berita

Reporter kami Fang Chao dan Zhang Jiazhen melaporkan dari Shanghai

Di tengah perubahan dalam sektor real estat, Dualu Capital “membeli penurunan” aset inti Shanghai.

Baru-baru ini, banyak perusahaan milik negara pergi ke Shanghai untuk membeli properti. Aset Milik Negara Xinjiang mengakuisisi Gedung Internasional Shanghai Huaxu (Plaza336), dan Aset Milik Negara Henan mengakuisisi Gedung Shanghai Xingguangyao. Ada juga badan usaha milik negara dari Provinsi Jiangsu, Provinsi Zhejiang dan provinsi lain di kawasan Delta Sungai Yangtze yang membeli gedung perkantoran di Shanghai.

Sejak akhir tahun lalu, sudah menjadi hal biasa bagi perusahaan swasta dan investor individu untuk mengakuisisi gedung perkantoran di Shanghai. Misalnya, "raja semen" Jinfeng Cement membeli Hotel Bulgari di Shanghai seharga 2,43 miliar yuan, dan "bos batu bara" Mongolia Dalam menghabiskan lebih dari 4 miliar yuan untuk membeli tiga bangunan COFCO Seaview One "taipan top" Shanghai. .

Perlu dicatat bahwa banyak perusahaan real estat seperti Sansheng Hongye, Xiexin Real Estate, dan Landsea Group juga memilih untuk menjual gedung kantor pusat, properti milik sendiri, dan aset inti lainnya untuk mengumpulkan dana dan melepaskan tekanan utang kepada perusahaan Teknologi telah menjadi pembeli baru.

"Shanghai, sebagai kota inti tingkat pertama, memiliki keunggulan dan daya tarik unik di bidang ekonomi, teknologi, dan keuangan, yang memberikan kepercayaan investor terhadap kinerja pasar." Lei Hongqi, kepala investasi di lembaga real estate asing, mengatakan kepada China Business News The reporter mengatakan, "Di masa depan, pasar perdagangan massal Shanghai diperkirakan akan terus aktif, terutama dalam kondisi ekonomi saat ini, di mana restrukturisasi aset serta merger dan akuisisi akan menjadi kekuatan pendorong utama pengembangan pasar."

Beberapa gedung kantor pusat perusahaan real estat telah dibongkar

Di antara pembeli aset inti dalam negeri di Shanghai, selain perusahaan milik negara lokal, perusahaan swasta dan pembeli individu juga sangat aktif. Perusahaan swasta lokal, yang dijuluki "Raja Semen" dan "Raja Baja" oleh media, telah menghabiskan miliaran yuan untuk membeli hotel mewah, rumah mewah, dan gedung perkantoran di Shanghai.

Reporter tersebut menemukan bahwa ketika pembeli domestik bergegas ke Shanghai untuk "membeli dengan harga murah", perusahaan real estate swasta menjadi salah satu protagonis dari "penjualan cepat" aset-aset inti.

Situs web Alibaba Asset menunjukkan bahwa pada tanggal 17 Juli, lelang kedua "real estat dan tempat parkir serta real estat lainnya di Jalan Waima No. 974, Distrik Huangpu, Shanghai" berakhir menjadi "Shanghai Wanhuo") lolos penawaran umum, dimenangkan dengan tawaran tertinggi, dan harga transaksi lelang sekitar 831 juta yuan. Menurut Qichacha, Shanghai Wanluo terdaftar dan didirikan pada 17 Juni tahun ini, dan seorang investor individu bernama Li Yan memegang 100% sahamnya.

Reporter memperhatikan bahwa aset yang disebutkan di atas disebut "Gedung Sansheng Hongye". Sansheng Hongye pernah masuk dalam peringkat 100 besar perusahaan real estat, namun telah mengalami krisis likuiditas sejak tahun 2019, terjerumus ke dalam pusaran air seperti ketidakmampuan membayar kembali manajemen keuangan karyawan tepat waktu, gagal bayar obligasi, dan pembangunan proyek-proyeknya terhenti. Saat ini situs resmi Sansheng Hongye tidak dapat dibuka, dan nomor telepon yang terdaftar juga ditampilkan sebagai nomor kosong.

Selain itu, gedung kantor pusat Xiexin Real Estate di Shanghai juga telah dilelang baru-baru ini. Menurut platform lelang Jingdong, pada 19 Juli, real estat di Jalan Xinghong No. 173, Distrik Minhang, Shanghai, milik Shanghai Xiexin Yuanding Real Estate Development Co., Ltd., dilelang secara keseluruhan dengan sewa sebagaimana adanya. ya, tapi lelangnya gagal karena tidak ada yang menawar.

Tidak hanya itu, pada tanggal 7 Juni tahun ini, Fengcai Technology (688279.SH), sebuah perusahaan semikonduktor chip penggerak motor, mengumumkan bahwa anak perusahaan yang sepenuhnya dimilikinya, Fengcang Shanghai, telah mendirikan anak perusahaan yang sepenuhnya dimiliki Fengcang Semiconductor dan berencana membeli dari Shanghai Langwei. terletak di Seluruh properti di No. 5, Lane 280, Linhong Road, Distrik Changning, Shanghai.

Menurut Qichacha, sebenarnya pengendali Shanghai Langqi adalah Tian Ming, pendiri Landsea Holding Group. Menurut informasi publik, properti yang disebutkan di atas disebut "Shanghai Landsea Green Center". Situs resmi Landsea Holding Group menunjukkan bahwa di sinilah tepatnya alamat kantor perusahaan berada di Shanghai. Sebuah artikel yang dicetak ulang di akun resmi Landsea Holdings pada tahun 2019 juga menyatakan: “Shanghai Landsea Green Center adalah lokasi kantor pusat Landsea Holdings. Kelompok."

“Kantor pusat di Shanghai telah dijual selama beberapa waktu.” Orang dalam dari unit bisnis Landsea Holding Group baru-baru ini mengatakan kepada wartawan. Namun, setelah mengetahui identitas reporter tersebut, dia segera mengubah pernyataannya dan mengatakan bahwa dia "tidak jelas". Pelapor kemudian menghubungi nomor telepon kantor di situs resmi Landsea Holding Group untuk verifikasi dan menemukan bahwa nomor tersebut kosong.

“Gedung kantor pusat perusahaan real estat di Shanghai telah dijual atau dilelang, yang mencerminkan tekanan yang ditimbulkan oleh penyesuaian pasar real estat saat ini. Di satu sisi, beberapa perusahaan real estat telah membatasi saluran pembiayaan dan likuiditas yang ketat, yang memaksa mereka untuk menjual aset-aset inti untuk mengurangi tekanan. Di sisi lain, karena siklus ekonomi, beberapa perusahaan menghadapi kesulitan operasional, yang juga memaksa beberapa aset gedung perkantoran yang awalnya digunakan untuk swasembada masuk dalam jumlah besar. pasar transaksi," kata Lei Hongqi kepada wartawan.

Optimis terhadap potensi investasi pasar Shanghai

Pembeli dalam negeri menjadi sorotan, dan pembeli asing juga mengincar plaza komersial berkualitas tinggi dan aset apartemen sewa jangka panjang di Shanghai.

Nanxiang Impression City MEGA, pusat perbelanjaan komersial tunggal terbesar di Shanghai, telah mengalami perubahan ekuitas dan baru-baru ini menjadi fokus pasar real estat komersial. Menurut Qichacha, pada tanggal 7 Juni, investor perusahaan proyek MEGA Kota Impresi Nanxiang Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai "Xingxinman") berubah, dan RECO YIYUAN, anak perusahaan dari GIC (Perusahaan Investasi Pemerintah Singapura) ) Rasio ekuitas PRIVATE LIMITED diubah dari 50% menjadi 98%.

Rasio kepemilikan saham Vanke's Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. telah berubah dari 50% menjadi 2%, dan jenis perusahaan Xingxinman juga telah berubah dari "perseroan terbatas (usaha patungan Sino-asing)" menjadi "perseroan terbatas ( penanaman modal asing, kepemilikan bukan perseorangan)" )".

Link REIT, yang dikenal sebagai "perwalian investasi real estat terbesar di Asia dengan kapitalisasi pasar terbesar dan volume perdagangan tertinggi," juga mengakuisisi ekuitas di Qibao Vanke Plaza tahun ini.

Pada bulan Februari tahun ini, Link mengumumkan bahwa mereka akan mengakuisisi sisa 50% kepemilikan di Shanghai Qibao Vanke Plaza dari Vanke senilai 2,383 miliar yuan, menjadi pemilik penuh properti tersebut. "Harga pembelian didasarkan pada nilai properti yang dinegosiasikan sebesar $5,2 miliar, dan nilai transaksi akhir akan disesuaikan berdasarkan potensi transaksi pihak ketiga." Pada bulan Juli tahun ini, Qibao Vanke Plaza secara resmi berganti nama menjadi Qibao Link Plaza.

"Pusat perbelanjaan selalu menjadi kategori utama alokasi aset di seluruh dunia, dan investor asing menghargai stabilitas pasar real estate komersial Shanghai dan statusnya sebagai pusat keuangan internasional." Lei Hongqi menganalisis bahwa akuisisi plaza komersial adalah sebuah pertanda bahwa investor asing optimis terhadap prospek jangka panjang pasar konsumen Tiongkok. Indikasi potensi pengembangan, aset jenis ini memiliki lokasi yang unggul dan penyewa berkualitas tinggi, yang dapat menghasilkan arus kas yang stabil dan pada saat yang sama menghindari beberapa risiko yang disebabkan olehnya. fluktuasi lingkungan makro.

Pada saat yang sama, investor asing juga berinvestasi di pasar apartemen sewa jangka panjang di Shanghai. Pada tanggal 25 April tahun ini, Tishman Speyer mengakuisisi proyek hotel dari Pengxin Group di kawasan inti Wujiaochang, Shanghai, dan berencana mengubah kamar hotel asli menjadi apartemen sewa jangka panjang baru dengan sekitar 300 unit. Tishman Speyer menyatakan bahwa langkah ini menandai “masuknya secara resmi ke pasar apartemen sewa jangka panjang kelas atas di Shanghai.”

Sebelumnya pada Agustus 2023, Bofeng Asset Management, salah satu perusahaan manajemen aset alternatif terbesar di dunia, menyelesaikan akuisisi proyek hunian sewa di Distrik Jing'an, Shanghai. “Menyusul Bolin Hotel dan apartemen eksekutif di Wujiaochang, Shanghai, Bofeng terus memperluas wilayahnya di sektor perumahan sewa Tiongkok.”

“Alasan utamanya adalah bahwa perumahan sewa dan pusat perbelanjaan yang terjangkau telah dimasukkan dalam lingkup real estate trust REITs, yang telah sangat meningkatkan likuiditas aset dan menarik lebih banyak modal. Selain itu, akuisisi dan akuisisi aset sewaan dalam beberapa tahun terakhir tidak hanya di Shanghai, ini adalah salah satu trek terpanas di pasar global," kata Lei Hongqi kepada wartawan.

Premi untuk aset berkualitas tinggi diperkirakan akan meningkat

"Sentimen pasar perlahan pulih, dan pembeli korporat memiliki niat investasi yang positif." Menurut statistik dari CBRE, pada paruh pertama tahun ini, pasar investasi properti Shanghai mencapai 50 transaksi, dengan total nilai transaksi sebesar 32,33 miliar yuan, a sedikit menurun sebesar 6,6% dari periode yang sama tahun lalu. Namun, pihaknya juga yakin bahwa daya tarik investasi aset inti Shanghai menjadi semakin menonjol.

Meskipun total volume transaksi menurun, pembeli domestik telah melawan tren tersebut dan muncul sebagai "pemimpin" di pasar perdagangan massal Shanghai.

Statistik dari Cushman & Wakefield menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, total volume transaksi dan jumlah transaksi di pasar perdagangan massal Shanghai masing-masing berjumlah 20,8 miliar yuan dan 32 transaksi. Diantaranya, total volume transaksi turun 42% dibandingkan semester pertama tahun lalu, penurunan yang signifikan. Pembeli domestik telah menjadi kekuatan utama di pasar, menyumbang sekitar 78% dari total volume transaksi dan 90% dari jumlah transaksi.

“Dari sudut pandang jenis pembeli, pasar transaksi massal di Shanghai saat ini masih didominasi oleh pembeli domestik, dan beberapa pembeli mandiri memanfaatkan kesempatan ini untuk mengakuisisi gedung perkantoran berkualitas tinggi di Shanghai untuk mengkonsolidasikan dan memperluas ruang kantor. perlambatan pertumbuhan ekonomi dunia, Federal Reserve Dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti kenaikan suku bunga, lembaga-lembaga yang didanai asing lebih berhati-hati dalam kegiatan investasi mereka, "Cao Jingjing, manajer umum Departemen Riset Indeks di China Index Research Institute, mengatakan kepada wartawan .

Investasi dalam negeri terus meningkat dan investasi asing bersaing memperebutkan jalur samudra biru. Bagaimana tren masa depan pasar perdagangan massal Shanghai?

“Meskipun laju investasi investor real estat tradisional sedikit melambat, masih banyak transaksi berskala besar yang berjalan dengan tertib, yang juga menunjukkan bahwa banyak investor memiliki ekspektasi yang kuat terhadap perbaikan jangka panjang pasar transaksi skala besar Shanghai. ." Shi Shi Wang Jing, kepala departemen investasi dan pasar modal di Bond Richard Ellis di Tiongkok Timur, percaya.

"Pada paruh kedua tahun ini, pasar penyewaan gedung perkantoran dan toko Shanghai diperkirakan akan semakin pulih, dan pasar transaksi massal diperkirakan akan mempertahankan tingkat aktivitas tertentu. Namun, masih ada ruang untuk penyesuaian penurunan aset harga, dan investor institusi termasuk dana asuransi mungkin terus memperhatikan ritel berkualitas tinggi Shanghai. Ada juga kemungkinan transaksi skala besar dalam aset apartemen sewa komersial dan jangka panjang,” kata Cao Jingjing lebih lanjut.

Dalam kasus transaksi skala besar di Shanghai, jumlah pembeli investasi meningkat dari hari ke hari. Statistik CBRE menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, pembeli korporat menyumbang setengah dari pembeli transaksi skala besar di Shanghai, dan hampir 40% transaksi bersifat investasi.

“Meningkatnya pembeli investasi akan meningkatkan persaingan pasar dan membawa lebih banyak arus masuk modal, yang dapat meningkatkan likuiditas aset. Pada saat yang sama, karena investor semakin memperhatikan kualitas aset dan keuntungan jangka panjang, struktur pasar mungkin akan meningkat. akan lebih dioptimalkan, dan premi aset berkualitas tinggi juga akan semakin ditingkatkan,” analisis Lei Hongqi.