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少し前に、2024年のボアオ不動産フォーラムが予定通り海南で開催されました。

このフォーラムでは、Poly、China Resources、China Shipping、Gemdale、China Merchants、Huafa を含む多くの著名な不動産会社が業界の動向と将来の機会についての判断を表明しました。

以下では、ミンユアン氏が読者のために、不動産王の講演を基に、将来の業界にどのようなチャンスがあるのか​​を整理していきます。

今後数年間で不動産市場はどこへ向かうのでしょうか?

これはすべての不動産実務者が最も懸念しているトピックであると同時に、予測するのが最も難しいトピックでもあります。

このフォーラムでは、ポリ、チャイナ・オーバーシーズ、ハン・ルンなどの著名な不動産会社や、陳淮、ファン・ガン、シア・イーフェン、ルー・ティンなどの著名な学者が、不動産の将来動向についての予測を表明した。しかし、彼らの見解は大きく異なりました。

まず、Poly、China Shipping、Hang Lung に代表される著名な不動産会社は、不動産市場にプラスの要因が現れており、市場にはまだ発展の余地があると考えており、市場の見通しについては比較的楽観的です。業界の将来については、過度に悲観的になる必要はありません。

たとえば、Poly Development は、不動産業界は深刻な調整を経験しているが、それは最悪の時期が終わったことを意味しないと指摘しました。

Poly Development は 4 つの理由を挙げています。

一つ目は有利な政策です。

現在、ほとんどの都市で購入制限が完全に解除され、販売制限や価格制限も段階的に解除されている。さらに、ローン金利は引き下げられ、頭金率は歴史的低水準に達し、住宅購入のコストと基準値が引き下げられ、購買力が解放されました。

2つ目は業界を一掃することです。

不動産業界はキャパシティー・クリアランスを経て、その集中度が大幅に高まり、その後の企業利益は回復し、発展はより安定すると予想されます。

3つ目はギアチェンジです。

住宅消費はすでに「持つか持たないか」の問題を解決しており、今後の質の問題を解決するには、市場の構造的チャンスを掴むことが鍵となる。企業が基本的なスキルを強化し、その構造を調整する機会をつかむ限り、高品質の発展を導くことができます。

4つ目はテクノロジーのエンパワーメントです。

一方で、顧客はインテリジェントでグリーン、低炭素な生活に対する高い要求を持っています。不動産会社が新しいテクノロジーを積極的に採用する限り、新たな生産性と新たな製品競争力を形成することが可能です。

Hang Lung Properties の名誉会長、Chen Qizong 氏も、不動産業界は L 字型の底に達しており、今後も業界は健全かつ合理的に発展していくだろうと述べています。

陳啓宗は次の 2 つの理由を挙げました。

まず、厳しい需要が依然として存在します。

中国は不動産市場のない国から世界最大の不動産市場に成長し、現在では国民の約85％から90％が持ち家に住んでいますが、これは新しい市場が存在しないという意味ではありません。小さな家を大きな家に置き換える需要や、悪い家を良い家に置き換える需要など、依然として厳しいニーズがあり、この観点から見ると、中国の不動産にはまだチャンスがある。

第二に、業界の浄化は悪いことではありません。

たとえば、一部の不動産会社は過去に多額の利益を上げましたが、その富の多くは本物ではありませんでした。なぜなら、彼のローンは常に彼の資産とほぼ同じか、それ以上であるからです。

大きなサイクルを経験したことのない不動産開発業者は、今回の綿密な調整を経て、あまり心配しないでほしい。

しかし、一部の専門家や学者は依然として異なる意見を主張しています。

たとえば、中国社会科学院大学院都市農村建設経済学科の陳淮教授は、不動産の改善にはどんなに時間がかかっても少なくとも3～5年はかかると考えている。

春に花が咲き、来年も花が咲くとは期待しないでください。その条件はまだ満たされていません。

まず、長期的な性質と困難の難易度を十分に見積もる必要があります。

不動産業界が直面している現在の困難を考えると、2、3日で回復することや、代々受け継がれてきた秘伝のレシピを期待しないでください。今日薬を飲めば必ず元に戻ります。明日の生活へ。間違いを正すには長い時間がかかります。すぐに成功したいと願う人はインチキです。

第二に、リスクはバランスの取れた方法でのみ割り当てられ、排除することはできません。

例えば、中古住宅販売の予約販売システムを単純に変更しただけでは、引き渡しの保証はないと思いますか？住宅購入者の利益は守られるのでしょうか？住宅が完成せずに買主に引き渡される場合、どのような住宅購入制度を利用するかによってはリスクが軽減されません。

したがって、1 つの点にすべての圧力をかけることはできません。すべてのリンクにバランスのとれた方法でリスクを配分することによってのみ、最大規模の業界のバランスのとれた運営を維持することができます。

中国銀行証券の不動産業界首席アナリスト、シア・イーフェン氏は、住宅価格は年末までに前月比下落幅が縮小すると予想されるが、プラスに転じるまでにはさらに時間がかかると指摘した。

1つ目は一級都市です。現在、広州の新築住宅価格は2021年の水準に戻り、北京は2018年の水準に戻っているが、上海のみが依然として高水準にあり、全体としては上海が依然として上昇している。

二級都市を見てみましょう。二級都市の新築住宅価格全体は最高点に比べて50％以上下落し、2016年と2017年の水準に戻った。

総合すると、今回の値下げ幅は2014年を上回っている。全体の平均値は2014年の水準を超えていないものの、単月の中古住宅販売額は2014年の最低の前月比伸び率に近い水準となっている。したがって、住宅価格全体の前月比下落はしばらく続き、プラスに転じるまでには２四半期以上かかる見通しだ。

近年、多くの不動産関係者が議論している問題は、中国の不動産が「30年間失われ続けた」日本の不動産市場と同じ道をたどるのかどうかというものだ。

このフォーラムでは、特にこの問題を議題にしています。中国の不動産業界は「失われた年」に直面するのか？上への道はいつ現れるでしょうか？

まず第一に、中国の不動産業界は「失われた年」に直面するのだろうか？

いくつかの議論の後、専門家や学者は、中国の不動産問題と1990年代の日本の不動産暴落を比較することには実際には多くの誤りがあることに同意している。

例えば、中国経済構造改革研究協会の副会長であり、国家高級シンクタンクである中国深セン総合発展研究院所長のファン・ガン氏は、1990年代初頭に日本の不動産が崩壊し始めたと指摘した。その後、多くの専門家や学者もそれを分析し、いつ底に達するのか、あと何年かかるのか、と最初は数年しかかからないと言いましたが、最終的には底に達しました。 20年か30年の最低点。

しかし、ここには誤りがある。日本と中国の類似点は1990年代ではなく、明治維新後の第二次世界大戦前の60～70年間である。

1991 年の日本の都市化率は 80% 近くであり、これは成熟した近代的工業化都市化国のレベルでした。

中国では現在約65％となっており、その後の都市化の過程で、今後も硬直的な需要、改善需要、移住需要が生じてくると考えられます。これは私たちの利点です。適切に対処する限り、開発の余地はまだたくさんあります。

第二に、上向きの道はいつ現れるでしょうか？

野村證券のチーフ中国エコノミスト、ルー・ティン氏によると、日本の不動産と中国の不動産を単純に比較することはあまり意味がありません。

より中心的な問題は、1991年の不動産バブル崩壊後、日本政府が中国から学ぶべきどのような措置を講じたかということだ。

最も重要な教訓は、リスクが解消されるまで辛抱強く待つことです。

日本と中国は、何か問題が起こっても、いきなり爆発させず、ゆっくりとリスクを解消していくという点で似ています。

整理と改革の組み合わせは間違いなく最高です。

特に中国の不動産市場では、住宅価格下落の過程で住宅の引き渡しを保証する上で依然として多くの問題を抱えており、それらをクリアすることが極めて重要となっている。

住宅の確保が資金調達の重要な方法であるのはなぜですか?なぜなら、今回の不動産危機以前は、主に新築住宅が先行販売されており、現物商品が支払われて納品されるのが先物市場に相当していたからだ。このメカニズムでは、市場秩序の監視や維持は行われず、市場を清算して通常の運営に戻ることは確実に期待できません。

したがって、保証された住宅引き渡しの問題にどのように対処するかは、政府と開発業者が過去の期間にどのように責任を果たしてきたかという問題であるだけでなく、開発業者と監督に対する市場の信頼を再構築するための重要なステップでもある。

ミンユアン・ジュン氏は、不動産は依然として10兆規模の巨大な市場であるが、将来的には2つの方向に分岐すると述べました。

1つ目は、都市の差別化です。下位都市の住宅は長期にわたって空き家のままになります。

2 つ目は、国有企業や中央企業を含む企業の差別化です。

今年のボアオ・フォーラムでは、保利開発、中国海外不動産、華発集団などの不動産会社が3番目の差別化である商品差別化を提案した。

たとえば、Poly Development は、不動産業界は「品質時代」の新たなサイクルに入っており、開発者は顧客との新たなつながりを確立するために製品機能を迅速に向上させる必要があると提案しました。将来的には、不動産も自動車と同様に、製品ブランド シリーズの継続的な反復が必要になる可能性があります。

「品質の時代」の特徴は以下の3つです。

まず、有効需要は決してなくなることはありません。

市場と製品の変化が速すぎます。需要がないわけではありませんが、顧客はより良いポリシーと新しい製品を待っています。しかし、一人当たりの居住面積が狭く、住宅が古く、商業住宅の割合が低い都市が依然として多数存在します。

中古住宅を出品する理由として最も主流なのは、より良い学区への住み替え、より広いエリアへの住み替え、より良い住環境への住み替えなどです。不動産会社がやるべきことは、これらの有効需要を活性化させることです。

第二に、顧客の要求は常にエスカレートしています。

「家を買う」ことは「命を買う」ことです。新世代の顧客は、美しさ、機能性、個性化に対する要求を大幅に高めています。顧客は、良い生活とは住宅そのものだけではなく、近隣地域、コミュニティの雰囲気、都市との統合にも密接に関係していると信じています。

第三に、品質の提供が製品アイデンティティの中核となっています。

住宅購入者はもはや開発力と納品力を同一視しません。 2022 年と比較すると、品質の高い納品が購入の際の重要な意思決定要素となっています。

では、市場の変化に直面して、不動産会社はどのように対応すべきなのでしょうか。

中国海外開発の最高技術責任者であるヤン・オウ氏は、この問題を解決するためのアイデアを提供した。デジタル化はいくつかの問題を解決し、不動産業界におけるスマートホームシステムの知能レベルの低さやブランドの非互換性の問題も解決する。私たちの車はますますスマートになっており、将来的には家もさらにスマートになり、よりスマートになり、ユーザーをよりよく理解できるようになるでしょう。

Yang Ou 氏はまた、中国海運がデジタル化を発展させるための 3 つの目標を提案しました。

たとえば、Huafa Co., Ltd.が構築したスマートコミュニティでは、高齢者や子供が転倒した場合、AIカメラがタイムリーに警報を発して救助を行います。

Huafaはまた、珠海湾の壁の周囲に完全に自動化されたスマート空港を建設し、ドローンで所有者の自宅のバルコニーに速達配送できるようにした。

ここ数年、製造業の主流回帰に伴い、各地で工業団地の設立が活発化している。

公的データによると、我が国の工業団地の面積は2023年から毎年1億4,000万平方メートルの割合で増加し、総供給量は2025年までに62億平方メートルを超えると予想されています。

たとえば、チャイナ・エレクトロニクス・オプティクス・バレー・ユナイテッド・ホールディングス社の常務取締役兼社長である黄立平氏は、従来の工業団地開発モデルには3つの根本的な欠陥があると提案した。

1つ目はプロダクト思考です。従来の工業団地では、ニーズの理解が概念化および簡素化されやすい。空間の法則、特に空間の秩序の理解を単純化し、概念化することも簡単です。

2つ目は、機械的複製という考え方です。これまで工業化や都市化の過程でコピーが乱用されてきましたが、現在では工業団地でもコピーが使用されており、顧客の実際のニーズとはかけ離れています。

3つ目は、土地の付加価値収入を収益の基盤とするというビジネスモデルの最大の誤解です。

では、これらの問題に直面して、工業団地はどのように打開できるのでしょうか？

Gemdale Weixin Industrial Research Institute の所長、Ge Peijian 氏は、課題に直面して、工業団地の投資事業者は 3 つの側面で変化を起こす必要があると指摘しました。

1つ目は「空間提供者」から「産業運営者」への変更であり、キーワードも「空間」から「産業」へ変更されます。

たとえば、イースト レイク ハイテク パークは、初期の製造工場から今日の完全な産業チェーン テーマ パークに進化し、投資、運営、パーク サービスの観点から産業発展のための包括的なサービスを提供しています。

2 番目の変革は、「タイムパートナー」から業界のイネーブラーへの進化です。

例えば、川華科学技術城は、ライフサイエンステーマパークを建設するためにリソースをプールすることにより、「株主＋地主＋運営」の発展モデルを実現した。

3つ目の変革は、「公園運営者」から「エコロジーリンカー」への進化です。

たとえば、張江ハイテクパークの全体的な産業生態は、張江研究所、革新的な企業、メディア技術と機関、多国籍企業、専門サービス機関、人材プールに代表される主要な科学技術インフラで構成されています。

中国招商蛇口産業研究院所長の羅峰氏は、同社の工業団地の具体的な実践に基づいて、次の4つの提案を行った。

提案 1: 独自の産業トラックを作成する必要があります。

すべてのトラックが運営できるわけではなく、すべてのトラックに運用上の価値があるわけではないため、すべての工業団地運営者は独自の工業トラックを建設する必要があります。

たとえば、中国商工蛇口は、リソースをプールしてその利点を活用するために、デジタルテクノロジー、ライフテクノロジー、グリーンテクノロジー、インテリジェント製造、文化産業を含む5つの新興産業トラックに焦点を当てる広範な調査を実施しました。

提言 2: 特徴ある工業団地の建設に注力する。

産業育成の深化に伴い、総合パークはテーマが多く、ニーズが複雑で運営が難しいことが判明したが、テーマパークは業種の特性に応じて集中的かつ的確なサービスを提供でき、産業運営効果が高いことが判明した。より良い。

提言３：産業投資を強化する。

産業投資は、産業運営の中で最も想像力豊かなビジネスです。たとえば、China Merchants Shekou は産業投資ファンドを活用して、ライフサイクル全体の金融サービスを企業に提供しています。

推奨事項 4: 産業能力システムを構築する。

産業運営の戦略的変革の深化に伴い、産業研究、製品開発、産業組織、その他の産業運営内容で優れた仕事を行うことは避けられず、これらの各内容ではより専門的な労働者が必要となります。

したがって、企業は産業運営のビジネスチェーン全体に焦点を当て、新たな生産性の開発と近代的な工業団地の高品質な開発に適応する能力システムの構築を継続する必要があります。

中科産業開発（深セン）運営サービス有限公司の厳敬宇会長も、公園への投資を呼び込みたいなら少なくとも4色が必要だと述べた。

1つ目は、ランドマーク産業であるレッドフラッグを降ろすことはできません。たとえば、張江ハイテクのレッドフラッグはバイオ医薬品と半導体です。

2 番目のタイプは、現実的な伝統産業です。産業のアップグレードは、必ずしもローエンド産業を意味するわけではありませんが、多くの場合、景気低迷時のリスクと戦うための最良の安全チェーンです。地元エリアは雇用に最適なスポンジであり、基本的に伝統産業が公園の約 50% を占めています。

3つ目は、新たな生産性を備えたブルー・オーシャン産業です。ブルー・オーシャン産業を拾うにはどうすればよいでしょうか?非常に重要な点は、既存の資源基金がどのような事業を引き受けることができるかを考えることです。

4 番目のタイプは黄色で、これは金産業です。どのような業種であっても、生産額税がある限り課税は必要です。