El rendimiento de Cheung Kong y otras empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong disminuyó y los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión "arrastran" su rendimiento.
2024-08-16
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El 15 de agosto, Changshi Group anunció sus resultados provisionales de 2024. Según el anuncio, los ingresos del Grupo Changshi en el primer semestre del año fueron de 22.008 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual del 10,55%; el beneficio atribuible a los accionistas fue de 8.603 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual del 16,7%. .
Además del Grupo Cheung Kong, varias empresas inmobiliarias de propiedad de Hong Kong, incluidas Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land, etc., también han revelado recientemente sus resultados semestrales y sus ganancias han aumentado en su totalidad. mostrado caídas o pérdidas.
Al respecto, Song Hongwei, director de investigación del Instituto de Investigación Tongce, dijo: "La caída de los precios de los activos, la caída de las tasas de ocupación y la presión a la baja sobre el arrendamiento han provocado que el valor razonable de los activos de las empresas inmobiliarias se reduzca y también ejercer mayor presión sobre las operaciones de la empresa".
Cayeron los beneficios de Cheung Kong Group, Hang Lung Properties, etc.
Las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong, que siempre se han mantenido estables, también han comenzado a experimentar inestabilidad en su desempeño en el primer semestre de este año.
Cheung Kong Group, que acaba de publicar su informe financiero, ha visto caer tanto los ingresos como las ganancias. La disminución de los ingresos se debe principalmente a la disminución de las ventas de propiedades. Los ingresos por ventas de propiedades en el primer semestre de 2024 ascendieron a 4.633 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual del 43,78%. Desde una perspectiva regional, la razón principal es la disminución de los ingresos de Hong Kong y el continente.
Además de la disminución de los ingresos que impulsó directamente la caída de las ganancias del Grupo Cheung Kong, también hay algunos factores que también afectaron su nivel de ganancias, como una pérdida de 207 millones de dólares de Hong Kong en instrumentos financieros en la primera mitad del año, en comparación con con una pérdida de 4 millones de dólares de Hong Kong en el mismo período del año pasado, y el valor razonable de las propiedades de inversión aumentó en 14,2 mil millones de dólares de Hong Kong, en comparación con 2,69 mil millones de dólares de Hong Kong en el mismo período del año pasado.
Al mismo tiempo, el rendimiento de Hang Lung Properties y Swire Properties también disminuyó.
En el primer semestre de este año, los ingresos de Hang Lung Properties aumentaron un 17% hasta los 6.114 millones de dólares de Hong Kong. Entre ellos, los ingresos por alquiler de propiedades de Hang Lung Properties cayeron un 7% hasta los 4.886 millones de dólares de Hong Kong durante el período, afectados por tres factores principales: el débil consumo de artículos de lujo en el continente, la desaceleración de los mercados inmobiliarios minoristas y de oficinas de Hong Kong, y la depreciación del RMB frente al dólar de Hong Kong.
En términos de rentabilidad, Hang Lung Properties registró un beneficio neto de aproximadamente HK$ 1.061 mil millones en el primer semestre del año, una disminución interanual de aproximadamente el 55,72%; el beneficio neto atribuible a los accionistas fue de HK$ 1.735 mil millones al año; Disminución interanual del 22%.
Respecto a la caída del beneficio neto atribuible a los accionistas, Hang Lung Real Estate afirmó en su informe financiero que el principal motivo se debió a la caída de los beneficios del negocio de arrendamiento y al aumento de los gastos financieros. Además, afectado por las pérdidas por revaluación de propiedades, el beneficio neto atribuible a los accionistas también disminuyó en cierta medida.
En cuanto a Swire Properties, en el primer semestre de este año logró unos ingresos operativos de 7.279 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual del 0,25%. Desde la perspectiva de la estructura de ingresos, los ingresos por inversiones inmobiliarias ascendieron a 6.727 millones de dólares de Hong Kong, lo que representa el 92,4%. En términos de desglose, los ingresos por edificios de oficinas disminuyeron mientras que los ingresos por propiedades minoristas aumentaron.
En términos de beneficios, en el primer semestre del año, el beneficio básico atribuible a los accionistas de Swire Properties fue de 3.857 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual del 1%. El beneficio atribuible a los accionistas de Swire Properties fue de 1.796 millones de dólares de Hong Kong en comparación interanual; descenso interanual del 19,21%.
Desde el punto de vista del análisis, la disminución de las ganancias de Swire Properties se debió principalmente a cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión. El informe financiero muestra que después de deducir las participaciones no controladoras, la pérdida del valor razonable de las propiedades de inversión de Swire Properties en el primer semestre del año fue de 879 millones de dólares de Hong Kong, y la pérdida del valor razonable en el primer semestre de 2023 fue de 1.635 millones de dólares de Hong Kong. Las pérdidas de valor razonable en estos dos períodos provinieron principalmente de la combinación de edificios de oficinas en Hong Kong.
Según el informe financiero de Swire Properties, en el primer semestre del año, sus propiedades de inversión en Hong Kong sufrieron una pérdida de valor razonable de 2.702 millones de dólares de Hong Kong, mientras que el continente registró una ganancia de 1.630 millones de dólares de Hong Kong y los Estados Unidos registraron una ganancia de 241 millones de dólares de Hong Kong.
Swire Properties dijo que el ritmo de recuperación del mercado de oficinas de Hong Kong después de la epidemia es más lento de lo esperado. Se espera que las condiciones del mercado sigan siendo débiles durante el resto de 2024 y los niveles de alquiler seguirán bajo presión. En el futuro, atraeremos a clientes y turistas locales a través de la optimización de la cartera de comerciantes, promociones de marketing y programas de recompensas de membresía para compensar el impacto negativo de los cambios en los viajes emisores y los patrones de consumo turístico.
Wharf Properties y Hong Kong Land sufrieron pérdidas en el primer semestre del año
Vale la pena señalar que Wharf Real Estate y Hongkong Land sufrieron pérdidas en el primer semestre del año.
En agosto, Wharf Properties publicó sus resultados semestrales. Según el anuncio, los ingresos de Wharf Real Estate en el primer semestre del año fueron de 6.501 millones de dólares de Hong Kong, un aumento interanual del 0,43%. En términos de rentabilidad, el beneficio neto básico no auditado de Wharf Real Estate fue de 3.123 millones de dólares de Hong Kong, un aumento interanual del 2%. Si se incluye el deterioro por revaluación de las propiedades de inversión, Wharf Real Estate pasó de ganancias a pérdidas en la primera mitad del año, con una pérdida del grupo atribuible a los accionistas de 1.052 mil millones de dólares de Hong Kong y una ganancia atribuible a 1.805 mil millones de dólares de Hong Kong en el mismo período. el año pasado, una fuerte caída.
Según el anuncio, en el primer semestre de este año, el deterioro neto de Wharf Real Estate fue de 4.426 millones de dólares de Hong Kong, en comparación con los 1.133 millones de dólares de Hong Kong en el mismo período del año pasado.
En cuanto al desempeño, Wharf Real Estate dijo que el entorno empresarial sigue siendo difícil, con tendencias desfavorables de los tipos de cambio, altas tasas de interés y escasez de mano de obra que afectan la capacidad de operar su negocio. En los dos primeros meses de este año, las ventas minoristas en general crecieron de manera mediocre desde una base baja. Luego hubo un punto de inflexión en marzo. La tendencia alcista se suspendió y las ventas minoristas incluso experimentaron una fuerte caída en el segundo trimestre. caída de dos dígitos. El mercado de oficinas se ve afectado por una economía débil y un exceso de oferta, y se espera que continúen los ajustes en los alquileres hasta que mejore el entorno empresarial. La industria hotelera tampoco se ha recuperado por completo, y los precios de las viviendas han caído después de haber subido en los primeros días de la reapertura de la frontera a principios del año pasado.
Hong Kong Land también sufrió pérdidas. Su informe financiero para el primer semestre de 2024 mostró una pérdida de 830 millones de dólares, con una pérdida subyacente de 7 millones de dólares, en comparación con una ganancia subyacente de 422 millones de dólares en el mismo período del año pasado.
Hongkong Land dijo que esto se debió a provisiones no monetarias de 295 millones de dólares en el valor contable de algunas de sus propiedades en desarrollo, excluyendo el impacto de las provisiones, la ganancia básica fue de 288 millones de dólares, una disminución del 32% con respecto al mismo período anterior. año. A pesar de la débil demanda de arrendamiento de oficinas y los bajos niveles de nuevas consultas en Hong Kong, la cartera de propiedades de Central sigue siendo resistente.
Es posible que continúen los ajustes de rendimiento para las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong
Se puede observar que la caída del rendimiento de algunas empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong se debe principalmente a cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión.
Para las propiedades de inversión, si el mercado sube, el valor razonable de la propiedad de inversión también aumentará. Si los precios de mercado caen, el valor razonable de las propiedades de inversión también caerá. En términos de tratamiento contable, los ingresos por apreciación del valor razonable deben incluirse en las pérdidas y ganancias corrientes. Por lo tanto, cuando el valor razonable de las propiedades de inversión sufre pérdidas o disminuye, inevitablemente afectará el rendimiento.
"La razón principal es que la valoración de las propiedades que poseen se ha reducido, lo que resulta en ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable. Cuando los precios de los bienes raíces aumentan rápidamente, el valor razonable continúa aumentando. De manera similar, cuando los precios bajan, el valor razonable El valor también disminuirá, pero esta parte de pérdidas y ganancias es "virtual" para la empresa y no genera pérdidas reales. Por lo tanto, excluyendo el impacto de esta parte, la rentabilidad de las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong en el primer semestre de. Este año sigue siendo relativamente bueno. "Yu Xiaoyu, director general del Centro de Investigación Yihan Think Tank, dijo que la otra cara de la caída en la valoración de las propiedades en propiedad es un reflejo de los distintos grados de caída en los alquileres y las tasas de ocupación, y la presión sobre la administración de propiedades también es aumentando gradualmente La gestión de propiedades poseídas La situación también está estrechamente relacionada con la situación económica. En el contexto de la degradación del consumo, las ganancias futuras de las empresas financiadas por Hong Kong que poseen propiedades de gama media a alta también estarán bajo presión.
El 8 de julio, el último informe de CBRE "Hong Kong Commercial Real Estate Market View for the First Half of 2024" señaló que la lenta recuperación del turismo receptor, los continuos altos costos de financiamiento y la incertidumbre geopolítica seguirán siendo el tono principal en la primera mitad de 2024. En este contexto, el mercado inmobiliario comercial de Hong Kong es en general débil.
“En el continente, tomando como ejemplo a Shanghai RI Taikoo Hui, las ventas minoristas cayeron un 19,6% y la tasa de ocupación cayó del 93% en 2023 al 92% en junio de 2024, incluso incluyendo a los posibles inquilinos que firmaron cartas de intención "Yu. Dijo Xiao Yu.
Song Hongwei, director de investigación del Instituto de Investigación Tongce, también cree que debido al impacto del entorno económico externo, existe una clara tendencia a reducir el consumo y el consumo de oficinas. Los costos operativos de las propiedades en propiedad no han disminuido, e incluso están aumentando. lo que ha llevado a un aumento en los ingresos operativos de las propiedades poseídas. La falta de aumento de ganancias es obvia, y también es obvia la disminución de los ingresos por alquiler de propiedades corporativas, lo que ha tenido un mayor impacto en las finanzas del grupo. "La caída de los precios de los activos, la disminución de las tasas de ocupación y la presión a la baja sobre el arrendamiento han provocado una reducción del valor razonable de los activos de las empresas inmobiliarias, lo que también ha ejercido una mayor presión sobre las operaciones de las empresas".
¿Continuará este fenómeno? Según Liu Shui, director de investigación corporativa del China Index Research Institute, algunas empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong han experimentado una caída en su rendimiento debido al ajuste en el mercado inmobiliario continental. Las pérdidas de las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong continuarán durante un período de tiempo. Cuanto mayor sea la proporción de ingresos comerciales del continente, mayor será el impacto. Se espera que el mercado inmobiliario del continente se estabilice y se recupere, y el desempeño de. estas empresas inmobiliarias también mejorarán.
Song Hongwei cree que desde la perspectiva de la seguridad de la asignación de activos globales, las ciudades centrales del continente todavía tienen ventajas absolutas. Por ejemplo, el mercado de viviendas de lujo en ciudades como Shanghai y Beijing ha surgido del mercado independiente. tienen márgenes de beneficio considerables. Muchas empresas inmobiliarias están implementando activamente estos proyectos de mejora de alto nivel en las ciudades centrales.
Duan Wenping, periodista de Beijing News
Editado por Yang Juanjuan y revisado por Yang Li.
