berita

Beberapa waktu lalu, Boao Real Estate Forum 2024 digelar di Hainan sesuai jadwal.

Pada forum ini, banyak perusahaan real estate ternama, termasuk Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants, dan Huafa, menyampaikan penilaian mereka terhadap tren industri dan peluang masa depan.

Di bawah ini, Tuan Mingyuan akan memilah peluang apa saja yang ada di industri masa depan berdasarkan pidato para taipan real estate untuk kepentingan pembaca.

Kemana arah pasar real estat dalam beberapa tahun ke depan?

Ini harus menjadi topik yang paling dikhawatirkan oleh semua praktisi real estat, dan juga paling sulit diprediksi.

Pada forum ini, perusahaan real estate ternama antara lain Poly, China Overseas, dan Hang Lung, serta cendekiawan ternama seperti Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng, dan Lu Ting, menyampaikan prediksinya mengenai tren masa depan perusahaan. industri real estat, tetapi pandangan mereka sangat berbeda.

Pertama-tama, perusahaan real estat ternama yang diwakili oleh Poly, China Shipping, dan Hang Lung relatif optimis terhadap prospek pasar. Mereka percaya bahwa faktor positif telah muncul di pasar real estat dan masih ada ruang untuk pengembangan industri di masa depan.

Misalnya, Poly Development menunjukkan bahwa industri real estat telah mengalami penyesuaian yang mendalam, namun itu tidak berarti akhir dari siklus hidup yang terburuk telah berlalu.

Poly Development memberikan empat alasan:

Yang pertama adalah kebijakan yang menguntungkan.

Saat ini, sebagian besar kota telah sepenuhnya mencabut pembatasan pembelian, dan pembatasan penjualan serta harga juga telah dicabut secara bertahap. Selain itu, suku bunga pinjaman telah diturunkan, rasio uang muka telah mencapai titik terendah dalam sejarah, dan biaya serta ambang batas pembelian rumah telah diturunkan, sehingga melepaskan daya beli.

Yang kedua adalah membersihkan industri tersebut.

Setelah industri real estat mengalami pengurangan kapasitas, konsentrasinya meningkat secara signifikan. Keuntungan perusahaan selanjutnya diharapkan dapat dipulihkan dan pembangunan akan lebih stabil.

Yang ketiga adalah mengganti persneling.

Konsumsi perumahan telah memecahkan masalah "punya atau tidak". Untuk mengatasi masalah kualitas di masa depan, kuncinya adalah merebut peluang struktural pasar. Selama perusahaan mengkonsolidasikan keterampilan dasar mereka dan memanfaatkan peluang untuk menyesuaikan struktur mereka, mereka dapat mewujudkan pembangunan berkualitas tinggi.

Keempat adalah pemberdayaan teknologi.

Di sisi lain, pelanggan memiliki tuntutan yang lebih tinggi terhadap kehidupan yang cerdas, ramah lingkungan, dan rendah karbon. Selama perusahaan real estat secara aktif menerapkan teknologi baru, produktivitas baru dan daya saing produk baru dapat terbentuk.

Chen Qizong, ketua kehormatan Hang Lung Properties, juga mengatakan bahwa real estate telah mencapai titik terendah dalam bentuk L. Jangan terlalu khawatir. Industri ini akan terus berkembang, dan akan berkembang dengan cara yang sehat dan rasional.

Chen Qizong memberikan dua alasan:

Pertama, masih adanya permintaan yang kaku.

Tiongkok telah berubah dari negara tanpa pasar real estat menjadi pasar real estat terbesar di dunia. Saat ini, sekitar 85% hingga 90% penduduknya tinggal di rumah mereka sendiri, namun hal ini tidak berarti bahwa tidak ada pasar baru di sana masih merupakan kebutuhan yang kaku, seperti migrasi. Permintaan rumah kecil untuk diganti dengan rumah besar, permintaan untuk mengganti rumah jelek dengan rumah bagus, dari sudut pandang ini, real estate China masih memiliki peluang.

Kedua, kliring industri bukanlah hal yang buruk.

Misalnya, beberapa perusahaan real estat menghasilkan banyak uang di masa lalu, namun sebagian besar kekayaan tersebut tidak nyata. Karena pinjamannya selalu sama dengan hartanya, atau bahkan lebih tinggi dari hartanya.

Pengembang real estat yang belum pernah melihat siklus besar tidak dapat diandalkan. Setelah putaran penyesuaian mendalam ini, ini adalah hal yang baik untuk pengembangan real estat yang rasional dan sehat.

Namun beberapa ahli dan ulama masih mengemukakan pendapat yang berbeda.

Misalnya, Chen Huai, seorang profesor di Departemen Ekonomi Konstruksi Perkotaan dan Pedesaan di Sekolah Pascasarjana Akademi Ilmu Sosial Tiongkok, percaya bahwa perbaikan real estat akan memakan waktu setidaknya 3 hingga 5 tahun, tidak peduli berapa lama waktu yang dibutuhkan.

Jangan berharap musim semi tahun depan akan hangat dan bunga-bunga akan bermekaran. Akan ada jalan mulus di depan.

Pertama, kita harus memperkirakan sepenuhnya sifat jangka panjang dan tingkat kesulitan dari kesulitan tersebut.

Dengan kesulitan yang dihadapi industri real estat saat ini, jangan berharap dapat pulih dalam dua atau tiga hari, atau memiliki resep rahasia yang diturunkan dari generasi ke generasi. Jika Anda meminum obatnya hari ini, Anda akan kembali untuk hidup besok. Dibutuhkan waktu lama untuk memperbaiki kesalahan. Siapa pun yang ingin sukses dengan cepat adalah seorang dukun.

Kedua, risiko hanya dapat dialokasikan secara seimbang dan tidak dapat dihilangkan.

Misalnya, jika Anda hanya mengubah sistem pra-penjualan ke penjualan rumah yang sudah ada, menurut Anda apakah tidak ada jaminan pengiriman? Akankah kepentingan pembeli rumah terlindungi? Ketika sebuah rumah tidak pernah selesai dibangun dan diserahkan kepada pembeli, maka risiko yang ada tidak akan berkurang tergantung pada bentuk sistem pembelian rumah yang digunakan.

Oleh karena itu, kita tidak dapat menempatkan semua tekanan pada satu titik saja. Hanya dengan mengalokasikan risiko di semua aspek secara seimbang, kita dapat menjaga keseimbangan operasi industri dalam skala terbesar.

Xia Yifeng, kepala analis industri real estat di Bank of China Securities, menyatakan bahwa harga perumahan diperkirakan akan mempersempit penurunan bulanan pada akhir tahun ini, namun akan membutuhkan waktu lebih lama untuk berubah menjadi positif.

Yang pertama adalah kota-kota tingkat pertama. Saat ini, harga rumah baru di Guangzhou telah turun kembali ke level tahun 2021, dan harga rumah di Beijing telah turun kembali ke level tahun 2018. Hanya Shanghai yang masih berada pada level tinggi. Secara keseluruhan, Shanghai masih naik.

Mari kita lihat kota-kota lapis kedua. Harga keseluruhan rumah baru di kota-kota lapis kedua telah turun lebih dari 50% dibandingkan harga tertingginya, dan telah kembali ke level tahun 2016 dan 2017.

Secara keseluruhan, putaran penurunan harga ini melebihi tahun 2014. Meskipun nilai rata-rata keseluruhan belum melampaui tingkat tahun 2014, penjualan rumah bekas dalam satu bulan mendekati tingkat pertumbuhan bulan ke bulan terendah pada tahun 2014. Oleh karena itu, penurunan harga rumah secara keseluruhan dari bulan ke bulan akan terus berlanjut selama beberapa waktu, dan akan memerlukan waktu lebih dari dua kuartal untuk berubah menjadi positif.

Dalam beberapa tahun terakhir, banyak praktisi real estat mendiskusikan satu masalah - apakah real estat Tiongkok akan mengikuti jalur yang sama seperti pasar real estat Jepang, yang telah "hilang selama tiga puluh tahun".

Forum ini secara khusus mengangkat isu ini. Temanya adalah – Akankah industri real estat Tiongkok menghadapi “tahun-tahun yang hilang”? Kapan jalan ke atas akan muncul?

Pertama-tama, akankah industri real estat Tiongkok menghadapi “tahun-tahun yang hilang”?

Setelah beberapa diskusi,Para ahli dan cendekiawan sepakat bahwa sebenarnya ada banyak kesalahan dalam membandingkan masalah real estate di Tiongkok dengan kehancuran real estate di Jepang pada tahun 1990an.

Misalnya, Fan Gang, wakil presiden Asosiasi Riset Reformasi Struktural Ekonomi Tiongkok dan direktur Institut Penelitian Pembangunan Komprehensif China Shenzhen, sebuah lembaga pemikir kelas atas nasional, menunjukkan bahwa pada awal tahun 1990-an, real estat Jepang mulai runtuh. Banyak ahli dan cendekiawan kemudian juga menganalisanya dan bertanya kapan sampai ke dasar, berapa tahun lagi? Tadinya saya bilang hanya butuh beberapa tahun, tapi akhirnya jadi a titik terendah selama 20 atau 30 tahun.

Namun ada kekeliruan di sini. Kemiripan antara Jepang dan Tiongkok bukanlah pada periode tahun 1990-an, melainkan 60 atau 70 tahun setelah Restorasi Meiji dan sebelum Perang Dunia II.

Pada tahun 1991, tingkat urbanisasi Jepang mendekati 80%, yang merupakan tingkat negara yang matang, modern, maju, dan urban.

Di Tiongkok, saat ini sudah mencapai sekitar 65%. Dalam proses urbanisasi selanjutnya, permintaan yang kaku, permintaan perbaikan, dan permintaan migrasi akan terus meningkat. Ini keuntungan kami. Selama kami menanganinya dengan baik, masih banyak ruang untuk pengembangan.

Kedua, kapan jalan ke atas akan muncul?

Menurut Lu Ting, kepala ekonom Tiongkok di Nomura Securities, tidak masuk akal jika hanya membandingkan real estat Jepang dengan real estat Tiongkok.

Pertanyaan yang lebih penting adalah, setelah gelembung real estate pecah pada tahun 1991, langkah-langkah apa yang diambil pemerintah Jepang yang dapat dijadikan pelajaran bagi Tiongkok?

Pelajaran yang paling penting adalah menunggu dengan sabar sampai risiko teratasi.

Jepang dan China serupa dalam satu aspek, yaitu jika ada masalah, usahakan jangan sampai meledak secara tiba-tiba, tapi justru hilangkan risikonya secara perlahan.

Kombinasi antara pembersihan dan reformasi tidak diragukan lagi adalah yang terbaik.

Khususnya di pasar real estat Tiongkok, masih banyak masalah dalam jaminan pengiriman rumah selama proses penurunan harga rumah, sehingga penyelesaiannya menjadi sangat penting.

Mengapa keamanan perumahan merupakan cara penting untuk mengeluarkan uang? Karena sebelum krisis real estate ini, sebagian besar rumah baru telah dijual di muka, yang setara dengan pasar berjangka. Barang spot dibayar dan dikirim dengan satu tangan. Pasar berjangka menantikan pengiriman di masa depan mekanismenya, tidak akan ada Pengawasan dan pemeliharaan ketertiban pasar tentu tidak dapat diharapkan untuk membersihkan pasar dan kembali beroperasi normal.

Oleh karena itu, cara mengatasi masalah jaminan penyediaan perumahan bukan hanya merupakan pertanyaan tentang bagaimana pemerintah dan pengembang memenuhi tanggung jawab mereka di masa lalu, namun juga merupakan langkah penting dalam membangun kembali kepercayaan pasar terhadap pengembang dan pengawasan.

Mingyuan Jun menyebutkan sebelumnya bahwa real estate masih merupakan pasar yang sangat besar dengan skala 10 triliun, namun akan menyimpang ke dua arah di masa depan.

Yang pertama adalah diferensiasi perkotaan. Perumahan di kota-kota tingkat bawah akan tetap kosong untuk waktu yang lama.

Kedua, pembedaan badan usaha, termasuk badan usaha milik negara dan badan usaha pusat.

Pada Boao Forum tahun ini, perusahaan real estate seperti Poly Development, China Overseas Real Estate, dan Huafa Group mengusulkan diferensiasi ketiga, yaitu diferensiasi produk.

Misalnya, Poly Development mengusulkan agar industri real estat telah memasuki siklus baru "Era Kualitas" dan pengembang perlu segera meningkatkan kemampuan produk mereka untuk menjalin hubungan baru dengan pelanggan. Di masa depan, real estat mungkin seperti mobil, yang memerlukan pengulangan rangkaian merek produk secara terus-menerus.

Tiga karakteristik “Era Kualitas” adalah:

Pertama, permintaan efektif tidak akan pernah mati.

Pasar dan produk berubah terlalu cepat. Ini bukan berarti tidak ada permintaan, namun pelanggan menunggu di pinggir lapangan, menunggu kebijakan yang lebih baik dan produk baru. Namun, masih banyak kota dengan wilayah hidup per kapita yang kecil, perumahan tua, dan proporsi perumahan komersial yang rendah.

Alasan paling umum untuk mendaftarkan rumah bekas adalah untuk berpindah rumah, termasuk mengubah distrik sekolah yang lebih baik, mengubah ke area yang lebih luas, kualitas lingkungan hidup yang lebih baik, dll. Yang harus dilakukan oleh perusahaan real estat adalah mengaktifkan tuntutan efektif ini.

Kedua, permintaan pelanggan terus meningkat.

"Membeli rumah" berarti "membeli kehidupan". Pelanggan generasi baru telah meningkatkan tuntutan mereka akan estetika, fungsionalitas, dan personalisasi. Pelanggan percaya bahwa kehidupan yang baik tidak hanya tentang tempat tinggal itu sendiri, tetapi juga berkaitan erat dengan lingkungan sekitar, suasana komunitas, dan integrasi perkotaan.

Ketiga, penyampaian yang berkualitas telah menjadi inti identitas produk.

Pembeli rumah tidak lagi menyamakan kekuatan pengembang dengan kekuatan pengiriman. Dibandingkan dengan tahun 2022, kualitas pengiriman telah menjadi faktor pengambilan keputusan yang penting dalam pembelian.

Jadi, dalam menghadapi perubahan pasar, bagaimana seharusnya tanggapan perusahaan real estat?

Yang Ou, Chief Technology Officer, China Overseas Development, memberikan ide untuk memecahkan masalah ini: digitalisasi memecahkan beberapa masalah dan memecahkan masalah rendahnya tingkat kecerdasan dan ketidakcocokan merek sistem rumah pintar di industri real estate. Mobil kami semakin pintar, dan di masa depan rumah kami juga akan semakin pintar, cerdas, dan memahami Anda dengan lebih baik.

Yang Ou juga mengusulkan tiga tujuan bagi China Shipping untuk mengembangkan digitalisasi:

Misalnya, di komunitas pintar yang dibangun oleh Huafa Co., Ltd., jika orang tua atau anak-anak terjatuh, akan terdapat kamera AI yang memberikan alarm dan penyelamatan tepat waktu.

Huafa juga membangun bandara pintar yang sepenuhnya otomatis di sekitar tembok Teluk Zhuhai, yang memungkinkan drone mengirimkan pengiriman ekspres ke balkon rumah pemiliknya.

Dalam beberapa tahun terakhir, ketika industri manufaktur kembali ke arus utama, berbagai tempat telah memicu gelombang pendirian kawasan industri.

Menurut data publik, luas kawasan industri di negara saya akan meningkat dengan kecepatan 140 juta meter persegi per tahun mulai tahun 2023, dan total pasokan diperkirakan akan melebihi 6,2 miliar meter persegi pada tahun 2025.

Misalnya, Huang Liping, direktur eksekutif dan presiden China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., mengusulkan bahwa model pengembangan kawasan industri tradisional memiliki tiga kelemahan mendasar.

Yang pertama adalah pemikiran produk. Di kawasan industri tradisional, pemahaman kebutuhan mudah dikonsep dan disederhanakan. Juga mudah untuk menyederhanakan dan mengkonseptualisasikan pemahaman tentang hukum-hukum ruang, khususnya tatanan ruang.

Yang kedua adalah gagasan reproduksi mekanis. Penyalinan telah disalahgunakan dalam proses industrialisasi dan urbanisasi di masa lalu. Saat ini, penyalinan juga digunakan di kawasan industri. Hal ini jauh dari kebutuhan pelanggan yang sebenarnya.

Yang ketiga adalah kesalahpahaman terbesar dalam model bisnis, yaitu menggunakan pendapatan pertambahan nilai tanah sebagai dasar keuntungan.

Jadi, dalam menghadapi permasalahan ini, bagaimana kawasan industri bisa menerobos?

Ge Peijian, presiden Institut Penelitian Industri Gemdale Weixin, menyatakan bahwa dalam menghadapi tantangan, operator investasi kawasan industri perlu melakukan perubahan dalam tiga aspek.

Perubahan pertama adalah dari "penyedia ruang" menjadi "operator industri", dan kata kuncinya berubah dari "ruang" menjadi "industri".

Misalnya, East Lake High-tech Park telah berevolusi dari bengkel manufaktur awal menjadi taman hiburan rantai industri lengkap saat ini, menyediakan layanan komprehensif untuk pengembangan industri dari perspektif investasi, operasi, dan layanan taman.

Transformasi kedua adalah evolusi dari “mitra waktu” menjadi pendukung industri.

Misalnya, Kota Sains dan Teknologi Chuanhua telah merealisasikan model pengembangan “pemegang saham + tuan tanah + operasi” dengan mengumpulkan sumber daya untuk membangun taman hiburan ilmu hayati.

Transformasi ketiga adalah evolusi dari “operator taman” menjadi “penghubung ekologis”.

Misalnya, keseluruhan ekologi industri Taman Teknologi Tinggi Zhangjiang terdiri dari infrastruktur ilmiah dan teknologi utama yang diwakili oleh Laboratorium Zhangjiang, perusahaan inovatif, teknologi dan institusi media, perusahaan multinasional, lembaga layanan profesional, dan kumpulan bakat.

Luo Feng, direktur China Merchants Shekou Industrial Research Institute, memberikan empat saran berikut berdasarkan praktik spesifik di kawasan industri perusahaan:

Saran 1: Anda harus membuat jalur industri Anda sendiri.

Setiap pengelola kawasan industri hendaknya membangun jalur industrinya sendiri, karena tidak semua jalur dapat dioperasikan, dan tidak semua jalur memiliki nilai operasional.

Misalnya, China Merchants Shekou telah melakukan penelitian ekstensif yang berfokus pada lima jalur industri yang sedang berkembang, termasuk teknologi digital, teknologi kehidupan, teknologi ramah lingkungan, manufaktur cerdas, dan industri budaya, untuk mengumpulkan sumber daya dan memanfaatkan keunggulannya.

Rekomendasi 2: Fokus pada pembangunan kawasan industri yang berkarakteristik.

Dengan pendalaman budidaya industri, perusahaan menemukan bahwa taman yang komprehensif memiliki banyak tema, kebutuhan yang kompleks, dan pengoperasian yang sulit; sedangkan taman hiburan dapat memberikan layanan terpusat dan tepat berdasarkan karakteristik jenis industri tertentu, dan efek operasi industrinya lebih baik.

Rekomendasi 3: Memperkuat investasi industri.

Investasi industri adalah bisnis yang paling imajinatif dalam operasi industri. Misalnya, China Merchants Shekou menggunakan dana investasi industri untuk menyediakan layanan keuangan siklus hidup penuh kepada perusahaan.

Rekomendasi 4: Membangun sistem kemampuan industri.

Dengan semakin dalamnya transformasi strategis operasi industri, tidak dapat dihindari untuk melakukan pekerjaan dengan baik dalam penelitian industri, pengembangan produk, organisasi industri dan konten operasi industri lainnya, dan masing-masing konten ini membutuhkan pekerja yang lebih profesional.

Oleh karena itu, perusahaan harus fokus pada seluruh rantai bisnis operasi industri dan terus membentuk sistem kemampuan yang beradaptasi dengan pengembangan produktivitas baru dan pengembangan kawasan industri modern yang berkualitas tinggi.

Yan Jingyu, ketua Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., juga mengatakan, jika ingin menarik investasi di taman tersebut, setidaknya diperlukan empat warna.

Yang pertama adalah merah, yang merupakan industri penting. Bendera merah tidak dapat diturunkan. Misalnya, bendera merah Zhangjiang Hi-Tech adalah biomedis dan semikonduktor.

Tipe kedua adalah industri tradisional yang membumi. Peningkatan industri tidak selalu berarti transformasi. Industri tradisional tidak berarti industri kelas bawah, tetapi seringkali merupakan rantai pengaman terbaik untuk melawan risiko selama krisis ekonomi Daerah setempat adalah sumber lapangan kerja terbaik, dan industri tradisional pada dasarnya mencakup sekitar 50% dari sebuah taman.

Tipe ketiga adalah industri samudra biru dengan produktivitas baru. Bagaimana cara memanfaatkan industri samudra biru? Hal yang sangat penting adalah memikirkan jenis usaha apa yang dapat dilakukan dengan sumber daya yang ada.

Jenis yang keempat adalah kuning yaitu emas industri. Apapun industrinya, selama ada pajak nilai keluaran, itu wajib.