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Qualche tempo fa, come previsto, si è tenuto ad Hainan il Boao Real Estate Forum 2024.

In questo forum, molte note società immobiliari, tra cui Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants e Huafa, hanno espresso i loro giudizi sulle tendenze del settore e sulle opportunità future.

Di seguito, il signor Mingyuan spiegherà quali opportunità ci sono nel futuro settore in base ai discorsi dei magnati del settore immobiliare a beneficio dei lettori.

Dove andrà il mercato immobiliare nei prossimi anni?

Questo dovrebbe essere l’argomento che preoccupa maggiormente tutti i professionisti del settore immobiliare, ed è anche il più difficile da prevedere.

In questo forum, note società immobiliari tra cui Poly, China Overseas e Hang Lung, nonché noti studiosi come Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng e Lu Ting, hanno espresso le loro previsioni sull'andamento futuro di settore immobiliare, ma le loro opinioni erano molto diverse.

Innanzitutto le note società immobiliari rappresentate da Poly, China Shipping e Hang Lung sono relativamente ottimiste riguardo alle prospettive di mercato. Ritengono che nel mercato immobiliare siano emersi fattori positivi e che ci sia ancora spazio per lo sviluppo I professionisti non devono essere eccessivamente pessimisti.

Ad esempio, Poly Development ha sottolineato che il settore immobiliare ha subito profondi aggiustamenti, ma ciò non significa che la fine del ciclo di vita sia passata.

Poly Development ha fornito quattro ragioni:

Il primo sono le politiche favorevoli.

Al momento, la maggior parte delle città ha eliminato completamente le restrizioni sugli acquisti e anche le restrizioni sulle vendite e sui prezzi sono state gradualmente eliminate. Inoltre, i tassi di interesse sui prestiti sono stati ridotti, il tasso di acconto ha raggiunto il minimo storico e il costo e la soglia per l’acquisto della casa sono stati ridotti, liberando potere d’acquisto.

Il secondo è ripulire il settore.

Dopo che il settore immobiliare ha sperimentato la liquidazione delle capacità, la sua concentrazione è aumentata in modo significativo. Si prevede che i successivi profitti aziendali verranno ripristinati e lo sviluppo sarà più stabile.

La terza è cambiare marcia.

Il consumo immobiliare ha già risolto il problema “avere o no”. Per risolvere il problema della qualità in futuro, la chiave è cogliere le opportunità strutturali del mercato. Finché le imprese consolideranno le proprie competenze di base e coglieranno le opportunità per adeguare le proprie strutture, potranno inaugurare uno sviluppo di alta qualità.

Il quarto è l’empowerment tecnologico.

D’altro canto, i clienti hanno esigenze più elevate per una vita intelligente, verde e a basse emissioni di carbonio. Finché le società immobiliari abbracciano attivamente le nuove tecnologie, è possibile creare nuova produttività e nuova competitività dei prodotti.

Chen Qizong, presidente onorario di Hang Lung Properties, ha anche affermato che il settore immobiliare ha raggiunto il fondo della forma a L. Non preoccuparti troppo, il settore continuerà a svilupparsi e si svilupperà in modo sano e razionale.

Chen Qizong ha fornito due ragioni:

Innanzitutto, esiste ancora una domanda rigida.

La Cina è passata da un paese senza mercato immobiliare al più grande mercato immobiliare del mondo. Oggi, circa dall'85% al ​​90% delle persone vive nella propria casa, ma ciò non significa che non ci siano nuovi mercati Se ci sono bisogni ancora rigidi, come la migrazione, la richiesta di sostituire le case piccole con case grandi, la richiesta di sostituire case cattive con case buone, in questa prospettiva il settore immobiliare cinese ha ancora delle opportunità.

In secondo luogo, la compensazione industriale non è una cosa negativa.

Ad esempio, alcune società immobiliari in passato guadagnavano molto denaro, ma gran parte di quella ricchezza non era reale. Perché il suo prestito è sempre più o meno uguale al suo patrimonio, o addirittura superiore al suo patrimonio.

Gli sviluppatori immobiliari che non hanno mai visto un grande ciclo sono inaffidabili. Dopo questo giro di aggiustamenti approfonditi, è positivo per lo sviluppo razionale e sano del settore immobiliare. Spero che tutti non si preoccupino troppo.

Tuttavia, alcuni esperti e studiosi avanzano ancora opinioni diverse.

Ad esempio, Chen Huai, professore presso il Dipartimento di Economia dell'edilizia urbana e rurale presso la Graduate School dell'Accademia cinese delle scienze sociali, ritiene che il miglioramento immobiliare richiederà almeno dai 3 ai 5 anni, non importa quanto tempo ci vorrà.

Non aspettarti che la primavera del prossimo anno sarà calda e che i fiori sbocceranno. Ci sarà una strada liscia da percorrere. Questa condizione non è ancora stata soddisfatta.

In primo luogo, dobbiamo valutare appieno la natura a lungo termine e la difficoltà delle difficoltà.

Con le attuali difficoltà affrontate dal settore immobiliare, non aspettarti di poterti recuperare in due o tre giorni, o di avere una ricetta segreta tramandata di generazione in generazione. Se prendi la medicina oggi, tornerai alla vita di domani. Ci vuole molto tempo per correggere gli errori Chiunque sia desideroso di un successo rapido è un ciarlatano.

In secondo luogo, i rischi possono essere ripartiti solo in modo equilibrato e non possono essere eliminati.

Ad esempio, se si modifica semplicemente il sistema di prevendita con la vendita di case esistenti, pensi che non vi sia alcuna garanzia di consegna? Gli interessi degli acquirenti di case saranno tutelati? Quando una casa non viene mai completamente costruita e consegnata all'acquirente, i rischi connessi non saranno ridotti a seconda della forma di sistema di acquisto della casa utilizzata.

Pertanto non possiamo esercitare tutta la pressione su un solo punto. Solo distribuendo in modo equilibrato i rischi in tutti i settori potremo mantenere il funzionamento equilibrato del settore su larga scala.

Xia Yifeng, capo analista del settore immobiliare presso la Bank of China Securities, ha sottolineato che si prevede che i prezzi delle case ridurranno il calo mese su mese entro la fine dell’anno, ma ci vorrà più tempo per diventare positivi.

Il primo riguarda le città di primo livello. Attualmente, i nuovi prezzi delle case di Guangzhou sono tornati al livello del 2021, e quelli di Pechino sono tornati al livello del 2018. Solo Shanghai è ancora a un livello elevato. Nel complesso, Shanghai è ancora in crescita.

Diamo un’occhiata alle città di secondo livello. Il prezzo complessivo delle nuove case nelle città di secondo livello è diminuito di oltre il 50% rispetto al punto più alto ed è tornato al livello del 2016 e 2017.

Nel complesso, questa tornata di riduzioni dei prezzi supera quella del 2014. Sebbene il valore medio complessivo non abbia superato il livello del 2014, le vendite mensili di case di seconda mano sono vicine al tasso di crescita mensile più basso del 2014. Pertanto, il calo complessivo su base mensile dei prezzi delle case continuerà per qualche tempo e ci vorranno più di due trimestri per diventare positivo.

Negli ultimi anni, molti professionisti del settore immobiliare hanno discusso una questione: se il settore immobiliare cinese seguirà lo stesso percorso del mercato immobiliare giapponese, che è stato "perso per trent'anni".

Questo forum affronta specificamente questo problema. Il tema è: il settore immobiliare cinese dovrà affrontare "anni perduti"? Quando apparirà la via verso l'alto?

Innanzitutto, il settore immobiliare cinese dovrà affrontare “anni perduti”?

Dopo qualche discussione,Esperti e studiosi concordano sul fatto che in realtà ci sono molti errori nel confrontare i problemi immobiliari della Cina con il crollo immobiliare giapponese degli anni '90.

Ad esempio, Fan Gang, vicepresidente della China Economic Structural Reform Research Association e direttore del China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, un think tank nazionale di fascia alta, ha sottolineato che all’inizio degli anni ’90 il settore immobiliare giapponese ha iniziato a crollare. Anche molti esperti e studiosi in seguito l'hanno analizzato e si sono chiesti quando si sarebbe toccato il fondo, quanti anni ci vorranno ancora. All'inizio ho detto che ci sarebbero voluti solo pochi anni, ma alla fine è stato così punto più basso per 20 o 30 anni.

Ma qui c’è un errore. La somiglianza tra Giappone e Cina non è il periodo degli anni ’90, ma i 60 o 70 anni successivi alla Restaurazione Meiji e prima della Seconda Guerra Mondiale.

Nel 1991, il tasso di urbanizzazione del Giappone era vicino all'80%, il livello di un paese maturo, moderno, industrializzato e urbanizzato.

In Cina, ora è pari a circa il 65%. Nel successivo processo di urbanizzazione, continueranno a sorgere una domanda rigida, una domanda di miglioramento e una domanda di migrazione. Questo è il nostro vantaggio. Finché lo gestiamo correttamente, c’è ancora molto spazio per lo sviluppo.

In secondo luogo, quando apparirà il percorso verso l’alto?

Secondo Lu Ting, capo economista cinese di Nomura Securities, non ha molto senso confrontare semplicemente il settore immobiliare giapponese con quello cinese.

La domanda più centrale è, dopo lo scoppio della bolla immobiliare nel 1991, quali misure ha adottato il governo giapponese da cui la Cina può imparare?

La lezione più importante è aspettare pazientemente che i rischi si risolvano.

Giappone e Cina sono simili in un aspetto: se c’è un problema, cercare di non farlo esplodere all’improvviso, ma invece eliminare lentamente il rischio.

La combinazione tra compensazione e riforma è senza dubbio la migliore.

Soprattutto nel mercato immobiliare cinese, ci sono ancora molti problemi nel garantire la consegna delle case durante il processo di calo dei prezzi delle case, quindi risolverli è diventato estremamente importante.

Perché la sicurezza abitativa è un modo importante per guadagnare denaro? Perché prima di questo ciclo di crisi immobiliare, le nuove case venivano pre-vendute, il che equivaleva a un mercato a termine, le merci venivano pagate e consegnate in una mano. Il mercato a termine attende con ansia la consegna futura meccanismo, non ci sarà alcuna supervisione e non ci si può certo aspettare che il mantenimento dell’ordine di mercato ripulisca il mercato e ritorni alle normali operazioni.

Pertanto, come affrontare la questione della fornitura garantita di alloggi non è solo una questione di come il governo e gli sviluppatori hanno adempiuto alle proprie responsabilità nel periodo passato, ma anche un passo fondamentale per ricostruire la fiducia del mercato negli sviluppatori e nella supervisione.

Mingyuan Jun ha menzionato prima che il mercato immobiliare è ancora un mercato enorme con una scala di 10 trilioni, ma in futuro divergerà in due direzioni.

Il primo è la differenziazione urbana. Gli alloggi nelle città di livello inferiore rimarranno vacanti per molto tempo.

Il secondo è la differenziazione delle imprese, comprese quelle statali e centrali.

Al Boao Forum di quest’anno, società immobiliari come Poly Development, China Overseas Real Estate e Huafa Group hanno proposto la terza differenziazione, ovvero la differenziazione del prodotto.

Ad esempio, Poly Development ha affermato che il settore immobiliare è entrato in un nuovo ciclo dell '"era della qualità" e che gli sviluppatori devono migliorare rapidamente le proprie capacità di prodotto per stabilire nuove connessioni con i clienti. In futuro, il settore immobiliare potrebbe essere come le automobili, richiedendo una continua iterazione delle serie di marchi di prodotti.

Le tre caratteristiche dell’“Era della Qualità” sono:

Innanzitutto, la domanda effettiva non morirà mai.

Il mercato e i prodotti stanno cambiando troppo velocemente. Non è che non ci sia domanda, ma i clienti stanno aspettando in disparte, aspettando politiche migliori e prodotti più nuovi. Tuttavia, vi è ancora un gran numero di città con una piccola superficie abitativa pro capite, abitazioni vecchie e una bassa percentuale di abitazioni commerciali.

Il motivo più diffuso per elencare le case di seconda mano è cambiare casa, compreso il passaggio a un distretto scolastico migliore, un'area più ampia, un ambiente di vita di migliore qualità, ecc. Ciò che le società immobiliari devono fare è attivare queste richieste effettive.

In secondo luogo, le richieste dei clienti sono in costante aumento.

“Comprare una casa” significa “comprare una vita”. La nuova generazione di clienti ha notevolmente aumentato le loro richieste di estetica, funzionalità e personalizzazione. I clienti credono che una buona vita non sia solo la residenza stessa, ma anche strettamente correlata al quartiere, all'atmosfera comunitaria e all'integrazione urbana.

In terzo luogo, la qualità della consegna è diventata il fulcro dell’identità del prodotto.

Gli acquirenti di case non equiparano più la forza dello sviluppatore alla forza della consegna. Rispetto al 2022, la qualità della consegna è diventata un importante fattore decisionale negli acquisti.

Quindi, di fronte ai cambiamenti del mercato, come dovrebbero rispondere le società immobiliari?

Yang Ou, Chief Technology Officer di China Overseas Development, ha fornito un'idea per risolvere il problema: la digitalizzazione risolve alcuni problemi e risolve i problemi del basso livello di intelligenza e dell'incompatibilità del marchio dei sistemi di casa intelligente nel settore immobiliare. Le nostre auto stanno diventando sempre più intelligenti e in futuro anche le nostre case saranno sempre più intelligenti e ti capiranno meglio.

Yang Ou ha inoltre proposto tre obiettivi per China Shipping per sviluppare la digitalizzazione:

Ad esempio, nella comunità intelligente costruita da Huafa Co., Ltd., se gli anziani o i bambini cadono, ci saranno telecamere AI per fornire allarme e soccorso tempestivi.

Huafa ha anche costruito un aeroporto intelligente completamente automatizzato attorno al muro della baia di Zhuhai, che consente ai droni di effettuare consegne espresse sul balcone della casa del proprietario.

Negli ultimi anni, con il ritorno dell’industria manifatturiera alla normalità, vari luoghi hanno dato il via a un’ondata di creazione di parchi industriali.

Secondo i dati pubblici, la superficie dei parchi industriali del mio Paese aumenterà ad un ritmo di 140 milioni di metri quadrati all'anno a partire dal 2023, e si prevede che l'offerta totale supererà i 6,2 miliardi di metri quadrati entro il 2025.

Ad esempio, Huang Liping, direttore esecutivo e presidente di China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., ha proposto che il modello di sviluppo del parco industriale tradizionale presenti tre difetti fondamentali.

Il primo è pensare al prodotto. Nei parchi industriali tradizionali, la comprensione dei bisogni è facile da concettualizzare e semplificare. È anche facile semplificare e concettualizzare la comprensione delle leggi dello spazio, in particolare dell'ordine dello spazio.

La seconda è l’idea della riproduzione meccanica. In passato si è abusato della copiatura nel processo di industrializzazione e urbanizzazione. Oggi la copiatura viene utilizzata anche nei parchi industriali. Ciò è lontano dalle reali esigenze dei clienti.

Il terzo è il più grande malinteso nel modello di business, che consiste nell'utilizzare il reddito con valore aggiunto dei terreni come base per il profitto.

Quindi, di fronte a questi problemi, come possono i parchi industriali sfondare?

Ge Peijian, presidente del Gemdale Weixin Industrial Research Institute, ha sottolineato che, di fronte alle sfide, gli operatori che investono nei parchi industriali devono apportare modifiche sotto tre aspetti.

Il primo cambiamento va da "fornitore di spazio" a "operatore industriale", e la parola chiave cambia da "spazio" a "industria".

Ad esempio, l'East Lake High-tech Park si è evoluto da un iniziale laboratorio di produzione all'odierno parco tematico dell'intera catena industriale, fornendo servizi completi per lo sviluppo industriale dal punto di vista degli investimenti, delle operazioni e dei servizi del parco.

La seconda trasformazione è l’evoluzione da “partner temporale” a facilitatore del settore.

Ad esempio, la città scientifica e tecnologica di Chuanhua ha realizzato il modello di sviluppo “azionisti + proprietari + operazioni” mettendo in comune le risorse per costruire un parco tematico sulle scienze della vita.

La terza trasformazione è l'evoluzione da “gestore del parco” a “linker ecologico”.

Ad esempio, l’ecologia industriale complessiva del Parco High-tech di Zhangjiang è composta da importanti infrastrutture scientifiche e tecnologiche rappresentate dal Laboratorio Zhangjiang, imprese innovative, tecnologie e istituzioni mediatiche, società multinazionali, istituti di servizi professionali e pool di talenti.

Luo Feng, direttore del China Merchants Shekou Industrial Research Institute, ha fornito i seguenti quattro suggerimenti basati sulle pratiche specifiche dei parchi industriali dell’azienda:

Suggerimento 1: devi creare il tuo binario industriale.

Ogni gestore di un parco industriale dovrebbe costruire il proprio binario industriale, perché non tutti i binari possono essere gestiti e non tutti i binari hanno valore operativo.

Ad esempio, China Merchants Shekou ha condotto ricerche approfondite per concentrarsi su cinque percorsi industriali emergenti, tra cui tecnologia digitale, tecnologia della vita, tecnologia verde, produzione intelligente e industrie culturali, per mettere in comune le risorse e sfruttarne i vantaggi.

Raccomandazione 2: concentrarsi sulla costruzione di parchi industriali caratteristici.

Con l'approfondimento della coltivazione industriale, l'azienda ha scoperto che i parchi completi hanno molti temi, esigenze complesse e operazioni difficili mentre i parchi a tema possono fornire servizi centralizzati e precisi basati sulle caratteristiche di un certo tipo di industria, e l'effetto dell'operazione industriale è; Meglio.

Raccomandazione 3: rafforzare gli investimenti industriali.

Gli investimenti industriali sono l’attività più fantasiosa nelle operazioni industriali. Ad esempio, China Merchants Shekou utilizza fondi di investimento industriali per fornire servizi finanziari alle imprese durante l’intero ciclo di vita.

Raccomandazione 4: costruire un sistema di capacità industriale.

Con l’approfondimento della trasformazione strategica delle operazioni industriali, è inevitabile fare un buon lavoro nella ricerca industriale, nello sviluppo del prodotto, nell’organizzazione industriale e in altri contenuti delle operazioni industriali, e ciascuno di questi contenuti richiede lavoratori più professionisti.

Pertanto, le imprese devono concentrarsi sull’intera catena commerciale delle operazioni industriali e continuare a creare un sistema di capacità che si adatti allo sviluppo di nuova produttività e allo sviluppo di alta qualità dei moderni parchi industriali.

Yan Jingyu, presidente di Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., ha anche affermato che se si vogliono attirare investimenti nel parco, sono necessari almeno quattro colori.

Il primo è il rosso, che è un settore fondamentale. La bandiera rossa non può essere rimossa. Ad esempio, la bandiera rossa dell'alta tecnologia di Zhangjiang è la biomedicina e i semiconduttori.

Il secondo tipo è quello nero, che è un settore tradizionale con i piedi per terra. Il miglioramento industriale non significa necessariamente trasformazione. Le industrie tradizionali non significano industrie di fascia bassa, ma sono spesso la migliore catena di sicurezza per combattere i rischi durante le recessioni economiche Il territorio è la migliore spugna per l'occupazione e le industrie tradizionali rappresentano sostanzialmente circa il 50% di un parco.

Il terzo tipo è l’industria dell’oceano blu con nuova produttività. Come riprendere l'industria dell'oceano blu? Un punto molto importante è pensare al tipo di imprese che la dotazione di risorse esistente può intraprendere.

Il quarto tipo è il giallo, che è l'industria dell'oro. Non importa di quale settore si tratti, finché esiste un’imposta sul valore della produzione, è necessaria.