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Vor einiger Zeit fand das Boao Real Estate Forum 2024 wie geplant in Hainan statt.

Auf diesem Forum äußerten viele bekannte Immobilienunternehmen, darunter Poly, China Resources, China Shipping, Gemdale, China Merchants und Huafa, ihre Einschätzungen zu Branchentrends und zukünftigen Chancen.

Im Folgenden wird Herr Mingyuan anhand der Reden von Immobilienmagnaten zum Nutzen der Leser erläutern, welche Chancen es in der Zukunftsbranche gibt.

Wohin wird sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln?

Dies sollte das Thema sein, das allen Immobilienfachleuten am meisten Sorgen bereitet, und es ist auch am schwierigsten vorherzusagen.

Auf diesem Forum äußerten bekannte Immobilienunternehmen wie Poly, China Overseas und Hang Lung sowie bekannte Wissenschaftler wie Chen Huai, Fan Gang, Xia Yifeng und Lu Ting ihre Prognosen zum zukünftigen Trend von die Immobilienbranche, aber ihre Ansichten waren sehr unterschiedlich.

Erstens sind die bekannten Immobilienunternehmen Poly, China Shipping und Hang Lung relativ optimistisch, was die Marktaussichten angeht. Sie glauben, dass sich auf dem Immobilienmarkt positive Faktoren herauskristallisiert haben und es noch Raum für Entwicklung gibt Die Branche muss in Zukunft nicht allzu pessimistisch sein.

Poly Development wies beispielsweise darauf hin, dass die Immobilienbranche tiefgreifende Veränderungen erlebt habe, dies jedoch nicht das Ende des Lebenszyklus bedeute. Das Schlimmste sei vorüber.

Poly Development nannte vier Gründe:

Die erste ist eine günstige Politik.

Derzeit haben die meisten Städte die Einkaufsbeschränkungen vollständig aufgehoben, auch die Verkaufs- und Preisbeschränkungen wurden schrittweise aufgehoben. Darüber hinaus wurden die Kreditzinsen gesenkt, die Anzahlungsquote hat einen historischen Tiefstand erreicht und die Kosten und Schwellenwerte für den Hauskauf wurden gesenkt, wodurch Kaufkraft freigesetzt wurde.

Die zweite besteht darin, die Branche zu räumen.

Nachdem die Immobilienbranche ihre Kapazitäten freigegeben hat, hat sich ihre Konzentration deutlich erhöht. Es wird erwartet, dass die Unternehmensgewinne in der Folge wiederhergestellt werden und die Entwicklung stabiler sein wird.

Die dritte besteht darin, den Gang zu wechseln.

Der Wohnungskonsum hat das Problem „haben oder nicht“ bereits gelöst. Um das Qualitätsproblem in Zukunft zu lösen, liegt der Schlüssel darin, die strukturellen Chancen des Marktes zu nutzen. Solange Unternehmen ihre Grundkompetenzen festigen und Möglichkeiten zur Anpassung ihrer Strukturen nutzen, können sie eine qualitativ hochwertige Entwicklung einleiten.

Der vierte Punkt ist die technologische Ermächtigung.

Andererseits haben Kunden höhere Anforderungen an intelligentes, grünes und kohlenstoffarmes Wohnen. Solange Immobilienunternehmen neue Technologien aktiv nutzen, ist es möglich, neue Produktivität und neue Produktwettbewerbsfähigkeit zu schaffen.

Chen Qizong, Ehrenvorsitzender von Hang Lung Properties, sagte auch, dass die Immobilienbranche den Tiefpunkt der L-Form erreicht habe. Machen Sie sich keine allzu großen Sorgen. Die Branche werde sich weiter entwickeln, und zwar auf gesunde und rationale Weise.

Chen Qizong nannte zwei Gründe:

Erstens besteht weiterhin eine starre Nachfrage.

China hat sich von einem Land ohne Immobilienmarkt zum größten Immobilienmarkt der Welt entwickelt. Heute leben etwa 85 % bis 90 % der Menschen in ihren eigenen Häusern, aber das bedeutet nicht, dass es dort keine neuen Märkte gibt Es gibt immer noch starre Bedürfnisse, wie zum Beispiel die Nachfrage nach dem Ersatz kleiner Häuser durch große Häuser, die Nachfrage nach dem Ersatz schlechter Häuser durch gute, aus dieser Perspektive hat Chinas Immobilien immer noch Chancen.

Zweitens ist Branchenräumung keine schlechte Sache.

Beispielsweise haben einige Immobilienunternehmen in der Vergangenheit viel Geld verdient, aber ein Großteil dieses Reichtums war nicht real. Denn sein Kredit ist immer etwa so hoch wie sein Vermögen oder sogar höher als sein Vermögen.

Immobilienentwickler, die noch nie einen großen Zyklus erlebt haben, sind unzuverlässig. Nach dieser Runde tiefgreifender Anpassungen ist dies eine gute Sache für die rationelle und gesunde Entwicklung von Immobilien.

Einige Experten und Wissenschaftler vertreten jedoch immer noch unterschiedliche Meinungen.

Chen Huai, Professor an der Abteilung für städtische und ländliche Bauökonomie an der Graduiertenschule der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften, glaubt beispielsweise, dass die Verbesserung von Immobilien mindestens drei bis fünf Jahre dauern wird, egal wie lange sie dauert.

Erwarten Sie nicht, dass der Frühling Blumen bringt und dass die Blumen nächstes Jahr blühen werden. Diese Bedingung ist noch nicht erfüllt.

Erstens müssen wir den langfristigen Charakter und die Schwierigkeit der Schwierigkeiten vollständig abschätzen.

Erwarten Sie angesichts der aktuellen Schwierigkeiten der Immobilienbranche nicht, dass Sie sich in zwei oder drei Tagen erholen können oder dass ein Geheimrezept von Generation zu Generation weitergegeben wird. Wenn Sie das Medikament heute einnehmen, werden Sie zurückkommen zum Leben morgen. Es dauert lange, Fehler zu korrigieren. Wer auf schnellen Erfolg aus ist, ist ein Quacksalber.

Zweitens können Risiken nur ausgewogen zugeordnet und nicht beseitigt werden.

Wenn Sie beispielsweise einfach das Vorverkaufssystem auf den Verkauf bestehender Häuser umstellen, glauben Sie, dass es keine Liefergarantie gibt? Werden die Interessen der Hauskäufer geschützt? Wenn ein Haus nie vollständig gebaut und an den Käufer übergeben wird, werden die damit verbundenen Risiken je nach Art des Hauskaufsystems nicht verringert.

Daher können wir den gesamten Druck nicht nur auf einen Punkt ausüben. Nur durch eine ausgewogene Verteilung der Risiken in allen Bereichen können wir den ausgewogenen Betrieb der Branche im größtmöglichen Umfang aufrechterhalten.

Xia Yifeng, Chefanalyst für die Immobilienbranche bei der Bank of China Securities, wies darauf hin, dass der Rückgang der Immobilienpreise gegenüber dem Vormonat bis zum Jahresende voraussichtlich geringer ausfallen werde, es aber länger dauern werde, bis sie wieder ins Plus kommen.

Die erste sind erstklassige Städte. Derzeit sind die Preise für Neubauimmobilien in Guangzhou wieder auf das Niveau von 2021 und in Peking auf das Niveau von 2018 gefallen. Lediglich Shanghai liegt immer noch auf einem hohen Niveau. Insgesamt steigt Shanghai weiter.

Schauen wir uns die Städte der zweiten Reihe an. Der Gesamtpreis für Neubauimmobilien in zweitrangigen Städten ist im Vergleich zum Höchststand um mehr als 50 % gesunken und liegt wieder auf dem Niveau von 2016 und 2017.

Insgesamt übertrifft diese Preissenkungsrunde die von 2014. Obwohl der Gesamtdurchschnittswert das Niveau von 2014 nicht überschritten hat, liegen die einmonatigen Gebrauchtwohnungsverkäufe nahe an der niedrigsten monatlichen Wachstumsrate im Jahr 2014. Daher wird der allgemeine Rückgang der Immobilienpreise im Vergleich zum Vormonat noch einige Zeit anhalten und es wird mehr als zwei Quartale dauern, bis sich ein positiver Trend einstellt.

In den letzten Jahren haben viele Immobilienfachleute über eine Frage diskutiert – ob Chinas Immobilien den gleichen Weg einschlagen werden wie Japans Immobilienmarkt, der „seit dreißig Jahren verloren“ war.

Dieses Forum befasst sich speziell mit diesem Thema. Das Thema lautet: Werden Chinas Immobilienbranche „verlorene Jahre“ bevorstehen? Wann erscheint der Weg nach oben?

Erstens: Werden Chinas Immobilienbranche „verlorene Jahre“ bevorstehen?

Nach einiger Diskussion,Experten und Wissenschaftler sind sich einig, dass es tatsächlich viele Irrtümer gibt, wenn man Chinas Immobilienprobleme mit dem japanischen Immobiliencrash in den 1990er Jahren vergleicht.

Fan Gang, Vizepräsident der China Economic Structural Reform Research Association und Direktor des China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, einer nationalen High-End-Denkfabrik, wies beispielsweise darauf hin, dass der japanische Immobilienmarkt Anfang der 1990er Jahre zu kollabieren begann. Viele Experten und Wissenschaftler haben es später auch analysiert und gefragt, wann es den Tiefpunkt erreichen wird. Wie viele Jahre wird es noch dauern? Am Anfang sagte ich, dass es nur ein paar Jahre dauern würde, aber am Ende war es so weit Tiefpunkt seit 20 oder 30 Jahren.

Aber hier liegt ein Irrtum vor. Die Ähnlichkeit zwischen Japan und China liegt nicht in der Zeit in den 1990er Jahren, sondern in den 60 oder 70 Jahren nach der Meiji-Restauration und vor dem Zweiten Weltkrieg.

Im Jahr 1991 lag die Urbanisierungsrate Japans bei nahezu 80 %, was dem Niveau eines reifen, modernen, industrialisierten und urbanisierten Landes entsprach.

In China sind es mittlerweile etwa 65 %. Im weiteren Verlauf der Urbanisierung werden weiterhin starre Nachfrage, Verbesserungsbedarf und Migrationsbedarf entstehen. Das ist unser Vorteil. Solange wir richtig damit umgehen, gibt es noch viel Raum für Entwicklung.

Zweitens: Wann wird der Weg nach oben sichtbar?

Laut Lu Ting, Chefökonom für China bei Nomura Securities, macht es wenig Sinn, japanische Immobilien einfach mit chinesischen Immobilien zu vergleichen.

Die zentralere Frage ist: Welche Maßnahmen hat die japanische Regierung nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 1991 ergriffen, von denen China lernen kann?

Die wichtigste Lektion besteht darin, geduldig darauf zu warten, dass sich die Risiken klären.

Japan und China sind sich in einem Punkt ähnlich: Wenn es ein Problem gibt, versuchen Sie, es nicht plötzlich explodieren zu lassen, sondern das Risiko langsam zu beseitigen.

Die Kombination aus Clearing und Reform ist zweifellos die beste.

Vor allem auf dem chinesischen Immobilienmarkt gibt es immer noch viele Probleme mit der Garantie der Lieferung von Häusern während des Prozesses fallender Immobilienpreise, weshalb deren Freigabe äußerst wichtig geworden ist.

Warum ist Wohnungssicherheit ein wichtiger Weg, um Geld freizugeben? Denn vor dieser Runde der Immobilienkrise wurden hauptsächlich neue Häuser verkauft, was einem Terminmarkt gleichkam, bei dem die Ware in einer Hand bezahlt und geliefert wurde. Der Terminmarkt freut sich auf eine zukünftige Lieferung Da es keinen Mechanismus gibt, wird es keine Überwachung und Aufrechterhaltung der Marktordnung geben. Man kann sicherlich nicht erwarten, dass der Markt geräumt wird und der Normalbetrieb wieder aufgenommen wird.

Daher ist der Umgang mit der Frage der garantierten Bereitstellung von Wohnraum nicht nur eine Frage der Art und Weise, wie die Regierung und die Bauträger in der vergangenen Zeit ihrer Verantwortung nachgekommen sind, sondern auch ein wichtiger Schritt zur Wiederherstellung des Vertrauens des Marktes in die Bauträger und die Aufsicht.

Mingyuan Jun erwähnte zuvor, dass Immobilien immer noch ein riesiger Markt mit einer Größenordnung von 10 Billionen seien, dieser aber in Zukunft in zwei Richtungen divergieren werde.

Der erste Grund ist die städtische Differenzierung. Der Wohnungsbau wird in unterentwickelten Städten lange Zeit leer bleiben.

Der zweite Punkt ist die Differenzierung der Unternehmen, einschließlich staatlicher und zentraler Unternehmen.

Auf dem diesjährigen Boao-Forum schlugen Immobilienunternehmen wie Poly Development, China Overseas Real Estate und Huafa Group die dritte Differenzierung vor, nämlich die Produktdifferenzierung.

Poly Development schlug beispielsweise vor, dass die Immobilienbranche in einen neuen Zyklus der „Qualitätsära“ eingetreten ist und Entwickler ihre Produktfähigkeiten schnell verbessern müssen, um neue Beziehungen zu Kunden aufzubauen. In Zukunft könnten Immobilien wie Autos sein und eine kontinuierliche Iteration von Produktmarkenserien erfordern.

Die drei Merkmale der „Qualitätsära“ sind:

Erstens wird die effektive Nachfrage niemals sterben.

Der Markt und die Produkte verändern sich zu schnell. Es ist nicht so, dass es keine Nachfrage gibt, aber die Kunden warten abwartend auf bessere Richtlinien und neuere Produkte. Dennoch gibt es immer noch eine große Anzahl von Städten mit geringer Wohnfläche pro Kopf, Altbauten und einem geringen Anteil an Gewerbewohnungen.

Der häufigste Grund für die Auflistung von Gebrauchthäusern ist der Wohnungswechsel, einschließlich des Umzugs in einen besseren Schulbezirk, in ein größeres Gebiet, in ein besseres Wohnumfeld usw. Was Immobilienunternehmen tun müssen, ist, diese wirksamen Anforderungen zu aktivieren.

Zweitens steigen die Kundenanforderungen ständig.

„Ein Haus kaufen“ bedeutet „ein Leben kaufen“. Die Anforderungen der neuen Kundengeneration an Ästhetik, Funktionalität und Personalisierung sind stark gestiegen. Kunden glauben, dass ein gutes Leben nicht nur vom Wohnort selbst abhängt, sondern auch eng mit der Nachbarschaft, der Gemeinschaftsatmosphäre und der städtischen Integration zusammenhängt.

Drittens ist die Qualität der Lieferung zum Kern der Produktidentität geworden.

Hauskäufer setzen Entwicklerstärke nicht mehr mit Lieferstärke gleich. Im Vergleich zu 2022 ist die Qualität der Lieferung zu einem wichtigen Entscheidungsfaktor im Einkauf geworden.

Wie sollten Immobilienunternehmen angesichts der Marktveränderungen reagieren?

Yang Ou, Chief Technology Officer von China Overseas Development, lieferte eine Idee zur Lösung des Problems: Die Digitalisierung löst einige Probleme und löst die Probleme des geringen Intelligenzniveaus und der Markeninkompatibilität von Smart-Home-Systemen in der Immobilienbranche. Unsere Autos werden immer intelligenter und in Zukunft werden auch unsere Häuser immer intelligenter und Sie besser verstehen.

Yang Ou schlug außerdem drei Ziele für China Shipping zur Entwicklung der Digitalisierung vor:

Wenn beispielsweise in der von Huafa Co., Ltd. errichteten Smart Community ältere Menschen oder Kinder stürzen, sorgen KI-Kameras für rechtzeitige Alarmierung und Rettung.

Huafa baute außerdem einen vollautomatischen intelligenten Flughafen rund um die Mauer der Zhuhai-Bucht, der es Drohnen ermöglicht, Expresslieferungen auf den Balkon des Hauses des Eigentümers zu liefern.

In den letzten Jahren, als die verarbeitende Industrie wieder zum Mainstream zurückkehrte, kam es an verschiedenen Orten zu einem Aufschwung bei der Errichtung von Industrieparks.

Öffentlichen Daten zufolge wird die Fläche der Industrieparks meines Landes ab 2023 jährlich um 140 Millionen Quadratmeter zunehmen, und das Gesamtangebot wird bis 2025 voraussichtlich 6,2 Milliarden Quadratmeter überschreiten.

Huang Liping, Geschäftsführer und Präsident von China Electronics Optics Valley United Holdings Co., Ltd., schlug beispielsweise vor, dass das traditionelle Entwicklungsmodell für Industrieparks drei grundlegende Mängel aufweist.

Das erste ist Produktdenken. In traditionellen Industrieparks lässt sich das Verständnis der Bedürfnisse leicht konzeptualisieren und vereinfachen. Es ist auch einfach, das Verständnis der Raumgesetze, insbesondere der Raumordnung, zu vereinfachen und zu konzeptualisieren.

Die zweite ist die Idee der mechanischen Reproduktion. Das Kopieren wurde im Zuge der Industrialisierung und Urbanisierung in der Vergangenheit auch in Industrieparks missbraucht. Dies ist weit von den tatsächlichen Bedürfnissen der Kunden entfernt.

Das dritte ist das größte Missverständnis im Geschäftsmodell, das darin besteht, Bodenwertschöpfungseinkommen als Grundlage für den Gewinn zu nutzen.

Wie können sich Industrieparks angesichts dieser Probleme durchsetzen?

Ge Peijian, Präsident des Gemdale Weixin Industrial Research Institute, wies darauf hin, dass Betreiber von Industrieparkinvestitionen angesichts der Herausforderungen Änderungen in drei Aspekten vornehmen müssen.

Der erste Wechsel erfolgt von „Weltraumanbieter“ zu „Industriebetreiber“ und das Schlüsselwort ändert sich von „Weltraum“ zu „Industrie“.

Beispielsweise hat sich der East Lake High-Tech Park von einer anfänglichen Fertigungswerkstatt zu einem heutigen Themenpark mit umfassender Industriekette entwickelt und bietet umfassende Dienstleistungen für die industrielle Entwicklung im Hinblick auf Investitionen, Betrieb und Parkdienstleistungen.

Die zweite Transformation ist die Entwicklung vom „Zeitpartner“ zum Branchen-Enabler.

Beispielsweise hat Chuanhua Science and Technology City das Entwicklungsmodell „Aktionäre + Vermieter + Betriebe“ verwirklicht, indem Ressourcen gebündelt wurden, um einen Themenpark für Biowissenschaften zu errichten.

Die dritte Transformation ist die Entwicklung vom „Parkbetreiber“ zum „ökologischen Linker“.

Beispielsweise besteht die gesamte industrielle Ökologie des Zhangjiang High-Tech-Parks aus einer wichtigen wissenschaftlichen und technologischen Infrastruktur, die durch das Zhangjiang-Labor, innovative Unternehmen, Medientechnologien und -institutionen, multinationale Unternehmen, professionelle Dienstleistungsinstitutionen und Talentpools repräsentiert wird.

Luo Feng, Direktor des China Merchants Shekou Industrial Research Institute, machte die folgenden vier Vorschläge, die auf den spezifischen Praktiken der Industrieparks des Unternehmens basieren:

Vorschlag 1: Sie müssen Ihre eigene Industriestrecke erstellen.

Jeder Industrieparkbetreiber sollte ein eigenes Industriegleis bauen, denn nicht jedes Gleis ist betriebsfähig und nicht jedes Gleis hat einen betrieblichen Wert.

China Merchants Shekou hat beispielsweise umfangreiche Untersuchungen durchgeführt, um sich auf fünf aufstrebende Branchenzweige zu konzentrieren, darunter digitale Technologie, Lebenstechnologie, grüne Technologie, intelligente Fertigung und Kulturindustrie, um Ressourcen zu bündeln und deren Vorteile zu nutzen.

Empfehlung 2: Konzentrieren Sie sich auf den Bau charakteristischer Industrieparks.

Mit der Vertiefung des industriellen Anbaus stellte das Unternehmen fest, dass umfassende Parks viele Themen, komplexe Anforderungen und schwierige Abläufe haben, während Themenparks zentralisierte und präzise Dienstleistungen basierend auf den Merkmalen einer bestimmten Art von Industrie bieten können, und der Effekt des industriellen Betriebs ist besser.

Empfehlung 3: Industrieinvestitionen stärken.

Industrieinvestitionen sind das einfallsreichste Geschäft im Industriebetrieb. Beispielsweise nutzt China Merchants Shekou industrielle Investmentfonds, um Unternehmen Finanzdienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus anzubieten.

Empfehlung 4: Bauen Sie ein industrielles Fähigkeitssystem auf.

Mit der Vertiefung der strategischen Transformation von Industriebetrieben ist es unvermeidlich, gute Arbeit in den Bereichen Industrieforschung, Produktentwicklung, Industrieorganisation und anderen Inhalten des Industriebetriebs zu leisten, und jeder dieser Inhalte erfordert mehr Fachkräfte.

Daher müssen sich Unternehmen auf die gesamte Geschäftskette des Industriebetriebs konzentrieren und weiterhin ein Fähigkeitssystem entwickeln, das sich an die Entwicklung neuer Produktivität und die qualitativ hochwertige Entwicklung moderner Industrieparks anpasst.

Yan Jingyu, Vorsitzender von Zhongke Industrial Development (Shenzhen) Operation Services Co., Ltd., sagte auch, dass mindestens vier Farben erforderlich seien, wenn man Investitionen in den Park anziehen wolle.

Die erste ist die rote Flagge, die eine bahnbrechende Industrie darstellt. Die rote Flagge von Zhangjiang Hi-Tech ist beispielsweise die Biomedizin und die Halbleiterbranche.

Der zweite Typ ist die schwarze Industrie, bei der es sich um eine bodenständige, traditionelle Industrie handelt. Traditionelle Industrien bedeuten nicht unbedingt eine Transformation, sondern sind oft die beste Sicherheitskette, um Risiken in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs zu bekämpfen Das örtliche Gebiet ist der beste Schwamm für Arbeitsplätze, und traditionelle Industrien machen im Grunde etwa 50 % eines Parks aus.

Der dritte Typ ist die Blue-Ocean-Industrie mit neuer Produktivität. Wie kann man die Blue-Ocean-Industrie erobern? Ein sehr wichtiger Punkt besteht darin, darüber nachzudenken, welche Art von Unternehmen die vorhandene Ressourcenausstattung übernehmen kann.

Der vierte Typ ist gelb, also die Goldindustrie. Egal um welche Branche es sich handelt, solange eine Umsatzsteuer erhoben wird, ist diese erforderlich.