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Nuestros reporteros Fang Chao y Zhang Jiazhen informaron desde Shanghai

En medio de los cambios en el sector inmobiliario, Dualu Capital está “comprando la caída” de los activos principales de Shanghai.

Recientemente, muchas empresas estatales han ido a Shanghai para comprar propiedades. Xinjiang State-owned Assets adquirió el Shanghai Huaxu International Building (Plaza336) y Henan State-owned Assets adquirió el edificio Shanghai Xingguangyao. También hay empresas estatales de las provincias de Jiangsu, Zhejiang y otras provincias de la región del delta del río Yangtze que compran edificios de oficinas en Shanghai.

Desde finales del año pasado, se ha vuelto común que empresas privadas e inversores individuales adquieran edificios de oficinas en Shanghai. Por ejemplo, el "rey del cemento" Jinfeng Cement compró el hotel Bulgari en Shanghai por 2,43 mil millones de yuanes, y el "jefe del carbón" de Mongolia Interior gastó más de 4 mil millones de yuanes para comprar los tres edificios del "máximo magnate" de Shanghai, COFCO Seaview One. .

Vale la pena señalar que muchas empresas inmobiliarias como Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate y Landsea Group también han optado por vender los edificios de sus sedes, propiedades propias y otros activos principales para recaudar fondos y liberar la presión de la deuda. se ha convertido en nuevo comprador.

"Shanghai, como ciudad central de primer nivel, tiene ventajas y atractivos únicos en economía, tecnología y finanzas, lo que da a los inversores confianza en el desempeño del mercado", dijo a China Business News The. El periodista dijo: "En el futuro, se espera que el mercado de comercio masivo de Shanghai continúe activo, especialmente en el entorno económico actual, donde la reestructuración de activos y las fusiones y adquisiciones se convertirán en la principal fuerza impulsora para el desarrollo del mercado".

Se han puesto en estanterías varias sedes de empresas inmobiliarias

Entre los compradores nacionales de activos básicos en Shanghai, además de las empresas estatales locales, las empresas privadas y los compradores individuales son particularmente activos. Las empresas privadas locales, apodadas "Rey del Cemento" y "Rey del Acero" por los medios de comunicación, han gastado miles de millones de yuanes para comprar hoteles, mansiones y edificios de oficinas de lujo en Shanghai.

El periodista descubrió que mientras los compradores nacionales corren a Shanghai para "comprar gangas", las empresas inmobiliarias privadas se están convirtiendo en uno de los protagonistas de las "ventas de liquidación" de activos básicos.

El sitio web de Alibaba Asset muestra que el 17 de julio finalizó la segunda subasta de "bienes raíces y espacios de estacionamiento y otros bienes inmuebles en el número 974 de Waima Road, distrito de Huangpu, Shanghai" (en lo sucesivo denominado). "Shanghai Wanhuo") pasó la licitación pública, ganó con la oferta más alta y el precio de la transacción de subasta fue de aproximadamente 831 millones de yuanes. Según Qichacha, Shanghai Wanluo se registró y estableció el 17 de junio de este año, y un inversor individual llamado Li Yan posee el 100% de las acciones.

El periodista notó que el activo mencionado anteriormente se llama "Edificio Sansheng Hongye". Sansheng Hongye alguna vez estuvo entre las 100 principales empresas inmobiliarias, pero se ha enfrentado a una crisis de liquidez desde 2019, cayendo en un torbellino como la incapacidad de pagar a tiempo la gestión financiera de los empleados, los impagos de los bonos y el estancamiento de la construcción de sus proyectos. En la actualidad, no se puede abrir el sitio web oficial de Sansheng Hongye y el número de teléfono registrado también se muestra como un número vacío.

Además, el edificio de oficinas de la sede de Xiexin Real Estate en Shanghai también se ha subastado recientemente. Según la plataforma de subastas Jingdong, el 19 de julio, la propiedad inmobiliaria en el número 173 de Xinghong Road, distrito de Minhang, Shanghai, propiedad de Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd., se subastó en su totalidad con el contrato de arrendamiento tal como estaba. Lo es, pero la subasta fracasó porque nadie pujó.

No solo eso, el 7 de junio de este año, Fengcai Technology (688279.SH), una empresa de semiconductores de chips de motor, anunció que su subsidiaria de propiedad total Fengcang Shanghai ha establecido una subsidiaria de propiedad total Fengcang Semiconductor y planea comprarle a Shanghai Langwei. ubicado en toda la propiedad en el número 5, carril 280, Linhong Road, distrito de Changning, Shanghai.

Según Qichacha, el controlador real de Shanghai Langqi es Tian Ming, el fundador de Landsea Holding Group. Según información pública, la propiedad mencionada anteriormente se llama "Shanghai Landsea Green Center". El sitio web oficial de Landsea Holding Group muestra que aquí es exactamente donde está la dirección de la oficina de la compañía en Shanghai. Un artículo reimpreso en la cuenta oficial de Weibo de Landsea Holdings en 2019 también decía: “Shanghai Landsea Green Center es la ubicación de la sede de Landsea. Grupo."

"La sede de Shanghai está vendida desde hace algún tiempo", dijo recientemente a los periodistas una fuente de una unidad de negocios de Landsea Holding Group. Sin embargo, después de conocer la identidad del periodista, rápidamente cambió su declaración y dijo que "no estaba claro". Luego, el periodista llamó al número de teléfono de la oficina en el sitio web oficial de Landsea Holding Group para verificarlo y descubrió que el número estaba vacío.

"Los edificios de oficinas centrales de empresas inmobiliarias en Shanghai han sido vendidos o subastados, lo que refleja la presión ejercida por el actual ajuste del mercado inmobiliario. Por un lado, algunas empresas inmobiliarias tienen canales de financiación restringidos y una liquidez escasa, lo que las ha obligado a Por otro lado, debido al ciclo económico, algunas empresas se enfrentan a dificultades operativas, lo que también ha obligado a que algunos activos de edificios de oficinas que originalmente se utilizaban para la autosuficiencia entraran en el mercado. mercado de transacciones", dijo Lei Hongqi a los periodistas.

Optimista sobre el potencial de inversión del mercado de Shanghai

Los compradores nacionales están en el punto de mira, y los compradores extranjeros también apuntan a plazas comerciales de alta calidad y activos de apartamentos de alquiler a largo plazo en Shanghai.

Nanxiang Impression City MEGA, el centro comercial comercial más grande de Shanghai, ha experimentado cambios de capital y recientemente se ha convertido en el foco del mercado inmobiliario comercial. Según Qichacha, el 7 de junio, el inversor de la empresa del proyecto Nanxiang Impression City MEGA Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd. (en adelante, "Xingxinman") cambió, y RECO YIYUAN, una subsidiaria de GIC (Singapore Government Investment Corporation ) El índice de capital de PRIVATE LIMITED se cambió del 50% al 98%.

El porcentaje de participación de Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. de Vanke ha cambiado del 50% al 2%, y el tipo de empresa de Xingxinman también ha cambiado de "sociedad de responsabilidad limitada (empresa conjunta chino-extranjera)" a "sociedad de responsabilidad limitada ( inversión extranjera, empresas no unipersonales)" )".

Link REIT, conocido como "el fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande de Asia con la mayor capitalización de mercado y el mayor volumen de operaciones", también adquirió acciones en Qibao Vanke Plaza este año.

En febrero de este año, Link anunció que adquiriría el 50% restante de la participación en Shanghai Qibao Vanke Plaza de Vanke por 2.383 millones de yuanes, convirtiéndose en el propietario total de la propiedad. "El precio de compra se basa en el valor negociado de la propiedad de 5.200 millones de dólares, y el valor final de la transacción se ajustará en función de posibles transacciones con terceros". En julio de este año, Qibao Vanke Plaza pasó a llamarse oficialmente Qibao Link Plaza.

"Los centros comerciales siempre han sido una categoría importante de asignación de activos en todo el mundo, y los inversores extranjeros valoran la estabilidad del mercado inmobiliario comercial de Shanghai y su condición de centro financiero internacional". Lei Hongqi analizó que la adquisición de plazas comerciales es una señal. El hecho de que los inversores extranjeros sean optimistas sobre las perspectivas a largo plazo del mercado de consumo de China es un indicador del potencial de desarrollo, ya que este tipo de activos tiene ubicaciones superiores e inquilinos de alta calidad, lo que puede generar un flujo de caja estable y al mismo tiempo evitar algunos riesgos causados ​​por. fluctuaciones en el entorno macro.

Al mismo tiempo, los inversores extranjeros también están invirtiendo en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Shanghai. El 25 de abril de este año, Tishman Speyer adquirió un proyecto hotelero de Pengxin Group en el área central de Wujiaochang, Shanghai, y planeó transformar las habitaciones originales del hotel en nuevos apartamentos de alquiler a largo plazo con aproximadamente 300 unidades. Tishman Speyer afirmó que esta medida marcó su “entrada formal en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de alta gama de Shanghai”.

A principios de agosto de 2023, Bofeng Asset Management, una de las empresas de gestión de activos alternativos más grandes del mundo, completó la adquisición de un proyecto residencial de alquiler en el distrito de Jing'an, Shanghai. "Después del hotel Bolin y los apartamentos ejecutivos en Wujiaochang, Shanghai, Bofeng continúa expandiendo su territorio en el sector de viviendas de alquiler en China", afirmó Bofeng Asset Management.

“La razón principal es que las viviendas de alquiler asequibles y los centros comerciales se han incluido en el alcance de los REIT de fideicomisos inmobiliarios, lo que ha mejorado enormemente la liquidez de los activos y ha atraído más capital, además, la adquisición y adquisición de activos de alquiler en los últimos años. No sólo está en Shanghai, sino que es una de las pistas más populares del mercado mundial", dijo Lei Hongqi a los periodistas.

Se espera que aumenten las primas por activos de alta calidad

"El sentimiento del mercado se está recuperando lentamente y los compradores corporativos tienen intenciones de inversión positivas". Según las estadísticas de CBRE, en el primer semestre de este año, el mercado de inversión inmobiliaria de Shanghai alcanzó 50 transacciones, con un valor total de transacción de 32,33 mil millones de yuanes. ligero descenso del 6,6% respecto al mismo periodo del año pasado. Sin embargo, también cree que el atractivo de inversión de los principales activos de Shanghai se ha vuelto cada vez más prominente.

Aunque el volumen total de transacciones ha disminuido, los compradores nacionales han contrarrestado la tendencia y emergieron como "líderes" en el mercado de comercio a granel de Shanghai.

Las estadísticas de Cushman & Wakefield muestran que en el primer semestre de este año, el volumen total de transacciones y el número de transacciones en el mercado de comercio masivo de Shanghai fueron 20.800 millones de yuanes y 32 transacciones respectivamente. Entre ellos, el volumen total de transacciones cayó un 42% en comparación con el primer semestre del año pasado, una disminución significativa. Los compradores nacionales se han convertido en la fuerza principal del mercado, representando aproximadamente el 78% en términos del volumen total de transacciones y el 90% en términos de número de transacciones.

"Desde la perspectiva de los tipos de compradores, el reciente mercado de transacciones a granel en Shanghai todavía está dominado por compradores nacionales, y algunos compradores autónomos aprovechan esta oportunidad para adquirir edificios de oficinas de alta calidad en Shanghai para consolidar y ampliar el espacio de oficinas. Debido a la "La desaceleración del crecimiento económico mundial, la Reserva Federal. Afectada por factores como los aumentos de las tasas de interés, las instituciones financiadas con fondos extranjeros son más cautelosas en sus actividades de inversión", dijo a los periodistas Cao Jingjing, gerente general del Departamento de Investigación de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China. .

La inversión nacional continúa aumentando la inversión y la inversión extranjera compite por la vía del océano azul. ¿Cuál es la tendencia futura del mercado de comercio a granel de Shanghai?

"Aunque el ritmo de inversión de los inversores inmobiliarios tradicionales se ha ralentizado ligeramente, todavía hay muchas transacciones a gran escala en el proceso ordenado, lo que también muestra que muchos inversores tienen expectativas firmes sobre la mejora a largo plazo del mercado de transacciones a gran escala de Shanghai. ", opina Shi Shi Wang Jing, jefe del departamento de inversiones y mercados de capitales de Bond Richard Ellis en el este de China.

"En el segundo semestre de este año, se espera que el mercado de arrendamiento de edificios de oficinas y tiendas de Shanghai se recupere aún más, y se espera que el mercado de transacciones masivas mantenga un cierto nivel de actividad. Sin embargo, todavía hay margen para ajustes a la baja en los activos "Los precios y los inversores institucionales, incluidos los fondos de seguros, pueden seguir prestando atención al comercio minorista de alta calidad de Shanghai. También existe la posibilidad de transacciones a gran escala en activos comerciales y de apartamentos de alquiler a largo plazo", añadió Cao Jingjing.

En el caso de las transacciones a gran escala en Shanghai, el número de compradores de inversiones aumenta día a día. Las estadísticas de CBRE muestran que en el primer semestre de este año, los compradores corporativos representaron la mitad de los compradores de transacciones a gran escala en Shanghai, y casi el 40% de las transacciones fueron de naturaleza de inversión.

"El aumento de compradores de inversiones intensificará la competencia en el mercado y generará más entradas de capital, lo que puede aumentar la liquidez de los activos. Al mismo tiempo, a medida que los inversores presten cada vez más atención a la calidad de los activos y a los rendimientos a largo plazo, la estructura del mercado puede se optimizará aún más y la prima de los activos de alta calidad también aumentará aún más", analizó Lei Hongqi.