

A lição mais crítica é esperar pacientemente que os riscos sejam resolvidos.

O Japão e a China são semelhantes num aspecto, ou seja, se houver um problema, tente não deixá-lo explodir repentinamente, mas em vez disso, elimine lentamente o risco.

A combinação de compensação e reforma é sem dúvida a melhor.

Especialmente no mercado imobiliário da China, ainda existem muitos problemas em garantir a entrega de casas durante o processo de queda dos preços das casas, pelo que a sua liquidação tornou-se extremamente importante.

Por que a segurança habitacional é uma forma importante de liberar dinheiro? Porque antes desta rodada de crise imobiliária, principalmente as casas novas eram pré-vendidas, o que equivalia a um mercado futuro, as mercadorias eram pagas e entregues em uma mão. mecanismo, não haverá Supervisão e manutenção da ordem de mercado, certamente não se pode esperar que o mercado seja limpo e o retorno às operações normais.

Portanto, como lidar com a questão da entrega garantida de habitação não é apenas uma questão de saber como o governo e os promotores cumpriram as suas responsabilidades no período passado, mas também um passo fundamental na reconstrução da confiança do mercado nos promotores e na supervisão.

Mingyuan Jun mencionou anteriormente que o mercado imobiliário ainda é um mercado enorme, com uma escala de 10 trilhões, mas irá divergir em duas direções no futuro.

A primeira é a diferenciação urbana. As habitações nas cidades de nível inferior permanecerão vagas durante muito tempo.

A segunda é a diferenciação das empresas, incluindo empresas estatais e centrais.

No Fórum Boao deste ano, empresas imobiliárias como a Poly Development, a China Overseas Real Estate e o Grupo Huafa propuseram a terceira diferenciação, que é a diferenciação do produto.

Por exemplo, a Poly Development propôs que o setor imobiliário entrou num novo ciclo da "Era da Qualidade" e que os promotores precisam de melhorar rapidamente as suas capacidades de produto para estabelecer novas ligações com os clientes. No futuro, os imóveis poderão ser como os automóveis, exigindo iteração contínua das séries de marcas de produtos.

As três características da “Era da Qualidade” são:

Primeiro, a procura efectiva nunca morrerá.

O mercado e os produtos estão a mudar demasiado rapidamente. Não é que não haja procura, mas os clientes estão à margem, à espera de melhores políticas e de produtos mais recentes. No entanto, ainda existe um grande número de cidades com pequena área habitacional per capita, habitações antigas e uma baixa proporção de habitações comerciais.

A razão mais comum para listar casas de segunda mão é mudar de casa, incluindo mudar para um distrito escolar melhor, mudar para uma área maior, ambiente de vida de melhor qualidade, etc.

Em segundo lugar, as demandas dos clientes aumentam constantemente.

“Comprar uma casa” é “comprar uma vida”. A nova geração de clientes aumentou muito as suas exigências de estética, funcionalidade e personalização. Os clientes acreditam que uma boa vida não está apenas na residência em si, mas também está intimamente relacionada com o bairro, o ambiente comunitário e a integração urbana.

Terceiro, a entrega de qualidade tornou-se o núcleo da identidade do produto.

Os compradores de casas não equiparam mais a força do desenvolvedor com a força da entrega. Em comparação com 2022, a entrega de qualidade tornou-se um importante fator de decisão na compra.

Então, face às mudanças do mercado, como deverão responder as empresas imobiliárias?

Yang Ou, Diretor de Tecnologia da China Overseas Development, apresentou uma ideia para resolver o problema: a digitalização resolve alguns problemas e resolve os problemas de baixo nível de inteligência e incompatibilidade de marca de sistemas domésticos inteligentes no setor imobiliário. Nossos carros estão ficando cada vez mais inteligentes e, no futuro, nossas casas também serão cada vez mais inteligentes e compreenderão você melhor.

Yang Ou também propôs três objetivos para a China Shipping desenvolver a digitalização:

Por exemplo, na comunidade inteligente construída pela Huafa Co., Ltd., se idosos ou crianças caírem, haverá câmeras de IA para fornecer alarme e resgate em tempo hábil.

Huafa também construiu um aeroporto inteligente totalmente automatizado ao redor do muro da Baía de Zhuhai, que permite que drones façam entregas expressas na varanda da casa do proprietário.

Nos últimos anos, à medida que a indústria transformadora regressou ao mainstream, vários locais desencadearam uma onda de criação de parques industriais.

Segundo dados públicos, a área dos parques industriais do meu país aumentará a uma taxa de 140 milhões de metros quadrados por ano a partir de 2023, e a oferta total deverá ultrapassar 6,2 mil milhões de metros quadrados até 2025.

Por exemplo, Huang Liping, diretor executivo e presidente da China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., propôs que o modelo tradicional de desenvolvimento de parques industriais tem três falhas fundamentais.

O primeiro é o pensamento do produto. Nos parques industriais tradicionais, o entendimento das necessidades é fácil de conceituar e simplificar. Também é fácil simplificar e conceituar a compreensão das leis do espaço, especialmente a ordem do espaço.

A segunda é a ideia de reprodução mecânica. A cópia foi abusada no processo de industrialização e urbanização no passado. Hoje em dia, a cópia também é utilizada em parques industriais. Isso está longe das reais necessidades dos clientes.

O terceiro é o maior mal-entendido no modelo de negócio, que consiste em utilizar o rendimento do valor acrescentado da terra como base para o lucro.

Então, face a estes problemas, como podem os parques industriais avançar?

Ge Peijian, presidente do Instituto de Pesquisa Industrial Gemdale Weixin, destacou que, diante dos desafios, os operadores de investimento em parques industriais precisam fazer mudanças em três aspectos.

A primeira mudança é de “fornecedor de espaço” para “operador industrial”, e a palavra-chave muda de “espaço” para “indústria”.

Por exemplo, o East Lake High-tech Park evoluiu de uma oficina de fabricação inicial para o atual parque temático completo da cadeia industrial, fornecendo serviços abrangentes para o desenvolvimento industrial a partir das perspectivas de investimento, operações e serviços do parque.

A segunda transformação é a evolução de “parceiro de tempo” para facilitador da indústria.

Por exemplo, a Cidade de Ciência e Tecnologia de Chuanhua concretizou o modelo de desenvolvimento de “acionistas + proprietários + operações”, reunindo recursos para construir um parque temático de ciências biológicas.

A terceira transformação é a evolução de “operador de parque” para “ligador ecológico”.

Por exemplo, a ecologia industrial geral do Parque de Alta Tecnologia de Zhangjiang é composta por importantes infraestruturas científicas e tecnológicas representadas pelo Laboratório de Zhangjiang, empresas inovadoras, tecnologias e instituições de mídia, empresas multinacionais, instituições de serviços profissionais e grupos de talentos.

Luo Feng, diretor do China Merchants Shekou Industrial Research Institute, deu as quatro sugestões a seguir com base nas práticas específicas dos parques industriais da empresa:

Sugestão 1: Você deve criar sua própria pista industrial.

Cada operador de parque industrial deve construir a sua própria via industrial, porque nem todas as vias podem ser operadas e nem todas as vias têm valor operacional.

Por exemplo, a China Merchants Shekou conduziu uma extensa pesquisa para se concentrar em cinco áreas emergentes da indústria, incluindo tecnologia digital, tecnologia de vida, tecnologia verde, produção inteligente e indústrias culturais, para reunir recursos e aproveitar as suas vantagens.

Recomendação 2: Foco na construção de parques industriais característicos.

Com o aprofundamento do cultivo industrial, a empresa descobriu que os parques abrangentes têm muitos temas, necessidades complexas e operações difíceis, enquanto os parques temáticos podem fornecer serviços centralizados e precisos com base nas características de um determinado tipo de indústria, e o efeito da operação industrial é; melhorar.

Recomendação 3: Reforçar o investimento industrial.

O investimento industrial é o negócio mais imaginativo nas operações industriais. Por exemplo, a China Merchants Shekou utiliza fundos de investimento industrial para fornecer serviços financeiros de ciclo de vida completo às empresas.

Recomendação 4: Construir um sistema de capacidade industrial.

Com o aprofundamento da transformação estratégica das operações industriais, é inevitável fazer um bom trabalho em investigação industrial, desenvolvimento de produtos, organização industrial e outros conteúdos de operação industrial, e cada um destes conteúdos requer mais trabalhadores profissionais.

Portanto, as empresas devem concentrar-se em toda a cadeia empresarial das operações industriais e continuar a forjar um sistema de capacidades que se adapte ao desenvolvimento de nova produtividade e ao desenvolvimento de alta qualidade dos parques industriais modernos.

Yan Jingyu, presidente da Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., também disse que se você deseja atrair investimentos no parque, são necessárias pelo menos quatro cores.

A primeira é a vermelha, que é um marco da indústria. A bandeira vermelha não pode ser retirada. Por exemplo, a bandeira vermelha da Hi-Tech de Zhangjiang é a biomedicina e os semicondutores.

O segundo tipo é o negro, que é uma indústria tradicional e realista. A modernização industrial não significa necessariamente transformação. As indústrias tradicionais não significam indústrias de baixo custo, mas são muitas vezes a melhor cadeia de segurança para combater os riscos durante as crises económicas. A área local é a melhor esponja para o emprego e as indústrias tradicionais representam basicamente cerca de 50% de um parque.

O terceiro tipo é a indústria do oceano azul com nova produtividade. Como pegar a indústria do oceano azul? Um ponto muito importante é pensar sobre que tipo de empresas a dotação de recursos existente pode empreender.

O quarto tipo é o amarelo, que é a indústria do ouro. Não importa qual seja o setor, desde que haja imposto sobre o valor da produção, ele é obrigatório.