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우리 기자 Fang Chao와 Zhang Jiazhen이 상하이에서 취재했습니다.

부동산 변화 속에서 Dualu Capital은 상하이 핵심 자산의 "딥 매수"를 진행하고 있습니다.

최근 많은 국유 기업이 상하이로 부동산을 구입했습니다. Xinjiang State-owned Assets는 Shanghai Huaxu International Building(Plaza336)을 인수했으며 Henan State-owned Assets는 Shanghai Xingguangyao Building을 인수했습니다. 또한 장쑤성, 절강성 및 장강 삼각주 지역의 기타 성에서 상하이의 사무실 건물을 구매하는 국유 기업이 있습니다.

지난해 말부터 민간기업과 개인투자가들이 상하이 오피스 빌딩을 인수하는 일이 일반화됐다. 예를 들어, '시멘트 왕' 진펑 시멘트는 상하이 불가리 호텔을 24억3000만 위안에 샀고, 내몽골의 '석탄 보스'는 상하이 '최고의 재벌' COFCO Seaview One의 3개 건물을 40억 위안 이상 샀다. .

Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate 및 Landsea Group과 같은 많은 부동산 회사들도 자금을 모으고 부채 압박을 완화하기 위해 본사 건물, 자체 소유 부동산 및 기타 핵심 자산을 매각하기로 결정했다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 새로운 구매자가 되었습니다.

"상하이는 핵심 1급 도시로서 경제, 기술, 금융 측면에서 독특한 장점과 매력을 갖고 있어 투자자들에게 시장 성과에 대한 신뢰를 줍니다."라고 중국 비즈니스 뉴스에 말했습니다. 기자는 "향후 상하이의 대량 거래 시장은 계속해서 활발해질 것으로 예상된다"며 "특히 자산 구조 조정과 인수합병이 시장 발전의 주요 원동력이 될 것"이라고 말했다.

여러 부동산 회사 본사 건물이 선반에 놓였습니다.

상하이 핵심 자산의 국내 구매자 중에는 현지 국유 기업 외에도 민간 기업과 개인 구매자가 특히 활발합니다. 언론에서 '시멘트 왕', '강철 왕'으로 불리는 현지 민간 기업들은 상하이의 고급 호텔, 맨션, 사무실 건물을 구입하는 데 수십억 위안을 지출했습니다.

기자는 국내 바이어들이 '싸게 사기' 위해 상하이로 몰려드는 가운데, 민간 부동산 회사들이 핵심자산 '불매각'의 주역 중 하나가 되고 있다는 사실을 알아냈다.

알리바바 자산 웹사이트는 7월 17일 '상하이시 황푸구 와이마로 974번지 부동산, 주차 공간 및 기타 부동산'의 2차 경매가 종료되었음을 보여줍니다. "Shanghai Wanhuo"라는 이름으로) 공개 입찰을 통과하여 최고 입찰가로 낙찰되었으며 경매 거래 가격은 약 8억 3100만 위안입니다. Qicchacha에 따르면 Shanghai Wanluo는 올해 6월 17일에 등록 및 설립되었으며 Li Yan이라는 개인 투자자가 지분 100%를 보유하고 있습니다.

기자는 위에서 언급한 자산이 '산셩홍예빌딩'이라는 점에 주목했다. Sansheng Hongye는 한때 부동산 100대 기업에 이름을 올렸으나, 2019년부터 직원들의 재무관리 제때 상환 불능, 채권 채무 불이행, 프로젝트 건설 지연 등의 소용돌이에 빠지며 유동성 위기에 직면했습니다. 현재 Sansheng Hongye의 공식 웹사이트는 열 수 없으며, 등록된 전화번호도 빈 번호로 표시됩니다.

또한 최근 Xiexin Real Estate의 상하이 본사 건물도 경매에 올랐습니다. 징둥경매플랫폼에 따르면 지난 7월 19일 상하이시신원정부동산개발유한회사(Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd.)가 소유한 상하이 민항구 싱홍로 173호 부동산이 임대차 계약으로 전체 경매됐다. 하지만 아무도 입찰하지 않아 경매가 실패했습니다.

뿐만 아니라 올해 6월 7일, 모터 드라이브 칩 반도체 회사인 Fengcai Technology(688279.SH)는 전액 출자 자회사 Fengcang Shanghai가 전액 출자 자회사 Fengcang Semiconductor를 설립하고 Shanghai Langwei에서 구매할 계획이라고 발표했습니다. 위치는 상하이 창닝 구 Linhong Road 5번 레인 280번지 전체 건물에 위치해 있습니다.

Qicchacha에 따르면 Shanghai Langqi의 실제 컨트롤러는 Landsea Holding Group의 창립자인 Tian Ming입니다. 공개 정보에 따르면 위에 언급된 부동산은 "상하이 Landsea 그린 센터"라고 불립니다. Landsea Holding Group의 공식 웹사이트에는 이곳이 바로 회사 사무실 주소가 상하이인 것으로 나와 있습니다. 2019년 Landsea Holdings의 공식 Weibo 계정에 재인쇄된 기사에도 다음과 같은 내용이 나와 있습니다. 그룹."

“상하이 본사는 한동안 매각되었습니다.” Landsea Holding Group 사업부의 한 내부자가 최근 기자들에게 말했습니다. 그러나 기자의 신원을 알게 된 뒤 곧바로 입장을 바꿔 “불명확하다”고 밝혔다. 이후 기자는 확인을 위해 랜드씨홀딩그룹 공식 홈페이지에 있는 사무실 전화번호로 전화를 걸었고, 번호가 비어 있는 것을 확인했다.

"상하이에 있는 부동산 회사의 본사 건물이 매각되거나 경매되었습니다. 이는 현재 부동산 시장 조정으로 인한 압박을 반영합니다. 한편, 일부 부동산 회사는 자금 조달 채널이 제한되고 유동성이 부족하여 어쩔 수 없이 한편, 경기 침체로 인해 일부 기업은 운영에 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 원래 자립을 위해 사용되었던 일부 사무실 건물 자산이 대량으로 투입될 수밖에 없습니다. 거래 시장"이라고 Lei Hongqi는 기자들에게 말했습니다.

상하이 시장의 투자 잠재력에 대해 낙관적

국내 바이어들이 주목받고 있으며, 해외 바이어들도 상하이의 고급 상업프라자와 장기임대아파트 자산을 타깃으로 하고 있다.

상하이 최대 규모의 단일 상업 쇼핑센터인 Nanxiang Impression City MEGA는 지분 변화를 겪었으며 최근 상업용 부동산 시장의 초점이 되었습니다. 6월 7일 Qicchacha에 따르면 Nanxiang Impression City MEGA 프로젝트 회사인 Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd.(이하 "Xingxinman")의 투자자가 바뀌었고 GIC(Singapore Government Investment Corporation)의 자회사 RECO YIYUAN이 변경되었습니다. ) PRIVATE LIMITED의 지분율을 50%에서 98%로 변경하였습니다.

Vanke의 Shenzhen SCPG Management Co., Ltd.의 지분율은 50%에서 2%로 변경되었으며 Xingxinman의 기업 유형도 "유한 책임 회사(중외 합작 투자)"에서 "유한 책임 회사( 외국인투자, 개인사업자)” )”.

'시가총액 1위, 거래량 1위 아시아 최대 부동산 투자신탁'으로 알려진 링크리츠(Link REIT)도 올해 치바오반커프라자 지분을 인수했다.

올해 2월 Link는 Vanke로부터 Shanghai Qibao Vanke Plaza의 나머지 지분 50%를 23억 8300만 위안에 인수하여 해당 부동산의 완전한 소유자가 될 것이라고 발표했습니다. "구매 가격은 52억 달러 규모의 부동산 중 협상된 부동산 가치를 기준으로 하며, 최종 거래 가치는 잠재적인 제3자 거래에 따라 조정될 것입니다." 올해 7월, Qibao Vanke Plaza는 공식적으로 Qibao Link Plaza로 이름이 변경되었습니다.

"쇼핑몰은 항상 전 세계적으로 자산 배분의 주요 카테고리였으며 외국인 투자자들은 상하이 상업용 부동산 시장의 안정성과 국제 금융 중심지로서의 위상을 높이 평가합니다." 외국인 투자자들은 중국 소비 시장의 장기적인 전망에 대해 낙관하고 있으며, 이러한 유형의 자산은 우수한 위치와 고품질 임차인을 보유하고 있어 안정적인 현금 흐름을 제공하는 동시에 이로 인한 일부 위험을 피할 수 있습니다. 거시적 환경의 변동.

동시에 외국인 투자자들도 상하이 장기임대아파트 시장에 투자하고 있다. 올해 4월 25일, 티쉬만 슈파이어(Tishman Speyer)는 상하이 우자오창(Wujiaochang) 핵심 지역에 있는 Pengxin Group의 호텔 프로젝트를 인수하고 원래 호텔 객실을 약 300개 유닛을 갖춘 새로운 장기 임대 아파트로 탈바꿈할 계획이었습니다. Tishman Speyer는 이번 움직임이 "상하이의 고급 장기 임대 아파트 시장에 공식적으로 진입"한 것이라고 말했습니다.

2023년 8월 초, 세계 최대 대체 자산 관리 회사 중 하나인 Bofeng Asset Management는 상하이 징안구의 임대 주택 프로젝트 인수를 완료했습니다. Bofeng Asset Management는 "상하이 Wujiaochang의 Bolin 호텔과 고급 아파트에 이어 Bofeng은 중국 임대 주택 부문에서 계속해서 영역을 확장하고 있습니다."라고 말했습니다.

“주된 이유는 저렴한 임대 주택과 쇼핑몰이 부동산 신탁 REIT의 범위에 포함되어 자산 유동성이 크게 향상되고 최근 몇 년간 임대 자산 인수가 더 많이 이루어 졌기 때문입니다. 상하이에서만이 아니라 글로벌 시장에서 가장 인기 있는 트랙 중 하나입니다."라고 Lei Hongqi는 기자들에게 말했습니다.

우량자산 프리미엄 상승 기대

"시장 심리는 서서히 회복되고 있으며 기업 구매자들은 긍정적인 투자 의향을 가지고 있습니다." CBRE의 통계에 따르면 올해 상반기 상하이 부동산 투자 시장은 50건의 거래에 도달했으며 총 거래 가치는 323억 3천만 위안에 달했습니다. 지난해 같은 기간보다 6.6% 소폭 감소했다. 그러나 상하이 핵심 자산의 투자 매력이 점점 더 두드러지고 있다고 생각합니다.

전체 거래량은 감소했지만 국내 바이어들은 이러한 추세를 깨고 상하이 대량 거래 시장의 '리더'로 떠올랐다.

쿠시먼앤드웨이크필드 통계에 따르면 올해 상반기 상하이 대량 거래 시장의 총 거래량은 208억 위안, 거래 건수는 32건에 달했다. 이 가운데 전체 거래량이 지난해 상반기 대비 42% 감소해 큰 폭의 감소세를 보였다. 국내 바이어들이 전체 거래량 기준 약 78%, 거래 건수 기준 약 90%를 차지하며 시장의 주축으로 자리 잡았다.

"구매자 유형의 관점에서 볼 때 상하이의 최근 대량 거래 시장은 여전히 ​​국내 구매자가 주도하고 있으며 일부 자영업 구매자는 이 기회를 이용해 상하이의 고품질 사무실 건물을 인수하여 사무실 공간을 통합하고 확장합니다. 차오징징(曹징징) 중국지수연구소 지수연구부 부장은 "세계 경제성장 둔화로 연준이 금리 인상 등 요인에 영향을 받아 투자 활동에 더욱 조심스러워지고 있다"고 말했다. .

국내 투자는 지속적으로 투자를 늘리고 있으며, 해외 투자는 블루오션 트랙을 두고 경쟁하고 있습니다. 상하이 대량 무역 시장의 향후 동향은 무엇입니까?

"전통적인 부동산 투자자들의 투자 속도가 약간 둔화되었지만 여전히 질서 있는 과정에서 대규모 거래가 많이 이루어지고 있으며 이는 또한 많은 투자자들이 상하이 대규모 거래 시장의 장기적인 개선에 대해 확고한 기대를 갖고 있음을 보여줍니다. ." 중국 동부 Bond Richard Ellis의 투자 및 자본 시장 부서 책임자인 Shi Shi Wang Jing은 이렇게 믿습니다.

"올해 하반기에는 상하이 오피스 빌딩 및 상가 임대 시장이 더욱 회복될 것으로 예상되며, 대량 거래 시장도 일정 수준의 활동을 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 자산 하향 조정 여지는 여전히 남아 있습니다. Cao Jingjing은 "가격, 보험 기금을 포함한 기관 투자가들이 계속해서 상하이의 고품질 소매에 관심을 가질 수 있습니다. 상업용 및 장기 임대 아파트 자산에 대한 대규모 거래 가능성도 있습니다"라고 덧붙였습니다.

상하이의 대규모 거래의 경우 투자 매수자가 나날이 늘어나고 있다. CBRE 통계에 따르면 올해 상반기 상하이 대규모 거래 구매자 중 기업 구매자가 절반을 차지했으며, 투자 성격의 거래도 거의 40%에 달했다.

"투자 구매자의 증가는 시장 경쟁을 심화시키고 더 많은 자본 유입을 가져와 자산의 유동성을 증가시킬 수 있습니다. 동시에 투자자가 자산 품질과 장기 수익에 점점 더 많은 관심을 쏟으면서 시장 구조가 바뀔 수 있습니다. Lei Hongqi는 분석을 통해 더욱 최적화될 것이며 고품질 자산의 프리미엄도 더욱 높아질 것이라고 분석했습니다.