不動産業界の根底にある論理に起きた「3つの変化」
2024-08-17
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国家統計局の最新データによると、今年1月から7月までの全国の新築商業住宅販売面積は5億4,149万平方メートルで、前年同期比18.6％減少し、その減少幅は5億4,149万平方メートルとなった。 1月から6月に比べて0.4ポイント縮小し、新築商業住宅販売額は53億3,300万元で24.3%減少し、減少幅は0.7ポイント縮小した。7月の不動産分野の主要データから判断すると、一部の指標には改善の兆しが見られるものの、大半は依然低下傾向にあり、業界は依然として変革期にある。著者の意見では、「規模拡大競争」の時代が終わりを告げるにつれて、不動産業界の根底にある論理に 3 つの根本的な変化が起こっています。まず、住宅に対する需要が「持っている」から「良いか悪いか」へと変化しています。現在、不動産市場の需要は新たな変化を迎えています。データによると、2020年に国内の世帯向け住宅建設総面積は500億平方メートルを超えた。都市開発は新たな段階に入り、住宅購入の際には住まいの価値がより重視され、改善や多様化のニーズが高まっています。例えば、中間層は、より良い学区、より広い面積、より質の高い住環境に移住する傾向があり、高齢者は、「新世代」のニーズを満たす、優れた不動産サービス、近くの病院、支援施設を備えたコミュニティを好む傾向があります。 「家を買うという原則は、家を買うことは命を買うことです。」住宅需要の根本的な変化により、「居住率70％以下、ネット高3メートル以下」という古い商品ロジックが変わり、新たな需要が活性化すると予想される。第二に、規制政策が「住宅価格の上昇を断固として抑制する」ことから「在庫を消化し、上昇を最適化する」ことに移行した。不動産市場が過熱すると、不動産投機家による市場の混乱を防ぐため、関連する規制政策には「住宅価格の上昇を断固として抑制する」ことが明記される。しかし、不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化したため、それに応じて規制の焦点も変化してきました。今年4月30日に開催された中国共産党中央委員会政治局会議では、「既存不動産の消化と増分住宅の最適化に向けた政策・措置に関する協調研究」が初めて提案された。既存のリソースの消化と追加供給の最適化のバランスをとることが、不動産市場の円滑な運営の鍵となります。各地で実施される政策の重点から判断すると、一次住宅と中古住宅の交換チェーンの円滑化、売れ残った新築住宅を国有企業が買い取って保管し、手頃な価格の住宅に転換する、住宅の取得など、さまざまな施策が実施されている。 「眠っている資産」を再生するために譲渡された遊休宅地。需要と供給の重要な変化に適応するための政策面での積極的な調整により、多くの場所で不動産市場の在庫問題が解決され、不動産会社の資本チェーンへの圧力が緩和され、住宅の権利と利益が保護されることが期待される。低所得層をターゲットにし、市場の安定を促進します。同時に、不動産会社も、この変化の根底にある論理に基づいて、新たなビジネスチャンスを見出し、新たなビジネスモデルを構築する必要があることを根本的に認識する必要があります。第三に、発展モデルは「旧三高」から新たな発展モデルに移行しました。都市開発が大規模な漸進的建設からストック改善と漸進的構造調整を同等に重視するものに移行するということは、「高レバレッジ、高負債、高売上高」という「旧三高」モデルに依存した無秩序な拡大の時代が到来することを意味する。は完全に終了し、新しい開発モデルの構築を加速することが最も重要な根本的な変化です。過去、多くの不動産会社の資産負債比率は年間を通じて80％を超え、事業構造における開発事業の収益は95％を超えています。不動産の「後半」では、「古い 3 高」モデルはもはや適用されず、不動産市場と資本市場で認識されなくなります。新しい開発モデルは、上場不動産会社の評価を再構築するでしょう。もちろん、不動産業界の変革も場所ごと、企業ごとに異なる必要があります。例えば、不動産会社は、都市開発計画や特色ある産業などを重視し、都市との共鳴、さらには都市集積経済の論理に従い、自社の優位性に基づいた事業展開や運営モデルを構築する必要がある。その中で、不動産会社は不動産サービス、文化観光、ヘルスケア、「三大プロジェクト」、都市・農村一体開発など多分野で新たな開発モデルを模索し、着実かつ多角的な開発に移行しなければならない。不動産業界を急速な成長の「前半」から着実に発展する新たな段階に導くためには、不動産業界の変化をグローバルな視点で捉えることが求められる。
