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Nosso repórter Fang Chao e Zhang Jiazhen relataram de Xangai

Em meio às mudanças no setor imobiliário, a Dualu Capital está “comprando a queda” nos principais ativos de Xangai.

Recentemente, muitas empresas estatais foram a Xangai para comprar propriedades. A Ativos Estatais de Xinjiang adquiriu o Edifício Internacional Huaxu de Xangai (Plaza336) e a Ativos Estatais de Henan adquiriu o Edifício Xingguangyao de Xangai. Há também empresas estatais da província de Jiangsu, da província de Zhejiang e de outras províncias da região do Delta do Rio Yangtze que compram edifícios de escritórios em Xangai.

Desde o final do ano passado, tornou-se comum que empresas privadas e investidores individuais adquirissem edifícios de escritórios em Xangai. Por exemplo, o "rei do cimento" Jinfeng Cement comprou o Bulgari Hotel em Xangai por 2,43 bilhões de yuans, e o "chefe do carvão" da Mongólia Interior gastou mais de 4 bilhões de yuans para comprar os três edifícios do "maior magnata" de Xangai, COFCO Seaview One .

É importante notar que muitas empresas imobiliárias, como Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate e Landsea Group, também optaram por vender os edifícios das suas sedes, propriedades próprias e outros activos essenciais, a fim de recolher fundos e libertar a pressão da dívida às empresas tecnológicas. tornaram-se novo comprador.

"Xangai, como uma cidade central de primeira linha, tem vantagens e atrações únicas em economia, tecnologia e finanças, o que dá aos investidores confiança no desempenho do mercado." Lei Hongqi, chefe de investimentos de uma instituição imobiliária estrangeira, disse ao China Business News The. O repórter disse: "No futuro, espera-se que o mercado comercial a granel de Xangai continue ativo, especialmente no atual ambiente econômico, onde a reestruturação de ativos e as fusões e aquisições se tornarão a principal força motriz para o desenvolvimento do mercado."

Vários edifícios-sede de imobiliárias foram colocados nas prateleiras

Entre os compradores nacionais de activos essenciais em Xangai, além das empresas estatais locais, as empresas privadas e os compradores individuais são particularmente activos. As empresas privadas locais, apelidadas de "Rei do Cimento" e "Rei do Aço" pela mídia, gastaram bilhões de yuans na compra de hotéis de luxo, mansões e edifícios de escritórios em Xangai.

O repórter descobriu que enquanto os compradores nacionais correm para Xangai para "comprar pechinchas", as empresas imobiliárias privadas estão se tornando uma das protagonistas das "vendas imediatas" de ativos essenciais.

O site Alibaba Asset mostra que em 17 de julho, terminou o segundo leilão de "imóveis, vagas de estacionamento e outros imóveis na No. 974 Waima Road, distrito de Huangpu, Xangai" (doravante referida). conhecido como "Shanghai Wanhuo") passou na licitação pública, venceu com o lance mais alto e o preço da transação do leilão foi de aproximadamente 831 milhões de yuans. De acordo com Qichacha, Shanghai Wanluo foi registrada e constituída em 17 de junho deste ano, e um investidor individual chamado Li Yan detém 100% das ações.

O repórter notou que o ativo acima mencionado se chama “Edifício Sansheng Hongye”. A Sansheng Hongye já foi classificada entre as 100 maiores empresas imobiliárias, mas tem enfrentado uma crise de liquidez desde 2019, caindo em um redemoinho como a incapacidade de pagar a tempo a gestão financeira dos funcionários, a inadimplência de títulos e a paralisação da construção de seus projetos. Atualmente, o site oficial da Sansheng Hongye não pode ser aberto e o número de telefone registrado também é exibido como um número vazio.

Além disso, o edifício de escritórios da sede da Xiexin Real Estate em Xangai também foi leiloado recentemente. De acordo com a plataforma de leilões Jingdong, em 19 de julho, o imóvel na No. 173 Xinghong Road, Minhang District, Shanghai, de propriedade da Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd., foi leiloado como um todo com o arrendamento como é, mas o leilão falhou porque ninguém deu lance.

Além disso, em 7 de junho deste ano, a Fengcai Technology (688279.SH), uma empresa de semicondutores de chips de acionamento de motor, anunciou que sua subsidiária integral Fengcang Shanghai estabeleceu uma subsidiária integral Fengcang Semiconductor e planeja comprar da Shanghai Langwei localizado em toda a propriedade em No. 5, Lane 280, Linhong Road, distrito de Changning, Xangai.

De acordo com Qichacha, o verdadeiro controlador da Shanghai Langqi é Tian Ming, fundador do Landsea Holding Group. Segundo informações públicas, a propriedade acima mencionada chama-se "Shanghai Landsea Green Center". O site oficial do Landsea Holding Group mostra que é exatamente aqui que fica o endereço do escritório da empresa em Xangai. Um artigo reimpresso na conta oficial do Weibo da Landsea Holdings em 2019 também afirmava: “Shanghai Landsea Green Center é a localização da sede da Landsea. Grupo."

“A sede em Xangai foi vendida há algum tempo”, disse recentemente aos repórteres uma fonte de uma unidade de negócios do Landsea Holding Group. Porém, ao saber a identidade do repórter, ele rapidamente mudou seu depoimento e disse que não estava claro. O repórter então ligou para o número de telefone do escritório no site oficial do Landsea Holding Group para verificação e descobriu que o número estava vazio.

"Os edifícios de escritórios das sedes das empresas imobiliárias em Xangai foram vendidos ou leiloados, reflectindo a pressão trazida pelo actual ajustamento do mercado imobiliário. Por um lado, algumas empresas imobiliárias têm canais de financiamento restritos e uma liquidez apertada, o que as forçou a vender activos essenciais para aliviar a pressão financeira Por outro lado, devido ao ciclo económico, algumas empresas enfrentam dificuldades operacionais, o que também obrigou alguns activos de edifícios de escritórios que foram originalmente utilizados para auto-sustentabilidade a entrarem no mercado. mercado de transações", disse Lei Hongqi aos repórteres.

Otimista quanto ao potencial de investimento do mercado de Xangai

Os compradores nacionais estão no centro das atenções, e os compradores estrangeiros também estão visando praças comerciais de alta qualidade e ativos de apartamentos para aluguel de longo prazo em Xangai.

Nanxiang Impression City MEGA, o maior shopping center comercial de Xangai, passou por alterações patrimoniais e recentemente se tornou o foco do mercado imobiliário comercial. De acordo com Qichacha, em 7 de junho, o investidor da empresa do projeto Nanxiang Impression City MEGA Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd. (doravante denominada "Xingxinman") mudou, e RECO YIYUAN, uma subsidiária da GIC (Singapore Government Investment Corporation ) O índice de patrimônio da PRIVATE LIMITED foi alterado de 50% para 98%.

O índice de participação acionária da Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. de Vanke mudou de 50% para 2%, e o tipo de empresa de Xingxinman também mudou de "sociedade de responsabilidade limitada (joint venture sino-estrangeira)" para "sociedade de responsabilidade limitada ( investimento estrangeiro, sociedade unipessoal)" )".

Link REIT, conhecido como "o maior fundo de investimento imobiliário da Ásia, com a maior capitalização de mercado e o maior volume de negócios", também adquiriu participação no Qibao Vanke Plaza este ano.

Em fevereiro deste ano, a Link anunciou que iria adquirir os 50% restantes da participação no Shanghai Qibao Vanke Plaza da Vanke por 2,383 bilhões de yuans, tornando-se o proprietário total da propriedade. “O preço de compra é baseado no valor negociado da propriedade de US$ 5,2 bilhões, e o valor final da transação será ajustado com base em possíveis transações de terceiros.” Em julho deste ano, o Qibao Vanke Plaza foi oficialmente renomeado como Qibao Link Plaza.

"Os centros comerciais sempre foram uma categoria importante de alocação de ativos em todo o mundo, e os investidores estrangeiros valorizam a estabilidade do mercado imobiliário comercial de Xangai e o seu estatuto como centro financeiro internacional. Lei Hongqi analisou que a aquisição de praças comerciais é um sinal." que os investidores estrangeiros estão optimistas quanto às perspectivas de longo prazo do mercado consumidor da China Indicativo do potencial de desenvolvimento, este tipo de activos tem localizações superiores e inquilinos de alta qualidade, o que pode trazer um fluxo de caixa estável e ao mesmo tempo evitar alguns riscos causados ​​por. flutuações no macroambiente.

Ao mesmo tempo, os investidores estrangeiros também estão a investir no mercado de arrendamento de apartamentos de longa duração em Xangai. Em 25 de abril deste ano, a Tishman Speyer adquiriu um projeto hoteleiro do Grupo Pengxin na área central de Wujiaochang, Xangai, e planejou transformar os quartos originais do hotel em novos apartamentos para aluguel de longo prazo com cerca de 300 unidades. A Tishman Speyer afirmou que esta mudança marcou sua “entrada formal no mercado de apartamentos de aluguel de longo prazo de alto padrão de Xangai”.

No início de agosto de 2023, a Bofeng Asset Management, uma das maiores empresas de gestão de ativos alternativos do mundo, concluiu a aquisição de um projeto residencial para aluguel no distrito de Jing'an, em Xangai. "Seguindo o Bolin Hotel e os apartamentos executivos em Wujiaochang, Xangai, a Bofeng continua a expandir seu território no setor de aluguel de imóveis da China", disse a Bofeng Asset Management.

“A principal razão é que imóveis para aluguel a preços acessíveis e shopping centers foram incluídos no escopo dos REITs de fundos imobiliários, o que melhorou muito a liquidez dos ativos e atraiu mais capital. Além disso, a aquisição e aquisição de ativos para aluguel nos últimos anos. não só em Xangai, é uma das pistas mais quentes do mercado global", disse Lei Hongqi aos repórteres.

Espera-se que os prêmios para ativos de alta qualidade aumentem

"O sentimento do mercado está se recuperando lentamente e os compradores corporativos têm intenções de investimento positivas." De acordo com estatísticas da CBRE, no primeiro semestre deste ano, o mercado de investimento imobiliário de Xangai atingiu 50 transações, com um valor total de transação de 32,33 bilhões de yuans, um valor total de 32,33 bilhões de yuans. ligeira diminuição de 6,6% em relação ao mesmo período do ano passado. No entanto, também acredita que a atractividade de investimento dos principais activos de Xangai se tornou cada vez mais proeminente.

Embora o volume total de transações tenha diminuído, os compradores nacionais contrariaram a tendência e emergiram como “líderes” no mercado de comércio a granel de Xangai.

As estatísticas da Cushman & Wakefield mostram que no primeiro semestre deste ano, o volume total de transações e o número de transações no mercado comercial a granel de Xangai foram de 20,8 bilhões de yuans e 32 transações, respectivamente. Entre eles, o volume total de transações caiu 42% em comparação com o primeiro semestre do ano passado, um declínio significativo. Os compradores nacionais tornaram-se a principal força do mercado, representando aproximadamente 78% em termos de volume total de transações e 90% em termos de número de transações.

"Do ponto de vista dos tipos de compradores, o recente mercado de transações em massa em Xangai ainda é dominado por compradores nacionais, e alguns compradores autônomos aproveitam esta oportunidade para adquirir edifícios de escritórios de alta qualidade em Xangai para consolidar e expandir o espaço de escritórios. Devido ao desaceleração do crescimento econômico mundial, o Federal Reserve Afetado por fatores como aumentos nas taxas de juros, as instituições com financiamento estrangeiro são mais cautelosas em suas atividades de investimento", disse Cao Jingjing, gerente geral do Departamento de Pesquisa de Índices do Instituto de Pesquisa de Índices da China, a repórteres. .

O investimento interno continua a aumentar o investimento e o investimento estrangeiro compete pelo caminho do oceano azul. Qual é a tendência futura do mercado comercial a granel de Xangai?

"Embora o ritmo de investimento dos investidores imobiliários tradicionais tenha desacelerado ligeiramente, ainda há muitas transações em grande escala no processo ordenado, o que também mostra que muitos investidores têm expectativas firmes para a melhoria a longo prazo do mercado de transações em grande escala de Xangai ." Shi Shi Wang Jing, chefe do departamento de investimento e mercado de capitais da Bond Richard Ellis no leste da China, acredita.

"No segundo semestre deste ano, espera-se que o mercado de edifícios de escritórios e de arrendamento de lojas de Xangai se recupere ainda mais, e o mercado de transações em massa deverá manter um certo nível de atividade. No entanto, ainda há espaço para ajustes em baixa nos ativos preços e investidores institucionais, incluindo fundos de seguros, podem continuar a prestar atenção ao varejo de alta qualidade de Xangai. Há também a possibilidade de transações em grande escala em ativos de apartamentos comerciais e de aluguel de longo prazo”, disse ainda Cao Jingjing.

No caso de transacções em grande escala em Xangai, o número de compradores de investimento está a aumentar dia a dia. As estatísticas da CBRE mostram que no primeiro semestre deste ano, os compradores empresariais representaram metade dos compradores de transações de grande escala em Xangai, e quase 40% das transações foram de natureza de investimento.

"O aumento de compradores de investimento intensificará a concorrência no mercado e trará mais entradas de capital, o que pode aumentar a liquidez dos activos. Ao mesmo tempo, à medida que os investidores prestam cada vez mais atenção à qualidade dos activos e aos retornos a longo prazo, a estrutura do mercado pode. será ainda mais otimizado e o prêmio de ativos de alta qualidade também aumentará ainda mais", analisou Lei Hongqi.