новости

Некоторое время назад на Хайнане, как и было запланировано, прошел Боаоский форум недвижимости 2024 года.

На этом форуме многие известные компании недвижимости, в том числе Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants и Huafa, выразили свое мнение о тенденциях отрасли и будущих возможностях.

Ниже г-н Минъюань на основе выступлений магнатов недвижимости на благо читателей разберется, какие возможности есть в индустрии будущего.

Куда пойдет рынок недвижимости в ближайшие несколько лет?

Это должна быть тема, которая больше всего беспокоит всех специалистов по недвижимости, и ее сложнее всего предсказать.

На этом форуме известные компании по недвижимости, включая Poly, China Overseas и Hang Lung, а также известные ученые, такие как Чэнь Хуай, Фань Ган, Ся Ифэн и Лу Тин, высказали свои прогнозы относительно будущей тенденции индустрии недвижимости, но их взгляды были очень разными.

Прежде всего, известные компании по недвижимости в лице Poly, China Shipping и Hang Lung относительно оптимистично оценивают перспективы рынка. Они считают, что на рынке недвижимости появились позитивные факторы и что на нем еще есть куда развиваться. Практикам не стоит быть слишком пессимистичными.

Например, Poly Development отметила, что в сфере недвижимости произошли глубокие изменения, но это не означает конец жизненного цикла. Худшее уже позади.

Poly Development назвала четыре причины:

Во-первых, это благоприятная политика.

В настоящее время в большинстве городов полностью сняты ограничения на покупки, а также постепенно снимаются ограничения на продажи и цены. Кроме того, были снижены процентные ставки по кредитам, коэффициент первоначального взноса достиг исторического минимума, а стоимость и порог покупки жилья были снижены, что высвободило покупательную способность.

Во-вторых, очистить отрасль.

После того, как в отрасли недвижимости произошло освобождение мощностей, ее концентрация значительно возросла. Ожидается, что последующие корпоративные прибыли восстановятся, а развитие станет более стабильным.

В-третьих, переключение передач.

Потребление жилья уже решило проблему «иметь или нет». Чтобы решить проблему качества в будущем, ключевым моментом является использование структурных возможностей рынка. Пока предприятия консолидируют свои базовые навыки и используют возможности для корректировки своих структур, они могут положить начало высококачественному развитию.

Четвертое — расширение технологических возможностей.

С другой стороны, у клиентов более высокие требования к разумному, экологичному и низкоуглеродному образу жизни. Пока компании, занимающиеся недвижимостью, активно внедряют новые технологии, можно формировать новую производительность и конкурентоспособность новой продукции.

Чэнь Цицзун, почетный председатель Hang Lung Properties, также сказал, что недвижимость достигла дна L-образной формы. Не беспокойтесь слишком сильно. Индустрия будет продолжать развиваться, и она будет развиваться здоровым и рациональным образом.

Чэнь Цицзун назвал две причины:

Во-первых, жесткий спрос все еще существует.

Китай превратился из страны без рынка недвижимости в крупнейший рынок недвижимости в мире. Сегодня около 85–90% людей живут в собственных домах, но это не означает, что новых рынков нет. по-прежнему остаются жесткие потребности, такие как миграция. Спрос на замену маленьких домов большими домами, спрос на замену плохих домов хорошими, с этой точки зрения, недвижимость Китая все еще имеет возможности.

Во-вторых, очистка отрасли – это неплохо.

Например, некоторые компании по недвижимости в прошлом заработали много денег, но большая часть этого богатства не была реальной. Потому что его кредит всегда примерно равен его активам или даже превышает его активы.

Застройщики, которые никогда не видели большого цикла, ненадежны. После этого раунда глубоких корректировок это хорошо для рационального и здорового развития недвижимости. Я надеюсь, что все не будут слишком сильно беспокоиться.

Однако некоторые эксперты и ученые по-прежнему высказывают разные мнения.

Например, Чэнь Хуай, профессор кафедры экономики городского и сельского строительства Высшей школы Китайской академии социальных наук, считает, что улучшение недвижимости займет как минимум 3–5 лет, независимо от того, сколько времени это займет.

Не ждите, что весна принесет цветы и цветы зацветут в следующем году. Дорога вперед будет гладкой. Это условие еще не выполнено.

Во-первых, мы должны полностью оценить долгосрочный характер и сложность трудностей.

Учитывая нынешние трудности, с которыми сталкивается индустрия недвижимости, не ждите, что вы сможете выздороветь за два или три дня или что секретный рецепт будет передаваться из поколения в поколение. Если вы примете лекарство сегодня, вы вернетесь. в жизнь завтра. На исправление ошибок уходит много времени. Тот, кто жаждет быстрого успеха, — шарлатан.

Во-вторых, риски могут распределяться только сбалансированно и не могут быть устранены.

Например, если вы просто измените систему предпродажной подготовки на продажу существующих домов, думаете ли вы, что нет никакой гарантии доставки? Будут ли защищены интересы покупателей жилья? Когда дом никогда не будет полностью построен и передан покупателю, связанные с этим риски не будут уменьшены в зависимости от того, какая форма системы покупки дома используется.

Поэтому мы не можем оказывать все давление только на одну точку. Только сбалансированно распределив риски по всем звеньям, мы сможем поддерживать сбалансированную работу отрасли в максимальном масштабе.

Ся Ифэн, главный аналитик сектора недвижимости Bank of China Securities, отметил, что цены на жилье, как ожидается, сузят месячное снижение к концу года, но потребуется больше времени, чтобы стать положительными.

Первый – это города первого уровня. В настоящее время цены на новое жилье в Гуанчжоу упали до уровня 2021 года, а в Пекине - до уровня 2018 года. Только в Шанхае все еще находится на высоком уровне. В целом, Шанхай все еще растет.

Давайте посмотрим на города второго уровня. Общая стоимость новостроек в городах второго эшелона упала более чем на 50% по сравнению с пиком и вернулась к уровню 2016 и 2017 годов.

В совокупности этот раунд снижения цен превышает аналогичный показатель 2014 года. Хотя общее среднее значение не превысило уровень 2014 года, месячные продажи вторичного жилья близки к самым низким месячным темпам роста в 2014 году. Таким образом, общее месячное снижение цен на жилье будет продолжаться еще некоторое время, и потребуется более двух кварталов, чтобы оно стало положительным.

В последние годы многие специалисты по недвижимости обсуждают один вопрос – пойдет ли недвижимость Китая по тому же пути, что и рынок недвижимости Японии, который был «потерян на тридцать лет».

Этот форум специально поднимает этот вопрос. Тема: столкнется ли индустрия недвижимости Китая с «потерянными годами»? Когда появится путь вверх?

Прежде всего, столкнутся ли отрасли недвижимости Китая с «потерянными годами»?

После некоторого обсуждения,Эксперты и ученые сходятся во мнении, что на самом деле существует много ошибок в сравнении проблем с недвижимостью в Китае и краха рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах.

Например, Фань Ган, вице-президент Китайской ассоциации исследований экономических структурных реформ и директор Китайского Шэньчжэньского института комплексных исследований развития, национального высококлассного аналитического центра, отметил, что в начале 1990-х годов японская недвижимость начала рушиться. Многие эксперты и ученые позже также проанализировали это и спросили, когда оно достигнет дна, сколько еще лет это займет. Вначале я сказал, что это займет всего несколько лет, но в конце концов оно остановилось. низкая точка в течение 20 или 30 лет.

Но здесь есть заблуждение. Сходство между Японией и Китаем связано не с периодом 1990-х годов, а с периодом 60 или 70 лет после Реставрации Мэйдзи и перед Второй мировой войной.

В 1991 году уровень урбанизации Японии был близок к 80%, что было уровнем зрелой, современной, промышленно развитой и урбанизированной страны.

В Китае сейчас он составляет около 65%. В последующем процессе урбанизации будут продолжать возникать жесткие требования, требования на благоустройство и миграционный спрос. В этом наше преимущество. Пока мы правильно с этим справляемся, у нас еще есть много возможностей для развития.

Во-вторых, когда появится путь вверх?

По мнению Лу Тинга, главного экономиста Nomura Securities по Китаю, просто сравнивать японскую недвижимость с китайской недвижимостью не имеет особого смысла.

Более важный вопрос заключается в том, какие меры предприняло японское правительство после того, как в 1991 году лопнул пузырь на рынке недвижимости, чему Китай мог бы поучиться?

Самый важный урок – терпеливо ждать, пока риски прояснятся.

Япония и Китай похожи в одном аспекте: если есть проблема, постарайтесь не допустить ее внезапного взрыва, а вместо этого медленно устраняйте риск.

Сочетание очищения и реформ, несомненно, является лучшим.

Особенно на рынке недвижимости Китая по-прежнему существует множество проблем с гарантией сдачи домов в процессе падения цен на жилье, поэтому их устранение стало чрезвычайно важным.

Почему обеспечение жильем является важным способом очистить деньги? Потому что до этого раунда кризиса на рынке недвижимости в основном продавались новые дома, что было эквивалентно фьючерсному рынку, который оплачивался и доставлялся в одни руки. Фьючерсный рынок с нетерпением ожидает поставки в будущем. механизма, не будет надзора и поддержания рыночного порядка, конечно, нельзя ожидать, что он очистит рынок и вернется к нормальной работе.

Поэтому то, как решить проблему гарантированной сдачи жилья, — это не только вопрос того, как правительство и застройщики выполнили свои обязательства в прошедший период, но и ключевой шаг в восстановлении доверия рынка к застройщикам и надзору.

Мингюань Цзюнь ранее упоминал, что рынок недвижимости по-прежнему представляет собой огромный рынок размером в 10 триллионов долларов, но в будущем он будет расходиться в двух направлениях.

Во-первых, это городская дифференциация. Жилье в городах нижнего уровня будет оставаться вакантным еще долгое время.

Второе — дифференциация предприятий, в том числе государственных и центральных.

На форуме в Боао в этом году такие компании, занимающиеся недвижимостью, как Poly Development, China Overseas Real Estate и Huafa Group, предложили третью дифференциацию — дифференциацию продуктов.

Например, компания Poly Development предположила, что индустрия недвижимости вступила в новый цикл «Эры качества» и девелоперам необходимо быстро совершенствовать возможности своих продуктов для установления новых связей с клиентами. В будущем недвижимость может стать такой же, как автомобили, требующие постоянного обновления серий продуктовых марок.

Три характеристики «эры качества»:

Во-первых, платежеспособный спрос никогда не умрет.

Рынок и продукты меняются слишком быстро. Дело не в том, что нет спроса, а в том, что клиенты ждут лучшей политики и новых продуктов. Однако по-прежнему существует большое количество городов с небольшой жилой площадью на душу населения, ветхим жильем и низкой долей коммерческого жилья.

Наиболее распространенной причиной выставления на продажу подержанных домов является смена дома, в том числе смена школьного округа на лучший, на большую площадь, более качественную среду обитания и т. д. Что должны сделать компании по недвижимости, так это активизировать эти эффективные требования.

Во-вторых, требования клиентов постоянно растут.

«Купить дом» — значит «купить жизнь». У нового поколения клиентов значительно возросли требования к эстетике, функциональности и персонализации. Клиенты считают, что хорошая жизнь — это не только само место жительства, но также тесно связано с районом, общественной атмосферой и городской интеграцией.

В-третьих, качественная доставка стала основой идентичности продукта.

Покупатели жилья больше не приравнивают силу застройщика к силе доставки. По сравнению с 2022 годом качественная доставка стала важным фактором принятия решения при покупке.

Итак, как же следует реагировать компаниям недвижимости в условиях рыночных изменений?

Ян Оу, технический директор China Overseas Development, предложил идею решения проблемы: цифровизация решает некоторые проблемы, а также решает проблемы низкого уровня интеллекта и несовместимости брендов систем умного дома в сфере недвижимости. Наши автомобили становятся все умнее и умнее, и в будущем наши дома тоже будут умнее, умнее и лучше вас понимать.

Ян Оу также предложил China Shipping три цели по развитию цифровизации:

Например, в умном сообществе, построенном Huafa Co., Ltd., если пожилые люди или дети упадут, будут камеры искусственного интеллекта, которые обеспечат своевременную тревогу и спасение.

Huafa также построила полностью автоматизированный интеллектуальный аэропорт вокруг стены залива Чжухай, который позволяет дронам доставлять экспресс-доставку на балкон дома владельца.

За последние несколько лет, когда обрабатывающая промышленность вернулась в мейнстрим, в различных местах начался всплеск создания промышленных парков.

Согласно общедоступным данным, начиная с 2023 года площадь индустриальных парков моей страны будет увеличиваться на 140 миллионов квадратных метров в год, а к 2025 году ожидается, что общий объем предложения превысит 6,2 миллиарда квадратных метров.

Например, Хуан Липин, исполнительный директор и президент China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., предположил, что традиционная модель развития промышленных парков имеет три фундаментальных недостатка.

Первое — это продуктовое мышление. В традиционных индустриальных парках понимание потребностей легко концептуализировать и упростить. Также легко упростить и концептуализировать понимание законов пространства, особенно порядка пространства.

Второе — идея механического воспроизводства. Копированием злоупотребляли в процессе индустриализации и урбанизации в прошлом. В настоящее время копирование также используется в промышленных парках. Это далеко от реальных потребностей клиентов.

Третье — самое большое недоразумение в бизнес-модели, которая заключается в использовании дохода от добавленной стоимости земли в качестве основы для получения прибыли.

Итак, как же индустриальным паркам прорваться перед лицом этих проблем?

Ге Пейцзянь, президент Института промышленных исследований Gemdale Weixin, отметил, что перед лицом проблем инвестиционным операторам промышленных парков необходимо внести изменения в трех аспектах.

Первое изменение — с «поставщика космоса» на «промышленный оператор», а ключевое слово меняется с «космоса» на «промышленность».

Например, Парк высоких технологий Ист-Лейк превратился из первоначального производственного цеха в современный тематический парк с полной отраслевой цепочкой, предоставляющий комплексные услуги для промышленного развития с точки зрения инвестиций, эксплуатации и парковых услуг.

Вторая трансформация — это эволюция от «партнера по времени» до помощника отрасли.

Например, Город науки и технологий Чуанхуа реализовал модель развития «акционеры + арендодатели + операции», объединив ресурсы для создания тематического парка наук о жизни.

Третья трансформация – это эволюция от «оператора парка» к «экологическому линкеру».

Например, общая промышленная экология Парка высоких технологий Чжанцзян состоит из крупной научной и технологической инфраструктуры, представленной лабораторией Чжанцзян, инновационными предприятиями, медиа-технологиями и институтами, транснациональными компаниями, учреждениями профессиональных услуг и кадровыми резервами.

Луо Фэн, директор Института промышленных исследований китайских торговцев Секоу, дал следующие четыре предложения, основанные на конкретной практике промышленных парков компании:

Предложение 1: Вы должны создать свой собственный индустриальный трек.

Каждый оператор индустриального парка должен построить свой промышленный путь, потому что не каждый путь может эксплуатироваться, и не каждый путь имеет эксплуатационную ценность.

Например, компания China Merchants Shekou провела обширное исследование, сосредоточив внимание на пяти новых отраслях промышленности, включая цифровые технологии, технологии жизни, зеленые технологии, интеллектуальное производство и индустрии культуры, чтобы объединить ресурсы и использовать свои преимущества.

Рекомендация 2: Сосредоточиться на создании характерных промышленных парков.

По мере углубления промышленного развития компания обнаружила, что комплексные парки имеют множество тем, сложные потребности и сложные операции, в то время как тематические парки могут предоставлять централизованные и точные услуги, основанные на характеристиках определенного типа промышленности, и эффект промышленной эксплуатации велик; лучше.

Рекомендация 3: Укрепить промышленные инвестиции.

Промышленные инвестиции – это самый изобретательный бизнес в сфере промышленных операций. Например, компания China Merchants Shekou использует промышленные инвестиционные фонды для предоставления предприятиям финансовых услуг полного жизненного цикла.

Рекомендация 4: Создать систему промышленного потенциала.

С углублением стратегической трансформации промышленных операций неизбежно приходится хорошо работать в области промышленных исследований, разработки продукции, организации производства и других аспектов промышленной деятельности, и каждое из этих направлений требует более профессиональных работников.

Поэтому предприятия должны сосредоточиться на всей бизнес-цепочке промышленных операций и продолжать создавать систему возможностей, которая адаптируется к развитию новой производительности и высококачественному развитию современных индустриальных парков.

Ян Цзинъюй, председатель Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., также сказал, что если вы хотите привлечь инвестиции в парк, необходимо как минимум четыре цвета.

Первый — красный, который является знаковой отраслью. Красный флаг нельзя снять. Например, красный флаг Zhangjiang Hi-Tech — это биомедицина и полупроводники.

Второй тип — «черная» отрасль, представляющая собой практичную традиционную отрасль. Модернизация промышленности не обязательно означает трансформацию. Традиционные отрасли не означают низкопроизводительные отрасли, но часто являются лучшей цепью безопасности для борьбы с рисками во время экономических спадов. Местная территория является лучшей губкой для трудоустройства, а традиционные отрасли промышленности составляют около 50% парка.

Третий тип — это индустрия голубого океана с новой производительностью. Как начать индустрию голубого океана? Очень важный момент – подумать о том, какие предприятия можно предпринять при наличии имеющихся ресурсов.

Четвертый тип — желтый, это золотодобывающая промышленность. Независимо от того, какая это отрасль, если существует налог на стоимость продукции, он необходим.