부동산 업계의 근본 논리에 '3가지 변화'가 일어났다
2024-08-17
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국가통계국 최신 자료에 따르면 올해 1~7월 전국 신축 상업용 주택 매매면적은 5억4149만㎡로 전년 동기 대비 18.6% 감소했다. 신규 상업용 주택 매매액은 53억 3300만 위안으로 1월부터 6월까지보다 0.4%포인트 줄었고, 24.3% 감소했으며 감소율도 0.7%포인트 줄었다.7월 부동산 분야 주요 데이터를 보면 일부 지표에서는 개선 조짐이 보이지만 대부분은 여전히 하락세를 보이고 있고 업계는 여전히 전환기에 있다. 저자는 규모 경쟁 시대가 저물어가면서 부동산 산업의 논리에 세 가지 근본적인 변화가 일어났다고 본다.첫째, 주택에 대한 수요가 '있느냐'에서 '좋느냐, 없느냐'로 바뀌었다. 현재 부동산 시장 수요는 새로운 변화를 겪고 있습니다. 데이터에 따르면 2020년 전국 가구의 총 주택 건설 면적은 500억 평방미터를 초과했습니다. 도시 개발은 새로운 단계에 접어들었습니다. 사람들은 집을 구입할 때 삶의 가치에 더 많은 관심을 기울이고 있으며 개선과 다양화의 필요성이 더 커지고 있습니다.예를 들어, 중산층은 더 나은 학군, 더 넓은 지역, 더 나은 품질을 갖춘 생활 환경으로 이동하는 경향이 있습니다. 노인들은 "신세대"의 요구를 충족시키는 좋은 부동산 서비스, 인근 병원 및 지원 시설을 선호합니다. '집을 사는 것이 곧 인생을 사는 것'이라는 원칙을 따르려는 의지가 더 크다. 주택 수요의 근본적인 변화는 '주택률 70% 이하, 순높이 3m 이하'라는 기존 상품 논리를 바꾸고 신규 수요를 활성화할 것으로 예상된다.둘째, 규제정책이 '집값 상승의 단호한 억제'에서 '재고 소화 및 상승 최적화'로 바뀌었다. 부동산 시장이 과열되면 부동산 투기꾼들의 시장 교란을 막기 위해 관련 규제정책에서는 “집값 상승을 단호히 억제하라”고 언급하고 있다. 그러나 부동산시장의 수급관계가 크게 변화하면서 이에 따라 규제의 초점도 달라졌다. 올해 4월 30일에 열린 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 처음으로 “기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책과 조치에 대한 공동 연구”를 제안했습니다.기존 자원의 소화와 증분 공급 최적화의 균형을 맞추는 것이 부동산 시장의 원활한 운영의 핵심입니다. 각지에서 시행되는 정책의 초점으로 볼 때, 1차 및 중고 주택의 교환망을 원활하게 하고, 국영기업이 미분양 새 주택을 매입 및 보관하여 저렴한 주택으로 전환하고, '잠자자산' 활성화를 위해 양도된 유휴택지. 중요한 공급과 수요 변화에 적응하기 위한 정책적 측면의 적극적인 조정은 여러 곳의 부동산 시장의 재고 문제를 해결하고 부동산 회사의 자본 사슬에 대한 압력을 완화하며 주택 권익을 보호할 것으로 예상됩니다. 저소득층을 보호하고 시장 안정을 도모합니다. 동시에 부동산 회사 역시 이러한 변화의 기본 논리를 바탕으로 새로운 사업 기회를 찾고 새로운 비즈니스 모델을 구축해야 한다는 점을 근본적으로 인식해야 합니다.셋째, 개발 모델이 '오래된 3개 최고'에서 새로운 개발 모델로 전환되었습니다. 도시 개발이 대규모 증분 건설에서 재고 개선과 증분 구조 조정을 동일하게 강조하는 방향으로 전환한다는 것은 "높은 레버리지, 높은 부채, 높은 회전율"이라는 "낡은 3고" 모델에 의존하는 무질서한 확장 시대를 의미합니다. 완전히 종료되었으며, 새로운 개발 모델 구축을 가속화하는 것이 가장 중요한 근본적인 변화입니다. 과거 많은 부동산회사의 자산부채비율은 연중 80%를 넘어섰고, 대부분의 부동산회사의 사업구조에서 개발사업 수익은 95%를 넘었습니다. 부동산 '후반기'에는 '오래된 3고' 모델이 더 이상 적용되지 않고 부동산 시장과 자본시장에서 인정받지 못할 것이다. 새로운 개발 모델은 상장 부동산 기업의 가치를 재편할 것이다.물론 부동산산업의 변화도 장소에 따라, 기업에 따라 다양해야 한다. 예를 들어 부동산 회사는 도시 개발 계획, 특성 산업 등에 초점을 맞추고 도시 및 도시 집적 경제와 공명하는 논리를 따라 자신의 장점을 기반으로 비즈니스 레이아웃 및 운영 모델을 구축해야 합니다. 그 중 부동산 회사는 부동산 서비스, 문화 관광, 의료, '3대 프로젝트', 도농 통합 개발 등 다양한 분야에서 새로운 개발 모델을 모색하고 꾸준하고 다각적인 개발로 전환해야 합니다.부동산 실무자는 업계의 변화를 글로벌 관점에서 이해하여 업계를 광범위하고 빠른 성장의 '전반'에서 꾸준한 발전의 새로운 단계로 발전시켜야 합니다.
