berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

“Jika rumah ini tidak dapat dijual bulan depan, saya mungkin akan menjualnya daripada menyewakannya. Mengumpulkan uang sewa mungkin lebih cocok daripada menyimpannya di bank untuk pengelolaan keuangan.” Zhang, warga Distrik Chaoyang, Beijing, memiliki sebuah apartemen besar dengan tiga kamar tidur untuk dijual. Setelah melihat berita terbaru dari bank sentral, Dia mendapat ide ini setelah dirilisnya "Laporan Implementasi Kebijakan Moneter Tiongkok untuk Kuartal Kedua tahun 2024". Sebuah kolom dalam laporan tersebut menyatakan: Dalam jangka panjang, harga sewa diperkirakan akan terus meningkat; total hasil perumahan sewa diperkirakan akan meningkat hingga lebih dari 3% berdasarkan rasio sewa terhadap penjualan statis, yang akan menjadi lebih tinggi dari tingkat pengembalian sebagian besar aset.

Haruskah saya menjadi tuan tanah dan memungut uang sewa, atau haruskah saya membawa uang itu ke bank untuk disimpan di bank? Siapapun yang memiliki rumah atau mempunyai uang cadangan mungkin ingin mempertimbangkan masalah ini dengan serius.

Rasio sewa terhadap penjualan di kota-kota lapis pertama mendekati 2%

Artikel bank sentral mengusulkan bahwa sewa adalah variabel inti yang mempengaruhi nilai perumahan. Aset memiliki nilai karena akan mendatangkan manfaat arus kas di masa depan. Secara teoritis, nilai sebuah rumah terutama dipengaruhi oleh diskon sewa di masa depan. Properti hunian dari rumah tersebut dan diskon sewa yang stabil secara keseluruhan menentukan harga dasar dan fondasi properti tersebut .

Bank sentral juga menyebutkan ekspektasi harga rumah telah mengalami perubahan signifikan dalam beberapa tahun terakhir, dan suku bunga pasar serta suku bunga diskon juga cenderung menurun. "Rasio sewa terhadap penjualan", yaitu rasio antara sewa dan harga jual, merupakan indikator sederhana untuk mengukur nilai perumahan. Rasio ini secara umum telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir. rasio penjualan di kota-kota tingkat pertama mendekati 2%, dan di kota-kota tingkat kedua dan ketiga telah meningkat menjadi sekitar 3%.

Seorang reporter Beijing Youth Daily mengetahui dari pengamat pasar bahwa dua data yang disebutkan dalam artikel bank sentral pada dasarnya sejalan dengan realitas pasar. Namun berbagai faktor seperti lokasi rumah, kualitas dekorasi, dan permintaan pasar akan mempengaruhi tingkat sewa, dan rasio sewa terhadap penjualan berbagai rumah juga sangat bervariasi.

Suku bunga deposito bank jarang melebihi 2,5%

Meskipun rasio sewa terhadap penjualan meningkat, suku bunga deposito bank domestik terus menurun. Sejak ditetapkannya mekanisme penyesuaian suku bunga deposito berbasis pasar pada April 2022, telah terjadi lima putaran penurunan suku bunga deposito yang dipimpin oleh bank-bank besar. Setelah putaran terakhir penurunan suku bunga simpanan pada bulan Juli, suku bunga tertinggi yang tercatat untuk simpanan dan penarikan sekaligus bank-bank besar milik negara dan bank saham gabungan tidak melebihi 1,85%, dan suku bunga eksekusi aktual bank pada dasarnya adalah di bawah 2,5%.

Seperti halnya suku bunga deposito, imbal hasil pengelolaan keuangan bank juga mengalami penurunan dalam beberapa tahun terakhir. Laporan Mingguan Pasar Manajemen Keuangan Bank (5 Agustus 2024 - 11 Agustus 2024) yang dirilis oleh Puyi Standard menunjukkan bahwa rata-rata hasil penebusan (tahunan) dari produk keuangan pendapatan tetap open-end yang matang dari perusahaan pengelola keuangan selama minggu tersebut adalah 2,96%, turun 0,14 poin persentase bulan ke bulan.

Para pelaku industri umumnya percaya bahwa masih ada ruang untuk penurunan suku bunga deposito lebih lanjut. Wang Qing, kepala analis makro Oriental Jincheng, mengatakan diperkirakan masih ada ruang untuk penyesuaian penurunan suku bunga kebijakan (7-day reverse repurchase rate) pada kuartal keempat, yang akan mengarah pada penyesuaian lanjutan. dalam kutipan LPR dari dua varietas jatuh tempo.

Dalam jangka panjang, harga sewa diperkirakan akan terus meningkat

Sebagai pembilang rasio sewa terhadap penjualan, ketika harga rumah konstan, semakin tinggi harga sewa, semakin tinggi pula rasio sewa terhadap penjualan. Seorang reporter dari Beiqing Daily memperhatikan bahwa bank sentral dengan jelas menyatakan dalam artikel tersebut bahwa indikator rasio sewa terhadap penjualan saat ini di kota-kota tingkat pertama dan kota-kota tingkat kedua dan ketiga yang dihitung oleh lembaga pasar adalah statis, dengan asumsi bahwa harga sewa akan tetap ada. tidak berubah di masa depan. Faktanya, untuk aset perumahan jangka panjang, tingkat pertumbuhan sewa juga penting, yang akan meningkatkan pendapatan pendapatan dari perumahan sewa. Dalam jangka panjang, harga sewa diperkirakan masih akan terus meningkat.

Artikel tersebut menyatakan, “Jika kita berasumsi bahwa tingkat pertumbuhan sewa ini dapat dipertahankan untuk jangka waktu yang lama di masa depan, dibandingkan dengan biaya pembelian rumah yang ditetapkan, total hasil dari perumahan sewa diperkirakan akan meningkat menjadi lebih dari 3% berdasarkan pada rasio sewa terhadap penjualan statis, yang akan lebih tinggi dibandingkan tingkat pengembalian sebagian besar aset.”

Bank sentral menyatakan bahwa dalam situasi baru dimana terjadi perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estate, skala stok perumahan di negara saya sudah besar, dan industri persewaan perumahan merupakan arah penting untuk model pembangunan baru. real estat di masa depan. Dari sisi permintaan, dalam beberapa tahun terakhir, tidak hanya kelompok berpenghasilan rendah, tetapi juga warga baru atau generasi muda yang baru saja lulus dan mulai bekerja mengalami peningkatan permintaan akan "rumah bagus"; dari sisi pasokan, semakin banyak perumahan perusahaan persewaan telah memasuki pasar, operasi skala besar dan intensif akan membantu menyediakan layanan perumahan sewa yang lebih baik dan stabil.

menganalisa

Konsumen harus meremehkan atribut investasi rumah

Zhang Dawei, kepala analis Centaline Real Estate, percaya bahwa pada tahap ini, uang tunai harus menjadi raja karena pasar real estat belum sepenuhnya stabil dan masih dalam proses penyesuaian. Anda bisa lebih memperhatikan perubahan harga pasar dan harga sewa. Rasio sewa terhadap penjualan tidak hanya terkait dengan sewa, tetapi juga harga rumah. Sewa terutama sesuai dengan tingkat pendapatan pasar saat ini, terutama pendapatan kaum muda; harga rumah mewakili ekspektasi investasi. Secara keseluruhan, perubahan harga sewa dan harga rumah berkaitan dengan perubahan populasi pasar dan tingkat pendapatan. Secara umum, ketika harga sewa naik, harga rumah juga akan naik; ketika harga rumah turun, harga sewa juga akan turun, namun besarnya perubahannya mungkin berbeda, dan juga akan terdapat perbedaan regional. Oleh karena itu, perubahan rasio sewa terhadap penjualan suatu kota atau komunitas memerlukan analisis terperinci mengenai keadaan tertentu.

Zhang Dawei percaya bahwa ketika pasar melakukan penyesuaian, jika rasio sewa terhadap penjualan melebihi suku bunga deposito tetap tiga tahun, lebih sedikit orang yang akan menjual rumah dan lebih banyak orang akan bersedia membeli rumah untuk mengumpulkan uang sewa. Ia juga menyarankan agar setiap orang harus lebih menganggap rumah sebagai barang konsumsi di masa depan dan meremehkan atribut investasinya.

Beberapa orang di bidang keuangan juga mengingatkan bahwa pasal bank sentral terutama ditujukan untuk perusahaan persewaan perumahan. Saat menghitung rasio sewa terhadap penjualan, individu yang membeli dan menyewakan rumah berbeda dengan perusahaan diperhatikan, seperti kerugian sewa yang disebabkan oleh masa kekosongan, dan hubungan dengan penyewa, biaya komunikasi, berbagai hal pemeliharaan dan akibat setelah sewa, dll. Dari sudut pandang praktis, mengumpulkan uang sewa sangat berbeda dengan investasi keuangan seperti deposito dan pengelolaan keuangan. Investor perlu berpikir matang dan tidak bisa hanya melihat angka untuk mengambil keputusan. Artikel ini ditulis oleh reporter kami Cheng Jie