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Las reglas de licitación de tierras de Shanghai han cambiado nuevamente. Después de restaurar la "ganancia del mejor postor", se implementará la "doble oferta alta y doble" para las parcelas de tierras calientes.

El 15 de agosto, el Mercado de Intercambio de Tierras de Shanghai emitió un anuncio sobre el quinto lote de transferencias de terrenos para viviendas comerciales de la ciudad, específicamente la venta de 2 terrenos residenciales en el distrito de Jing'an, con una superficie total de aproximadamente 5,01 hectáreas y un precio inicial de 10.679 millones de yuanes.

Ese día, según la cuenta pública "Shanghai Planning Resources", a partir del quinto lote, la transferencia de terrenos para viviendas comerciales de Shanghai implementó la medida de "doble alto y doble competencia" para parcelas de tierra con alta popularidad en el mercado, es decir, después de la licitación. completó los requisitos del indicador anterior, pasó al siguiente requisito del indicador, adoptó medidas de competencia gradual y, en última instancia, logró los objetivos de "construcción de alta calidad en una ubicación, un plan" y "el que tiene el precio más alto en la asignación orientada al mercado". .

Los conocedores de la industria interpretan que Shanghai no está endureciendo sus políticas esta vez, sino que está optimizando aún más los estándares de licitación de tierras. Mejorar la calidad de los productos desarrollados a través de la optimización estándar.

Las reglas para adquirir terrenos han cambiado, de "probabilidad" a "alta calidad"

Se entiende que la "competencia doble y doble" incluye dos rondas de licitación y dos rondas de competencia por estándares de construcción de alta calidad.

La “primera ronda de competencia por la alta calidad” consiste en incorporar requisitos universales como edificios ecológicos, edificios de energía ultrabaja, edificios prefabricados, energías renovables y aplicaciones de tecnología BIM en los contratos de transferencia de tierras.

En la "primera ronda de licitación", para parcelas de tierra con alta popularidad en el mercado, a través de un mecanismo integral de negociación previa a la transferencia, se fija razonablemente el precio inicial de la transferencia y se determina el espacio premium diferenciado.

"La segunda ronda de competencia por la alta calidad" incluye una serie de medidas como "competencia por estándares de decoración", "competencia por instalaciones públicas y espacios abiertos" y "competencia por viviendas para talentos de alto nivel que serán transferidas al gobierno". gratis" y ofertar secuencialmente.

La "segunda ronda de licitación" consiste en ofertar nuevamente y finalmente determinar el ganador mediante el método de "gana el postor más alto".

El anuncio afirma que, además de los indicadores originales de construcción de alta calidad, como edificios ecológicos y edificios de energía ultrabaja, esta transferencia ha agregado "competencia por estándares de decoración", "competencia por instalaciones públicas y espacios abiertos, etc.". competencia por viviendas para talentos de alto nivel que serán transferidas al gobierno de forma gratuita". Los tres indicadores alientan a las entidades del mercado a construir viviendas de alta calidad, mejorar las funciones de apoyo a los servicios públicos y entornos de espacios públicos de alta calidad, implementar de manera efectiva el concepto de ciudades, centrarse en crear una vida mejor, atraer todo tipo de talentos para establecerse y desarrollarse, y crear un entorno habitable y habitable La calidad del entorno para que las personas trabajen, vivan y trabajen en paz y satisfacción.

En junio de este año, cuando Shanghai publicó el tercer lote de anuncios de transferencia de terrenos para viviendas comerciales este año, señaló que a partir de este lote, Shanghai cancelará el requisito del límite superior del 10% sobre la prima de terrenos para viviendas comerciales; Al mismo tiempo, prohibirá la tierra en áreas específicas con alta popularidad en el mercado. Se pueden tomar medidas de control diferenciales para bloquear la situación, y cuando la tasa de prima exceda un cierto límite, se transferirá al proceso de lotería para guiar a las entidades del mercado. ofertar racionalmente.

En julio, entre el primer lote de transferencias de terrenos residenciales después de la introducción de la nueva política de los "Nueve Artículos de Shanghai", Shanghai hizo ajustes importantes a las bases de licitación, cancelando el principio de limitación de la tasa de prima del 10% para las subastas de terrenos a partir de la implementación de subastas centralizadas. oferta de terrenos en 2021, y el precio de la transacción se determinó mediante licitación basada en el mercado.

En menos de tres meses, las reglas de subastas locales de Shanghai se ajustaron por tercera vez. Según Song Hongwei, copresidente del Instituto de Investigación Tongce, la implementación por parte de Shanghai de “doble oferta y doble oferta” para algunas parcelas de tierra calientes esta vez equivale a reemplazar el vínculo de lotería anterior con ofertas de alta calidad. En el pasado, los desarrolladores luchaban por la probabilidad, pero después de las nuevas regulaciones, luchan por la alta calidad, centrándose más en las capacidades, los productos, el control, etc.

Song Hongwei dijo además que "Doble Alto y Doble Competencia" refina aún más el proceso de licitación de tierras. Esta regla es razonable y muy científica.

A diferencia de la simple "ganancia del mejor postor", se puede ver en la "competencia doble alta" y la "licitación de primera ronda" que aún se pueden establecer diferentes espacios con tarifas superiores para las parcelas de tierra caliente.

Chen Julan, analista senior del Instituto de Investigación del Índice de China en Shanghai, dijo que el precio inicial y la tasa de prima de las parcelas de tierras populares se determinan mediante consultas exhaustivas antes de la transferencia. Se implementarán topes de tasas de primas diferenciadas para las parcelas de tierras populares, lo que ayudará a las empresas. calcular las primas de los proyectos por adelantado. Al mismo tiempo, estabilizaremos los precios de los productos residenciales de alta calidad y crearemos un entorno de mercado más justo y razonable, aprovechando al máximo el papel de los mecanismos del mercado.

"No se trata de endurecer las condiciones, sino de optimizar aún más los estándares de licitación de tierras".

En la actualidad, el mercado nacional de suelo muestra características muy evidentes de dos niveles de diferenciación.

El 9 de julio, entre el primer lote de terrenos residenciales a la venta después de la introducción de las "Nueve Regulaciones de Shanghai", especialmente en el contexto de la eliminación de los límites de precios, dos terrenos ubicados en el distrito de Yangpu atrajeron a una serie de poderosos bienes raíces. empresas a competir ferozmente.

En la mañana del mismo día, después de 60 rondas de cotizaciones, Shanghai Poly Jianjin Urban Development Co., Ltd., una subsidiaria de Poly Development, ganó el terreno 02H1-01 en la comunidad de Pingliang, distrito de Yangpu, por 2.203 millones de yuanes. El precio mínimo fue de 88.462 yuanes por metro cuadrado, con una tasa de prima del 21,18%.

Después de 79 rondas de licitación, Beijing Urban Construction + Yuexiu Real Estate ganaron el terreno H2-17 en la comunidad de Changbai, distrito de Yangpu, por 2.230 millones de yuanes, con un precio mínimo de 70.272 yuanes/metro cuadrado, una prima del 17,12%.

Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, cree que el mercado inmobiliario actual es muy claro y polarizado: las buenas propiedades son buenas y las malas son malas. Todos fueron a tomar fotografías del terreno y lo obtuvieron sin mucha presión. Aún no se sabe si podrá maximizar su valor. Por lo tanto, es necesario controlar la popularidad de la licitación de tierras mediante la optimización de los estándares de licitación de tierras.

"Shanghai no está endureciendo sus políticas esta vez, sino que está optimizando aún más los estándares de licitación de tierras". Lu Wenxi dijo que a través de la optimización de los estándares de licitación de tierras, se mejorará la calidad de los productos de desarrollo. "Con tantos estándares, no creo que sea imposible construir una casa. En la actualidad, los compradores no cumplen con los estándares de entrega y decoración de muchas viviendas comerciales y están insatisfechos. Hay varias disputas".

¿Qué impacto tendrán las nuevas regulaciones de subasta de tierras de Shanghai en el futuro mercado inmobiliario? Song Hongwei cree que algunas parcelas de tierra populares serán construidas por desarrolladores con excelentes capacidades en todos los aspectos en el futuro, como la construcción y la entrega gratuita, lo que aumentará los costos de la empresa. Si un desarrollador aún puede garantizar ganancias, significa que la empresa. en la creación de productos, el control de costos, la influencia de la marca y otros aspectos son excelentes. Solo estas empresas pueden crear productos de mayor calidad en el futuro.

Chen Julan afirmó que este ajuste de la política de subasta de tierras para parcelas populares es una medida concreta adoptada por el gobierno de Shanghai para responder al llamado a la construcción de "buenas casas", o un preludio para aumentar la oferta de tierras de alta calidad. parcelas. Al mismo tiempo, optimizará la asignación de recursos del mercado de tierras y mejorará la calidad de los beneficios de la tierra. Los "indicadores estándar de competencia por decoración" recientemente agregados pueden guiar a las empresas a utilizar racionalmente parcelas de tierra de alta calidad para construir productos residenciales de alta calidad para satisfacer las expectativas de las personas de productos mejorados. La "competencia por instalaciones públicas y espacios abiertos" enfatiza la construcción comunitaria de viviendas; productos y mejora la comodidad de vida de los residentes; y la "competencia por viviendas para talentos de alto nivel transferidas al gobierno de forma gratuita" favorece la mejora del sistema de oferta de viviendas asequibles, atrae y retiene con precisión talentos de alto nivel y promueve el desarrollo equilibrado. de la economía regional.

Duan Wenping, periodista de Beijing News

Editor Yang Juanjuan y corrección de pruebas Mu Xiangtong