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As regras do leilão de terras em Xangai mudaram novamente Depois de restaurar as "vitórias do licitante com lance mais alto", "licitações duplas e duplas" serão implementadas para lotes de terras quentes.

Em 15 de agosto, o Shanghai Land Trading Market divulgou o quinto lote de anúncios de transferência de terrenos para moradias comerciais da cidade, vendendo especificamente 2 lotes residenciais no distrito de Jing'an, com uma área total de terreno de cerca de 5,01 hectares e um preço inicial de 10,679. bilhões de yuans.

No mesmo dia, de acordo com a conta pública "Recursos de Planejamento de Xangai", a partir do quinto lote, a transferência de terrenos para habitação comercial de Xangai implementou a medida "dupla alta e dupla competição" para terrenos com alta popularidade no mercado, ou seja, depois a licitação completou os requisitos do indicador anterior, passou para o próximo requisito do indicador, adotou medidas de concorrência gradiente e, em última análise, atingiu as metas de "construção de alta qualidade em um local, um plano" e "aquele com o preço mais alto no mercado - alocação orientada".

Os membros da indústria interpretam que Xangai não está a apertar as políticas desta vez, mas está a optimizar ainda mais os padrões de licitação de terrenos. Melhore a qualidade dos produtos desenvolvidos através da otimização padrão.

As regras para aquisição de terrenos mudaram, de “probabilidade” para “alta qualidade”

Entende-se que “dupla alta e dupla competição” inclui duas rodadas de licitações e duas rodadas de competição por padrões de construção de alta qualidade.

A “primeira rodada de competição por alta qualidade” consiste em incorporar requisitos universais, como edifícios verdes, edifícios de energia ultrabaixa, edifícios pré-fabricados, energia renovável e aplicações de tecnologia BIM nos contratos de transferência de terrenos.

Na "primeira ronda de licitações", para parcelas de terreno com elevada popularidade no mercado, o preço inicial da transferência será razoavelmente definido através de um mecanismo de consulta abrangente antes da transferência, e será determinado o espaço premium diferenciado.

"A segunda rodada de competição por alta qualidade" inclui uma série de medidas, incluindo "concorrência por padrões de decoração", "concorrência por instalações públicas e espaços abertos" e "concorrência por moradias para talentos de alto padrão transferidas gratuitamente para o governo" e licitação em sequência.

A "segunda rodada de licitações" consiste em licitar novamente e, finalmente, determinar o vencedor no método "o licitante com lance mais alto ganha".

O anúncio afirmava que, além dos indicadores originais de construção de alta qualidade, como edifícios verdes e edifícios de consumo ultrabaixo de energia, esta transferência acrescentou "concorrência por padrões de decoração", "concorrência por instalações públicas e espaços abertos, etc. e " competição por moradias de talentos de alto padrão que serão transferidas gratuitamente para o governo." Os três indicadores incentivam as entidades do mercado a construir moradias de alta qualidade, melhorar as funções de serviço público de apoio e o ambiente de espaço público de alta qualidade, implementar efetivamente as necessidades urbanas das pessoas conceito, focar na criação de uma vida melhor, atrair todos os tipos de talentos para se estabelecerem e se desenvolverem e criar um ambiente habitável e habitável. A qualidade do meio ambiente nos permite viver e trabalhar em paz e contentamento.

Em junho deste ano, quando Xangai divulgou o terceiro lote de anúncios de transferência de terrenos para habitação comercial este ano, apontou que a partir deste lote, Xangai cancelará o requisito de limite superior de 10% sobre a taxa de prêmio de terrenos para habitação comercial; ao mesmo tempo, proibirá terrenos em áreas específicas com alta popularidade de mercado. Medidas de controle diferenciais podem ser tomadas para bloquear a situação e, quando a taxa de prêmio ultrapassar um determinado limite, será transferida para o processo de loteria para orientar as entidades do mercado. lance racionalmente.

Em julho, entre o primeiro lote de transferências de terrenos residenciais após a introdução da nova política dos "Nove Artigos de Xangai", Xangai fez grandes ajustes nas regras de licitação, cancelando o princípio de limite de 10% da taxa premium para leilões de terrenos a partir da implementação do fornecimento centralizado de terras em 2021, e o preço da transação foi determinado pela licitação baseada no mercado.

Em menos de três meses, as regras dos leilões locais de Xangai foram ajustadas pela terceira vez. De acordo com Song Hongwei, co-presidente do Instituto de Pesquisa Tongce, a implementação em Xangai de “licitações duplas e duplas” para alguns terrenos quentes desta vez equivale a substituir o link de loteria anterior por licitações de alta qualidade. No passado, os desenvolvedores lutavam pela probabilidade, mas depois das novas regulamentações, eles estão lutando pela alta qualidade, concentrando-se mais em capacidades, produtos, controle, etc.

Song Hongwei disse ainda que “dupla alta e dupla competição” refina ainda mais o processo de licitação de terras. Esta regra é razoável e muito científica.

Diferente das simples “vitórias do licitante com lance mais alto”, pode-se observar na “concorrência dupla alta dupla” e na “licitação de primeira rodada” que diferentes espaços de taxa premium ainda podem ser definidos para lotes de terras quentes.

Chen Julan, analista sênior do China Index Research Institute em Xangai, disse que o preço inicial e a taxa de prêmio dos terrenos populares são determinados por meio de consultas abrangentes antes da transferência. Limites diferenciados de taxas de prêmio serão implementados para lotes de terrenos populares, o que ajudará as empresas. calcular antecipadamente as taxas de prémio do projecto. Ao mesmo tempo, estabilizaremos os preços dos produtos residenciais de alta qualidade e criaremos um ambiente de mercado mais justo e razoável, ao mesmo tempo que daremos pleno desempenho ao papel dos mecanismos de mercado.

“Não é um aperto, é uma otimização adicional dos padrões de licitação de terrenos”.

Actualmente, o mercado fundiário nacional apresenta características muito evidentes de dois níveis de diferenciação.

Em 9 de julho, entre o primeiro lote de terrenos residenciais à venda após a introdução dos "Nove Regulamentos de Xangai", especialmente no contexto da remoção dos limites de preços, dois terrenos localizados no distrito de Yangpu atraíram uma série de poderosos imóveis empresas competirem ferozmente.

Na manhã do mesmo dia, após 60 rodadas de cotações, a Shanghai Poly Jianjin Urban Development Co., Ltd., subsidiária da Poly Development, ganhou o lote 02H1-01 na comunidade de Pingliang, distrito de Yangpu, por 2,203 bilhões de yuans. o preço mínimo foi de 88.462 yuans/metro quadrado, com uma taxa premium de 21,18%.

Após 79 rodadas de licitações, a Beijing Urban Construction + Yuexiu Real Estate venceu o lote H2-17 na comunidade Changbai, distrito de Yangpu, por 2,23 bilhões de yuans, com preço mínimo de 70.272 yuans/metro quadrado, um prêmio de 17,12%.

Lu Wenxi, analista de mercado da Shanghai Zhongyuan Real Estate, acredita que o atual mercado de terrenos é muito claro e polarizado, com boas propriedades sendo boas e más propriedades sendo pobres. Todos foram tirar fotos dos bons terrenos e os conseguiram sem muita pressão. Não se sabe se eles conseguirão maximizar seu valor. Portanto, é necessário controlar a popularidade das licitações de terrenos por meio da otimização dos padrões de licitação de terrenos.

"Desta vez, Xangai não está endurecendo as políticas, mas está otimizando ainda mais os padrões de licitação de terras." Lu Wenxi disse que através da otimização dos padrões de licitação de terras, a qualidade dos produtos de desenvolvimento será melhorada. “Com tantos padrões, não acredito que seja impossível construir uma casa. Atualmente, muitos padrões de decoração e entrega de moradias comerciais não são atendidos pelos compradores e estão insatisfeitos.

Que impacto terão os novos regulamentos de leilões de terras de Xangai no futuro mercado imobiliário? Song Hongwei acredita que alguns terrenos populares serão construídos por incorporadores com excelentes capacidades em todos os aspectos no futuro, como construção e entrega gratuita, o que aumentará os custos da empresa. Se um incorporador ainda puder garantir lucros, isso significa que a empresa. está na criação de produtos, controle de custos, influência da marca e outros aspectos são excelentes. Somente essas empresas podem criar produtos de maior qualidade no futuro.

Chen Julan disse que este ajuste na política de leilões de terrenos para terrenos populares é uma medida concreta tomada pelo governo de Xangai para responder ao apelo à construção de "boas casas", ou um prelúdio para aumentar a oferta de terrenos de alta qualidade. Ao mesmo tempo, optimizará a alocação dos recursos do mercado fundiário e melhorará a qualidade dos benefícios da terra de alta qualidade. Os recém-adicionados "indicadores padrão de competição por decoração" podem orientar as empresas a utilizarem racionalmente terrenos de alta qualidade para construir produtos residenciais de alta qualidade para atender às expectativas das pessoas por produtos melhorados. "Competição por instalações públicas e espaços abertos" enfatiza a construção comunitária de residências; produtos e melhora a conveniência de vida dos residentes e "competir pela transferência gratuita de moradias de talentos de alto padrão para o governo" conduz à melhoria do sistema de oferta de habitação a preços acessíveis, atraindo e retendo com precisão talentos de alto padrão e promovendo o desenvolvimento equilibrado de a economia regional.

Duan Wenping, repórter do Beijing News

Editado por Yang Juanjuan e revisado por Mu Xiangtong