Se han producido “tres cambios” en la lógica subyacente del sector inmobiliario
2024-08-17
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Los últimos datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a julio de este año, la superficie de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción a nivel nacional fue de 541,49 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 18,6%, y la caída fue 0,4 puntos porcentuales menos que entre enero y junio; el volumen de ventas de viviendas comerciales nuevas fue de 5.333 millones de yuanes, cayó un 24,3% y la disminución se redujo en 0,7 puntos porcentuales.A juzgar por los principales datos del sector inmobiliario de julio, algunos indicadores muestran signos de mejora, pero la mayoría siguen cayendo y la industria aún se encuentra en un período de transformación. En opinión del autor, a medida que la era de la “carrera hacia la escala” se desvanece, se han producido tres cambios fundamentales en la lógica subyacente de la industria inmobiliaria.En primer lugar, la demanda de vivienda ha pasado del “tengo” al “es bueno o no”. Actualmente, la demanda del mercado inmobiliario ha sufrido nuevos cambios. Los datos muestran que en 2020, la superficie total de construcción de viviendas para hogares en el país superó los 50 mil millones de metros cuadrados. El desarrollo urbano ha entrado en una nueva etapa: la gente presta más atención al valor de la vida al comprar casas y hay más necesidades de mejora y diversificación.Por ejemplo, la clase media tiende a trasladarse a un entorno de vida con mejores distritos escolares, áreas más grandes y mejor calidad; las personas mayores prefieren comunidades con buenos servicios inmobiliarios, hospitales cercanos e instalaciones de apoyo que satisfagan las necesidades de la "nueva generación"; "Está más dispuesto a seguir el principio de "Comprar una casa es comprar una casa es comprar una vida". Se espera que el cambio fundamental en la demanda de vivienda cambie la antigua lógica del producto de "la tasa de vivienda es inferior al 70% y la altura neta es inferior a 3 metros" y active una nueva demanda.En segundo lugar, la política regulatoria ha pasado de "frenar resueltamente el aumento de los precios de la vivienda" a "digerir el stock y optimizar el aumento". Cuando el mercado inmobiliario se sobrecalienta, para evitar que los especuladores inmobiliarios perturben el mercado, las políticas regulatorias pertinentes mencionan "frenar resueltamente el aumento de los precios de la vivienda". Sin embargo, dado que la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario ha experimentado cambios profundos, el enfoque de la regulación ha cambiado en consecuencia. La reunión del Buró Político del Comité Central del PCC celebrada el 30 de abril de este año propuso por primera vez “una investigación coordinada sobre políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental”.Equilibrar la digestión de los recursos existentes y la optimización de la oferta incremental es la clave para el buen funcionamiento del mercado inmobiliario. A juzgar por el enfoque de las políticas implementadas en varios lugares, se están implementando diversas medidas, como suavizar la cadena de intercambio de viviendas de primera y segunda mano, empresas estatales que compran y almacenan casas nuevas no vendidas para convertirlas en viviendas asequibles y adquieren terreno residencial ocioso que ha sido cedido para revitalizar "activos durmientes". Se espera que ajustes activos en el ámbito político para adaptarse a los importantes cambios en la oferta y la demanda resuelvan el problema de inventarios del mercado inmobiliario en muchos lugares, alivien la presión sobre la cadena de capital de las empresas inmobiliarias, protejan los derechos e intereses de vivienda de grupos de bajos ingresos y promover la estabilidad del mercado. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias también deben darse cuenta de que necesitan encontrar nuevas oportunidades de negocio y construir nuevos modelos de negocio a partir de la lógica subyacente de este cambio.En tercer lugar, el modelo de desarrollo ha pasado de los “viejos tres máximos” a un nuevo modelo de desarrollo. Cuando el desarrollo urbano pasa de la construcción incremental a gran escala a un énfasis igual en la mejora de las existencias y el ajuste estructural incremental, significa que termina la era de la expansión desordenada basada en el modelo de los "viejos tres máximos" de "alto apalancamiento, alta deuda y alta rotación". Ha terminado por completo, acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo es el cambio fundamental más importante. En el pasado, la relación activo-pasivo de muchas empresas inmobiliarias superó la línea roja del 80% durante todo el año, y los ingresos del negocio de desarrollo en la estructura empresarial de la mayoría de las empresas inmobiliarias superaron el 95%. En la "segunda mitad" del sector inmobiliario, el modelo de los "viejos tres máximos" ya no será aplicable y no será reconocido por el mercado inmobiliario ni por el mercado de capitales. El nuevo modelo de desarrollo remodelará la valoración de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.Por supuesto, la transformación del sector inmobiliario también debe variar de un lugar a otro y de una empresa a otra. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias deberían crear diseños de negocios y modelos operativos basados en sus propias ventajas, centrándose en la planificación del desarrollo urbano, las industrias características, etc., y siguiendo la lógica de resonancia con la ciudad e incluso con la economía de aglomeración urbana. Entre ellos, las empresas inmobiliarias deben explorar nuevos modelos de desarrollo en múltiples campos, como los servicios inmobiliarios, el turismo cultural y la atención sanitaria, los "tres grandes proyectos" y el desarrollo integrado urbano-rural, y pasar a un desarrollo constante y diversificado.Los profesionales del sector inmobiliario deben insistir en comprender los cambios en la industria desde una perspectiva global, a fin de promoverla desde la "primera mitad" de crecimiento extenso y rápido a una nueva etapa de desarrollo constante.Imagen Diario de Valores
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