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I nostri reporter Fang Chao e Zhang Jiazhen hanno riferito da Shanghai

In mezzo ai cambiamenti nel settore immobiliare, Dualu Capital sta “acquistando il calo” degli asset principali di Shanghai.

Recentemente, molte imprese statali si sono recate a Shanghai per acquistare proprietà. Ci sono anche imprese statali della provincia di Jiangsu, della provincia di Zhejiang e di altre province nella regione del delta del fiume Yangtze che acquistano edifici per uffici a Shanghai.

Dalla fine dello scorso anno è diventato comune per le imprese private e gli investitori individuali acquistare edifici adibiti ad uffici a Shanghai. Ad esempio, il "re del cemento" Jinfeng Cement ha acquistato il Bulgari Hotel di Shanghai per 2,43 miliardi di yuan, e il "boss del carbone" della Mongolia Interna ha speso più di 4 miliardi di yuan per acquistare i tre edifici del "grande magnate" di Shanghai COFCO Seaview One .

Vale la pena notare che anche molte società immobiliari come Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate e Landsea Group hanno scelto di vendere i propri edifici centrali, proprietà di proprietà e altri asset fondamentali per raccogliere fondi e allentare la pressione del debito delle società tecnologiche sono diventati nuovi acquirenti.

"Shanghai, in quanto città centrale di primo livello, presenta vantaggi e attrazioni unici in termini di economia, tecnologia e finanza, che danno agli investitori fiducia nell'andamento del mercato", ha dichiarato Lei Hongqi, responsabile degli investimenti presso un istituto immobiliare straniero, a China Business News The Il giornalista ha affermato: "In futuro, si prevede che il mercato del commercio all'ingrosso di Shanghai continuerà ad essere attivo, soprattutto nell'attuale contesto economico, dove la ristrutturazione degli asset, le fusioni e le acquisizioni diventeranno la principale forza trainante per lo sviluppo del mercato".

Diversi edifici sede di società immobiliari sono stati messi sugli scaffali

Tra gli acquirenti nazionali degli asset principali di Shanghai, oltre alle imprese statali locali, sono particolarmente attivi le imprese private e i singoli acquirenti. Le imprese private locali, soprannominate dai media "Re del cemento" e "Re dell'acciaio", hanno speso miliardi di yuan per acquistare hotel di lusso, ville ed edifici per uffici a Shanghai.

Il giornalista ha scoperto che mentre gli acquirenti nazionali si precipitano a Shanghai per "fare affari", le società immobiliari private stanno diventando uno dei protagonisti delle "svendite" dei beni principali.

Il sito web di Alibaba Asset mostra che il 17 luglio si è conclusa la seconda asta di "immobili, parcheggi e altri immobili al numero 974 di Waima Road, distretto di Huangpu, Shanghai" Shanghai Wanhuo Commercial Management Co., Ltd. (di seguito denominata come "Shanghai Wanhuo") ha superato la gara d'appalto pubblica, vinta con l'offerta più alta, e il prezzo della transazione all'asta è stato di circa 831 milioni di yuan. Secondo Qichacha, Shanghai Wanluo è stata registrata e fondata il 17 giugno di quest'anno e un investitore individuale di nome Li Yan detiene il 100% delle azioni.

Il giornalista ha notato che il suddetto bene si chiama "Sansheng Hongye Building". Sansheng Hongye, una volta classificata tra le prime 100 società immobiliari, dal 2019 ha dovuto affrontare una crisi di liquidità, cadendo in un vortice dovuto all'incapacità di ripagare puntualmente la gestione finanziaria dei dipendenti, al default delle obbligazioni e allo stallo nella costruzione dei suoi progetti. Al momento, il sito web ufficiale di Sansheng Hongye non può essere aperto e anche il numero di telefono registrato viene visualizzato come numero vuoto.

Inoltre, recentemente è stato messo all'asta anche l'edificio per uffici della sede centrale di Shanghai della Xiexin Real Estate. Secondo la piattaforma d'aste Jingdong, il 19 luglio, l'immobile al n. 173 di Xinghong Road, distretto di Minhang, Shanghai, di proprietà di Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd., è stato messo all'asta nel suo insieme con il contratto di locazione in quanto sì, ma l'asta è fallita perché nessuno ha fatto un'offerta.

Non solo, il 7 giugno di quest'anno, Fengcai Technology (688279.SH), una società di semiconduttori per chip di azionamento di motori, ha annunciato che la sua controllata al 100% Fengcang Shanghai ha costituito una controllata al 100% Fengcang Semiconductor e prevede di acquistare da Shanghai Langwei situato nell'intera proprietà al n. 5, Lane 280, Linhong Road, Distretto di Changning, Shanghai.

Secondo Qichacha, l'attuale controllore di Shanghai Langqi è Tian Ming, il fondatore di Landsea Holding Group. Secondo le informazioni pubbliche, la proprietà sopra menzionata si chiama "Shanghai Landsea Green Center". Il sito web ufficiale di Landsea Holding Group mostra che questo è esattamente l'indirizzo dell'ufficio della società a Shanghai. Un articolo ristampato sull'account Weibo ufficiale di Landsea Holdings nel 2019 affermava inoltre: “Shanghai Landsea Green Center è l'ubicazione della sede centrale di Landsea. Gruppo."

"La sede di Shanghai è stata venduta da qualche tempo", ha recentemente detto ai giornalisti un insider di una business unit del Landsea Holding Group. Tuttavia, dopo aver appreso l'identità del giornalista, ha rapidamente cambiato la sua dichiarazione e ha affermato di essere "poco chiaro". Il giornalista ha quindi chiamato il numero di telefono dell'ufficio sul sito ufficiale del Landsea Holding Group per verificare e ha scoperto che il numero era vuoto.

"Gli edifici adibiti ad uffici delle sedi centrali delle società immobiliari a Shanghai sono stati venduti o messi all'asta, riflettendo la pressione portata dall'attuale aggiustamento del mercato immobiliare. Da un lato, alcune società immobiliari hanno canali di finanziamento limitati e scarsa liquidità, che le ha costrette d’altra parte, a causa del ciclo economico, alcune aziende si trovano ad affrontare difficoltà operative, che hanno costretto anche alcuni immobili adibiti a uffici originariamente utilizzati per l’autosostentamento. mercato delle transazioni", ha detto Lei Hongqi ai giornalisti.

Ottimismo circa il potenziale di investimento del mercato di Shanghai

Gli acquirenti nazionali sono sotto i riflettori, ma anche gli acquirenti stranieri stanno prendendo di mira le piazze commerciali di alta qualità e gli appartamenti in affitto a lungo termine a Shanghai.

Nanxiang Impression City MEGA, il più grande centro commerciale commerciale di Shanghai, ha subito modifiche azionarie ed è recentemente diventato il fulcro del mercato immobiliare commerciale. Secondo Qichacha, il 7 giugno, l'investitore della società di progetto Nanxiang Impression City MEGA Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd. (di seguito denominata "Xingxinman") è cambiato e RECO YIYUAN, una filiale di GIC (Singapore Government Investment Corporation) ) La percentuale di capitale proprio di PRIVATE LIMITED è stata modificata dal 50% al 98%.

La quota di partecipazione della Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. di Vanke è cambiata dal 50% al 2% e anche il tipo di impresa di Xingxinman è cambiato da "società a responsabilità limitata (joint venture sino-straniera)" a "società a responsabilità limitata ( investimenti esteri, impresa non individuale)" )".

Link REIT, noto come "il più grande fondo di investimento immobiliare dell'Asia con la maggiore capitalizzazione di mercato e il più alto volume di scambi", quest'anno ha acquisito anche azioni di Qibao Vanke Plaza.

Nel febbraio di quest'anno, Link ha annunciato che avrebbe acquisito il restante 50% della Shanghai Qibao Vanke Plaza da Vanke per 2,383 miliardi di yuan, diventando il pieno proprietario della proprietà. "Il prezzo di acquisto si basa sul valore negoziato della proprietà di 5,2 miliardi di dollari, e il valore della transazione finale sarà adeguato in base a potenziali transazioni di terzi." Nel luglio di quest'anno, Qibao Vanke Plaza è stata ufficialmente ribattezzata Qibao Link Plaza.

"I centri commerciali sono sempre stati una delle principali categorie di asset allocation in tutto il mondo, e gli investitori stranieri apprezzano la stabilità del mercato immobiliare commerciale di Shanghai e il suo status di centro finanziario internazionale." Lei Hongqi ha analizzato che l'acquisizione di piazze commerciali è un segno che gli investitori stranieri sono ottimisti riguardo alle prospettive a lungo termine del mercato dei consumi cinese, indicativo del potenziale di sviluppo, questo tipo di asset ha ubicazioni eccellenti e locatari di alta qualità, che possono portare un flusso di cassa stabile e allo stesso tempo evitare alcuni rischi causati da. fluttuazioni del macroambiente.

Allo stesso tempo, anche gli investitori stranieri stanno investendo nel mercato degli appartamenti in affitto a lungo termine di Shanghai. Il 25 aprile di quest'anno, Tishman Speyer ha acquisito un progetto alberghiero dal Gruppo Pengxin nella zona centrale di Wujiaochang, Shanghai, e ha pianificato di trasformare le camere d'albergo originali in nuovi appartamenti in affitto a lungo termine con circa 300 unità. Tishman Speyer ha dichiarato che questa mossa ha segnato il suo “ingresso formale nel mercato degli appartamenti in affitto a lungo termine di fascia alta di Shanghai”.

All'inizio di agosto 2023, Bofeng Asset Management, una delle più grandi società di gestione patrimoniale alternativa al mondo, ha completato l'acquisizione di un progetto residenziale in affitto nel distretto di Jing'an, Shanghai. "Dopo il Bolin Hotel e gli appartamenti executive a Wujiaochang, Shanghai, Bofeng continua ad espandere il suo territorio nel settore degli alloggi in affitto in Cina", ha affermato Bofeng Asset Management.

“Il motivo principale è che gli alloggi in affitto a prezzi accessibili e i centri commerciali sono stati inclusi nell’ambito dei REIT fiduciari immobiliari, il che ha notevolmente migliorato la liquidità delle attività e attirato più capitali. Inoltre, negli ultimi anni, l’acquisizione e l’acquisizione di beni in affitto non solo a Shanghai, è una delle piste più calde del mercato globale", ha detto Lei Hongqi ai giornalisti.

Si prevede che i premi per gli asset di alta qualità aumenteranno

"Il sentimento del mercato si sta lentamente riprendendo e gli acquirenti aziendali hanno intenzioni di investimento positive." Secondo le statistiche della CBRE, nella prima metà di quest'anno, il mercato degli investimenti immobiliari di Shanghai ha raggiunto 50 transazioni, per un valore totale delle transazioni di 32,33 miliardi di yuan, un valore record. lieve calo del 6,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Tuttavia, si ritiene anche che l'attrattiva degli investimenti degli asset principali di Shanghai sia diventata sempre più evidente.

Sebbene il volume totale delle transazioni sia diminuito, gli acquirenti nazionali hanno contrastato la tendenza ed sono emersi come "leader" nel mercato del commercio all'ingrosso di Shanghai.

Le statistiche di Cushman & Wakefield mostrano che nella prima metà di quest'anno, il volume totale delle transazioni e il numero di transazioni nel mercato di scambio di massa di Shanghai sono stati rispettivamente di 20,8 miliardi di yuan e 32 transazioni. Tra questi, il volume totale delle transazioni è diminuito del 42% rispetto alla prima metà dello scorso anno, un calo significativo. Gli acquirenti nazionali sono diventati la forza principale del mercato, rappresentando circa il 78% in termini di volume totale delle transazioni e il 90% in termini di numero di transazioni.

"Dal punto di vista delle tipologie di acquirenti, il recente mercato delle transazioni di massa a Shanghai è ancora dominato da acquirenti nazionali, e alcuni acquirenti autonomi colgono questa opportunità per acquisire edifici per uffici di alta qualità a Shanghai per consolidare ed espandere gli spazi per uffici. A causa del rallentamento della crescita economica mondiale, la Federal Reserve, influenzata da fattori come l'aumento dei tassi di interesse, le istituzioni finanziate dall'estero sono più caute nelle loro attività di investimento", ha detto ai giornalisti Cao Jingjing, direttore generale del dipartimento di ricerca sull'indice del China Index Research Institute. .

Gli investimenti interni continuano ad aumentare e gli investimenti esteri competono per la pista dell'oceano blu. Qual è la tendenza futura del mercato del commercio all'ingrosso di Shanghai?

"Sebbene il ritmo di investimento degli investitori immobiliari tradizionali sia leggermente rallentato, ci sono ancora molte transazioni su larga scala nel processo ordinato, il che dimostra anche che molti investitori hanno ferme aspettative per il miglioramento a lungo termine del mercato delle transazioni su larga scala di Shanghai ." Lo ritiene Shi Shi Wang Jing, capo del dipartimento investimenti e mercati dei capitali di Bond Richard Ellis nella Cina orientale.

"Nella seconda metà di quest'anno, si prevede che il mercato degli edifici per uffici e del leasing di negozi a Shanghai si riprenderà ulteriormente, e che il mercato delle transazioni di massa dovrebbe mantenere un certo livello di attività. Tuttavia, c'è ancora spazio per aggiustamenti al ribasso degli asset prezzi, e gli investitori istituzionali, compresi i fondi assicurativi, potrebbero continuare a prestare attenzione al commercio al dettaglio di alta qualità di Shanghai. C'è anche la possibilità di transazioni su larga scala in beni commerciali e appartamenti in affitto a lungo termine", ha inoltre affermato Cao Jingjing.

Nel caso delle transazioni su larga scala a Shanghai, il numero degli acquirenti di investimenti aumenta di giorno in giorno. Le statistiche CBRE mostrano che nella prima metà di quest'anno, gli acquirenti aziendali hanno rappresentato la metà degli acquirenti di transazioni su larga scala a Shanghai, e quasi il 40% delle transazioni erano di natura di investimento.

"L'aumento degli acquirenti di investimenti intensificherà la concorrenza sul mercato e porterà maggiori afflussi di capitale, che possono aumentare la liquidità degli asset. Allo stesso tempo, poiché gli investitori prestano sempre più attenzione alla qualità degli asset e ai rendimenti a lungo termine, la struttura del mercato potrebbe sarà ulteriormente ottimizzato e anche il premio degli asset di alta qualità sarà ulteriormente aumentato", ha analizzato Lei Hongqi.