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„Wenn dieses Haus nächsten Monat nicht verkauft werden kann, werde ich es wahrscheinlich verkaufen, anstatt es zu vermieten. Für die Finanzverwaltung ist es möglicherweise sinnvoller, Miete zu kassieren, als sie bei einer Bank zu hinterlegen.“ Eine große Drei-Zimmer-Wohnung zum Verkauf. Nachdem sie die jüngsten Nachrichten der Zentralbank gesehen hatte, kam ihr diese Idee, nachdem der „China Monetary Policy Implementation Report for the Second Quarter of 2024“ veröffentlicht wurde. In einer Kolumne des Berichts wurde darauf hingewiesen: Langfristig wird weiterhin mit einem stetigen Anstieg der Mieten gerechnet; höher als die Rendite der meisten Vermögenswerte.

Soll ich Vermieter sein und Miete kassieren, oder soll ich das Geld zur Bank bringen? Menschen, die ein Haus besitzen oder Geld übrig haben, sollten sich ernsthaft mit diesem Thema befassen.

Das Miet-zu-Verkaufs-Verhältnis liegt in erstklassigen Städten bei knapp 2 %.

In dem Artikel der Zentralbank wurde vorgeschlagen, dass die Miete die zentrale Variable ist, die den Immobilienwert beeinflusst. Vermögenswerte haben einen Wert, weil sie zukünftige Cashflow-Vorteile bringen. Theoretisch wird der Wert eines Hauses hauptsächlich von den Wohneigenschaften des Hauses und dem insgesamt stabilen Mietpreis beeinflusst. Er wird auch von der Erwartung zukünftiger Hauspreissteigerungen und -senkungen beeinflusst .

Die Zentralbank erwähnte auch, dass sich die Immobilienpreiserwartungen in den letzten Jahren erheblich verändert hätten und auch die Marktzinsen und Diskontzinssätze tendenziell gesunken seien. „Miet-zu-Verkauf-Verhältnis“, also das Verhältnis zwischen Miete und Verkaufspreis, ist ein vereinfachter Indikator zur Messung des Wertes von Wohnraum. Einige Marktinstitute gehen davon aus, dass sich das aktuelle Miet-zu-Verkauf-Verhältnis erholt hat. Die Verkaufsquote liegt in Städten der ersten Reihe bei nahezu 2 %, in Städten der zweiten und dritten Reihe ist sie auf etwa 3 % gestiegen.

Ein Reporter der Beijing Youth Daily erfuhr von Marktbeobachtern, dass die beiden im Zentralbankartikel genannten Daten im Wesentlichen mit der Marktrealität übereinstimmen. Verschiedene Faktoren wie die Lage des Hauses, die Qualität der Dekoration und die Marktnachfrage wirken sich jedoch auf das Mietniveau aus, und auch das Miet-zu-Verkaufs-Verhältnis verschiedener Häuser variiert stark.

Festgeldzinsen von Banken übersteigen selten 2,5 %

Während das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis gestiegen ist, sind die Einlagenzinsen der inländischen Banken weiterhin sichtbar gesunken. Seit der Einführung des marktbasierten Anpassungsmechanismus für Einlagenzinsen im April 2022 gab es fünf Senkungsrunden der aufgeführten Einlagenzinsen, angeführt von Großbanken. Nach der jüngsten Senkung der Einlagenzinsen im Juli übersteigen die höchsten aufgeführten Zinssätze für Einmaleinlagen und -abhebungen großer staatlicher Banken und Aktienbanken nicht mehr als 1,85 %, und die tatsächlichen Ausführungszinssätze der Banken liegen im Wesentlichen bei 1,85 % unter 2,5 %.

Ebenso wie die Einlagenzinsen ist auch die Rendite der Bankfinanzverwaltung in den letzten Jahren rückläufig. Der von Puyi Standard veröffentlichte Wochenbericht zum Bank Financial Management Market (5. August 2024 – 11. August 2024) zeigt, dass die durchschnittliche Rückzahlungsrendite (annualisiert) der ausgereiften, offenen festverzinslichen Finanzprodukte von Finanzmanagementunternehmen in dieser Woche betrug 2,96 %, ein Rückgang um 0,14 Prozentpunkte gegenüber dem Vormonat.

Brancheninsider gehen allgemein davon aus, dass noch Spielraum für weitere Senkungen der Einlagenzinsen besteht. Wang Qing, Chef-Makroanalyst von Oriental Jincheng, sagte, dass es im vierten Quartal voraussichtlich noch Raum für Abwärtsanpassungen des Leitzinses (7-Tage-Reverse-Repurchase-Satz) gebe, was zu Folgeanpassungen führen werde in den LPR-Notierungen der beiden Reifesorten.

Langfristig ist mit einem stetigen Anstieg der Mieten zu rechnen

Als Zähler des Miet-zu-Verkauf-Verhältnisses gilt: Bei konstantem Immobilienpreis gilt: Je höher die Miete, desto höher das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis. Ein Reporter von Beiqing Daily bemerkte, dass die Zentralbank in dem Artikel klar zum Ausdruck brachte, dass die aktuellen, von Marktinstitutionen berechneten Miet-zu-Verkaufs-Verhältnis-Indikatoren in Städten der ersten und zweiten und dritten Reihe statisch seien, vorausgesetzt, dass die Mieten gleich bleiben auch in Zukunft unverändert bleiben. Tatsächlich ist für das langfristige Wohnvermögen auch die Wachstumsrate der Miete wichtig, was die Einkommensrendite von Mietwohnungen erhöht. Langfristig ist weiterhin mit einem stetigen Anstieg der Mieten zu rechnen.

In dem Artikel heißt es: „Wenn wir davon ausgehen, dass diese Mietwachstumsrate im Vergleich zu den etablierten Hauskaufkosten noch lange aufrechterhalten werden kann, wird die Gesamtrendite von Mietwohnungen voraussichtlich auf mehr als 3 % steigen statisches Verhältnis von Miete zu Verkauf, das höher sein wird als das der meisten Vermögenswerte.“

Die Zentralbank erklärte, dass angesichts der neuen Situation tiefgreifender Veränderungen im Angebots- und Nachfrageverhältnis auf dem Immobilienmarkt der Wohnungsbestand meines Landes bereits groß sei und die Wohnungsvermietungsbranche eine wichtige Richtung für das neue Entwicklungsmodell von sei Immobilien in der Zukunft. Von der Nachfrageseite sind in den letzten Jahren nicht nur die einkommensschwachen Gruppen, sondern auch Neubürger oder junge Leute, die gerade ihren Abschluss gemacht haben und ins Berufsleben eingetreten sind, gestiegen, auch von der Angebotsseite ist die Mietnachfrage nach „guten Häusern“ stärker gestiegen; Immer mehr Wohnungsvermietungsunternehmen sind in den Markt eingetreten, groß angelegte und intensive Operationen werden dazu beitragen, bessere und stabilere Mietwohnungsdienstleistungen anzubieten.

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Verbraucher sollten die Investitionseigenschaften von Eigenheimen herunterspielen

Zhang Dawei, Chefanalyst von Centaline Real Estate, ist der Ansicht, dass Bargeld zum jetzigen Zeitpunkt das Wichtigste sein sollte, da sich der Immobilienmarkt noch nicht vollständig stabilisiert hat und sich noch im Anpassungsprozess befindet. Sie können Veränderungen der Marktpreise und Mieten stärker im Auge behalten. Das Miet-Umsatz-Verhältnis hängt nicht nur von der Miete ab, sondern auch von den Immobilienpreisen. Die Miete entspricht im Wesentlichen dem aktuellen Markteinkommensniveau, insbesondere die Immobilienpreise stellen Investitionserwartungen dar. Insgesamt hängen Veränderungen der Mieten und Immobilienpreise mit Veränderungen der Marktbevölkerung und des Einkommensniveaus zusammen. Generell gilt: Wenn die Mieten steigen, steigen auch die Immobilienpreise; wenn die Immobilienpreise sinken, sinken auch die Mieten, aber das Ausmaß der Veränderungen kann unterschiedlich sein und es kann regionale Unterschiede geben. Wie sich das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis einer Stadt oder Gemeinde verändern wird, erfordert daher eine detaillierte Analyse der konkreten Umstände.

Zhang Dawei glaubt, dass im Zuge der Marktanpassung weniger Menschen Häuser verkaufen werden und mehr Menschen bereit sein werden, Häuser zu kaufen, um Miete zu kassieren, wenn das Verhältnis von Miete zu Verkauf den Zinssatz für dreijährige Festgelder übersteigt. Er schlug außerdem vor, dass jeder Häuser in Zukunft mehr als Konsumgüter betrachten und ihre Investitionseigenschaften herunterspielen sollte.

Einige Leute im Finanzbereich erinnerten auch daran, dass sich der Artikel der Zentralbank hauptsächlich an Wohnungsvermieter richtet. Bei der Berechnung des Verhältnisses von Miete zu Verkauf unterscheiden sich Einzelpersonen, die Häuser kaufen und vermieten, von Unternehmen berücksichtigt werden, wie z. B. Mietausfälle aufgrund der Leerstandszeit, die Beziehung zu den Mietern, Kommunikationskosten, verschiedene Instandhaltungs- und Nachsorgeangelegenheiten nach der Vermietung usw. Aus praktischer Sicht unterscheidet sich das Einziehen von Mieten stark von Finanzinvestitionen wie Einlagen und Finanzmanagement. Anleger müssen sorgfältig nachdenken und können ihre Entscheidungen nicht nur anhand von Zahlen treffen. Dieser Artikel wurde von unserem Reporter Cheng Jie geschrieben