новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

«Если этот дом не удастся продать в следующем месяце, я, вероятно, продам его вместо того, чтобы сдавать в аренду. Сбор арендной платы может быть более подходящим вариантом, чем хранение его в банке для финансового управления», - считает г-жа Чжан, жительница района Чаоян в Пекине». на продажу выставлена ​​большая квартира с тремя спальнями. Увидев недавние новости центрального банка, у нее возникла эта идея после того, как был опубликован «Отчет о реализации денежно-кредитной политики Китая за второй квартал 2024 года». В одной из колонок отчета указывалось: «В долгосрочной перспективе ожидается, что арендная плата по-прежнему будет стабильно расти; ожидается, что общая доходность сдаваемого в аренду жилья увеличится более чем до 3%, исходя из статического соотношения арендной платы к продаже, которое будет составлять выше, чем доходность большинства активов.

Должен ли я быть арендодателем и собирать арендную плату, или мне следует отнести деньги в банк для банковского обслуживания? Люди, у которых есть дом или свободные деньги, возможно, захотят серьезно задуматься над этим вопросом.

Отношение аренды к продажам в городах первого эшелона приближается к 2%.

В статье центрального банка предполагается, что арендная плата является основной переменной, влияющей на стоимость жилья. Активы имеют ценность, потому что они принесут будущие выгоды от денежных потоков. Теоретически на стоимость дома в основном влияют будущие скидки на аренду дома и общая стабильная скидка на арендную плату, которая определяет минимальную цену и фундамент недвижимости. На нее также влияют ожидания будущего повышения и снижения цен на дом. .

Центральный банк также отметил, что ожидания цен на жилье в последние годы претерпели значительные изменения, а рыночные процентные ставки и дисконтные процентные ставки также имеют тенденцию к снижению. «Отношение арендной платы к продаже», то есть соотношение между арендной платой и ценой продажи, представляет собой упрощенный показатель для измерения стоимости жилья. В последние годы он в целом увеличился, по оценкам некоторых рыночных институтов. Коэффициент продаж в городах первого уровня приближается к 2%, а в городах второго и третьего уровня вырос примерно до 3%.

Репортер Beijing Youth Daily узнал от обозревателей рынка, что два данных, упомянутые в статье центрального банка, в основном соответствуют рыночной реальности. Однако на уровень арендной платы будут влиять различные факторы, такие как расположение дома, качество отделки и рыночный спрос, а соотношение арендной платы к продаже разных домов также сильно различается.

Процентные ставки по срочным депозитам в банках редко превышают 2,5%.

В то время как соотношение арендной платы к продаже увеличилось, процентные ставки по депозитам отечественных банков продолжали заметно снижаться. С момента создания рыночного механизма корректировки процентных ставок по депозитам в апреле 2022 года произошло пять раундов снижения перечисленных процентных ставок по депозитам, возглавляемое крупными банками. После последнего раунда снижения процентных ставок по депозитам в июле самые высокие процентные ставки по единовременным депозитам и снятию средств в крупных государственных банках и акционерных банках не превышают 1,85%, а фактические процентные ставки по исполнению банков в основном составляют ниже 2,5%.

Как и процентные ставки по депозитам, доходность банковского финансового управления в последние годы также снижается. Еженедельный отчет рынка банковского финансового менеджмента (5 августа 2024 г. - 11 августа 2024 г.), опубликованный Puyi Standard, показывает, что средняя доходность погашения (в годовом исчислении) зрелых открытых финансовых продуктов с фиксированным доходом компаний финансового управления за эту неделю составила 2,96 %, снижение по сравнению с предыдущим месяцем на 0,14 процентных пункта.

Инсайдеры отрасли в целом полагают, что еще есть возможности для дальнейшего снижения процентных ставок по депозитам. Ван Цин, главный макроаналитик Oriental Jincheng, сказал, что ожидается, что в четвертом квартале все еще будет возможность корректировки процентной ставки в сторону понижения (7-дневная ставка обратного выкупа), что приведет к последующим корректировкам. в котировках LPR двух сортов сроков погашения.

Ожидается, что в долгосрочной перспективе арендная плата будет стабильно расти.

Как показывает числитель отношения арендной платы к продаже, при постоянной цене на жилье, чем выше арендная плата, тем выше соотношение арендной платы к продаже. Репортер Beiqing Daily заметил, что центральный банк в статье четко заявил, что текущие показатели соотношения арендной платы к продаже в городах первого и второго и третьего уровней, рассчитанные рыночными институтами, являются статичными, предполагая, что арендная плата останется неизменной. без изменений в будущем. На самом деле, для долгосрочных жилищных активов важен и темп роста арендной платы, что повысит доходность сдаваемого в аренду жилья. В долгосрочной перспективе ожидается, что арендная плата будет стабильно расти.

В статье говорилось: «Если предположить, что этот темп роста арендной платы может поддерживаться в течение длительного времени в будущем по сравнению с установленной стоимостью покупки жилья, ожидается, что общая доходность сдаваемого в аренду жилья увеличится до более чем 3%, исходя из статическое соотношение арендной платы к продаже, которое будет выше, чем у большинства активов».

Центральный банк заявил, что в новой ситуации глубоких изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости масштаб жилищного фонда моей страны уже велик, и индустрия аренды жилья является важным направлением для новой модели развития недвижимость в будущем. Со стороны спроса, в последние годы не только группы с низкими доходами, но и новые граждане или молодые люди, которые только что закончили учебу и начали работать, спрос на аренду «хороших домов» также увеличился со стороны предложения, еще больше; и все больше компаний по аренде жилья вышли на рынок. Крупномасштабная и интенсивная деятельность рынка поможет обеспечить более качественные и стабильные услуги по аренде жилья.

анализировать

Потребители должны преуменьшать инвестиционные свойства домов.

Чжан Давэй, главный аналитик Centaline Real Estate, считает, что на данном этапе королем должны быть наличные, поскольку рынок недвижимости еще не полностью стабилизировался и все еще находится в процессе адаптации. Вы можете уделять больше внимания изменениям рыночных цен и арендной платы. Соотношение арендной платы к продажам связано не только с арендной платой, но и с ценами на жилье. Арендная плата в основном соответствует текущему рыночному уровню доходов, особенно доходы молодых людей, цены на жилье отражают инвестиционные ожидания; В целом, изменения арендной платы и цен на жилье связаны с изменениями численности населения на рынке и уровня доходов. Как правило, когда арендная плата растет, цены на жилье также растут; когда цены на жилье падают, арендная плата также падает, но масштабы изменений могут быть разными и могут иметь место региональные различия. Поэтому то, как изменится соотношение арендной платы к продаже в городе или поселке, требует детального анализа конкретных обстоятельств.

Чжан Давэй считает, что по мере адаптации рынка, если соотношение арендной платы к продаже превысит трехлетнюю фиксированную процентную ставку по депозитам, меньше людей будут продавать дома и больше людей будут готовы покупать дома, чтобы получать арендную плату. Он также предложил, чтобы в будущем все больше относились к домам как к потребительским товарам и преуменьшали их инвестиционные преимущества.

Некоторые люди в финансовой сфере также напомнили, что статья центрального банка в основном предназначена для компаний по аренде жилья. При расчете соотношения арендной платы к продажам частные лица, покупающие и сдающие в аренду дома, отличаются от компаний. Существует множество детальных факторов, которые необходимо учитывать. следует учитывать, например, потери от арендной платы, вызванные периодом вакантности, а также отношения с арендаторами, расходы на связь, различные расходы на техническое обслуживание и последствия после сдачи в аренду и т. д. С практической точки зрения сбор арендной платы сильно отличается от финансовых инвестиций, таких как депозиты и управление финансами. Инвесторы должны тщательно думать и не могут просто смотреть на цифры для принятия решений. Эту статью написал наш репортер Ченг Цзе.