“Três mudanças” ocorreram na lógica subjacente do setor imobiliário
2024-08-17
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Os dados mais recentes do National Bureau of Statistics mostram que de janeiro a julho deste ano, a área de vendas de habitações comerciais recém-construídas em todo o país foi de 541,49 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 18,6%, e a queda foi 0,4 pontos percentuais mais estreito do que de janeiro a junho; o volume de vendas de novas habitações comerciais foi de 5,333 bilhões de yuans, caiu 24,3% e o declínio diminuiu 0,7 pontos percentuais.A julgar pelos principais dados da área imobiliária de julho, alguns indicadores mostram sinais de melhora, mas a maioria ainda está em queda e o setor ainda está em um período de transformação. Na opinião do autor, à medida que a era da “corrida à escala” se desvanece, ocorreram três mudanças fundamentais na lógica subjacente do setor imobiliário.Primeiro, a procura por habitação passou de “disponibilidade” para “bom ou não”. Atualmente, a demanda do mercado imobiliário tem passado por novas alterações. Os dados mostram que, em 2020, a área total de construção habitacional para agregados familiares no país ultrapassou os 50 mil milhões de metros quadrados. O desenvolvimento urbano entrou numa nova fase. As pessoas prestam mais atenção ao valor de viver quando compram casas e há mais necessidades de melhoria e diversificação.Por exemplo, a classe média tende a mudar-se para um ambiente de vida com melhores distritos escolares, áreas maiores e melhor qualidade; os idosos preferem comunidades com bons serviços imobiliários, hospitais próximos e instalações de apoio que atendam às necessidades do envelhecimento da “nova geração; " está mais disposto a seguir o princípio "Comprar uma casa é comprar uma vida”. Espera-se que a mudança fundamental na procura de habitação altere a antiga lógica do produto de "a taxa de habitação é inferior a 70% e a altura líquida é inferior a 3 metros" e ative uma nova procura.Em segundo lugar, a política regulatória passou de “conter resolutamente o aumento dos preços da habitação” para “digerir o stock e optimizar o aumento”. Quando o mercado imobiliário sobreaquece, a fim de evitar que os especuladores imobiliários perturbem o mercado, as políticas regulatórias relevantes mencionam "reduzir resolutamente o aumento dos preços da habitação". No entanto, uma vez que a relação entre a oferta e a procura no mercado imobiliário sofreu profundas alterações, o foco da regulação mudou em conformidade. A reunião do Bureau Político do Comité Central do PCC, realizada em 30 de Abril deste ano, propôs pela primeira vez “investigação coordenada sobre políticas e medidas para digerir o imobiliário existente e optimizar a habitação incremental”.Equilibrar a digestão dos recursos existentes e a otimização da oferta incremental é a chave para o bom funcionamento do mercado imobiliário. A julgar pelo enfoque das políticas implementadas em vários locais, estão a ser implementadas diversas medidas, tais como a suavização da cadeia de trocas de habitação em primeira e segunda mão, as empresas estatais comprando e armazenando novas casas não vendidas para convertê-las em habitação a preços acessíveis, e a aquisição estoque ocioso de terrenos residenciais que foram vendidos para revitalizar "ativos adormecidos". Espera-se que ajustamentos activos do lado político para se adaptar às mudanças importantes na oferta e na procura resolvam o problema de inventário do mercado imobiliário em muitos lugares, aliviem a pressão sobre a cadeia de capital das empresas imobiliárias, protejam os direitos e interesses de habitação dos grupos de baixa renda e promover a estabilidade do mercado. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias também precisam de perceber fundamentalmente que precisam de encontrar novas oportunidades de negócio e construir novos modelos de negócio a partir da lógica subjacente a esta mudança.Terceiro, o modelo de desenvolvimento passou dos “antigos três máximos” para um novo modelo de desenvolvimento. Quando o desenvolvimento urbano passa da construção incremental em grande escala para uma ênfase igual na melhoria do stock e no ajustamento estrutural incremental, isso significa que a era da expansão desordenada baseada no modelo dos "antigos três máximos" de "elevada alavancagem, elevada dívida e elevada rotatividade" terminou completamente, acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento é a mudança fundamental mais importante. No passado, o rácio activo-passivo de muitas empresas imobiliárias ultrapassou a linha vermelha de 80% durante todo o ano, e as receitas dos negócios de desenvolvimento na estrutura empresarial da maioria das empresas imobiliárias ultrapassaram 95%. Na "segunda metade" do imobiliário, o modelo dos "antigos três máximos" deixará de ser aplicável e não será reconhecido pelo mercado imobiliário e pelo mercado de capitais. O novo modelo de desenvolvimento irá remodelar a avaliação das empresas imobiliárias cotadas.É claro que a transformação do setor imobiliário também precisa variar de lugar para lugar e de empresa para empresa. Por exemplo, as empresas imobiliárias devem construir layouts de negócios e modelos de operação baseados em suas próprias vantagens, focando no planejamento do desenvolvimento urbano, nas indústrias características, etc., e seguindo a lógica de ressonância com a cidade e até mesmo com a economia da aglomeração urbana. Entre eles, as empresas imobiliárias devem explorar novos modelos de desenvolvimento em múltiplos domínios, como os serviços imobiliários, o turismo cultural e os cuidados de saúde, os "três grandes projectos" e o desenvolvimento integrado urbano-rural, e mudar para um desenvolvimento estável e diversificado.Os profissionais do sector imobiliário devem insistir em compreender as mudanças na indústria a partir de uma perspectiva global, de modo a promover a indústria da "primeira metade" de crescimento extenso e rápido para uma nova fase de desenvolvimento constante.Foto | Valores Mobiliários Diariamente
Produção | Zhou Wen Rui
