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Questo articolo è riprodotto dall'[Alta Corte dello Shandong];

Comprare un’auto è facile, parcheggiare è difficile

L'auto del proprietario non può entrare nel suo quartiere.

Da un lato c'è un parcheggio sotterraneo inutilizzato.

Da un lato c'è un'auto che non può essere portata a casa,

Cosa sta succedendo?

Breve introduzione al caso

Nell'ottobre 2019, Xiaomei ha firmato un "Contratto di vendita di alloggi commerciali" (prevendita) con A Real Estate Co., Ltd. (di seguito denominata: Società A), in base al quale Xiaomei avrebbe acquistato una casa in una comunità a Yanta Distretto, Xi'an sviluppato dalla Società A. Il paragrafo 3 dell'articolo 22 del contratto stabilisce che "i parcheggi e i garage previsti appartengono al venditore e il venditore ha il diritto di affittarli o venderli separatamente". 12 prevede che "il diritto di proprietà dei parcheggi interrati e di superficie del presente progetto appartiene al venditore. L'acquirente non ha alcuna obiezione al riguardo e il venditore ha il diritto di scegliere se venderlo, regalarlo o affittarlo". Alla fine di giugno 2022, Xiaomei ha ottenuto il certificato di proprietà immobiliare della casa coinvolta.

Dopo che il parcheggio sotterraneo della comunità è stato completato e messo in funzione, la terza parte W Property Management Co., Ltd. (di seguito denominata W Company) ha emesso un avviso ai proprietari della comunità nel maggio 2022, affermando che secondo la requisiti della Società A, a partire da giugno 2022, i veicoli che non hanno acquistato un posto auto nel garage sotterraneo della comunità non possono entrare nel garage sotterraneo. Successivamente, la Società A ha inviato una lettera di lavoro alla Società W nel luglio 2022, richiedendo alla Società W di vietare alle persone e ai veicoli che non hanno acquistato posti auto di entrare o utilizzare parcheggi sotterranei nella comunità.

Nell'agosto 2022, quando Xiaomei guidò il suo veicolo nel garage sotterraneo del suo complesso residenziale, fu bloccata dalla guardia di sicurezza (un membro dello staff della Società W) sulla base dell'avviso di "accesso limitato" della Società A e di un scoppiò una lite tra le due parti.

Xiaomei ha quindi citato in giudizio la società A come convenuta e la società W come terza parte.

Xiaomei: La metà dei parcheggi di proprietà nella comunità coinvolta nel caso sono attualmente invenduti e soddisfano le condizioni per la locazione. Inoltre, il convenuto è tenuto ad aprirgli i parcheggi di proprietà I parcheggi meccanici nella comunità richiedono una durata di locazione di 20 anni e non esiste alcuna opzione di locazione a breve termine. Infatti, sono in vendita sotto mentite spoglie.

La società A adotta un modello di vendita e non di affitto dei posti auto previsti nel garage sotterraneo della comunità. Rifiuta ai proprietari della comunità di utilizzare i posti auto sotto forma di locazione di posti auto, il che viola i diritti e gli interessi legittimi del ricorrente. come proprietario di una comunità.

Azienda A: La nostra azienda è proprietaria di parcheggi di proprietà nella comunità coinvolta nel caso. Circa la metà dei parcheggi di proprietà sono stati venduti. I proprietari che non hanno acquistato posti auto di proprietà possono scegliere di affittare posti auto meccanici disposizioni del codice civile e del contratto, ha il diritto di vendere, La proprietà dei parcheggi nella comunità coinvolta nella causa è stata pattuita in modo non fisso come donazione o affitto, e l'attore non aveva il diritto di forzare lui a concludere un contratto di locazione.

udienza in tribunale

Dopo l'udienza, la corte ha ritenuto che l'articolo 276 del codice civile della Repubblica popolare cinese stabilisce: "All'interno della zona edificabile, i parcheggi e i garage previsti per il parcheggio delle auto devono soddisfare innanzitutto le esigenze dei proprietari." questo che l'unità di sviluppo e costruzione Pur avendo diritto di proprietà sui posti auto registrati a suo nome all'interno della zona edificabile, l'esercizio di tale diritto di proprietà è soggetto alla limitazione di dare priorità al soddisfacimento delle esigenze dei proprietari della comunità in conformità con la legge.

Durante il processo, la società A ha ammesso che quasi la metà dei suoi parcheggi di proprietà erano ancora invenduti. Al momento, i parcheggi di proprietà nella comunità coinvolta nel caso erano qualificati per essere affittati ai proprietari. Pertanto, la società A dovrebbe aprire il contratto di locazione ai proprietari di immobili della comunità interessata dai diritti di proprietà dei parcheggi non alienati. Xiaomei è il proprietario di una comunità sviluppata dalla Società A e ha il diritto di richiedere alla Società A di affittargliela.

Il tribunale ha infine emesso la seguente sentenza in conformità con la legge: la società A dovrebbe affittare a Xiaomei i parcheggi non di proprietà in una determinata comunità sulla base del principio di dare priorità al soddisfacimento delle esigenze dei proprietari.

La società A ha presentato ricorso alla Corte Intermedia del Popolo di Xi'an e la Corte Intermedia del Popolo ha confermato la sentenza originale.

La dichiarazione del giudice

Lu Ruihan, giudice della corte di Qujiang del tribunale distrettuale di Yanta:

Poiché il numero di veicoli continua ad aumentare, si creerà effettivamente un “dilemma” in cui il numero di parcheggi in alcune comunità non potrà soddisfare le esigenze dei proprietari. Tuttavia, quando nel comune vi è un gran numero di parcheggi liberi, i parcheggi vengono solo venduti ai proprietari ma non affittati, il che è ovviamente contrario al "soddisfare le esigenze dei proprietari".

Che tipi di parcheggi ci sono nel comune?

Il primo riguarda i parcheggi o garage previsti per il parcheggio delle auto all'interno della zonizzazione edilizia, sebbene i diritti di proprietà appartengano al promotore, se ci sono posti auto sufficienti, il promotore non può limitare i diritti dei proprietari della comunità di utilizzare i parcheggi; tramite leasing, ecc. I proprietari della comunità hanno il diritto di richiedere al Tribunale popolare di ordinare al promotore di affittare o vendere i parcheggi liberi ai proprietari della comunità.

In secondo luogo, se occupi un posto auto in una zona non edificabile su una strada o altro sito condiviso dal proprietario per parcheggiare la tua auto, secondo l'articolo 275 del codice civile, "Un parcheggio che occupa una strada o altro sito condiviso dal proprietario e viene utilizzato per il parcheggio. L'auto appartiene al proprietario." Condivisa". I costruttori non hanno il diritto di disporre o di trarre profitto dai parcheggi non pianificati.

Il terzo è un garage per la difesa aerea civile o un parcheggio per la difesa aerea civile. Poiché i diritti di proprietà appartengono allo Stato, gli sviluppatori non possono venderli, ma possono solo affittarli e il periodo di locazione non può superare i 20 anni.

I parcheggi interessati in questo caso sono previsti all'interno della prima tipologia di zonizzazione edilizia. Dopo che l'unità di sviluppo e costruzione ha costruito parcheggi e garage, dovrebbe prima affittarli e venderli ai proprietari invece di venderli a terzi. Se il proprietario può acquistare, deve essere venduto; se il proprietario non può acquistare, deve essere affittato. I servizi di parcheggio non devono essere rifiutati in nome del "solo in vendita, non in affitto".

Collegamento legale

"Codice civile della Repubblica popolare cinese"

Articolo 275 All'interno dell'area edificabile, la proprietà dei posti auto e delle autorimesse previste per la sosta degli autoveicoli sarà pattuita tra le parti mediante vendita, donazione o locazione.

I posti auto utilizzati per parcheggiare le auto su strade o altri siti condivisi dai proprietari appartengono ai proprietari.

Articolo 276 All'interno della zona edificabile, i parcheggi e le autorimesse previste per la sosta delle autovetture devono soddisfare innanzitutto le esigenze dei proprietari.