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"Se esta casa não puder ser vendida no próximo mês, provavelmente irei vendê-la em vez de alugá-la. Receber o aluguel pode ser mais adequado do que depositá-lo em um banco para gestão financeira." um grande apartamento de três quartos à venda Depois de ver as notícias recentes do banco central, Ela teve essa ideia após a divulgação do "Relatório de Implementação da Política Monetária da China para o Segundo Trimestre de 2024". Uma coluna do relatório apontou: No longo prazo, espera-se que os aluguéis aumentem de forma constante, o rendimento total das moradias para aluguel deverá aumentar para mais de 3% com base na relação estática entre aluguel e venda, que será; superior à taxa de retorno da maioria dos ativos.

Devo ser proprietário e receber o aluguel ou devo levar o dinheiro ao banco para fins bancários? Qualquer pessoa que possua uma casa ou tenha dinheiro sobrando pode querer considerar seriamente esta questão.

A relação aluguel/vendas nas cidades de primeiro nível é próxima de 2%

O artigo do banco central propôs que o aluguel é a principal variável que afeta o valor da habitação. Os ativos têm valor porque trarão benefícios futuros de fluxo de caixa. Teoricamente, o valor de uma casa é afetado principalmente por descontos futuros no aluguel. As propriedades residenciais da casa e o desconto geral estável no aluguel determinam o preço mínimo e a base da propriedade. .

O banco central mencionou também que as expectativas dos preços da habitação sofreram alterações significativas nos últimos anos, e as taxas de juro de mercado e as taxas de juro de desconto também tenderam a diminuir. O "rácio entre renda e venda", ou seja, o rácio entre a renda e o preço de venda, é um indicador simplificado para medir o valor da habitação. Em geral, recuperou-se nos últimos anos. Algumas instituições do mercado estimam que a actual relação entre renda e venda. a taxa de vendas nas cidades de primeiro nível é próxima de 2%, e nas cidades de segundo e terceiro níveis aumentou para cerca de 3%.

Um repórter do Beijing Youth Daily aprendeu com observadores do mercado que os dois dados mencionados no artigo do banco central estão basicamente alinhados com a realidade do mercado. No entanto, vários factores, tais como a localização da casa, a qualidade da decoração e a procura do mercado, afectarão o nível de aluguer, e a relação renda-venda de diferentes casas também varia muito.

As taxas de juros fixas dos depósitos bancários raramente ultrapassam 2,5%

Embora o rácio renda/venda tenha aumentado, as taxas de juro dos depósitos dos bancos nacionais continuaram a diminuir visivelmente. Desde o estabelecimento do mecanismo de ajustamento baseado no mercado para as taxas de juro dos depósitos em Abril de 2022, registaram-se cinco rondas de reduções nas taxas de juro dos depósitos listadas, lideradas pelos principais bancos. Após a última rodada de reduções das taxas de juros de depósitos em julho, as taxas de juros listadas mais altas para depósitos e saques de montante fixo de grandes bancos estatais e bancos por ações não excedem 1,85%, e as taxas de juros reais de execução dos bancos são basicamente abaixo de 2,5%.

Tal como as taxas de juro dos depósitos, o rendimento da gestão financeira bancária também tem diminuído nos últimos anos. O Relatório Semanal do Mercado de Gestão Financeira Bancária (5 de agosto de 2024 - 11 de agosto de 2024) divulgado pela Puyi Standard mostra que o rendimento médio de resgate (anualizado) dos produtos financeiros maduros de renda fixa aberta de empresas de gestão financeira durante aquela semana foi 2,96%, queda de 0,14 pontos percentuais em relação ao mês anterior.

Os membros da indústria acreditam geralmente que ainda há espaço para novas reduções nas taxas de juro dos depósitos. Wang Qing, analista macro-chefe da Oriental Jincheng, disse que se espera que ainda haja espaço para ajustes descendentes na taxa de juros básica (taxa de recompra reversa de 7 dias) no quarto trimestre, o que levará a ajustes de acompanhamento nas cotações LPR das duas variedades de maturidade.

No longo prazo, espera-se que os aluguéis aumentem de forma constante

Como numerador do rácio renda-venda, quando o preço da habitação é constante, quanto maior for a renda, maior será o rácio renda-venda. Um repórter do Beiqing Daily notou que o banco central afirmou claramente no artigo que os actuais indicadores do rácio renda-venda nas cidades de primeiro nível e nas cidades de segundo e terceiro níveis calculados pelas instituições do mercado são estáticos, assumindo que os aluguéis permanecerão inalterado no futuro. De facto, para os activos habitacionais de longo prazo, a taxa de crescimento das rendas também é importante, o que aumentará o retorno do rendimento das habitações para arrendamento. No longo prazo, espera-se que os aluguéis aumentem de forma constante.

O artigo afirmava: “Se assumirmos que esta taxa de crescimento dos aluguéis pode ser mantida por um longo período no futuro, em comparação com o custo estabelecido de compra de casa, espera-se que o rendimento total do aluguel de habitação aumente para mais de 3% com base no relação estática entre aluguel e venda, que será superior à taxa de retorno da maioria dos ativos”.

O banco central afirmou que na nova situação de profundas mudanças na relação de oferta e procura no mercado imobiliário, a escala do parque habitacional do meu país já é grande, e o setor de arrendamento habitacional é uma direção importante para o novo modelo de desenvolvimento de imóveis no futuro. Do lado da procura, nos últimos anos, não só os grupos de baixos rendimentos, mas também os novos cidadãos ou jovens que acabaram de se formar e começaram a trabalhar têm uma procura crescente de “boas casas” do lado da oferta, de cada vez mais habitação; empresas de aluguel entraram no mercado, a operação intensiva e em grande escala ajudará a fornecer serviços de aluguel de moradia melhores e estáveis.

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Os consumidores devem minimizar os atributos de investimento das casas

Zhang Dawei, analista-chefe da Centaline Real Estate, acredita que nesta fase o dinheiro deve reinar porque o mercado imobiliário ainda não está completamente estabilizado e ainda está em processo de ajustamento. Você pode prestar mais atenção às mudanças nos preços de mercado e nos aluguéis. O rácio renda/vendas não está apenas relacionado com as rendas, mas também com os preços das casas. O aluguel corresponde principalmente ao atual nível de rendimento do mercado, especialmente o rendimento dos jovens, os preços das casas representam as expectativas de investimento; No geral, as alterações nas rendas e nos preços das casas estão relacionadas com alterações na população do mercado e nos níveis de rendimento. Geralmente, quando as rendas aumentam, os preços das casas também aumentam; quando os preços das casas caem, as rendas também caem, mas a magnitude das mudanças pode ser diferente e também haverá diferenças regionais. Portanto, a forma como o rácio renda/venda de uma cidade ou comunidade irá mudar requer uma análise detalhada de circunstâncias específicas.

Zhang Dawei acredita que, à medida que o mercado se ajusta, se o rácio entre renda e venda exceder a taxa de juro de depósito fixa de três anos, menos pessoas venderão casas e mais pessoas estarão dispostas a comprar casas para receber rendas. Ele também sugeriu que todos deveriam considerar as casas mais como bens de consumo no futuro e minimizar os seus atributos de investimento.

Algumas pessoas da área financeira também lembraram que o artigo do banco central se destina principalmente às empresas de aluguer de habitação. Ao calcular o rácio entre renda e venda, os indivíduos que compram e alugam casas são diferentes das empresas.Há muitos factores detalhados que precisam de ser calculados. ser considerados, tais como perdas de aluguel causadas pelo período de vacância e o relacionamento com os inquilinos, custos de comunicação, assuntos diversos de manutenção e consequências após o aluguel, etc. De uma perspectiva prática, a cobrança de rendas é muito diferente de investimentos financeiros, como depósitos e gestão financeira. Os investidores precisam de pensar cuidadosamente e não podem olhar apenas para números para tomar decisões. Este artigo foi escrito por nosso repórter Cheng Jie