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方超記者と張家鎮記者が上海から報告しました

不動産の変化の中で、Dualu Capital は上海の中核資産の「落ち込みを買っている」。

最近、多くの国有企業が上海に不動産を購入しに行っているが、新疆国有資産は上海華雪国際ビル（プラザ336）を取得し、河南国有資産は上海星光耀ビルを取得した。江蘇省、浙江省など長江デルタ地域の国有企業も上海のオフィスビルを購入している。

昨年末以降、民間企業や個人投資家が上海でオフィスビルを取得するのが一般的となった。例えば、「セメント王」金豊セメントは上海のブルガリホテルを24億3000万元で購入し、内モンゴル自治区の「石炭ボス」は40億元以上を費やして上海の「最高級」COFCOシービューワンの3棟を購入した。 。

Sansheng Honye、Xexin Real Estate、Landsea Group などの多くの不動産会社も、資金を集めてテクノロジー企業の債務圧力を軽減するために、本社ビル、自己所有の不動産、その他の中核資産を売却することを選択していることは注目に値します。新規購入者になりました。

外資系不動産機関の投資責任者、雷紅旗氏は「上海は中核第一線都市として、経済、技術、金融の面で独特の利点と魅力を持っており、それが投資家に市場パフォーマンスへの自信を与えている」とチャイナ・ビジネス・ニュースに語った。記者は「今後も上海の一括取引市場は、特に現在の経済環境においては活発であり続けると予想されており、資産再編や合併・買収が市場発展の主な原動力となるだろう」と述べた。

複数の不動産会社の本社ビルが店頭に並ぶ

上海の中核資産の国内買い手の中では、地元国有企業に加え、民営企業や個人買い手が特に活発だ。メディアから「セメント王」「鉄鋼王」と呼ばれる地元の民間企業は、上海の高級ホテル、邸宅、オフィスビルの購入に数十億元を費やした。

記者がくまなく調べたところ、国内の買い手が「掘り出し物を探す」ために上海に殺到する一方、民間不動産会社が中核資産の「投げ売り」の主役の一つになりつつあることが判明した。

アリババ資産のウェブサイトによると、7月17日、「上海市黄浦区外馬路974号の不動産および駐車場およびその他の不動産」の第2回オークションが終了した（以下、上海万湖商業管理有限公司）。に「上海万湖」として）公開入札を通過し、最高値で落札され、オークション取引価格は約8億3,100万元でした。 Qichachaによると、上海万螺は今年6月17日に登記・設立され、李燕という個人投資家が株式の100％を保有している。

記者は、上記の資産が「三生宏益ビル」と呼ばれていることに気づきました。三生宏業はかつて不動産会社トップ100にランクインしていたが、2019年から流動性危機に直面し、従業員の財務管理を期日までに返済できない、社債のデフォルト、プロジェクトの建設が滞るなどの渦に陥っている。現在、三生紅業の公式サイトは開けず、登録した電話番号も空の番号で表示されます。

さらに、最近では西新不動産の上海本社オフィスビルも競売にかけられている。京東競売プラットフォームによると、7月19日、上海西新源定不動産開発有限公司が所有する上海市閔行区興紅路173号の不動産が賃貸借契約のまま一括競売に掛けられた。ですが、誰も入札しなかったため、オークションは失敗しました。

それだけではなく、今年6月7日、モーター駆動用チップ半導体会社の風才科技(688279.SH)は、その完全子会社である上海風滄が完全子会社である風滄半導体を設立し、上海朗威から買収する計画であると発表した。上海市長寧区臨宏路280巷5号の敷地全体に位置します。

キチャチャ氏によると、上海浪旗の実際の管理者はランドシー・ホールディング・グループの創設者ティエン・ミン氏だという。公開情報によると、上記物件は「上海ランドシーグリーンセンター」と呼ばれている。 Landsea Holding Group の公式 Web サイトには、まさにここが上海の同社オフィスの住所であることが示されており、2019 年に Landsea Holdings の公式 Weibo アカウントに転載された記事でも次のように述べられています。グループ。"

「上海本社はしばらく前から売却されていた」とランドシー・ホールディング・グループの事業部門の関係者は最近記者団に語った。しかし、記者の身元が分かるとすぐに発言を変え、「不明」と述べた。その後、記者は確認のためにランドシー・ホールディング・グループの公式ウェブサイトにあるオフィスの電話番号に電話したところ、その番号が空であることが判明した。

「現在の不動産市場調整による圧力を反映して、上海の不動産会社の本社ビルが売却または競売に掛けられている。一方で、一部の不動産会社は資金調達ルートが制限され、流動性が逼迫しており、そのため経営は困難に陥っている」一方で、景気循環の影響で一部の企業は経営困難に直面しており、本来は自立のために使用されていた一部のオフィスビル資産も売却せざるを得なくなっている。取引市場」と雷虹旗氏は記者団に語った。

上海市場の投資可能性に楽観的

国内の買い手が注目を集めており、海外の買い手も上海の質の高い商業広場や長期賃貸アパート資産を狙っている。

Nanxiang Impression City MEGA は、上海最大の単一商業ショッピング センターであり、株式変更が行われ、最近商業不動産市場の注目を集めています。 Qichachaによると、6月7日、南翔印象城MEGAプロジェクト会社上海興新満企業管理有限公司（以下、興新満）の出資者が変更され、GIC（シンガポール政府投資公社）の子会社であるRECO YIYUANが出資者を変更した。 ) PRIVATE LIMITEDの自己資本比率を50%から98%に変更。

万科深センSCPG管理有限公司の株式保有比率は50％から2％に変更され、興新満の企業形態も「有限責任会社（中外合弁）」から「有限責任会社（中外合弁）」に変更されました。外国投資、非個人事業主)" )"。

「アジア最大の時価総額と最大の取引高を誇る不動産投資信託」として知られるリンクリートも今年、七宝万科広場の株式を取得した。

今年2月、リンクは上海七宝万科広場の残り50％権益を万科から23億8,300万元で取得し、完全所有者となることを発表した。 「買収価格は交渉により決定された不動産価値52億ドルに基づいており、最終的な取引額は潜在的な第三者との取引に基づいて調整される。」今年7月、七宝万科広場は正式に七宝リンクプラザに改名された。

「ショッピングモールは常に世界中の資産配分の主要なカテゴリーであり、海外投資家は上海の商業不動産市場の安定性と国際金融センターとしての地位を高く評価している。商業広場の買収はその兆候である」と雷紅旗氏は分析した。外国人投資家は中国の消費者市場の長期的な見通しに楽観的であり、発展の可能性を示しており、この種の資産は優れた立地と質の高いテナントを有しており、安定したキャッシュフローをもたらし、同時に引き起こされるリスクを回避できる。マクロ環境の変動によるもの。

同時に、海外投資家も上海の長期賃貸アパート市場に投資している。今年4月25日、ティシュマン・スパイヤーは上海市五角場の中核地区にあるホテルプロジェクトを彭新グループから買収し、元のホテル客室を約300戸の新たな長期賃貸アパートに改装する計画を立てた。ティシュマン・スパイヤー氏は、今回の動きは「上海の高級長期賃貸アパート市場への正式参入」を示すものであると述べた。

2023年8月初旬、世界最大手のオルタナティブ資産管理会社の1つであるBofeng Asset Managementは、上海市静安区の賃貸住宅プロジェクトの買収を完了した。 「ボーリンホテルと上海五角場のエグゼクティブアパートメントに続き、ボーフェン・アセット・マネジメントは中国の賃貸住宅分野での領域を拡大し続けている」と述べた。

「主な理由は、手頃な価格の賃貸住宅やショッピングモールが不動産信託REITの対象に含まれたことにより、資産の流動性が大幅に向上し、さらに近年の賃貸資産の取得や取得が増加したためです。」上海だけでなく、世界市場で最も注目されているトラックの一つだ」と雷紅旗は記者団に語った。

優良資産のプレミアムは上昇すると予想される

「市場心理は徐々に回復しており、企業の買い手は積極的な投資意欲を持っている。」CBREの統計によると、今年上半期の上海不動産投資市場の取引件数は50件に達し、取引総額は323億3000万元に達した。前年同期比6.6％の微減。しかし同時に、上海の中核資産の投資魅力がますます顕著になってきているとも考えている。

総取引量は減少しているものの、国内のバイヤーはその傾向に逆行し、上海の大量取引市場の「リーダー」として浮上している。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの統計によると、今年上半期の上海の一括取引市場の総取引額と取引件数はそれぞれ208億元、取引件数は32件だった。このうち、総取引高は昨年上半期に比べて42％減と大幅な減少となった。国内バイヤーが市場の主力となっており、総取引高では約78％、取引件数では約90％を占めている。

「購入者のタイプの観点から見ると、上海の最近の一括取引市場は依然として国内の購入者が多数を占めており、一部の個人居住購入者の一部は、オフィススペースの統合と拡大を目的として、上海で高品質のオフィスビルを取得する機会を利用しています。中国指数研究所指数調査部の曹京晶部長は記者団に対し、世界経済成長の鈍化、連邦準備理事会（ＦＲＢ）の利上げなどの影響を受け、外資系機関は投資活動に一段と慎重になっていると語った。 。

国内投資は増加を続けており、海外投資はブルーオーシャントラックを目指して競争しているが、上海の一括取引市場の今後の動向はどうなるのか。

「伝統的な不動産投資家の投資ペースは若干鈍化しているが、依然として多くの大規模取引が秩序あるプロセスで行われており、多くの投資家が上海の大規模取引市場の長期的な改善に確固たる期待を持っていることを示している」 」 中国東部のボンド・リチャード・エリスの投資・資本市場部門の責任者、Shi Shi Wang Jing氏はそう信じている。

「今年下半期には、上海のオフィス・店舗賃貸市場はさらに回復すると予想され、一括取引市場も一定の活況を維持すると予想されます。ただし、資産価格にはまだ下落余地があり、保険ファンドを含む機関投資家は引き続き上海の質の高い小売に注力する可能性があり、商業用および長期賃貸アパート資産の大規模取引の可能性もある」と曹京静氏はさらに述べた。

上海における大規模取引の場合、投資購入者の数は日に日に増加しています。 CBREの統計によると、今年上半期、上海の大規模取引の購入者の半数は法人購入者で、取引の40％近くが投資不動産だった。

「投資の買い手の増加により、市場競争が激化し、より多くの資本流入がもたらされ、資産の流動性が高まる可能性があります。同時に、投資家が資産の質と長期収益にますます注目するようになり、市場構造が悪化する可能性があります。」今後さらに最適化され、高品質資産のプレミアムもさらに高まるだろう」と雷紅旗氏は分析した。