Você não pode entrar na garagem sem comprar uma vaga! “Apenas para venda, não para aluguel” é legal?
2024-08-17
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Este artigo foi reproduzido do [Tribunal Superior de Shandong];
Comprar um carro é fácil, estacionar é difícil
O carro do proprietário não pode entrar em seu bairro.
De um lado há uma vaga de estacionamento subterrânea ociosa.
De um lado está um carro que não pode ser levado para casa,
O que está acontecendo?
Breve introdução ao caso
Em outubro de 2019, Xiaomei assinou um "Contrato de Venda de Habitação Comercial" (pré-venda) com A Real Estate Co., Ltd. (doravante denominada: Empresa A), que estipulava que Xiaomei compraria uma casa em uma comunidade em Yanta Distrito, Xi'an desenvolvido pela Empresa A. O parágrafo 3 do Artigo 22 do contrato estipula que "as vagas de estacionamento e garagens planejadas pertencem ao vendedor, e o vendedor tem o direito de alugá-las ou vendê-las separadamente." 12 estipula que “os direitos de propriedade dos lugares de estacionamento subterrâneos e de superfície deste projecto pertencem ao vendedor. O comprador não tem objecções a isso, e o vendedor tem o direito de optar por vendê-lo, doá-lo ou alugá-lo. Em junho de 2022, Xiaomei obteve a certidão de título imobiliário da casa envolvida.
Depois que o estacionamento subterrâneo do condomínio foi concluído e colocado em operação, o terceiro W Property Management Co., Ltd. (doravante denominada W Company) emitiu um aviso aos proprietários do condomínio em maio de 2022, informando que de acordo com o requisitos da Empresa A, a partir de junho de 2022 , os veículos que não tenham adquirido vaga na garagem subterrânea do condomínio não poderão entrar na garagem subterrânea. Posteriormente, a Empresa A enviou uma carta de trabalho à Empresa W em julho de 2022, exigindo que a Empresa W proibisse pessoas e veículos que não adquiriram vagas de estacionamento de entrar ou utilizar vagas de estacionamento subterrâneas na comunidade.
Em agosto de 2022, quando Xiaomei dirigiu seu veículo para o estacionamento subterrâneo de seu complexo residencial, ela foi bloqueada pelo segurança (um funcionário da Empresa W) com base no aviso de "acesso restrito" da Empresa A, e um surgiu uma disputa entre as duas partes.
Portanto, Xiaomei processou a Empresa A como réu e a Empresa W como terceira parte.
Xiaomei: Metade das vagas de estacionamento próprias da comunidade envolvida no caso não estão vendidas e atendem às condições para locação. O réu é obrigado a abrir as vagas de estacionamento próprias para aluguel. as vagas de estacionamento mecânico na comunidade exigem um prazo de locação de 20 anos, e não há opção de locação de curto prazo. Na verdade, à venda disfarçada.
A empresa A adota um modelo de venda e não aluguel das vagas planejadas na garagem subterrânea do condomínio, recusando aos proprietários do condomínio a utilização das vagas na forma de locação de vagas, o que infringe os direitos e interesses legítimos do demandante. como proprietário da comunidade.
Empresa A: Nossa empresa é proprietária de vagas de estacionamento na comunidade envolvida no caso. Cerca de metade das vagas de estacionamento foram vendidas. disposições do Código Civil e do contrato, tem o direito de vender, A propriedade das vagas de estacionamento na comunidade envolvida no caso foi pactuada de forma não fixa, como doação ou aluguel, e o autor não tinha o direito de forçar que ele conclua um contrato de arrendamento.
audiência judicial
Após a audiência, o tribunal considerou que o artigo 276 do Código Civil da República Popular da China estipula: “Dentro da zona de construção, os lugares de estacionamento e garagens previstos para estacionar automóveis devem primeiro satisfazer as necessidades dos proprietários”. isto que a unidade de desenvolvimento e construção Embora tenha direitos de propriedade sobre os lugares de estacionamento registados em seu nome na zona de construção, o exercício desses direitos de propriedade fica sujeito à restrição de dar prioridade à satisfação das necessidades dos proprietários da comunidade de acordo com a lei.
Durante o julgamento, a Empresa A admitiu que quase metade das vagas de estacionamento de seus imóveis ainda não estavam vendidas. Neste momento, as vagas de estacionamento de imóveis na comunidade envolvida no caso estavam qualificadas para serem alugadas aos proprietários. aos proprietários da comunidade envolvidos nas vagas de estacionamento com direitos de propriedade que não foram alienadas. Xiaomei é proprietário de um condomínio desenvolvido pela Empresa A e tem o direito de exigir que a Empresa A o alugue para ele.
O tribunal finalmente proferiu a seguinte decisão de acordo com a lei: A Empresa A deveria alugar as vagas de estacionamento não possuídas em uma determinada comunidade para Xiaomei com base no princípio de dar prioridade ao atendimento das necessidades dos proprietários.
A Empresa A recorreu ao Tribunal Popular Intermediário de Xi'an, e o Tribunal Popular Intermediário manteve a decisão original.
Declaração do juiz
Lu Ruihan, Juiz do Tribunal de Qujiang do Tribunal Distrital de Yanta:
À medida que o número de veículos continua a aumentar, haverá de facto um “dilema” em que o número de lugares de estacionamento em algumas comunidades não poderá satisfazer as necessidades dos proprietários. Porém, quando existe um grande número de lugares de estacionamento ociosos na comunidade, os lugares de estacionamento são apenas vendidos aos proprietários, mas não alugados, o que é obviamente contrário à “satisfação das necessidades dos proprietários”.
Que tipos de vagas de estacionamento existem na comunidade?
A primeira são as vagas de estacionamento ou garagens previstas para estacionar carros dentro do zoneamento do edifício, embora os direitos de propriedade pertençam ao desenvolvedor, se houver vagas de estacionamento suficientes, o desenvolvedor não pode restringir os direitos dos proprietários da comunidade de usar as vagas de estacionamento; através de arrendamento, etc. Os proprietários da comunidade têm o direito de requerer ao Tribunal Popular que ordene ao incorporador que alugue ou venda as vagas de estacionamento vagas aos proprietários da comunidade.
Em segundo lugar, se ocupar um lugar de estacionamento em zona não predial numa estrada ou outro local partilhado pelo proprietário para estacionar o seu automóvel, nos termos do artigo 275.º do Código Civil, “O lugar de estacionamento que ocupa uma estrada ou outro local partilhado pelo proprietário e é utilizado para estacionar o seu carro pertence ao proprietário." Compartilhado”. Os incorporadores não têm o direito de dispor ou lucrar com vagas de estacionamento não planejadas.
A terceira é a garagem de defesa aérea civil ou espaço de estacionamento de defesa aérea civil. Como os direitos de propriedade pertencem ao Estado, os incorporadores não podem vendê-los, mas apenas alugá-los, e o período de locação não pode exceder 20 anos.
Os lugares de estacionamento envolvidos neste caso estão planeados dentro do primeiro tipo de zoneamento do edifício. Depois de a unidade de promoção e construção construir lugares de estacionamento e garagens, deve primeiro alugá-los e vendê-los aos proprietários em vez de os vender a terceiros. Se o proprietário puder comprar, deve ser vendido; se o proprietário não puder comprar, os serviços de estacionamento não devem ser recusados em nome de “apenas para venda, não para aluguer”.
Link legal
"Código Civil da República Popular da China"
Artigo 275.º Na área edificada, a titularidade dos lugares de estacionamento e das garagens destinadas ao estacionamento de automóveis será acordada entre as partes mediante venda, doação ou arrendamento.
Os lugares de estacionamento utilizados para estacionar automóveis em estradas ou outros locais partilhados pelos proprietários pertencem aos proprietários.
Artigo 276.º Na zona predial, os lugares de estacionamento e garagens previstos para estacionamento de automóveis devem satisfazer primeiramente as necessidades dos proprietários.
