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上海の土地オークション規則は「最高入札者落札」に戻った後、ホットランド区画については「二重高・二重入札」が実施されることになった。

8月15日、上海土地取引市場は市の第5次商業住宅用地譲渡発表を発表、具体的には静安区の2つの住宅用地を販売し、総土地面積は約5.01ヘクタール、開始価格は10.679ドルである。億元。

同日、「上海計画資源」公会計によると、上海市の商業住宅用地譲渡は第5期から、市場人気の高い土地区画に対して「二重高・二重競争」措置を実施した。入札は前の指標要件を完了し、次の指標要件に移行し、段階的な競争措置を採用し、最終的に「1か所、1プランで高品質の建設」および「市場で最も高い価格の建設」という目標を達成します。指向性のある割り当て」。

業界関係者らは、上海市は今回政策を強化しているわけではなく、土地入札基準をさらに最適化していると解釈している。標準の最適化により開発製品の品質を向上します。

土地取得のルールは「確率」から「質」に変わる

「ダブル・ハイ・ダブル・コンペティション」には、質の高い建築基準を競う２回の入札と２回の競争が含まれると理解されている。

「高品質競争の第一弾」は、グリーンビル、超低エネルギービル、プレハブビル、再生可能エネルギー、BIM技術の応用などの普遍的な要件を土地譲渡契約に組み込むことだ。

「第1次入札」では、市場人気の高い土地区画について、譲渡前の包括的な協議メカニズムを通じて合理的な譲渡開始価格を設定し、差別化されたプレミアムスペースを決定します。

「第2次質の競争」には、「装飾基準の競争」「公共施設やオープンスペースの競争」「政府に無償譲渡された高級人材住宅の競争」などの一連の施策が含まれており、順次入札していきます。

「第2次入札」は再度入札を行い、最終的に落札者を決定する「最高額入札者勝ち」方式となります。

発表では、グリーンビルディングや超低エネルギービルディングなどの従来の高品質建築指標に加え、今回の移管により「装飾基準の競争」「公共施設やオープンスペースなどの競争」が追加されたとしている。 3 つの指標は、市場主体が高品質の住宅を建設し、補助的な公共サービス機能と質の高い公共空間環境を改善し、人々の都市生活を効果的に実装することを奨励します。コンセプトは、より良い生活の創造に焦点を当て、あらゆる種類の才能を引きつけて定住し、発展させ、住みやすい環境を作り出すことにより、私たちは平和で満足して生活し、働くことができます。

今年6月、上海市が今年の商業住宅の第3弾の土地譲渡に関する発表を発表した際、上海は今回の第3弾から商業住宅用地の割増率10％の上限要件を撤廃すると指摘した。同時に、市場の人気が高い特定地域の土地の使用を禁止し、この状況を阻止するために差額規制措置を講じることができ、プレミアム率が一定の限度を超えると、市場主体を誘導するために抽選プロセスに移管される。合理的に入札してください。

7月、「上海九条」新政策導入後の最初の住宅地譲渡のうち、上海市は入札ルールを大幅に調整し、施行時から土地競売のプレミアムレート10％上限原則を撤廃した。 2021年に土地を集中供給し、取引価格は市場入札により決定されます。

3 か月も経たないうちに、上海の現地オークション規則は 3 度目の調整されました。 Tongce Research Instituteの共同所長であるSong Honwei氏によると、今回、上海市が一部のホットランド区画に対して「二重高および二重入札」を実施することは、以前の宝くじリンクを高品質入札に置き換えることに等しい。以前は、開発者は確率を求めて戦っていましたが、新しい規制の後は、機能、製品、制御などに重点を置き、高品質を求めて戦っています。

ソン・ホンウェイ氏はさらに、「二重の高さと二重の競争」が土地入札プロセスをさらに洗練するものであり、このルールは合理的で非常に科学的であると述べた。

単純な「最高額入札者が勝つ」とは異なり、「ダブルハイダブル競争」と「一次入札」から、ホットランド区画には依然として異なるプレミアムレートスペースが設定される可能性があることがわかります。

上海の中国指数研究所の上級アナリスト、チェン・ジュラン氏は、人気の土地区画の開始価格と割増率は譲渡前の包括的な協議を通じて決定され、人気の土地区画には差別化された割増率の上限が導入され、企業にとっては助けになると述べた。事業プレミアム率を事前に算出するとともに、市場メカニズムの役割を十分に発揮しつつ、高品質な住宅製品の価格を安定させ、より公平で合理的な市場環境を創出します。

「これは厳格化ではなく、土地入札基準のさらなる最適化だ。」

現在、国土市場は 2 つのレベルの差別化の非常に明白な特徴を示しています。

7月9日、「上海九規制」導入後、特に価格制限の撤廃を背景に販売された住宅用地の第一群のうち、楊浦区にある2区画の土地が多数の有力な不動産を引き付けた。企業は熾烈な競争を繰り広げる。

同日午前、60回の見積りを経て、保利開発の子会社である上海保利建津都市開発有限公司が楊浦区平涼コミュニティの02H1-01区画を22億3000万元で落札した。下限価格は 88,462 元/平方メートル、プレミアム率は 21.18% でした。

79回の入札を経て、北京都市建設+越秀不動産は楊浦区長白コミュニティのH2-17区画を最低価格7万272元/平方メートル、プレミアム17.12％で22億3000万元で落札した。

上海中原不動産の市場アナリスト、ルー・ウェンシー氏は、現在の土地市場は非常に明確で二極化しており、良い物件は良い、悪い物件は劣悪であると考えている。誰もが良い区画の写真を撮りに行き、その価値を最大限に高めることができるかどうかは、それほどプレッシャーなくそれらを手に入れました。したがって、土地入札基準の最適化を通じて土地入札の人気を抑制する必要がある。

盧文喜氏は、「上海は今回は政策を強化しないが、土地入札基準をさらに最適化することで、開発製品の品質が向上するだろう」と述べた。 「基準が非常に多いので、家を建てることが不可能だとは思えません。現在、商業住宅の装飾や納品の基準の多くが購入者に満たされておらず、不満を抱いています。さまざまな紛争が起きています。」

上海の新しい土地競売規制は将来の不動産市場にどのような影響を与えるでしょうか?ソン・ホンウェイ氏は、一部の人気の土地区画は将来、建設や無料引き渡しなどあらゆる面で優れた能力を持った開発業者によって建設されると考えており、開発業者が利益を保証できるのであれば、それは企業のコストを増加させることになると考えている。製品づくり、コスト管理、ブランド力などが優れている企業だけが、今後より高品質な製品を生み出すことができるのです。

陳居蘭氏は、人気の土地区画に対する土地競売政策の今回の調整は、「良い住宅」の建設を求める声に応えるために上海政府がとった具体的な措置、あるいは高品質な土地の供給を増やすための前段階であると述べた。同時に、土地市場資源の配分を最適化し、土地の高品質な利益を向上させます。新たに追加された「装飾基準指標の競争」は、企業が高品質の土地区画を合理的に利用して、製品の向上に対する人々の期待に応える高品質の住宅製品を建設するよう導く可能性がある。「公共施設とオープンスペースの競争」は、住宅のコミュニティ建設を重視している。 「ハイエンド人材の住宅の政府への無償譲渡をめぐる競争」は、手頃な価格の住宅供給システムの改善、ハイエンド人材の的確な誘致と維持、バランスの取れた住宅開発の促進に貢献する。地域経済。

北京ニュース記者ドゥアン・ウェンピン

編集：Yang Juanjuan、校正：Mu Xiangtong