“Tiga perubahan” telah terjadi dalam logika yang mendasari industri real estate
2024-08-17
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Data terbaru Badan Statistik Nasional menunjukkan bahwa dari Januari hingga Juli tahun ini, luas penjualan perumahan komersial baru yang baru dibangun secara nasional adalah 541,49 juta meter persegi, turun 18,6% dari tahun ke tahun, dan penurunan tersebut sebesar 0,4 poin persentase lebih kecil dibandingkan bulan Januari hingga Juni; volume penjualan perumahan komersial baru sebesar 5,333 miliar yuan, turun sebesar 24,3%, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 0,7 poin persentase.Dilihat dari data utama bidang real estate bulan Juli, beberapa indikator menunjukkan tanda-tanda perbaikan, namun sebagian besar masih menurun, dan industri masih dalam masa transformasi. Menurut penulis, seiring dengan memudarnya era “race to scale”, ada tiga perubahan mendasar yang terjadi pada logika yang mendasari industri real estate.Pertama, permintaan akan perumahan telah bergeser dari “ketersediaan” menjadi “baik atau tidak”. Saat ini, permintaan pasar real estat telah mengalami perubahan baru. Data menunjukkan bahwa pada tahun 2020, total luas pembangunan perumahan untuk rumah tangga di Tanah Air melebihi 50 miliar meter persegi. Perkembangan perkotaan telah memasuki tahap baru. Masyarakat lebih memperhatikan nilai hidup ketika membeli rumah, dan terdapat lebih banyak kebutuhan untuk perbaikan dan diversifikasi.Misalnya, kelas menengah cenderung pindah ke lingkungan tempat tinggal dengan distrik sekolah yang lebih baik, wilayah yang lebih luas, dan kualitas yang lebih baik; kaum lanjut usia lebih memilih komunitas dengan layanan properti yang baik, rumah sakit terdekat, dan fasilitas pendukung yang memenuhi kebutuhan “generasi baru”. " lebih bersedia mengikuti prinsip "Membeli rumah berarti membeli nyawa”. Perubahan mendasar dalam permintaan perumahan diperkirakan akan mengubah logika produk lama yaitu "tarif perumahan kurang dari 70% dan tinggi bersih kurang dari 3 meter" dan mengaktifkan permintaan baru.Kedua, kebijakan regulasi telah bergeser dari “dengan tegas membatasi kenaikan harga rumah” menjadi “mencerna stok dan mengoptimalkan kenaikannya.” Ketika pasar real estat terlalu panas, untuk mencegah spekulan real estat mengganggu pasar, kebijakan peraturan yang relevan menyebutkan "dengan tegas membatasi kenaikan harga rumah." Namun, karena hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat telah mengalami perubahan besar, fokus regulasi pun berubah. Rapat Biro Politik Komite Sentral CPC yang diadakan pada tanggal 30 April tahun ini mengusulkan untuk pertama kalinya “penelitian yang terkoordinasi mengenai kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estate yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan.”Menyeimbangkan pemanfaatan sumber daya yang ada dan optimalisasi pasokan tambahan adalah kunci kelancaran operasi pasar real estat. Dilihat dari fokus kebijakan yang diterapkan di berbagai tempat, berbagai upaya dilakukan, seperti memperlancar rantai pertukaran rumah bekas dan bekas, pembelian dan penimbunan rumah baru yang belum terjual untuk diubah menjadi perumahan terjangkau, dan akuisisi oleh BUMN. lahan perumahan yang menganggur yang telah dijual untuk merevitalisasi "aset tidur". Penyesuaian aktif di sisi kebijakan untuk beradaptasi dengan perubahan penting dalam penawaran dan permintaan diharapkan dapat memecahkan masalah inventaris pasar properti di banyak tempat, mengurangi tekanan pada rantai modal perusahaan real estate, melindungi hak dan kepentingan perumahan. kelompok berpendapatan rendah, dan meningkatkan stabilitas pasar. Pada saat yang sama, perusahaan real estate juga perlu menyadari secara mendasar bahwa mereka perlu menemukan peluang bisnis baru dan membangun model bisnis baru berdasarkan logika yang mendasari perubahan ini.Ketiga, model pembangunan telah bergeser dari “tiga tertinggi lama” ke model pembangunan baru. Ketika pembangunan perkotaan beralih dari konstruksi bertahap skala besar ke penekanan yang sama pada peningkatan stok dan penyesuaian struktural bertahap, ini berarti era ekspansi yang tidak teratur yang mengandalkan model "tiga tertinggi lama" yaitu "leverage tinggi, utang tinggi, dan perputaran tinggi" telah sepenuhnya berakhir, mempercepat pembangunan model pembangunan baru adalah perubahan mendasar yang paling penting. Di masa lalu, rasio aset-kewajiban banyak perusahaan real estate telah melampaui garis merah 80% sepanjang tahun, dan pendapatan dari bisnis pengembangan dalam struktur bisnis sebagian besar perusahaan real estate telah melebihi 95%. Di "paruh kedua" real estat, model "tiga tertinggi lama" tidak lagi berlaku dan tidak akan diakui oleh pasar real estat dan pasar modal. Model pengembangan baru akan membentuk kembali penilaian perusahaan real estat yang terdaftar.Tentu saja, transformasi industri real estat juga perlu bervariasi dari satu tempat ke tempat lain dan dari satu perusahaan ke perusahaan lainnya. Misalnya, perusahaan real estate harus membangun tata letak bisnis dan model operasi berdasarkan keunggulan mereka sendiri, dengan fokus pada perencanaan pembangunan kota, karakteristik industri, dll., dan mengikuti logika resonansi dengan kota dan bahkan ekonomi aglomerasi perkotaan. Diantaranya, perusahaan real estat harus mengeksplorasi model pembangunan baru di berbagai bidang seperti layanan properti, wisata budaya dan layanan kesehatan, "tiga proyek besar" dan pembangunan terpadu perkotaan-pedesaan, dan beralih ke pembangunan yang stabil dan terdiversifikasi.Praktisi real estate harus bersikeras untuk memahami perubahan dalam industri dari perspektif global, sehingga dapat mempromosikan industri ini dari "paruh pertama" pertumbuhan yang luas dan cepat ke tahap baru dengan perkembangan yang stabil.Gambar |. Sekuritas Harian
Produksi |.Zhou Wenrui
