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Este artículo es una reproducción del [Tribunal Superior de Shandong];

Comprar un coche es fácil, aparcar es difícil.

El coche del propietario no puede entrar en su barrio.

A un lado hay una plaza de aparcamiento subterráneo inactiva.

Por un lado hay un coche que no se puede llevar a casa,

¿Qué está sucediendo?

Breve introducción al caso.

En octubre de 2019, Xiaomei firmó un "Contrato de venta de vivienda comercial" (preventa) con A Real Estate Co., Ltd. (en adelante, Compañía A), que estipulaba que Xiaomei compraría una casa en una comunidad en Yanta. Distrito, Xi'an desarrollado por la Compañía A. El párrafo 3 del artículo 22 del contrato estipula que "las plazas de estacionamiento y garajes previstos pertenecen al vendedor, y el vendedor tiene derecho a alquilarlos o venderlos por separado". 12 estipula que "los derechos de propiedad de los espacios de estacionamiento subterráneos y de superficie de este proyecto pertenecen al vendedor. El comprador no tiene ninguna objeción a esto y el vendedor tiene derecho a optar por venderlo, regalarlo o alquilarlo". En junio de 2022, Xiaomei obtuvo el certificado de título de propiedad inmobiliaria de la casa en cuestión.

Después de que se completó y puso en funcionamiento el estacionamiento subterráneo de la comunidad, el tercero W Property Management Co., Ltd. (en adelante, W Company) emitió un aviso a los propietarios de la comunidad en mayo de 2022, indicando que, según el Requisitos de la Compañía A, a partir de junio de 2022, los vehículos que no hayan comprado un espacio de estacionamiento en el garaje subterráneo de la comunidad no podrán ingresar al garaje subterráneo. Posteriormente, la Compañía A envió una carta de trabajo a la Compañía W en julio de 2022, exigiendo a la Compañía W que prohibiera a las personas y vehículos que no hayan comprado espacios de estacionamiento ingresar o utilizar espacios de estacionamiento subterráneos en la comunidad.

En agosto de 2022, cuando Xiaomei condujo su vehículo hacia el estacionamiento subterráneo de su complejo residencial, el guardia de seguridad (un miembro del personal de la Compañía W) la bloqueó debido al aviso de "acceso restringido" de la Compañía A, y un Estalló una disputa entre las dos partes.

Por lo tanto, Xiaomei demandó a la Compañía A como demandada y a la Compañía W como tercero.

Xiaomei: La mitad de los espacios de estacionamiento de propiedad en la comunidad involucrada en el caso no están vendidos actualmente y cumplen con las condiciones para el arrendamiento. Además, el demandado debe alquilarlos. Las plazas de aparcamiento mecánico en la comunidad requieren un plazo de arrendamiento de 20 años y, de hecho, no existe la opción de arrendamiento a corto plazo.

La empresa A adopta un modelo de venta y no de alquiler de las plazas de aparcamiento previstas en el garaje subterráneo de la comunidad y se niega a los propietarios de la comunidad a utilizar las plazas de aparcamiento en forma de arrendamiento, lo que infringe los derechos e intereses legítimos del demandante. como propietario de una comunidad.

Empresa A: Nuestra empresa es propietaria de espacios de estacionamiento de propiedad en la comunidad involucrada en el caso. Aproximadamente la mitad de los espacios de estacionamiento de propiedad se han vendido. Según el, los propietarios que no han comprado espacios de estacionamiento de propiedad pueden optar por alquilarlos. disposiciones del Código Civil y del contrato, tiene derecho a vender, la propiedad de las plazas de aparcamiento en la comunidad involucrada en el caso se pactó de forma indeterminada como donación o alquiler, y el demandante no tenía derecho a forzar celebrar un contrato de arrendamiento.

audiencia judicial

Tras la audiencia, el tribunal sostuvo que el artículo 276 del Código Civil de la República Popular China estipula: "Dentro de la zona de construcción, las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para aparcar coches deberán satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios". esto que la unidad de desarrollo y construcción, si bien tiene derecho de propiedad sobre los espacios de estacionamiento registrados a su nombre dentro de la zona de edificación, el ejercicio de este derecho de propiedad estará sujeto a la restricción de dar prioridad a la satisfacción de las necesidades de los comuneros de acuerdo con la ley.

Durante el juicio, la Compañía A admitió que casi la mitad de los espacios de estacionamiento de su propiedad aún no estaban vendidos. En este momento, los espacios de estacionamiento de la propiedad en la comunidad involucrada en el caso estaban calificados para ser alquilados a los propietarios. Por lo tanto, la Compañía A debería abrir el contrato de arrendamiento. a los propietarios de la comunidad involucrados en los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento que no fueron enajenadas. Xiaomei es propietario de una comunidad desarrollada por la Compañía A y tiene derecho a exigir que la Compañía A se la alquile.

El tribunal finalmente dictó la siguiente sentencia de conformidad con la ley: la empresa A debería arrendar las plazas de aparcamiento sin propietario en una determinada comunidad a Xiaomei basándose en el principio de dar prioridad a la satisfacción de las necesidades de los propietarios.

La empresa A apeló ante el Tribunal Popular Intermedio de Xi'an, y el Tribunal Popular Intermedio confirmó la sentencia original.

declaración del juez

Lu Ruihan, juez del tribunal de Qujiang del distrito de Yanta:

A medida que el número de vehículos siga aumentando, surgirá un "dilema" en el que el número de plazas de aparcamiento en algunas comunidades no podrá satisfacer las necesidades de los propietarios. Sin embargo, cuando hay una gran cantidad de plazas de aparcamiento inactivas en la comunidad, las plazas de aparcamiento sólo se venden a los propietarios pero no se alquilan, lo que obviamente va en contra de "satisfacer las necesidades de los propietarios".

¿Qué tipos de plazas de aparcamiento hay en la comunidad?

El primero son los espacios de estacionamiento o garajes previstos para estacionar automóviles dentro de la zonificación del edificio, aunque los derechos de propiedad pertenecen al desarrollador, si hay suficientes espacios de estacionamiento, el desarrollador no puede restringir los derechos de los propietarios de la comunidad a utilizar los espacios de estacionamiento; mediante arrendamiento, etc. Los propietarios de la comunidad tienen derecho a Solicitar al Tribunal Popular que ordene al promotor alquilar o vender las plazas de aparcamiento vacantes a los propietarios de la comunidad.

En segundo lugar, si ocupa una plaza de aparcamiento en una zona no edificable en una vía u otro lugar compartido por el propietario para aparcar su coche, según el artículo 275 del Código Civil, "una plaza de aparcamiento que ocupe una vía u otro lugar compartido por el propietario y se utiliza para aparcar su coche pertenece al propietario." Compartido”. Los promotores no tienen derecho a disponer de plazas de aparcamiento no planificadas ni a beneficiarse de ellas.

El tercero es el garaje de defensa aérea civil o el espacio de estacionamiento de defensa aérea civil. Dado que los derechos de propiedad pertenecen al Estado, los promotores no pueden venderlos, sino sólo alquilarlos, y el período de arrendamiento no puede exceder los 20 años.

Las plazas de aparcamiento implicadas en este caso se planifican dentro del primer tipo de zonificación de edificación. Después de que la unidad de desarrollo y construcción construye espacios de estacionamiento y garajes, primero debe alquilarlos y venderlos a los propietarios en lugar de venderlos a terceros. Si el propietario puede comprar, debe venderse; si no puede comprar, debe alquilarse. Los servicios de estacionamiento no deben negarse en nombre de "solo para venta, no para alquiler".

Enlace legal

"Código Civil de la República Popular China"

Artículo 275 Dentro del área del edificio, la propiedad de los espacios de estacionamiento y garajes previstos para estacionamiento de automóviles se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento.

Las plazas de aparcamiento utilizadas para aparcar coches en las vías u otros sitios compartidos por los propietarios pertenecen a los propietarios.

Artículo 276 Dentro de la zona de edificación, las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para el estacionamiento de vehículos deberán satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.