«Три изменения» произошли в базовой логике индустрии недвижимости
2024-08-17
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Последние данные Национального бюро статистики показывают, что с января по июль этого года площадь продаж вновь построенного коммерческого жилья по всей стране составила 541,49 миллиона квадратных метров, что на 18,6% меньше, чем в прошлом году, а спад составил На 0,4 процентных пункта уже, чем с января по июнь; объем продаж нового коммерческого жилья составил 5,333 млрд юаней, он упал на 24,3%, а спад сократился на 0,7 процентных пункта.Судя по основным данным в сфере недвижимости за июль, некоторые показатели демонстрируют признаки улучшения, но большинство все еще снижается, а отрасль все еще находится в периоде трансформации. По мнению автора, по мере того, как эпоха «гонки за масштабами» уходит, в логике, лежащей в основе индустрии недвижимости, произошли три фундаментальных изменения.Во-первых, спрос на жилье сместился с «наличия» на «хорошо или нет». В настоящее время спрос на рынке недвижимости претерпел новые изменения. Данные показывают, что в 2020 году общая площадь жилищного строительства для домохозяйств в стране превысила 50 миллиардов квадратных метров. Городское развитие вступило в новый этап. Люди уделяют больше внимания стоимости жизни при покупке домов, и появляется больше потребностей в улучшении и диверсификации.Например, средний класс имеет тенденцию переезжать в среду обитания с лучшими школьными округами, большей территорией и лучшим качеством; пожилые люди предпочитают общины с хорошими имущественными услугами, близлежащими больницами и вспомогательными учреждениями, отвечающими потребностям «нового поколения»; «С большей готовностью следует принципу «Купить дом – купить жизнь». Ожидается, что фундаментальное изменение спроса на жилье изменит старую логику продукта, согласно которой «процент жилья составляет менее 70%, а чистая высота составляет менее 3 метров», и активизирует новый спрос.Во-вторых, политика регулирования сместилась от «решительного сдерживания роста цен на жилье» к «переработке запасов и оптимизации роста». Когда рынок недвижимости перегревается, чтобы не дать спекулянтам недвижимостью разрушить рынок, в соответствующей политике регулирования упоминается «решительное сдерживание роста цен на жилье». Однако, поскольку соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело глубокие изменения, соответственно изменился и фокус регулирования. Заседание Политбюро ЦК КПК, состоявшееся 30 апреля этого года, впервые предложило «скоординировать исследования политики и мер по освоению существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилищного строительства».Балансирование использования существующих ресурсов и оптимизация дополнительного предложения является ключом к бесперебойной работе рынка недвижимости. Судя по направленности политики, реализуемой в разных местах, реализуются различные меры, такие как сглаживание цепочки обмена первого и вторичного жилья, приобретение государственными предприятиями и хранение непроданных новых домов для преобразования в доступное жилье, а также приобретение пустующие жилые земли, которые были переданы для оживления «спящих активов». Ожидается, что активные корректировки политики с целью адаптации к важным изменениям в спросе и предложении решат проблему инвентаризации на рынке недвижимости во многих местах, ослабят давление на цепочку капитала компаний по недвижимости, защитят жилищные права и интересы группы с низкими доходами и способствовать стабилизации рынка. В то же время компаниям, занимающимся недвижимостью, также необходимо осознать, что им необходимо находить новые возможности для бизнеса и строить новые бизнес-модели, исходя из основной логики этих изменений.В-третьих, модель развития перешла от «старых трех максимумов» к новой модели развития. Когда городское развитие смещается от крупномасштабного поэтапного строительства к равному акценту на улучшении запасов и постепенной структурной перестройке, это означает, что наступает эра беспорядочного расширения, основанного на модели «старых трех максимумов»: «высокий уровень заемных средств, высокий долг и высокий оборот» полностью закончилась, ускорение строительства новой модели развития является наиболее важным фундаментальным изменением. В прошлом соотношение активов и пассивов многих компаний недвижимости превышало красную линию в 80% круглый год, а доходы от девелоперского бизнеса в структуре бизнеса большинства компаний недвижимости составляли более 95%. Во «второй половине» рынка недвижимости модель «старых трех максимумов» больше не будет применима и не будет признана рынком недвижимости и рынком капитала. Новая модель развития изменит оценку компаний, котирующихся на бирже.Конечно, трансформация отрасли недвижимости также должна различаться от места к месту и от компании к компании. Например, компании, занимающиеся недвижимостью, должны строить бизнес-схему и операционные модели, исходя из своих собственных преимуществ, уделяя особое внимание планированию городского развития, характерным отраслям и т. д. и следуя логике резонанса с экономикой города и даже городских агломераций. Среди них компании по недвижимости должны изучить новые модели развития в различных областях, таких как услуги в сфере недвижимости, культурный туризм и здравоохранение, «три крупных проекта» и комплексное развитие города и села, а также перейти к устойчивому и диверсифицированному развитию.Специалисты по недвижимости должны настаивать на понимании изменений в отрасли с глобальной точки зрения, чтобы вывести отрасль из «первой половины» экстенсивного и быстрого роста на новый этап устойчивого развития.Изображение | Ценные бумаги Ежедневно
Производство | Чжоу Венжуй
