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Les règles des enchères foncières à Shanghai ont de nouveau changé. Après avoir rétabli le « plus offrant », les « doubles enchères » seront mises en œuvre pour les parcelles de terrain chaudes.

Le 15 août, le marché d'échange foncier de Shanghai a publié une annonce concernant le cinquième lot de transferts de terrains de logements commerciaux de la ville, vendant spécifiquement 2 terrains résidentiels dans le district de Jing'an, d'une superficie totale d'environ 5,01 hectares et d'un prix de départ de 10,679 milliards de yuans.

Ce jour-là, selon le compte public « Shanghai Planning Resources », à partir du cinquième lot, le transfert de terrains de logements commerciaux de Shanghai a mis en œuvre la mesure de « double concurrence élevée et double » pour les parcelles de terrain très populaires sur le marché, c'est-à-dire après l'appel d'offres. a rempli les exigences de l'indicateur précédent, passe à l'exigence de l'indicateur suivante, adopte des mesures de concurrence graduelle et, finalement, atteint les objectifs de « construction de haute qualité en un seul endroit, un seul plan » et « celle avec le prix le plus élevé dans une allocation orientée vers le marché » .

Les initiés du secteur estiment que Shanghai ne durcit pas ses politiques cette fois-ci, mais optimise davantage les normes d'appel d'offres fonciers. Améliorer la qualité des produits développés grâce à l’optimisation des standards.

Les règles d'acquisition des terrains ont changé, de « probabilité » à « haute qualité »

Il est entendu que la « double concurrence élevée et double » comprend deux tours d'appel d'offres et deux tours de concurrence pour des normes de construction de haute qualité.

Le « premier tour de compétition pour la haute qualité » consiste à intégrer des exigences universelles telles que les bâtiments verts, les bâtiments à très faible consommation d'énergie, les bâtiments préfabriqués, les énergies renouvelables et les applications de la technologie BIM dans les contrats de transfert de terrains.

Lors du « premier tour d'appel d'offres », pour les parcelles très populaires sur le marché, grâce à un mécanisme complet de négociation préalable au transfert, le prix de départ du transfert est raisonnablement fixé et l'espace premium différencié est déterminé.

"Le deuxième tour du concours pour la haute qualité" comprend une série de mesures telles que le "concours pour les normes de décoration", le "concours pour les équipements publics et les espaces ouverts" et le "concours pour les logements de talents haut de gamme qui seront transférés au gouvernement". gratuitement" et enchérissez de manière séquentielle.

Le « deuxième tour d'enchères » consiste à enchérir à nouveau et à déterminer finalement le gagnant selon la méthode « le plus offrant gagne ».

L'annonce indique qu'en plus des indicateurs de construction de haute qualité d'origine tels que les bâtiments verts et les bâtiments à très basse consommation d'énergie, ce transfert a ajouté "une concurrence pour les normes de décoration", "une concurrence pour les équipements publics et les espaces ouverts, etc.". concurrence pour des logements de talents haut de gamme qui seront transférés gratuitement au gouvernement. " Les trois indicateurs encouragent les entités du marché à construire des logements de haute qualité, à améliorer les fonctions de soutien du service public et les environnements d'espace public de haute qualité, à mettre en œuvre efficacement le concept d'habitat populaire. Les villes se concentrent sur la création d'une vie meilleure, attirent toutes sortes de talents pour s'installer et se développer, et créent un environnement vivable et vivable. La qualité de l'environnement permet aux gens de travailler, de vivre et de travailler dans la paix et le contentement.

En juin de cette année, lorsque Shanghai a publié le troisième lot d'annonces de transfert de terrains pour les logements commerciaux cette année, elle a souligné qu'à partir de ce lot, Shanghai annulerait l'exigence de limite supérieure de 10 % sur le taux de prime des terrains destinés aux logements commerciaux ; dans le même temps, il interdira les terrains dans des zones spécifiques à forte popularité sur le marché. Des mesures de contrôle différentielles pourront être prises pour bloquer la situation, et lorsque le taux de prime dépassera une certaine limite, il sera transféré au processus de loterie pour guider les entités du marché. soumissionner de manière rationnelle.

En juillet, parmi le premier lot de transferts de terrains résidentiels après l'introduction de la nouvelle politique des « Neuf articles de Shanghai », Shanghai a apporté des ajustements majeurs aux règles d'appel d'offres, annulant le principe de plafonnement du taux de prime de 10 % pour les enchères de terrains à partir de la mise en œuvre d'un système centralisé. l'offre de terrains en 2021, et le prix de la transaction a été déterminé par appel d'offres basé sur le marché.

En moins de trois mois, les règles des enchères locales à Shanghai ont été ajustées pour la troisième fois. Selon Song Hongwei, co-président de l'Institut de recherche de Tongce, la mise en œuvre par Shanghai d'une « double offre élevée et double » pour certaines parcelles de terrain chaudes équivaut cette fois à remplacer l'ancien lien de loterie par des enchères de haute qualité. Dans le passé, les développeurs se battaient pour la probabilité, mais depuis la nouvelle réglementation, ils se battent pour une qualité élevée, en se concentrant davantage sur les capacités, les produits, le contrôle, etc.

Song Hongwei a ajouté que la « double concurrence » affine encore le processus d'appel d'offres foncier. Cette règle est raisonnable et très scientifique.

À la différence du simple « le plus offrant gagne », il ressort de la « double concurrence double élevée » et des « enchères du premier tour » que différents espaces à taux majoré peuvent encore être fixés pour les parcelles de terrain chaudes.

Chen Julan, analyste principal au China Index Research Institute à Shanghai, a déclaré que le prix de départ et le taux de prime des parcelles populaires sont déterminés par le biais de consultations approfondies avant le transfert. Des plafonds de taux de prime différenciés seront mis en œuvre pour les parcelles populaires, ce qui aidera les entreprises. calculer à l'avance les taux de prime du projet. Dans le même temps, nous stabiliserons les prix des produits résidentiels de haute qualité et créerons un environnement de marché plus juste et plus raisonnable tout en faisant jouer pleinement le rôle des mécanismes de marché.

« Il ne s’agit pas de durcir les normes, mais d’optimiser davantage les normes en matière d’appel d’offres fonciers. »

À l’heure actuelle, le marché foncier national présente des caractéristiques très évidentes de deux niveaux de différenciation.

Le 9 juillet, parmi le premier lot de terrains résidentiels à vendre après l'introduction des « Neuf Règlements de Shanghai », notamment dans le contexte de la suppression des limites de prix, deux terrains situés dans le district de Yangpu ont attiré un certain nombre de puissants immobiliers. entreprises à rivaliser avec acharnement.

Le matin du même jour, après 60 séries de cotations, Shanghai Poly Jianjin Urban Development Co., Ltd., une filiale de Poly Development, a remporté le terrain 02H1-01 dans la communauté de Pingliang, district de Yangpu, pour 2,203 milliards de yuans. le prix plancher était de 88 462 yuans/mètre carré, avec un taux de majoration de 21,18 %.

Après 79 tours d'appel d'offres, Beijing Urban Construction + Yuexiu Real Estate ont remporté le terrain H2-17 dans la communauté de Changbai, district de Yangpu, pour 2,23 milliards de yuans, avec un prix plancher de 70 272 yuans/mètre carré, soit une prime de 17,12 %.

Lu Wenxi, analyste de marché chez Shanghai Zhongyuan Real Estate, estime que le marché foncier actuel est très clair et polarisé, les bonnes propriétés étant bonnes et les mauvaises propriétés étant mauvaises. Tout le monde est allé prendre des photos des bonnes parcelles et les a obtenues sans trop de pression. Il est incertain qu'ils puissent maximiser leur valeur. Par conséquent, il est nécessaire de contrôler la popularité des enchères foncières grâce à l’optimisation des normes d’appel d’offres foncières.

« Cette fois-ci, Shanghai ne durcit pas ses politiques, mais optimise davantage les normes d'appel d'offres fonciers. » Lu Wenxi a déclaré que grâce à l'optimisation des normes d'appel d'offres foncières, la qualité des produits de développement serait améliorée. "Avec autant de normes, je ne crois pas qu'il soit impossible de construire une maison. À l'heure actuelle, de nombreuses normes de décoration et de livraison de logements commerciaux ne sont pas respectées par les acheteurs et sont insatisfaits. Il existe divers différends."

Quel impact la nouvelle réglementation des enchères foncières à Shanghai aura-t-elle sur le futur marché immobilier ? Song Hongwei estime que certaines parcelles de terrain populaires seront construites à l'avenir par des promoteurs dotés d'excellentes capacités dans tous les aspects, tels que la construction et la cession gratuite, ce qui augmentera les coûts de l'entreprise. Si un promoteur peut encore garantir des bénéfices, cela signifie que l'entreprise. est dans La création de produits, le contrôle des coûts, l'influence de la marque et d'autres aspects sont excellents. Seules de telles entreprises peuvent créer des produits de meilleure qualité à l'avenir.

Chen Julan a déclaré que cet ajustement de la politique d'enchères pour les parcelles populaires est une mesure concrète prise par le gouvernement de Shanghai pour répondre à l'appel à la construction de « bonnes maisons », ou un prélude à l'augmentation de l'offre de terrains de haute qualité. parcelles. Dans le même temps, cela optimisera l’allocation des ressources du marché foncier et améliorera la qualité des avantages fonciers de la terre. Les « indicateurs standards de concurrence pour la décoration » récemment ajoutés peuvent guider les entreprises à utiliser de manière rationnelle des parcelles de terrain de haute qualité pour construire des produits résidentiels de haute qualité afin de répondre aux attentes des gens en matière de produits améliorés ; « la concurrence pour les équipements publics et les espaces ouverts » met l'accent sur la construction communautaire de logements ; produits et améliore la commodité de la vie des résidents ; et « la concurrence pour les logements de talents haut de gamme transférés gratuitement au gouvernement » est propice à l'amélioration du système d'offre de logements abordables, en attirant et en retenant avec précision les talents haut de gamme et en promouvant le développement équilibré de l’économie régionale.

Duan Wenping, journaliste du Beijing News

Éditeur Yang Juanjuan et relecture de Mu Xiangtong