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"Se questa casa non può essere venduta il mese prossimo, probabilmente la venderò invece di affittarla. Riscuotere l'affitto potrebbe essere più adatto che depositarlo in una banca per la gestione finanziaria." Ha fatto la signora Zhang, cittadina del distretto di Chaoyang, Pechino un ampio appartamento con tre camere da letto in vendita Dopo aver visto le recenti notizie dalla banca centrale, ha avuto questa idea dopo la pubblicazione del "Rapporto sull'attuazione della politica monetaria cinese per il secondo trimestre del 2024". In un articolo del rapporto si sottolinea: A lungo termine si prevede un aumento costante degli affitti, sulla base del rapporto statico affitto-vendita, il rendimento totale delle case in affitto dovrebbe aumentare fino a oltre il 3%; superiore al tasso di rendimento della maggior parte degli asset.

Dovrei essere un proprietario e riscuotere l'affitto, o dovrei portare i soldi in banca per le operazioni bancarie? Chiunque possieda una casa o abbia soldi da parte dovrebbe prendere in seria considerazione questo problema.

Il rapporto affitti/vendite nelle città di primo livello è vicino al 2%

L’articolo della banca centrale proponeva che l’affitto fosse la variabile principale che influenza il valore delle abitazioni. Le attività hanno valore perché porteranno futuri benefici in termini di flussi di cassa. Teoricamente, il valore di una casa è influenzato principalmente dai futuri sconti sull'affitto. Le proprietà residenziali della casa e lo sconto sull'affitto stabile complessivo determinano il prezzo minimo e le fondamenta della proprietà. È anche influenzato dalle aspettative di futuri aumenti e diminuzioni dei prezzi delle case .

La banca centrale ha anche affermato che le aspettative sui prezzi delle case hanno subito cambiamenti significativi negli ultimi anni e che anche i tassi di interesse di mercato e i tassi di interesse di sconto hanno avuto la tendenza a diminuire. Il "rapporto affitto-vendita", ovvero il rapporto tra affitto e prezzo di vendita, è un indicatore semplificato per misurare il valore delle abitazioni. In generale è aumentato negli ultimi anni. Alcune istituzioni di mercato stimano che l'attuale rapporto affitto-vendita. il tasso di vendita nelle città di primo livello è vicino al 2%, mentre nelle città di secondo e terzo livello è salito a circa il 3%.

Un giornalista del Beijing Youth Daily ha appreso dagli osservatori del mercato che i due dati menzionati nell'articolo della banca centrale sono sostanzialmente in linea con la realtà del mercato. Tuttavia, vari fattori come l'ubicazione della casa, la qualità della decorazione e la domanda del mercato influenzeranno il livello di affitto, e anche il rapporto affitto/vendita delle diverse case varia notevolmente.

I tassi di interesse sui depositi fissi bancari raramente superano il 2,5%

Mentre il rapporto affitto/vendita è aumentato, i tassi di interesse sui depositi delle banche nazionali hanno continuato a diminuire visibilmente. Dall’istituzione del meccanismo di aggiustamento basato sul mercato per i tassi di interesse sui depositi nell’aprile 2022, ci sono stati cinque cicli di riduzioni dei tassi di interesse sui depositi quotati, guidati dalle principali banche. Dopo l’ultima serie di riduzioni dei tassi di interesse sui depositi a luglio, i tassi di interesse quotati più alti per i depositi e i prelievi di somme forfettarie delle grandi banche statali e delle banche per azioni non superano l’1,85%, e i tassi di interesse di esecuzione effettivi delle banche sono fondamentalmente inferiore al 2,5%.

Come i tassi di interesse sui depositi, anche il rendimento della gestione finanziaria bancaria è in calo negli ultimi anni. Il rapporto settimanale sul mercato della gestione finanziaria bancaria (5 agosto 2024 - 11 agosto 2024) pubblicato da Puyi Standard mostra che il rendimento di rimborso medio (annualizzato) dei prodotti finanziari a reddito fisso aperti maturi delle società di gestione finanziaria durante quella settimana è stato 2,96%, in calo di 0,14 punti percentuali su base mensile.

Gli addetti ai lavori del settore generalmente ritengono che ci sia ancora spazio per ulteriori riduzioni dei tassi di interesse sui depositi. Wang Qing, capo analista macro di Oriental Jincheng, ha affermato che ci sarà ancora spazio per aggiustamenti al ribasso del tasso di interesse ufficiale (tasso di riacquisto inverso a 7 giorni) nel quarto trimestre, che porterà ad aggiustamenti successivi. nelle quotazioni LPR delle due varietà di maturazione.

Nel lungo termine si prevede che gli affitti aumenteranno costantemente

Come numeratore del rapporto affitto-vendita, quando il prezzo delle case è costante, maggiore è l'affitto, maggiore è il rapporto affitto-vendita. Un giornalista del Beiqing Daily ha notato che la banca centrale ha affermato chiaramente nell'articolo che gli attuali indicatori del rapporto affitto-vendita nelle città di primo livello e nelle città di secondo e terzo livello calcolati dalle istituzioni di mercato sono statici, presupponendo che gli affitti rimarranno invariato in futuro. In effetti, per gli asset immobiliari a lungo termine, è importante anche il tasso di crescita degli affitti, che aumenterà il rendimento del reddito degli alloggi in affitto. A lungo termine si prevede che gli affitti aumenteranno costantemente.

L’articolo affermava: “Se assumiamo che questo tasso di crescita degli affitti possa essere mantenuto per un lungo periodo in futuro, rispetto al costo stabilito per l’acquisto della casa, si prevede che il rendimento totale degli alloggi in affitto aumenterà di oltre il 3% in base al rapporto affitto-vendita statico, che sarà superiore a quello della maggior parte dei tassi di rendimento.

La banca centrale ha affermato che, nella nuova situazione di profondi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, la portata del patrimonio immobiliare del mio paese è già ampia e il settore dell'affitto di case è una direzione importante per il nuovo modello di sviluppo di immobiliare in futuro. Dal lato della domanda, negli ultimi anni, non solo le fasce a basso reddito, ma anche i nuovi cittadini o i giovani appena laureati e che hanno iniziato a lavorare hanno una domanda crescente di “buone case” dal lato dell’offerta, sempre più alloggi; società di noleggio sono entrate nel mercato, un funzionamento intensivo e su larga scala contribuirà a fornire servizi di alloggi in affitto migliori e stabili.

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I consumatori dovrebbero minimizzare le caratteristiche di investimento delle case

Zhang Dawei, capo analista di Centaline Real Estate, ritiene che in questa fase il contante debba prevalere perché il mercato immobiliare non si è ancora completamente stabilizzato ed è ancora in fase di aggiustamento. Puoi prestare maggiore attenzione alle variazioni dei prezzi di mercato e degli affitti. Il rapporto affitto/vendite non è legato solo all’affitto, ma anche ai prezzi delle case. L'affitto corrisponde principalmente all'attuale livello di reddito del mercato, in particolare il reddito dei giovani rappresenta le aspettative di investimento; Nel complesso, le variazioni degli affitti e dei prezzi delle case sono legate ai cambiamenti nella popolazione del mercato e nei livelli di reddito. In generale, quando gli affitti aumentano, aumenteranno anche i prezzi delle case; quando i prezzi delle case diminuiscono, anche gli affitti diminuiranno, ma l’entità dei cambiamenti potrebbe essere diversa, e ci saranno anche differenze regionali. Pertanto, il modo in cui cambierà il rapporto affitto/vendita di una città o di una comunità richiede un’analisi dettagliata di circostanze specifiche.

Zhang Dawei ritiene che con l’aggiustamento del mercato, se il rapporto affitto-vendita supera il tasso di interesse sui depositi fissi triennali, meno persone venderanno case e più persone saranno disposte ad acquistare case per riscuotere l’affitto. Ha anche suggerito che in futuro tutti dovrebbero considerare le case sempre più come beni di consumo e minimizzare le loro caratteristiche di investimento.

Alcuni nel campo finanziario hanno anche ricordato che l'articolo della banca centrale si rivolge principalmente alle società di locazione immobiliare. Nel calcolare il rapporto affitto-vendita, gli individui che acquistano e affittano case sono diversi dalle aziende. Ci sono molti fattori dettagliati che lo richiedono da considerare, come le perdite di affitto causate dal periodo di sfitto, il rapporto con gli inquilini, i costi di comunicazione, varie questioni di manutenzione e conseguenze dopo la locazione, ecc. Da un punto di vista pratico, la riscossione dell’affitto è molto diversa dagli investimenti finanziari come i depositi e la gestione finanziaria. Gli investitori devono riflettere attentamente e non possono limitarsi a guardare i numeri per prendere decisioni. Questo articolo è stato scritto dal nostro giornalista Cheng Jie