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北京市朝陽区在住の張さんは、「もし来月この家が売れなかったら、貸すのではなく売ることになるだろう。家計管理には銀行に預けるよりも家賃を徴収する方が適しているかもしれない」と語った。中央銀行からの最近のニュースを見て、「2024 年第 2 四半期の中国金融政策実施報告書」が発表された後、彼女はこのアイデアを思いつきました。レポートのコラムでは、次のように指摘されています。長期的には、賃貸住宅の総利回りは、静的賃料対売却比率に基づいて 3% 以上に上昇すると予想されます。ほとんどの資産の収益率よりも高い。

私は家主になって家賃を徴収すべきでしょうか、それとも銀行にお金を持って行って銀行取引をするべきでしょうか？家を持っている人やお金に余裕がある人は、この問題を真剣に検討したほうがよいかもしれません。

第一級都市における賃貸料と販売額の比率は 2% 近くです

中央銀行の記事は、家賃が住宅価値に影響を与える中核変数であると提案している。資産に価値があるのは、将来のキャッシュフロー上の利益をもたらすからです。理論的には、住宅の価値は主に将来の家賃割引に影響され、住宅の居住特性と全体的な安定した家賃割引が物件の床価格と基礎を決定します。また、将来の住宅価格の上昇と下落の予測にも影響されます。 。

中銀はまた、住宅価格の期待が近年大きく変化しており、市場金利や割引金利も低下する傾向にあると述べた。 「賃貸料対販売価格の比率」、つまり家賃と販売価格の比率は、住宅の価値を測る簡略化された指標であり、一部の市場機関は、現在の賃貸料対販売価格が一般的に回復していると推定しています。一級都市での販売率は2％近く、二級、三級都市では約3％に上昇している。

北京青年報の記者は市場関係者から、人民銀行の記事で言及された2つのデータは基本的に市場の現実と一致していることを知った。ただし、家の立地、装飾の質、市場の需要などのさまざまな要因が賃貸レベルに影響し、住宅ごとに賃貸料と売却の比率も大きく異なります。

銀行の定期預金金利が2.5%を超えることはほとんどありません

賃貸料対売却比率が上昇する一方、国内銀行の預金金利は目に見えて低下し続けている。 2022年4月に市場ベースの預金金利調整機構が創設されて以降、大手銀行を中心に5回にわたる上場預金金利の引き下げが行われてきた。 7月の最新の預金金利引き下げ以降、大手国有銀行と株式会社銀行の一括入出金の最高金利は1.85％を超えず、銀行の実際の約定金利は基本的に1.85％を超えない。 2.5%以下。

預金金利と同様に、銀行の財務運営利回りも近年低下傾向にあります。溥儀スタンダードが発表した銀行金融管理市場週報（2024年8月5日～2024年8月11日）によると、その週の金融管理会社の満期オープンエンド債券金融商品の平均償還利回り（年換算）は、 2.96%、前月比0.14ポイント減少。

業界関係者は総じて、預金金利のさらなる引き下げの余地はまだあると考えている。東方金城の首席マクロアナリスト、汪清氏は、第４・四半期には政策金利（７日物リバースレポ金利）の下方調整の余地がまだ残されており、その後の調整につながるとの見通しを示した。 2 つの成熟度品種の LPR 見積もりに記載されています。

長期的には賃料は着実に上昇すると予想される

賃貸売上倍率の分子として、住宅価格が一定の場合、家賃が高くなるほど賃貸売上倍率も高くなります。北清日報の記者は、中央銀行が記事の中で、市場機関が算出した一線都市と二線、三線都市の現在の家賃対売却比率の指標は静的であり、家賃が今後も維持されると仮定していると明確に述べていることに気づいた。今後も変わらない。実際、長期の住宅資産としては、賃貸住宅の収益率を高める家賃の伸び率も重要です。長期的には、賃料は引き続き着実に上昇すると予想されます。

記事は、「この賃料上昇率が今後も長期間維持できると仮定すると、既定の住宅購入コストと比較して、賃貸住宅のトータル利回りは3％以上に上昇すると予想される」と述べている。静的な賃貸料対売却率は、ほとんどの資産の収益率よりも高くなります。」

中央銀行は、不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化するという新たな状況の下、我が国の住宅ストックの規模はすでに大きく、住宅賃貸産業は不動産市場の新たな発展モデルの重要な方向性であると述べた。これからの不動産。需要面では、近年、低所得者層だけでなく、新社会人や卒業・就職したばかりの若者など、供給面でも「良い住宅」の賃貸需要が高まっており、賃貸需要が高まっています。賃貸住宅市場への参入も増加しており、大規模かつ集中的な運営により、より質の高い安定した賃貸住宅サービスの提供が可能となります。

分析する

消費者は住宅の投資特性を軽視すべきである

センタリン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、不動産市場はまだ完全には安定しておらず、まだ調整の過程にあるため、現段階では現金が優先されるべきだと考えている。相場や賃料の変化にもっと注目してみましょう。売上高に対する家賃の比率は、家賃だけでなく住宅価格にも関係します。家賃は主に現在の市場の所得水準に対応しており、特に若者の住宅価格は投資の期待を表しています。全体として、家賃と住宅価格の変化は市場人口と所得水準の変化に関連しています。一般に、家賃が上昇すると住宅価格も上昇し、住宅価格が下落すると家賃も下落しますが、変化の大きさは異なる場合があり、地域差もある場合があります。したがって、都市またはコミュニティの賃貸対売却比率がどのように変化するかについては、特定の状況を詳細に分析する必要があります。

Zhang Dawei氏は、市場が調整するにつれ、賃貸料と売却の比率が3年定期預金金利を上回れば、家を売る人が減り、家賃を集めるために家を買う人が増えるだろうと考えている。同氏はまた、将来的には誰もが住宅をもっと消費財として捉え、その投資特性を軽視すべきだとも示唆した。

金融分野の一部の関係者は、中央銀行の記事は主に住宅賃貸会社を対象としていると指摘し、住宅の売買比率を計算する際、個人が住宅を購入したり賃貸したりする際には、多くの詳細な要素が必要になると指摘した。空室期間による家賃ロスや入居者との関係、通信費、賃貸後の各種メンテナンスやアフターフォローなども考慮してください。実際的な観点から見ると、賃貸料の徴収は預金や財務管理などの金融投資とは大きく異なります。投資家は慎重に考える必要があり、数字だけを見て意思決定することはできません。この記事はチェン・ジエ記者が執筆しました。