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"Si cette maison ne peut pas être vendue le mois prochain, je la vendrai probablement au lieu de la louer. Percevoir un loyer pourrait être plus approprié que de le déposer dans une banque pour la gestion financière." un grand appartement de trois chambres à vendre. Après avoir vu les récentes nouvelles de la banque centrale, elle a eu cette idée après la publication du « Rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la Chine pour le deuxième trimestre 2024 ». Une chronique du rapport souligne : À long terme, les loyers devraient continuer d'augmenter régulièrement ; le rendement total des logements locatifs devrait augmenter à plus de 3 % sur la base du ratio loyer/vente statique, qui sera supérieur au taux de rendement de la plupart des actifs.

Dois-je être propriétaire et percevoir le loyer, ou dois-je apporter l'argent à la banque pour effectuer des opérations bancaires ? Quiconque possède une maison ou dispose d’argent disponible voudra peut-être sérieusement réfléchir à cette question.

Le ratio location/vente dans les villes de premier rang est proche de 2%

L’article de la banque centrale propose que le loyer soit la principale variable qui affecte la valeur du logement. Les actifs ont de la valeur car ils apporteront des avantages futurs en termes de flux de trésorerie. Théoriquement, la valeur d'une maison est principalement affectée par les futures réductions de loyer. Les propriétés résidentielles de la maison et la réduction globale du loyer déterminent le prix plancher et la base de la propriété. Elle est également affectée par les attentes d'augmentations et de diminutions futures du prix de l'immobilier. .

La Banque centrale a également indiqué que les attentes en matière de prix de l'immobilier avaient subi des changements importants ces dernières années et que les taux d'intérêt du marché et les taux d'intérêt d'escompte avaient également tendance à baisser. Le « ratio loyer/vente », c'est-à-dire le rapport entre le loyer et le prix de vente, est un indicateur simplifié pour mesurer la valeur des logements. Il a généralement rebondi ces dernières années. Certaines institutions du marché estiment que le loyer actuel. le taux de vente dans les villes de premier rang est proche de 2 %, et celui des villes de deuxième et troisième rang s'élève à environ 3 %.

Un journaliste du Beijing Youth Daily a appris des observateurs du marché que les deux données mentionnées dans l'article de la Banque centrale sont fondamentalement conformes à la réalité du marché. Cependant, divers facteurs tels que l'emplacement de la maison, la qualité de la décoration et la demande du marché affecteront le niveau de location, et le rapport loyer/vente des différentes maisons varie également considérablement.

Les taux d’intérêt des dépôts bancaires à terme dépassent rarement 2,5 %

Alors que le ratio loyer/vente a augmenté, les taux d’intérêt sur les dépôts des banques nationales ont continué à baisser visiblement. Depuis la mise en place du mécanisme d'ajustement fondé sur le marché des taux d'intérêt sur les dépôts en avril 2022, cinq séries de réductions des taux d'intérêt sur les dépôts cotés ont eu lieu, menées par les grandes banques. Après la dernière série de réductions des taux d'intérêt sur les dépôts en juillet, les taux d'intérêt les plus élevés indiqués pour les dépôts forfaitaires et les retraits des grandes banques publiques et des banques par actions ne dépassent pas 1,85%, et les taux d'intérêt d'exécution réels des banques sont essentiellement inférieur à 2,5%.

Tout comme les taux d’intérêt sur les dépôts, le rendement de la gestion financière des banques a également diminué ces dernières années. Le rapport hebdomadaire sur le marché de la gestion financière bancaire (5 août 2024 - 11 août 2024) publié par Puyi Standard montre que le rendement de rachat moyen (annualisé) des produits financiers à revenu fixe ouverts matures des sociétés de gestion financière au cours de cette semaine était de 2,96 %, en baisse de 0,14 point de pourcentage sur un mois.

Les acteurs du secteur estiment généralement qu'il est encore possible de réduire davantage les taux d'intérêt sur les dépôts. Wang Qing, analyste macroéconomique en chef d'Oriental Jincheng, a déclaré qu'il devrait encore y avoir une marge pour des ajustements à la baisse du taux d'intérêt directeur (taux de prise en pension à 7 jours) au quatrième trimestre, ce qui entraînerait des ajustements de suivi. dans les cotations LPR des deux variétés à maturité.

À long terme, les loyers devraient augmenter régulièrement

En tant que numérateur du ratio loyer/vente, lorsque le prix du logement est constant, plus le loyer est élevé, plus le ratio loyer/vente est élevé. Un journaliste du Beiqing Daily a remarqué que la banque centrale a clairement indiqué dans l'article que les indicateurs actuels du ratio loyer/vente dans les villes de premier rang et les villes de deuxième et troisième rang calculés par les institutions de marché sont statiques, en supposant que les loyers resteront stables. inchangé dans le futur. En fait, pour les actifs immobiliers à long terme, le taux de croissance des loyers est également important, ce qui augmentera le rendement des revenus des logements locatifs. À long terme, les loyers devraient encore augmenter régulièrement.

L'article déclarait : « Si nous supposons que ce taux de croissance des loyers peut être maintenu pendant une longue période dans le futur, par rapport au coût d'achat établi d'un logement, le rendement total des logements locatifs devrait augmenter à plus de 3 % sur la base du rapport loyer/vente statique, qui sera supérieur à celui de la plupart des actifs.

La banque centrale a déclaré que dans la nouvelle situation de profonds changements dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier, le parc immobilier de mon pays est déjà important et le secteur de la location de logements est une direction importante pour le nouveau modèle de développement de l'immobilier à l'avenir. Du côté de la demande, ces dernières années, non seulement les groupes à faible revenu, mais aussi les nouveaux citoyens ou les jeunes qui viennent d'obtenir leur diplôme et ont commencé à travailler, ont vu une demande croissante de « bonnes maisons » du côté de l'offre, de plus en plus de logements ; les sociétés de location sont entrées sur le marché, une opération intensive et à grande échelle contribuera à fournir des services de logement locatif meilleurs et stables.

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Les consommateurs devraient minimiser les caractéristiques d’investissement des maisons

Zhang Dawei, analyste en chef de Centaline Real Estate, estime qu'à ce stade, les liquidités devraient être reines car le marché immobilier n'est pas encore complètement stabilisé et est encore en processus d'ajustement. Vous pouvez accorder plus d’attention aux changements des prix du marché et des loyers. Le ratio loyers/ventes n’est pas seulement lié au loyer, mais également aux prix des logements. Le loyer correspond principalement au niveau actuel des revenus du marché, en particulier les revenus des jeunes ; les prix de l'immobilier représentent les attentes d'investissement. Dans l’ensemble, les évolutions des loyers et des prix de l’immobilier sont liées à l’évolution de la population marchande et des niveaux de revenus. En général, lorsque les loyers augmentent, les prix de l'immobilier augmentent également ; lorsque les prix de l'immobilier baissent, les loyers diminuent également, mais l'ampleur des changements peut être différente et il y aura également des différences régionales. Par conséquent, l’évolution du ratio loyer/vente d’une ville ou d’une communauté nécessite une analyse détaillée des circonstances spécifiques.

Zhang Dawei estime qu'à mesure que le marché s'ajuste, si le ratio loyer/vente dépasse le taux d'intérêt fixe sur trois ans, moins de personnes vendront des maisons et davantage de personnes seront prêtes à acheter des maisons pour percevoir un loyer. Il a également suggéré que chacun devrait à l'avenir considérer davantage les maisons comme des biens de consommation et minimiser leurs attributs d'investissement.

Certaines personnes du domaine financier ont également rappelé que l'article de la Banque centrale s'adresse principalement aux sociétés de location de logements. Lors du calcul du ratio loyer/vente, les particuliers qui achètent et louent des maisons sont différents des entreprises. Il existe de nombreux facteurs détaillés qui doivent être pris en compte. être pris en compte, comme les pertes de loyer causées par la période de vacance, et les relations avec les locataires, les frais de communication, les diverses questions d'entretien et les conséquences après la location, etc. D'un point de vue pratique, la perception des loyers est très différente des investissements financiers tels que les dépôts et la gestion financière. Les investisseurs doivent réfléchir attentivement et ne peuvent pas se contenter de chiffres pour prendre des décisions. Cet article est écrit par notre journaliste Cheng Jie