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Unsere Reporter Fang Chao und Zhang Jiazhen berichteten aus Shanghai

Angesichts der Veränderungen im Immobilienbereich „kauft Dualu Capital den Rückgang“ in Shanghais Kernvermögenswerten.

Vor kurzem sind viele staatliche Unternehmen nach Shanghai gegangen, um Immobilien zu kaufen. Xinjiang State-owned Assets hat das Shanghai Huaxu International Building (Plaza336) und Henan State-owned Assets das Shanghai Xingguangyao Building erworben. Es gibt auch staatliche Unternehmen aus den Provinzen Jiangsu, Zhejiang und anderen Provinzen im Jangtse-Delta, die Bürogebäude in Shanghai kaufen.

Seit Ende letzten Jahres ist es für Privatunternehmen und Einzelinvestoren üblich, Bürogebäude in Shanghai zu erwerben. Beispielsweise kaufte der „Zementkönig“ Jinfeng Cement das Bulgari Hotel in Shanghai für 2,43 Milliarden Yuan, und der „Kohleboss“ der Inneren Mongolei gab mehr als 4 Milliarden Yuan aus, um die drei Gebäude von Shanghais „Top-Tycoon“ COFCO Seaview One zu kaufen .

Es ist erwähnenswert, dass viele Immobilienunternehmen wie Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate und Landsea Group sich ebenfalls dafür entschieden haben, ihre Hauptgebäude, eigenen Immobilien und andere Kernwerte zu verkaufen, um Gelder einzusammeln und den Schuldendruck von Technologieunternehmen zu verringern sind neuer Käufer geworden.

„Shanghai verfügt als erstklassige Stadt über einzigartige Vorteile und Attraktionen in den Bereichen Wirtschaft, Technologie und Finanzen, was den Anlegern Vertrauen in die Marktleistung gibt“, sagte Lei Hongqi, Leiter der Investitionsabteilung eines ausländischen Immobilieninstituts, gegenüber China Business News Der Reporter sagte: „Es wird erwartet, dass Shanghais Massenhandelsmarkt auch in Zukunft aktiv bleibt, insbesondere im aktuellen Wirtschaftsumfeld, in dem Vermögensumstrukturierungen sowie Fusionen und Übernahmen die Hauptantriebskräfte für die Marktentwicklung sein werden.“

Mehrere Hauptsitze von Immobilienfirmen wurden auf Eis gelegt

Unter den inländischen Käufern von Kernvermögenswerten in Shanghai sind neben lokalen Staatsunternehmen auch Privatunternehmen und Einzelkäufer besonders aktiv. Lokale Privatunternehmen, von den Medien als „König des Zements“ und „König des Stahls“ bezeichnet, haben Milliarden Yuan für den Kauf von Luxushotels, Villen und Bürogebäuden in Shanghai ausgegeben.

Der Reporter fand heraus, dass inländische Käufer nach Shanghai strömen, um „Schnäppchen zu machen“, während private Immobilienunternehmen zu den Protagonisten von „Notverkäufen“ von Kernvermögenswerten werden.

Die Website von Alibaba Asset zeigt, dass am 17. Juli die zweite Auktion von „Immobilien, Parkplätzen und anderen Immobilien in der Waima Road Nr. 974, Huangpu District, Shanghai“ endete (im Folgenden als „Shanghai Wanhuo Commercial Management Co., Ltd.“ bezeichnet). (bekannt als „Shanghai Wanhuo“) bestand die öffentliche Ausschreibung, gewann mit dem Höchstgebot und der Auktionstransaktionspreis betrug etwa 831 Millionen Yuan. Laut Qichacha wurde Shanghai Wanluo am 17. Juni dieses Jahres registriert und gegründet und ein Einzelinvestor namens Li Yan hält 100 % der Anteile.

Der Reporter bemerkte, dass das oben genannte Objekt den Namen „Sansheng Hongye Building“ trägt. Sansheng Hongye gehörte einst zu den 100 größten Immobilienunternehmen, befindet sich jedoch seit 2019 in einer Liquiditätskrise und gerät in einen Strudel wie die Unfähigkeit, das Finanzmanagement der Mitarbeiter rechtzeitig zurückzuzahlen, Anleiheausfälle und die Verzögerung beim Bau seiner Projekte. Derzeit kann die offizielle Website von Sansheng Hongye nicht geöffnet werden und die registrierte Telefonnummer wird auch als leere Nummer angezeigt.

Darüber hinaus wurde kürzlich auch das Bürogebäude der Xiexin Real Estate-Zentrale in Shanghai versteigert. Nach Angaben der Jingdong-Auktionsplattform wurde am 19. Juli die Immobilie in der Xinghong Road Nr. 173, Bezirk Minhang, Shanghai, im Besitz von Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd., als Ganzes mit Mietvertrag versteigert ist, aber die Auktion scheiterte, weil niemand bot.

Darüber hinaus gab Fengcai Technology (688279.SH), ein Halbleiterunternehmen für Motorantriebschips, am 7. Juni dieses Jahres bekannt, dass seine hundertprozentige Tochtergesellschaft Fengcang Shanghai eine hundertprozentige Tochtergesellschaft Fengcang Semiconductor gegründet hat und plant, Langwei von Shanghai zu kaufen befindet sich in der gesamten Liegenschaft Nr. 5, Lane 280, Linhong Road, Changning District, Shanghai.

Laut Qichacha ist Tian Ming, der Gründer der Landsea Holding Group, der eigentliche Controller von Shanghai Langqi. Nach öffentlichen Angaben trägt die oben genannte Immobilie den Namen „Shanghai Landsea Green Center“. Aus der offiziellen Website der Landsea Holding Group geht hervor, dass sich genau hier die Büroadresse des Unternehmens in Shanghai befindet. In einem Artikel, der 2019 auf dem offiziellen Weibo-Konto von Landsea Holdings abgedruckt wurde, heißt es außerdem: „Das Shanghai Landsea Green Center ist der Standort des Hauptsitzes von Landsea Gruppe."

„Der Hauptsitz in Shanghai ist seit einiger Zeit verkauft“, sagte kürzlich ein Insider einer Geschäftseinheit der Landsea Holding Group gegenüber Reportern. Nachdem er jedoch die Identität des Reporters erfahren hatte, änderte er seine Aussage schnell und sagte, er sei „unklar“. Der Reporter rief dann zur Überprüfung die Bürotelefonnummer auf der offiziellen Website der Landsea Holding Group an und stellte fest, dass die Nummer leer war.

„Die Hauptbürogebäude von Immobilienunternehmen in Shanghai wurden verkauft oder versteigert, was den Druck widerspiegelt, der durch die aktuelle Anpassung des Immobilienmarktes entsteht. Einerseits haben einige Immobilienunternehmen eingeschränkte Finanzierungskanäle und eine knappe Liquidität, was sie dazu gezwungen hat Um den Druck zu verringern, sind einige Unternehmen aufgrund des Konjunkturzyklus mit Betriebsschwierigkeiten konfrontiert, was dazu geführt hat, dass auch einige Bürogebäude, die ursprünglich der Selbstversorgung dienten, in den Hintergrund treten mussten Transaktionsmarkt", sagte Lei Hongqi gegenüber Reportern.

Optimistisch hinsichtlich des Investitionspotenzials des Shanghaier Marktes

Inländische Käufer stehen im Rampenlicht, aber auch ausländische Käufer haben es auf hochwertige Gewerbeflächen und langfristige Mietwohnungen in Shanghai abgesehen.

Nanxiang Impression City MEGA, das größte einzelne kommerzielle Einkaufszentrum in Shanghai, hat Kapitalveränderungen erfahren und ist in letzter Zeit zum Schwerpunkt des kommerziellen Immobilienmarktes geworden. Laut Qichacha wechselte am 7. Juni der Investor der Nanxiang Impression City MEGA-Projektgesellschaft Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd. (im Folgenden als „Xingxinman“ bezeichnet) und RECO YIYUAN, eine Tochtergesellschaft von GIC (Singapore Government Investment Corporation). ) Die Eigenkapitalquote der PRIVATE LIMITED wurde von 50 % auf 98 % geändert.

Die Beteiligungsquote von Vankes Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. hat sich von 50 % auf 2 % geändert, und auch die Art des Unternehmens von Xingxinman hat sich von „Gesellschaft mit beschränkter Haftung (chinesisch-ausländisches Joint Venture)“ zu „Gesellschaft mit beschränkter Haftung ( ausländische Investitionen, Nicht-Einzelunternehmen)“ )“.

Link REIT, bekannt als „Asiens größter Immobilieninvestmentfonds mit der größten Marktkapitalisierung und dem höchsten Handelsvolumen“, erwarb in diesem Jahr auch Anteile an Qibao Vanke Plaza.

Im Februar dieses Jahres gab Link bekannt, dass es die restlichen 50 % der Anteile an Shanghai Qibao Vanke Plaza für 2,383 Milliarden Yuan von Vanke erwerben und damit alleiniger Eigentümer der Immobilie werden würde. „Der Kaufpreis basiert auf dem ausgehandelten Immobilienwert der Immobilie in Höhe von 5,2 Milliarden US-Dollar, und der endgültige Transaktionswert wird auf der Grundlage möglicher Dritttransaktionen angepasst.“ Im Juli dieses Jahres wurde das Qibao Vanke Plaza offiziell in Qibao Link Plaza umbenannt.

„Einkaufszentren waren schon immer eine wichtige Kategorie der Vermögensallokation auf der ganzen Welt, und ausländische Investoren schätzen die Stabilität des Gewerbeimmobilienmarktes Shanghais und seinen Status als internationales Finanzzentrum. Lei Hongqi analysierte, dass der Erwerb von Gewerbeimmobilien ein Zeichen sei.“ dass ausländische Investoren hinsichtlich der langfristigen Aussichten des chinesischen Verbrauchermarktes optimistisch sind. Diese Art von Vermögenswerten verfügt über hervorragende Standorte und hochwertige Mieter, die einen stabilen Cashflow bringen und gleichzeitig einige dadurch verursachte Risiken vermeiden können Schwankungen im Makroumfeld.

Gleichzeitig investieren auch ausländische Investoren in Shanghais Markt für Langzeitmietwohnungen. Am 25. April dieses Jahres erwarb Tishman Speyer ein Hotelprojekt der Pengxin Group im Kerngebiet von Wujiaochang, Shanghai, und plante die Umwandlung der ursprünglichen Hotelzimmer in neue Langzeitmietwohnungen mit rund 300 Einheiten. Tishman Speyer erklärte, dass dieser Schritt seinen „offiziellen Eintritt in Shanghais High-End-Markt für Langzeitmietwohnungen“ markierte.

Anfang August 2023 schloss Bofeng Asset Management, eines der weltweit größten alternativen Vermögensverwaltungsunternehmen, den Erwerb eines Mietwohnprojekts im Bezirk Jing'an in Shanghai ab. „Nach dem Bolin Hotel und den Executive Apartments in Wujiaochang, Shanghai, baut Bofeng sein Territorium im chinesischen Mietwohnungssektor weiter aus“, sagte Bofeng Asset Management.

„Der Hauptgrund dafür ist, dass bezahlbare Mietwohnungen und Einkaufszentren in den Umfang der Immobilien-Trust-REITs aufgenommen wurden, was die Liquidität der Vermögenswerte erheblich verbessert und in den letzten Jahren mehr Kapital angezogen hat.“ „Es ist nicht nur in Shanghai eine der heißesten Strecken auf dem Weltmarkt“, sagte Lei Hongqi gegenüber Reportern.

Es wird erwartet, dass die Prämien für hochwertige Vermögenswerte steigen

„Die Marktstimmung erholt sich langsam und Unternehmenskäufer haben positive Investitionsabsichten.“ Laut Statistiken von CBRE erreichte der Immobilieninvestitionsmarkt in Shanghai im ersten Halbjahr dieses Jahres 50 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionswert von 32,33 Milliarden Yuan leichter Rückgang von 6,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Sie ist jedoch auch davon überzeugt, dass die Investitionsattraktivität der wichtigsten Vermögenswerte Shanghais immer stärker in den Vordergrund gerückt ist.

Obwohl das Gesamttransaktionsvolumen zurückgegangen ist, haben sich inländische Käufer dem Trend widersetzt und sich zum „Führer“ im Shanghaier Massenhandelsmarkt entwickelt.

Statistiken von Cushman & Wakefield zeigen, dass das Gesamttransaktionsvolumen und die Anzahl der Transaktionen auf Shanghais Massenhandelsmarkt im ersten Halbjahr dieses Jahres 20,8 Milliarden Yuan bzw. 32 Transaktionen betrugen. Unter anderem sank das Gesamttransaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr des vergangenen Jahres um 42 %, was einen deutlichen Rückgang darstellt. Inländische Käufer sind zur Hauptkraft auf dem Markt geworden und machen etwa 78 % des Gesamttransaktionsvolumens und 90 % der Anzahl der Transaktionen aus.

„Aus Sicht der Käufertypen wird der jüngste Markt für Massentransaktionen in Shanghai immer noch von inländischen Käufern dominiert, und einige selbständige Käufer nutzen diese Gelegenheit, um hochwertige Bürogebäude in Shanghai zu erwerben, um Büroflächen zu konsolidieren und zu erweitern. Aufgrund der „Verlangsamung des Weltwirtschaftswachstums, die Federal Reserve ist von Faktoren wie Zinserhöhungen betroffen und ausländisch finanzierte Institutionen sind bei ihren Investitionsaktivitäten vorsichtiger“, sagte Cao Jingjing, General Manager der Indexforschungsabteilung des China Index Research Institute, gegenüber Reportern .

Inländische Investitionen erhöhen weiterhin die Investitionen und ausländische Investitionen konkurrieren um den blauen Ozean. Wie sieht der zukünftige Trend auf dem Massenhandelsmarkt in Shanghai aus?

„Obwohl sich das Investitionstempo traditioneller Immobilieninvestoren leicht verlangsamt hat, befinden sich immer noch viele Großtransaktionen im geordneten Prozess, was auch zeigt, dass viele Investoren feste Erwartungen an die langfristige Verbesserung des Großtransaktionsmarktes in Shanghai haben.“ .“ Shi Shi Wang Jing, Leiter der Investment- und Kapitalmarktabteilung von Bond Richard Ellis in Ostchina, glaubt.

„In der zweiten Hälfte dieses Jahres wird erwartet, dass sich Shanghais Bürogebäude- und Ladenmietmarkt weiter erholen wird und der Markt für Massentransaktionen voraussichtlich ein gewisses Maß an Aktivität beibehalten wird. Es besteht jedoch noch Spielraum für Anpassungen nach unten bei den Vermögenswerten.“ „Es besteht auch die Möglichkeit groß angelegter Transaktionen mit gewerblichen und langfristig vermieteten Eigentumswohnungen“, sagte Cao Jingjing weiter.

Bei Großtransaktionen in Shanghai steigt die Zahl der Investmentkäufer von Tag zu Tag. CBRE-Statistiken zeigen, dass in der ersten Hälfte dieses Jahres Unternehmenskäufer die Hälfte der Käufer von Großtransaktionen in Shanghai ausmachten und fast 40 % der Transaktionen Investitionscharakter hatten.

„Die Zunahme der Investitionskäufer wird den Wettbewerb auf dem Markt verschärfen und mehr Kapitalzuflüsse mit sich bringen, was die Liquidität von Vermögenswerten erhöhen kann. Gleichzeitig kann sich die Marktstruktur ändern, da Anleger immer mehr auf die Qualität der Vermögenswerte und langfristige Renditen achten.“ weiter optimiert und auch die Prämie hochwertiger Vermögenswerte wird weiter erhöht“, analysierte Lei Hongqi.