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Il y a quelque temps, le Forum immobilier Boao 2024 s'est tenu à Hainan comme prévu.

Lors de ce forum, de nombreuses sociétés immobilières de renom, notamment Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants et Huafa, ont exprimé leur jugement sur les tendances du secteur et les opportunités futures.

Ci-dessous, M. Mingyuan examinera les opportunités qui existent dans le futur secteur, sur la base des discours des magnats de l'immobilier, pour le bénéfice des lecteurs.

Où ira le marché immobilier dans les prochaines années ?

C’est probablement le sujet qui préoccupe le plus tous les professionnels de l’immobilier, et c’est aussi le plus difficile à prévoir.

Lors de ce forum, des sociétés immobilières de renom, notamment Poly, China Overseas et Hang Lung, ainsi que des universitaires de renom tels que Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng et Lu Ting, ont exprimé leurs prédictions sur la tendance future de le secteur immobilier, mais leurs points de vue étaient très différents.

Tout d'abord, les sociétés immobilières de renom représentées par Poly, China Shipping et Hang Lung sont relativement optimistes quant aux perspectives du marché. Elles estiment que des facteurs positifs sont apparus sur le marché immobilier et qu'il y a encore de la place pour le développement dans le secteur. l’industrie à l’avenir. Les praticiens n’ont pas besoin d’être trop pessimistes.

Par exemple, Poly Development a souligné que le secteur immobilier a connu de profonds ajustements, mais cela ne signifie pas que la fin du cycle de vie est passée.

Poly Development a donné quatre raisons :

Le premier concerne les politiques favorables.

À l'heure actuelle, la plupart des villes ont entièrement levé les restrictions sur les achats, et les restrictions sur les ventes et les prix ont également été progressivement levées. En outre, les taux d'intérêt des prêts ont été réduits, le taux de mise de fonds a atteint un plus bas historique et le coût et le seuil d'achat d'un logement ont été réduits, libérant ainsi du pouvoir d'achat.

La deuxième est de vider l’industrie.

Une fois que le secteur immobilier aura connu une libération de ses capacités, sa concentration augmentera considérablement. Les bénéfices des entreprises devraient ensuite se rétablir et leur développement sera plus stable.

La troisième est de changer de vitesse.

La consommation de logements a déjà résolu le problème de « avoir ou non ». Pour résoudre le problème de la qualité à l'avenir, il est essentiel de saisir les opportunités structurelles du marché. Tant que les entreprises consolident leurs compétences de base et saisissent les opportunités d’ajuster leurs structures, elles peuvent inaugurer un développement de haute qualité.

Le quatrième est l’autonomisation technologique.

D’un autre côté, les clients ont des exigences plus élevées en matière de vie intelligente, verte et à faibles émissions de carbone. Tant que les sociétés immobilières adoptent activement les nouvelles technologies, il est possible de créer une nouvelle productivité et une nouvelle compétitivité des produits.

Chen Qizong, président honoraire de Hang Lung Properties, a également déclaré que l'immobilier avait atteint le bas de la forme en L. Ne vous inquiétez pas trop, l'industrie continuera à se développer, et elle se développera de manière saine et rationnelle.

Chen Qizong a donné deux raisons :

Premièrement, une demande rigide existe toujours.

La Chine est passée d'un pays sans marché immobilier au plus grand marché immobilier du monde. Aujourd'hui, environ 85 à 90 % des habitants vivent dans leur propre maison, mais cela ne signifie pas qu'il n'y a pas de nouveaux marchés. Il y a encore des besoins rigides, comme la migration. La demande de remplacement des petites maisons par de grandes maisons, la demande de remplacement des mauvaises maisons par de bonnes, de ce point de vue, l'immobilier chinois a encore des opportunités.

Deuxièmement, le nettoyage de l’industrie n’est pas une mauvaise chose.

Par exemple, certaines sociétés immobilières ont gagné beaucoup d’argent dans le passé, mais une grande partie de cette richesse n’était pas réelle. Parce que son prêt est toujours à peu près égal à son patrimoine, voire supérieur à son patrimoine.

Les promoteurs immobiliers qui n'ont jamais connu de grand cycle ne sont pas fiables. Après cette série d'ajustements en profondeur, c'est une bonne chose pour le développement rationnel et sain de l'immobilier. J'espère que tout le monde ne s'inquiétera pas trop.

Cependant, certains experts et universitaires avancent encore des opinions différentes.

Par exemple, Chen Huai, professeur au Département d'économie de la construction urbaine et rurale de l'École supérieure de l'Académie chinoise des sciences sociales, estime que l'amélioration du secteur immobilier prendra au moins 3 à 5 ans, quel que soit le temps nécessaire.

Ne vous attendez pas à ce que le printemps apporte des fleurs et que les fleurs fleuriront l’année prochaine. Cette condition n’est pas encore remplie.

Premièrement, nous devons pleinement évaluer la nature et la difficulté à long terme des difficultés.

Avec les difficultés actuelles du secteur immobilier, ne vous attendez pas à pouvoir vous rétablir en deux ou trois jours, ni à avoir une recette secrète transmise de génération en génération. Si vous prenez le médicament aujourd'hui, vous reviendrez. à la vie demain. Il faut beaucoup de temps pour corriger les erreurs. Celui qui aspire à un succès rapide est un charlatan.

Deuxièmement, les risques ne peuvent être répartis que de manière équilibrée et ne peuvent être éliminés.

Par exemple, si vous changez simplement le système de prévente en faveur de la vente de maisons existantes, pensez-vous qu'il n'y a aucune garantie de livraison ? Les intérêts des acheteurs de logements seront-ils protégés ? Lorsqu'une maison n'est jamais entièrement construite et remise à l'acheteur, les risques encourus ne seront pas réduits en fonction de la forme de système d'achat de maison utilisée.

Par conséquent, nous ne pouvons pas mettre toute la pression sur un seul point. Ce n'est qu'en répartissant les risques de manière équilibrée dans tous les maillons que nous pourrons maintenir le fonctionnement équilibré de l'industrie à la plus grande échelle.

Xia Yifeng, analyste en chef du secteur immobilier à la Bank of China Securities, a souligné que les prix de l'immobilier devraient réduire leur baisse d'un mois à l'autre d'ici la fin de l'année, mais qu'il faudra plus de temps pour redevenir positifs.

Le premier concerne les villes de premier rang. À l'heure actuelle, les prix des logements neufs à Guangzhou sont retombés au niveau de 2021 et ceux de Pékin sont revenus au niveau de 2018. Seule Shanghai est toujours à un niveau élevé. Dans l'ensemble, Shanghai continue d'augmenter.

Regardons les villes de second rang. Le prix global des logements neufs dans les villes de second rang a chuté de plus de 50 % par rapport au point haut et est revenu au niveau de 2016 et 2017.

Dans l'ensemble, cette série de réductions de prix dépasse celle de 2014. Bien que la valeur moyenne globale n'ait pas dépassé le niveau de 2014, les ventes de logements d'occasion sur un mois sont proches du taux de croissance mensuelle le plus bas de 2014. Par conséquent, la baisse globale des prix de l’immobilier d’un mois à l’autre se poursuivra pendant un certain temps et il faudra plus de deux trimestres pour devenir positive.

Ces dernières années, de nombreux praticiens de l'immobilier ont discuté d'une question : l'immobilier chinois suivra-t-il le même chemin que le marché immobilier japonais, qui est « perdu depuis trente ans ».

Ce forum aborde spécifiquement cette question. Le thème est le suivant : le secteur immobilier chinois sera-t-il confronté à des « années perdues » ? Quand apparaîtra la voie montante ?

Tout d’abord, le secteur immobilier chinois sera-t-il confronté à des « années perdues » ?

Après quelques discussions,Les experts et les universitaires s'accordent sur le fait qu'il y a en réalité de nombreuses erreurs dans la comparaison des problèmes immobiliers de la Chine avec le krach immobilier japonais des années 1990.

Par exemple, Fan Gang, vice-président de l’Association chinoise de recherche sur la réforme structurelle économique et directeur du China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, un groupe de réflexion national haut de gamme, a souligné qu’au début des années 1990, l’immobilier japonais a commencé à s’effondrer. De nombreux experts et universitaires l'ont également analysé plus tard et ont demandé quand il atteindrait le fond : combien d'années cela prendrait-il encore ? Au début, j'avais dit que cela ne prendrait que quelques années, mais en fin de compte, cela a été le cas. point bas depuis 20 ou 30 ans.

Mais il y a ici une erreur : la similitude entre le Japon et la Chine ne concerne pas la période des années 1990, mais les 60 ou 70 années qui ont suivi la restauration Meiji et qui ont précédé la Seconde Guerre mondiale.

En 1991, le taux d'urbanisation du Japon approchait les 80 %, ce qui représentait le niveau d'un pays mature, moderne, industrialisé et urbanisé.

En Chine, elle est aujourd'hui d'environ 65 %. Dans le processus d'urbanisation ultérieur, une demande rigide, une demande d'amélioration et une demande de migration continueront à apparaître. C'est notre avantage. Tant que nous le gérons correctement, il y a encore beaucoup de marge de développement.

Deuxièmement, quand apparaîtra le chemin vers le haut ?

Selon Lu Ting, économiste en chef pour la Chine chez Nomura Securities, cela n’a pas beaucoup de sens de simplement comparer l’immobilier japonais avec l’immobilier chinois.

La question la plus centrale est la suivante : après l’éclatement de la bulle immobilière en 1991, quelles mesures le gouvernement japonais a-t-il prises dont la Chine peut-elle tirer des leçons ?

La leçon la plus importante est d’attendre patiemment que les risques disparaissent.

Le Japon et la Chine sont similaires sur un point : s’il y a un problème, essayez de ne pas le laisser exploser soudainement, mais éliminez plutôt lentement le risque.

La combinaison de compensation et de réforme est sans aucun doute la meilleure.

En particulier sur le marché immobilier chinois, il y a encore beaucoup de problèmes pour garantir la livraison des maisons pendant le processus de baisse des prix de l'immobilier, il est donc devenu extrêmement important de les résoudre.

Pourquoi la sécurité du logement est-elle un moyen important de débloquer de l’argent ? Parce qu'avant cette crise immobilière, les maisons neuves étaient principalement prévendues, ce qui équivalait à un marché à terme. Les marchandises au comptant étaient payées et livrées d'une seule main. Le marché à terme attend avec impatience une livraison future. mécanisme, il n'y aura pas de surveillance et le maintien de l'ordre du marché ne peut certainement pas permettre l'équilibre du marché et le retour aux opérations normales.

Par conséquent, la manière de traiter la question de la fourniture garantie de logements n'est pas seulement une question de savoir comment le gouvernement et les promoteurs ont assumé leurs responsabilités au cours de la période écoulée, mais aussi une étape clé pour restaurer la confiance du marché dans les promoteurs et la supervision.

Mingyuan Jun a mentionné précédemment que l'immobilier est toujours un marché énorme avec une échelle de 10 000 milliards, mais qu'il divergera dans deux directions à l'avenir.

Le premier est la différenciation urbaine. Les logements dans les villes inférieures resteront vacants pendant longtemps.

Le deuxième est la différenciation des entreprises, y compris les entreprises publiques et centrales.

Lors du Forum de Boao de cette année, des sociétés immobilières telles que Poly Development, China Overseas Real Estate et Huafa Group ont proposé la troisième différenciation, à savoir la différenciation des produits.

Par exemple, Poly Development a proposé que le secteur immobilier soit entré dans un nouveau cycle de « l'ère de la qualité » et que les promoteurs doivent rapidement améliorer les capacités de leurs produits pour établir de nouvelles connexions avec les clients. À l'avenir, l'immobilier pourrait être comme l'automobile, nécessitant une itération continue des séries de marques de produits.

Les trois caractéristiques de « l’ère de la qualité » sont :

Premièrement, la demande effective ne mourra jamais.

Le marché et les produits évoluent trop vite. Ce n’est pas qu’il n’y a pas de demande, mais les clients attendent sur la touche, de meilleures politiques et de nouveaux produits. Cependant, il existe encore un grand nombre de villes avec une faible surface habitable par habitant, des logements anciens et une faible proportion de logements commerciaux.

La raison la plus courante pour lister les maisons d'occasion est de changer de maison, y compris de changer de quartier scolaire, de changer de zone, d'avoir un cadre de vie de meilleure qualité, etc. Ce que les sociétés immobilières doivent faire, c'est activer ces demandes efficaces.

Deuxièmement, les demandes des clients ne cessent de croître.

"Acheter une maison", c'est "acheter une vie". La nouvelle génération de clients a considérablement accru ses exigences en matière d'esthétique, de fonctionnalité et de personnalisation. Les clients croient qu'une bonne vie n'est pas seulement la résidence elle-même, mais aussi étroitement liée au quartier, à l'atmosphère communautaire et à l'intégration urbaine.

Troisièmement, la qualité de la livraison est devenue le cœur de l’identité du produit.

Les acheteurs de maison n’assimilent plus la force du développeur à la force de livraison. Par rapport à 2022, la qualité de livraison est devenue un facteur décisionnel important en matière d’achat.

Alors, face aux évolutions du marché, comment les foncières doivent-elles réagir ?

Yang Ou, directeur de la technologie de China Overseas Development, a proposé une idée pour résoudre le problème : la numérisation résout certains problèmes et résout les problèmes de faible niveau d'intelligence et d'incompatibilité de marque des systèmes de maison intelligente dans le secteur immobilier. Nos voitures sont de plus en plus intelligentes, et à l’avenir nos maisons seront également de plus en plus intelligentes et vous comprendront mieux.

Yang Ou a également proposé trois objectifs pour que China Shipping développe la numérisation :

Par exemple, dans la communauté intelligente construite par Huafa Co., Ltd., si des personnes âgées ou des enfants tombent, des caméras IA seront mises en place pour fournir une alarme et un sauvetage en temps opportun.

Huafa a également construit un aéroport intelligent entièrement automatisé autour du mur de la baie de Zhuhai, qui permet aux drones d'effectuer des livraisons express sur le balcon de la maison du propriétaire.

Au cours des dernières années, alors que l'industrie manufacturière est revenue au courant dominant, divers endroits ont déclenché une recrudescence de la création de parcs industriels.

Selon les données publiques, la superficie des parcs industriels de mon pays augmentera à un rythme de 140 millions de mètres carrés par an à partir de 2023, et l'offre totale devrait dépasser 6,2 milliards de mètres carrés d'ici 2025.

Par exemple, Huang Liping, directeur exécutif et président de China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., a proposé que le modèle traditionnel de développement des parcs industriels présente trois défauts fondamentaux.

La première est la réflexion produit. Dans les parcs industriels traditionnels, la compréhension des besoins est facile à conceptualiser et à simplifier. Il est également facile de simplifier et de conceptualiser la compréhension des lois de l’espace, notamment de l’ordre de l’espace.

La seconde est l’idée de reproduction mécanique. Dans le passé, la copie a été utilisée à mauvais escient dans le processus d'industrialisation et d'urbanisation. Aujourd'hui, la copie est également utilisée dans les parcs industriels, ce qui est loin de répondre aux besoins réels des clients.

Le troisième est le plus grand malentendu dans le modèle économique, qui consiste à utiliser le revenu de la valeur ajoutée foncière comme base du profit.

Alors, face à ces problèmes, comment les parcs industriels peuvent-ils s’en sortir ?

Ge Peijian, président de l'Institut de recherche industrielle Gemdale Weixin, a souligné que face aux défis, les opérateurs d'investissement dans les parcs industriels doivent apporter des changements sur trois aspects.

Le premier changement passe de « fournisseur d'espace » à « opérateur industriel », et le mot clé passe de « espace » à « industrie ».

Par exemple, le parc de haute technologie d'East Lake est passé d'un atelier de fabrication initial au parc à thème de chaîne industrielle complète d'aujourd'hui, fournissant des services complets pour le développement industriel du point de vue de l'investissement, des opérations et des services du parc.

La deuxième transformation est l'évolution de « partenaire temporel » vers un facilitateur industriel.

Par exemple, la Cité des sciences et technologies de Chuanhua a réalisé le modèle de développement « actionnaires + propriétaires + opérations » en mettant en commun ses ressources pour construire un parc à thème des sciences de la vie.

La troisième transformation est l’évolution d’« opérateur de parc » à « lien écologique ».

Par exemple, l'écologie industrielle globale du parc de haute technologie de Zhangjiang est composée d'infrastructures scientifiques et technologiques majeures représentées par le laboratoire de Zhangjiang, des entreprises innovantes, des technologies et institutions médiatiques, des sociétés multinationales, des institutions de services professionnels et des viviers de talents.

Luo Feng, directeur du China Merchants Shekou Industrial Research Institute, a donné les quatre suggestions suivantes basées sur les pratiques spécifiques des parcs industriels de l'entreprise :

Suggestion 1 : Vous devez créer votre propre filière industrielle.

Chaque exploitant de parc industriel devrait construire sa propre piste industrielle, car toutes les pistes ne peuvent pas être exploitées et toutes les pistes n'ont pas de valeur opérationnelle.

Par exemple, China Merchants Shekou a mené des recherches approfondies pour se concentrer sur cinq secteurs industriels émergents, notamment la technologie numérique, les technologies de la vie, les technologies vertes, la fabrication intelligente et les industries culturelles, afin de mettre en commun les ressources et de tirer parti de leurs avantages.

Recommandation 2 : Mettre l'accent sur la construction de parcs industriels caractéristiques.

Avec l'approfondissement de la culture industrielle, l'entreprise a constaté que les parcs complets ont de nombreux thèmes, des besoins complexes et des opérations difficiles ; tandis que les parcs à thème peuvent fournir des services centralisés et précis basés sur les caractéristiques d'un certain type d'industrie, et l'effet de l'exploitation industrielle est mieux.

Recommandation 3 : Renforcer l'investissement industriel.

L'investissement industriel est l'activité la plus imaginative dans les opérations industrielles. Par exemple, China Merchants Shekou utilise des fonds d’investissement industriels pour fournir aux entreprises des services financiers sur tout le cycle de vie.

Recommandation 4 : Construire un système de capacité industrielle.

Avec l'approfondissement de la transformation stratégique des opérations industrielles, il est inévitable de faire du bon travail dans la recherche industrielle, le développement de produits, l'organisation industrielle et d'autres contenus d'opérations industrielles, et chacun de ces contenus nécessite plus de travailleurs professionnels.

Par conséquent, les entreprises doivent se concentrer sur l’ensemble de la chaîne commerciale des opérations industrielles et continuer à forger un système de capacités qui s’adapte au développement d’une nouvelle productivité et au développement de haute qualité des parcs industriels modernes.

Yan Jingyu, président de Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., a également déclaré que si vous souhaitez attirer des investissements dans le parc, au moins quatre couleurs sont nécessaires.

Le premier est le rouge, qui est une industrie historique. Le drapeau rouge ne peut pas être retiré. Par exemple, le drapeau rouge de Zhangjiang Hi-Tech est celui de la biomédecine et des semi-conducteurs.

Le deuxième type est le noir, qui est une industrie traditionnelle terre-à-terre. La modernisation industrielle ne signifie pas nécessairement une transformation. Les industries traditionnelles ne signifient pas des industries bas de gamme, mais constituent souvent la meilleure chaîne de sécurité pour lutter contre les risques en cas de ralentissement économique. La zone locale est la meilleure éponge pour l'emploi, et les industries traditionnelles représentent essentiellement environ 50 % d'un parc.

Le troisième type est l’industrie de l’océan bleu avec une nouvelle productivité. Comment relancer l'industrie de l'océan bleu ? Un point très important est de réfléchir au type d’entreprises que les ressources existantes peuvent entreprendre.

Le quatrième type est le jaune, qui correspond à l’industrie de l’or. Quel que soit le secteur d'activité, tant qu'il existe une taxe sur la valeur de la production, elle est obligatoire.