Si sono verificati “tre cambiamenti” nella logica di fondo del settore immobiliare
2024-08-17
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Gli ultimi dati dell’Ufficio Nazionale di Statistica mostrano che da gennaio a luglio di quest’anno, la superficie di vendita di alloggi commerciali di nuova costruzione a livello nazionale è stata di 541,49 milioni di metri quadrati, con un calo del 18,6% rispetto all’anno precedente. 0,4 punti percentuali in meno rispetto a quello da gennaio a giugno; il volume delle vendite di nuove abitazioni commerciali è stato di 5,333 miliardi di yuan, è diminuito del 24,3% e il calo si è ridotto di 0,7 punti percentuali.A giudicare dai principali dati del settore immobiliare di luglio, alcuni indicatori mostrano segnali di miglioramento, ma la maggior parte è ancora in calo e il settore è ancora in una fase di trasformazione. Secondo l’autore, con il finire dell’era della “corsa alle scale”, si sono verificati tre cambiamenti fondamentali nella logica di fondo del settore immobiliare.In primo luogo, la domanda di alloggi si è spostata dal “ce l’ho” al “è buono o no”. Attualmente, la domanda del mercato immobiliare ha subito nuovi cambiamenti. I dati mostrano che nel 2020 la superficie totale edificata per le famiglie nel paese ha superato i 50 miliardi di metri quadrati. Lo sviluppo urbano è entrato in una nuova fase. Le persone prestano maggiore attenzione al valore della vita quando acquistano case e vi sono maggiori esigenze di miglioramento e diversificazione.Ad esempio, la classe media tende a spostarsi verso ambienti con distretti scolastici migliori, aree più ampie e di migliore qualità; gli anziani preferiscono comunità con buoni servizi immobiliari, ospedali vicini e strutture di supporto che soddisfino i bisogni della “nuova generazione”. " è più disposto a seguire il " Il principio per cui comprare una casa è comprare una casa è comprare una vita. Si prevede che il cambiamento fondamentale nella domanda immobiliare cambierà la vecchia logica del prodotto secondo cui "il tasso immobiliare è inferiore al 70% e l'altezza netta è inferiore a 3 metri" e attiverà una nuova domanda.In secondo luogo, la politica di regolamentazione è passata dal “frenare risolutamente l’aumento dei prezzi delle case” al “digerire le azioni e ottimizzare l’aumento”. Quando il mercato immobiliare si surriscalda, al fine di impedire agli speculatori immobiliari di sconvolgere il mercato, le politiche di regolamentazione pertinenti menzionano "il contenimento risolutivo dell'aumento dei prezzi delle case". Tuttavia, poiché il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare ha subito profondi cambiamenti, anche il focus della regolamentazione è cambiato di conseguenza. La riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC tenutasi il 30 aprile di quest’anno ha proposto per la prima volta “una ricerca coordinata su politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale”.Bilanciare la digestione delle risorse esistenti e l’ottimizzazione dell’offerta incrementale è la chiave per il buon funzionamento del mercato immobiliare. A giudicare dall’orientamento delle politiche attuate in vari luoghi, si stanno attuando diverse misure, come ad esempio agevolare la catena di scambio delle case primarie e di seconda mano, le imprese statali acquistano e immagazzinano le nuove case invendute per convertirle in alloggi a prezzi accessibili, e l’acquisizione terreno residenziale inattivo che è stato trasferito per rivitalizzare le "attività dormienti". Si prevede che aggiustamenti attivi sul piano politico per adattarsi agli importanti cambiamenti nella domanda e nell’offerta risolveranno il problema delle scorte del mercato immobiliare in molti luoghi, allenteranno la pressione sulla catena del capitale delle società immobiliari, proteggeranno i diritti di alloggio e gli interessi delle gruppi a basso reddito e promuovere la stabilità del mercato. Allo stesso tempo, le società immobiliari devono anche rendersi conto che devono trovare nuove opportunità di business e costruire nuovi modelli di business partendo dalla logica alla base di questo cambiamento.In terzo luogo, il modello di sviluppo è passato dai “vecchi tre massimi” a un nuovo modello di sviluppo. Quando lo sviluppo urbano passa dalla costruzione incrementale su larga scala alla pari enfasi sul miglioramento del patrimonio e sull’aggiustamento strutturale incrementale, significa che è iniziata l’era dell’espansione disordinata basata sul vecchio modello dei “tre massimi” di “leva elevata, debito elevato e turnover elevato” è completamente terminato, accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo è il cambiamento fondamentale più importante. In passato, il rapporto attività/passività di molte società immobiliari ha superato tutto l'anno la linea rossa dell'80%, mentre i ricavi delle attività di sviluppo nella struttura aziendale della maggior parte delle società immobiliari hanno superato il 95%. Nella "seconda metà" del settore immobiliare il modello dei "vecchi tre massimi" non sarà più applicabile e non sarà riconosciuto dal mercato immobiliare e dal mercato dei capitali. Il nuovo modello di sviluppo rimodellerà la valutazione delle società immobiliari quotate.Naturalmente anche la trasformazione del settore immobiliare deve variare da luogo a luogo e da azienda ad azienda. Ad esempio, le società immobiliari dovrebbero costruire layout di business e modelli operativi basati sui propri vantaggi, concentrandosi sulla pianificazione dello sviluppo urbano, sulle industrie caratteristiche, ecc., e seguendo la logica della risonanza con la città e anche con l’economia delle agglomerazioni urbane. Tra questi, le società immobiliari devono esplorare nuovi modelli di sviluppo in molteplici campi come i servizi immobiliari, il turismo culturale e l'assistenza sanitaria, i "tre grandi progetti" e lo sviluppo integrato urbano-rurale, e passare a uno sviluppo costante e diversificato.I professionisti del settore immobiliare devono insistere sulla comprensione dei cambiamenti nel settore da una prospettiva globale, in modo da promuovere il settore dalla "prima metà" di crescita ampia e rapida a una nuova fase di sviluppo costante.Immagine |. Titoli giornalieri
Produzione |.Zhou Wenrui
