In der zugrunde liegenden Logik der Immobilienbranche seien „drei Veränderungen“ eingetreten
2024-08-17
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Die neuesten Daten des National Bureau of Statistics zeigen, dass die Verkaufsfläche neu gebauter Gewerbeimmobilien von Januar bis Juli dieses Jahres landesweit 541,49 Millionen Quadratmeter betrug, was einem Rückgang von 18,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht 0,4 Prozentpunkte weniger als von Januar bis Juni; das Verkaufsvolumen neuer Gewerbeimmobilien betrug 5,333 Milliarden Yuan. Es sank um 24,3 %, und der Rückgang verringerte sich um 0,7 Prozentpunkte.Den wichtigsten Daten im Immobilienbereich vom Juli zufolge zeigen einige Indikatoren Anzeichen einer Verbesserung, die meisten sind jedoch immer noch rückläufig, und die Branche befindet sich immer noch in einer Phase des Wandels. Nach Ansicht des Autors haben sich mit dem Ausklingen der Ära des „Wettlaufs um die Größe“ drei grundlegende Veränderungen in der zugrunde liegenden Logik der Immobilienbranche ergeben.Erstens hat sich die Nachfrage nach Wohnraum von „Verfügbarkeit“ zu „Gut oder nicht“ verlagert. Derzeit ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt neuen Veränderungen unterworfen. Daten zeigen, dass im Jahr 2020 die gesamte Wohnbaufläche für private Haushalte im Land 50 Milliarden Quadratmeter überstieg. Die Stadtentwicklung ist in eine neue Phase eingetreten. Beim Hauskauf achten die Menschen stärker auf den Wohnwert und es besteht ein größerer Verbesserungs- und Diversifizierungsbedarf.Beispielsweise tendiert die Mittelschicht dazu, in ein Wohnumfeld mit besseren Schulbezirken, größeren Flächen und besserer Qualität zu ziehen; ältere Menschen bevorzugen Gemeinden mit guten Immobiliendienstleistungen, nahegelegenen Krankenhäusern und unterstützenden Einrichtungen, die den Bedürfnissen der „neuen Generation“ gerecht werden; „ ist eher bereit, dem Grundsatz „Ein Haus zu kaufen bedeutet, ein Leben zu kaufen“ zu folgen. Es wird erwartet, dass die grundlegende Veränderung der Wohnungsnachfrage die alte Produktlogik „Wohnquote beträgt weniger als 70 % und Nettohöhe weniger als 3 Meter“ verändert und eine neue Nachfrage aktiviert.Zweitens hat sich die Regulierungspolitik von einer „entschlossenen Eindämmung des Immobilienpreisanstiegs“ zu einer „Verdauung des Bestands und Optimierung des Anstiegs“ verlagert. Wenn der Immobilienmarkt überhitzt, wird in den einschlägigen Regulierungsrichtlinien eine „entschlossene Eindämmung des Anstiegs der Immobilienpreise“ erwähnt, um zu verhindern, dass Immobilienspekulanten den Markt stören. Da sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt jedoch tiefgreifend verändert hat, hat sich auch der Fokus der Regulierung entsprechend verändert. Auf der Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der KP Chinas am 30. April dieses Jahres wurde zum ersten Mal eine „koordinierte Forschung zu Richtlinien und Maßnahmen zur Ausgliederung bestehender Immobilien und zur Optimierung des zusätzlichen Wohnungsbaus“ vorgeschlagen.Der Schlüssel zum reibungslosen Funktionieren des Immobilienmarktes liegt darin, die Nutzung vorhandener Ressourcen in Einklang zu bringen und das zusätzliche Angebot zu optimieren. Gemessen an den Schwerpunkten der an verschiedenen Orten umgesetzten Maßnahmen werden verschiedene Maßnahmen umgesetzt, wie z. B. die Glättung der Kette des Immobilientauschs aus erster und zweiter Hand, der Kauf und die Lagerung unverkaufter neuer Häuser durch staatliche Unternehmen, um sie in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln, und der Erwerb von Immobilien ungenutztes Wohngrundstück, das zur Revitalisierung „schlafender Vermögenswerte“ übertragen wurde. Aktive Anpassungen auf politischer Seite zur Anpassung an die wichtigen Veränderungen von Angebot und Nachfrage dürften das Bestandsproblem des Immobilienmarktes vielerorts lösen, den Druck auf die Kapitalkette der Immobilienunternehmen verringern und die Wohnungsrechte und -interessen schützen einkommensschwachen Gruppen und fördern die Marktstabilisierung. Gleichzeitig müssen sich Immobilienunternehmen grundsätzlich darüber im Klaren sein, dass sie aus der zugrunde liegenden Logik dieses Wandels neue Geschäftsmöglichkeiten finden und neue Geschäftsmodelle aufbauen müssen.Drittens hat sich das Entwicklungsmodell von den „alten drei Höchstwerten“ zu einem neuen Entwicklungsmodell verlagert. Wenn sich die Stadtentwicklung von groß angelegten, inkrementellen Bauvorhaben hin zu einer gleichwertigen Betonung der Bestandsverbesserung und inkrementellen Strukturanpassungen verlagert, bedeutet dies, dass die Ära der ungeordneten Expansion auf der Grundlage des „Old Three Highs“-Modells von „hoher Verschuldung, hoher Verschuldung und hoher Fluktuation“ anbricht. vollständig beendet ist, ist die Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells die wichtigste grundlegende Änderung. In der Vergangenheit hat das Asset-Liability-Verhältnis vieler Immobilienunternehmen das ganze Jahr über die rote Linie von 80 % überschritten, und der Umsatz aus dem Entwicklungsgeschäft machte in der Geschäftsstruktur der meisten Immobilienunternehmen mehr als 95 % aus. In der „zweiten Hälfte“ der Immobilienbranche wird das „alte Drei-Höchst“-Modell nicht mehr anwendbar sein und vom Immobilienmarkt und Kapitalmarkt nicht mehr anerkannt werden. Das neue Entwicklungsmodell wird die Bewertung börsennotierter Immobilienunternehmen verändern.Natürlich muss die Transformation der Immobilienbranche auch von Ort zu Ort und von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich sein. Beispielsweise sollten Immobilienunternehmen Geschäftslayouts und Betriebsmodelle auf der Grundlage ihrer eigenen Vorteile aufbauen, sich auf die Stadtentwicklungsplanung, charakteristische Branchen usw. konzentrieren und der Logik der Resonanz mit der Stadt und sogar der städtischen Agglomerationswirtschaft folgen. Unter anderem müssen Immobilienunternehmen neue Entwicklungsmodelle in mehreren Bereichen wie Immobiliendienstleistungen, Kulturtourismus und Gesundheitsfürsorge, den „drei großen Projekten“ und der integrierten Stadt-Land-Entwicklung erkunden und zu einer stetigen und diversifizierten Entwicklung übergehen.Immobilienfachleute müssen darauf bestehen, die Veränderungen in der Branche aus einer globalen Perspektive zu verstehen, um die Branche von der „ersten Hälfte“ des umfassenden und schnellen Wachstums in eine neue Phase stetiger Entwicklung zu befördern.Bild |. Securities Daily
Produktion |. Zhou Wenrui
