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"Si esta casa no se puede vender el próximo mes, probablemente la venderé en lugar de alquilarla. Cobrar el alquiler puede ser más adecuado que depositarlo en un banco para la gestión financiera", dijo la Sra. Zhang, ciudadana del distrito de Chaoyang, Beijing. Se vende un gran apartamento de tres habitaciones Después de ver las noticias recientes del banco central, tuvo esta idea después de que se publicara el "Informe de implementación de la política monetaria de China para el segundo trimestre de 2024". Una columna del informe señalaba: A largo plazo, todavía se espera que los alquileres aumenten de manera constante; se espera que el rendimiento total de las viviendas en alquiler aumente a más del 3% basándose en la relación estática entre alquiler y venta, que será mayor que la tasa de retorno de la mayoría de los activos.

¿Debo ser propietario y cobrar el alquiler, o debo llevar el dinero al banco para realizar operaciones bancarias? Las personas que poseen una casa o tienen dinero extra tal vez quieran considerar seriamente este tema.

La relación alquiler-ventas en ciudades de primer nivel se acerca al 2%

El artículo del banco central proponía que el alquiler es la variable central que afecta el valor de la vivienda. Los activos tienen valor porque traerán beneficios de flujo de caja futuros. En teoría, el valor de una casa se ve afectado principalmente por los descuentos de alquiler futuros. Las propiedades residenciales de la casa y el descuento de alquiler estable general determinan el precio mínimo y los cimientos de la propiedad. También se ve afectado por las expectativas de futuros aumentos y disminuciones del precio de la vivienda. .

El banco central también mencionó que las expectativas sobre los precios de la vivienda han experimentado cambios significativos en los últimos años y que las tasas de interés del mercado y las tasas de interés de descuento también han tendido a bajar. La "relación alquiler-venta", es decir, la relación entre el alquiler y el precio de venta, es un indicador simplificado para medir el valor de la vivienda. En general, se ha recuperado en los últimos años. Algunas instituciones del mercado estiman que la relación alquiler-venta. El índice de ventas en las ciudades de primer nivel es cercano al 2%, y el de las ciudades de segundo y tercer nivel ha aumentado a alrededor del 3%.

Un periodista del Beijing Youth Daily supo gracias a los observadores del mercado que los dos datos mencionados en el artículo del banco central coinciden básicamente con la realidad del mercado. Sin embargo, varios factores, como la ubicación de la casa, la calidad de la decoración y la demanda del mercado, afectarán el nivel de alquiler, y la relación alquiler-venta de las diferentes casas también varía mucho.

Las tasas de interés de los depósitos fijos bancarios rara vez superan el 2,5%

Si bien la relación alquiler-venta ha aumentado, las tasas de interés de los depósitos de los bancos nacionales han seguido disminuyendo visiblemente. Desde el establecimiento del mecanismo de ajuste basado en el mercado para las tasas de interés de los depósitos en abril de 2022, ha habido cinco rondas de reducciones en las tasas de interés de los depósitos cotizadas, lideradas por los principales bancos. Después de la última ronda de reducciones de las tasas de interés de los depósitos en julio, las tasas de interés más altas para los depósitos y retiros de suma global de los grandes bancos estatales y bancos por acciones no superan el 1,85%, y las tasas de interés de ejecución reales de los bancos son básicamente por debajo del 2,5%.

Al igual que los tipos de interés de los depósitos, el rendimiento de la gestión financiera bancaria también ha ido disminuyendo en los últimos años. El Informe semanal del mercado de gestión financiera bancaria (5 de agosto de 2024 - 11 de agosto de 2024) publicado por Puyi Standard muestra que el rendimiento de rescate promedio (anualizado) de los productos financieros maduros de renta fija abierta de las compañías de gestión financiera durante esa semana fue 2,96 %, una disminución intermensual de 0,14 puntos porcentuales.

Los conocedores de la industria generalmente creen que todavía hay margen para mayores reducciones en las tasas de interés de los depósitos. Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng, dijo que se espera que todavía haya margen para ajustes a la baja en la tasa de interés oficial (tasa de recompra inversa a 7 días) en el cuarto trimestre, lo que conducirá a ajustes de seguimiento. en las cotizaciones LPR de las dos variedades de madurez.

A largo plazo, se espera que los alquileres aumenten constantemente

Como numerador de la relación alquiler-venta, cuando el precio de la vivienda es constante, cuanto mayor sea el alquiler, mayor será la relación alquiler-venta. Un periodista del Beiqing Daily notó que el banco central declaró claramente en el artículo que los indicadores actuales de la relación alquiler-venta en ciudades de primer nivel y ciudades de segundo y tercer nivel calculados por las instituciones del mercado son estáticos, asumiendo que los alquileres se mantendrán. sin cambios en el futuro. De hecho, para los activos inmobiliarios a largo plazo, la tasa de crecimiento del alquiler también es importante, lo que aumentará el rendimiento de los ingresos de las viviendas en alquiler. A largo plazo, todavía se espera que los alquileres aumenten de manera constante.

El artículo decía: “Si asumimos que esta tasa de crecimiento del alquiler se puede mantener durante un largo tiempo en el futuro, en comparación con el costo de compra de vivienda establecido, se espera que el rendimiento total de la vivienda en alquiler aumente a más del 3% según el relación estática de alquiler-venta, que será más alta que la de la mayoría de los activos”.

El banco central afirmó que en la nueva situación de profundos cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, la escala del parque de viviendas de mi país ya es grande y la industria del alquiler de viviendas es una dirección importante para el nuevo modelo de desarrollo de bienes raíces en el futuro. Desde el lado de la demanda, en los últimos años, no sólo los grupos de bajos ingresos, sino también los nuevos ciudadanos o los jóvenes que acaban de graduarse y empezar a trabajar, la demanda de alquiler de "buenas casas" también ha aumentado, más desde el lado de la oferta; y más empresas de alquiler de viviendas han entrado en el mercado. Las operaciones intensivas y a gran escala del mercado ayudarán a proporcionar servicios de alquiler de viviendas mejores y más estables.

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Los consumidores deberían restar importancia a los atributos de inversión de las viviendas

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que en esta etapa el efectivo debería ser el rey porque el mercado inmobiliario aún no se ha estabilizado completamente y todavía está en proceso de ajuste. Puedes prestar más atención a los cambios en los precios del mercado y los alquileres. La relación alquiler-venta no sólo está relacionada con el alquiler, sino también con los precios de la vivienda. Los alquileres corresponden principalmente al nivel actual de ingresos del mercado, especialmente los ingresos de los jóvenes, los precios de la vivienda representan expectativas de inversión. En general, los cambios en los alquileres y los precios de la vivienda están relacionados con cambios en la población del mercado y los niveles de ingresos. Generalmente, cuando los alquileres aumentan, los precios de la vivienda también subirán; cuando los precios de la vivienda bajan, los alquileres también bajarán, pero la magnitud de los cambios puede ser diferente y puede haber diferencias regionales. Por lo tanto, cómo cambiará la relación alquiler-venta de una ciudad o comunidad requiere un análisis detallado de circunstancias específicas.

Zhang Dawei cree que a medida que el mercado se ajuste, si la relación alquiler-venta excede la tasa de interés de depósito fijo a tres años, menos personas venderán casas y más personas estarán dispuestas a comprar casas para cobrar el alquiler. También sugirió que en el futuro todos deberían considerar las casas más como bienes de consumo y restar importancia a sus atributos de inversión.

Algunas personas del ámbito financiero también recordaron que el artículo del banco central está dirigido principalmente a las empresas de alquiler de viviendas. Al calcular la relación alquiler-venta, las personas que compran y alquilan casas son diferentes de las empresas. Hay muchos factores detallados que deben tenerse en cuenta. considerar, como las pérdidas de alquiler causadas por el período de desocupación y la relación con los inquilinos, los costos de comunicación, diversos asuntos de mantenimiento y secuelas después del alquiler, etc. Desde una perspectiva práctica, cobrar el alquiler es muy diferente de las inversiones financieras como los depósitos y la gestión financiera. Los inversores deben pensar detenidamente y no pueden limitarse a mirar los números para tomar decisiones. Este artículo fue escrito por nuestro reportero Cheng Jie.