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この記事は[山東高等法院]から転載したものです。

車を買うのは簡単だが、駐車するのは難しい

所有者の車は近所に入れません。

片側には空いている地下駐車場があります。

片側には家まで運転できない車があり、

どうしたの？

事件の簡単な紹介

2019年10月、シャオメイはA不動産有限公司（以下：A社）と雁塔市の集落内に住宅を購入することを内容とする「商業用住宅販売契約」（プレセール）を締結した。 A 社が開発した西安市地区。契約書第 22 条第 3 項には、「予定されている駐車場およびガレージは売主に帰属し、売主は別紙第 13 条にそれらを賃貸または販売する権利がある」と規定されています。第12条では、「本プロジェクトの地下および地上駐車場の所有権は売主に帰属し、買主はこれに異議がなく、売主は売却するか、譲渡するか、賃貸するかを選択する権利を有する。」と規定されています。 2022年6月、シャオメイは関係する家の不動産所有権証明書を取得した。

コミュニティの地下駐車場が完成し、運用開始された後、第三者であるWプロパティマネジメント株式会社（以下、W社）は、2022年5月にコミュニティの所有者に対し、次のような通知を発行しました。 A 社の要件により、2022 年 6 月から、コミュニティの地下駐車場に駐車スペースを購入していない車両は、地下駐車場に乗り入れることができなくなります。その後、A社は2022年7月にW社に職務書簡を送り、駐車スペースを購入していない人や車両が地域内の地下駐車場に出入りしたり使用したりすることを禁止するようW社に要求した。

2022年8月、シャオメイさんは集合住宅の地下駐車場に車で進入しようとしたところ、A社からの「立ち入り制限」通知を理由に警備員（W社社員）に阻止され、双方の間で紛争が勃発した。

そこでシャオメイはA社を被告として、W社を第三者として告訴した。

シャオメイ: この事件に関係する地域の不動産所有の駐車スペースの半分は現在売れ残っており、被告はその不動産所有の駐車スペースを賃貸に開放する必要がある。地域の機械式駐車場は 20 年のリース期間が必要で、短期リースのオプションはありません。実際、偽装販売されています。

A社は、コミュニティの地下駐車場に計画されている駐車スペースについて、賃貸ではなく販売モデルを採用しており、コミュニティの所有者が駐車スペースを賃貸する形で使用することを拒否しており、原告の正当な権利利益を侵害している。コミュニティオーナーとして。

A社：当社は、事件に関係する地域の不動産駐車場の所有者であり、不動産駐車場を購入していない所有者は、機械式駐車場を借りることを選択できるとのことです。民法と契約の規定に従えば、原告には売却する権利がある。 訴訟に関係するコミュニティ内の駐車スペースの所有権は、無償贈与や賃貸などの固定的な方法で合意されており、原告には強制する権利はない。彼に賃貸契約を締結してもらいます。

法廷審理

審理の結果、裁判所は中華人民共和国民法第276条に「建築区域内では、自動車を駐車するために計画された駐車スペースおよび車庫は、まず所有者のニーズを満たすものでなければならない」と規定されているとの判決を下した。これは開発・建設部門が所有するものであり、彼は建築区域内に自分の名前で登録された駐車スペースに対する所有権を持っているが、この所有権の行使にはコミュニティの所有者のニーズを満たすことを優先するという制限が課せられるものとする。法律とともに。

裁判中、A 社は、現時点では、事件に関係する地域の不動産駐車場が所有者に賃貸する資格があることを認めました。したがって、A 社は賃貸契約を開始する必要があります。処分されなかった駐車スペースの所有権に関わる地域の不動産所有者に。 Xiaomei は、A 社が開発したコミュニティの所有者であり、A 社にコミュニティをレンタルするよう要求する権利を持っています。

裁判所は最終的に法律に基づき、A社は所有者のニーズを満たすことを優先するという原則に基づき、ある地域の所有していない駐車スペースをシャオメイに賃貸すべきであるとの判決を下した。

A社は西安中級人民法院に控訴し、中級人民法院は原判決を支持した。

裁判官の陳述

雁塔地方裁判所曲江裁判所判事、ルー・ルイハン氏：

車の数が増え続けると、一部の地域では駐車スペースの数が所有者のニーズを満たせないという「ジレンマ」が実際に発生するでしょう。しかし、地域に空き駐車場が多数存在する場合、その駐車場は所有者に販売されるのみで賃貸は行われず、明らかに「所有者のニーズに応える」ことに反しています。

地域にはどのような種類の駐車スペースがありますか?

1つ目は、建物の区画内に車を駐車するために計画されている駐車スペースまたはガレージです。所有権は開発者に帰属しますが、十分な駐車スペースがある場合、開発者はコミュニティ内の所有者の駐車スペースを使用する権利を制限することはできません。コミュニティの所有者は、開発業者に対し、空き駐車スペースをコミュニティの所有者に賃貸または売却するよう人民法院に命令する権利を有します。

次に、所有者と共有する道路その他の敷地上の非建築区域内の駐車場を占有して自動車を駐車する場合には、民法第275条により「道路その他の共有の敷地にある駐車場」となります。所有者によって所有され、所有者の車を駐車するために使用されます。「共有」。開発者には計画外の駐車スペースを処分したり、そこから利益を得たりする権利はありません。

3番目は民間防空車庫または民間防空駐車スペースです。所有権は国に帰属するため、開発業者は売却することはできず、借りることしかできず、リース期間は20年を超えることはできない。

このケースに関係する駐車スペースは、最初のタイプの建物ゾーニング内で計画されています。開発・建設部門は駐車スペースやガレージを建設した後、第三者に販売するのではなく、まず所有者に賃貸して販売する必要があります。所有者が購入できる場合は売却する必要があり、所有者が購入できない場合は、「販売のみで賃貸ではない」という理由で駐車サービスを拒否してはなりません。

法的リンク

「中華人民共和国民法典」

第 275 条 建築敷地内において、自動車を駐車する予定の駐車場及び車庫の所有権は、売買、寄付又は賃貸により当事者間で合意するものとする。

所有者が共有する道路その他の敷地に車を駐車するために使用される駐車スペースは、所有者に帰属します。

第 276 条 建築区域内で、自動車を駐車するために計画されている駐車スペースおよび車庫は、まず所有者のニーズを満たすものでなければなりません。