« Trois changements » se sont produits dans la logique sous-jacente du secteur immobilier
2024-08-17
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Les dernières données du Bureau national des statistiques montrent que de janvier à juillet de cette année, la surface de vente de logements commerciaux nouvellement construits dans tout le pays était de 541,49 millions de mètres carrés, soit une diminution d'une année sur l'autre de 18,6% et une baisse de 18,6%. 0,4 point de pourcentage de moins que celui de janvier à juin ; le volume des ventes de nouveaux logements commerciaux était de 5,333 milliards de yuans, il a chuté de 24,3 % et la baisse s'est réduite de 0,7 point de pourcentage.À en juger par les principales données du secteur immobilier de juillet, certains indicateurs montrent des signes d'amélioration, mais la plupart sont toujours en baisse et le secteur est toujours dans une période de transformation. Selon l’auteur, alors que l’ère de la « course à l’échelle » s’estompe, trois changements fondamentaux se sont produits dans la logique sous-jacente du secteur immobilier.Premièrement, la demande de logements est passée de la « disponibilité » à la « qualité ou non ». Actuellement, la demande du marché immobilier a subi de nouveaux changements. Les données montrent qu'en 2020, la superficie totale de construction de logements pour les ménages dans le pays a dépassé 50 milliards de mètres carrés. Le développement urbain est entré dans une nouvelle étape. Les gens accordent davantage d'attention à la valeur de la vie lorsqu'ils achètent des maisons, et les besoins d'amélioration et de diversification se font plus nombreux.Par exemple, la classe moyenne a tendance à s'installer dans un environnement doté de meilleurs districts scolaires, d'une superficie plus grande et d'une meilleure qualité ; les personnes âgées préfèrent les communautés dotées de bons services immobiliers, d'hôpitaux à proximité et d'installations de soutien qui répondent aux besoins de la « nouvelle génération » ; " est plus disposé à suivre le principe « Acheter une maison, c'est acheter une vie ». Le changement fondamental dans la demande de logements devrait modifier l'ancienne logique de produit selon laquelle « le taux de logement est inférieur à 70 % et la hauteur nette est inférieure à 3 mètres » et activer une nouvelle demande.Deuxièmement, la politique réglementaire est passée de « freiner résolument la hausse des prix de l'immobilier » à « digérer le stock et optimiser la hausse ». Lorsque le marché immobilier surchauffe, afin d'empêcher les spéculateurs immobiliers de perturber le marché, les politiques réglementaires pertinentes mentionnent « la limitation résolue de la hausse des prix de l'immobilier ». Cependant, étant donné que la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier a subi de profonds changements, l'orientation de la réglementation a changé en conséquence. La réunion du Bureau politique du Comité central du PCC tenue le 30 avril de cette année a proposé pour la première fois « une recherche coordonnée sur les politiques et les mesures visant à digérer l'immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires ».Équilibrer la digestion des ressources existantes et l’optimisation de l’offre supplémentaire est la clé du bon fonctionnement du marché immobilier. À en juger par l'orientation des politiques mises en œuvre dans divers endroits, diverses mesures sont mises en œuvre, telles que lisser la chaîne des échanges de maisons de première et d'occasion, les entreprises publiques acheter et stocker les nouvelles maisons invendues pour les convertir en logements abordables, et acquérir terrains résidentiels inutilisés qui ont été transférés pour revitaliser les « actifs dormants ». Des ajustements politiques actifs pour s'adapter aux changements importants de l'offre et de la demande devraient résoudre le problème des stocks du marché immobilier dans de nombreux endroits, alléger la pression sur la chaîne de capital des sociétés immobilières, protéger les droits et les intérêts du logement. groupes à faible revenu et promouvoir la stabilisation du marché. Dans le même temps, les sociétés immobilières doivent également comprendre fondamentalement qu’elles doivent trouver de nouvelles opportunités commerciales et construire de nouveaux modèles économiques à partir de la logique sous-jacente de ce changement.Troisièmement, le modèle de développement est passé des « trois anciens sommets » à un nouveau modèle de développement. Lorsque le développement urbain passe d'une construction progressive à grande échelle à un accent égal sur l'amélioration des stocks et un ajustement structurel progressif, cela signifie que l'ère d'une expansion désordonnée basée sur le modèle des « trois vieux sommets » : « un endettement élevé, une dette élevée et un taux de rotation élevé ». est complètement terminé, accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement est le changement fondamental le plus important. Dans le passé, le ratio actif-passif de nombreuses sociétés immobilières a dépassé la ligne rouge de 80 % toute l'année, et les revenus des activités de développement dans la structure commerciale de la plupart des sociétés immobilières représentaient plus de 95 %. Dans la « seconde moitié » de l'immobilier, le modèle des « trois anciens sommets » ne sera plus applicable et ne sera pas reconnu par le marché immobilier et le marché des capitaux. Le nouveau modèle de développement va remodeler la valorisation des sociétés immobilières cotées.Bien entendu, la transformation du secteur immobilier doit également varier d’un endroit à l’autre et d’une entreprise à l’autre. Par exemple, les sociétés immobilières devraient construire une organisation commerciale et des modèles opérationnels basés sur leurs propres avantages, en se concentrant sur la planification du développement urbain, les industries caractéristiques, etc., et en suivant la logique de résonance avec la ville et même avec l'économie d'agglomération urbaine. Parmi eux, les sociétés immobilières doivent explorer de nouveaux modèles de développement dans de multiples domaines tels que les services immobiliers, le tourisme culturel et les soins de santé, les « trois grands projets » et le développement intégré urbain-rural, et passer à un développement stable et diversifié.Les professionnels de l'immobilier doivent insister sur la compréhension des changements survenus dans le secteur dans une perspective mondiale, afin de promouvoir le secteur depuis la « première moitié » de croissance étendue et rapide vers une nouvelle étape de développement régulier.Photo | Titres quotidiens
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