Die Leistung von Cheung Kong und anderen in Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen ging zurück, und Änderungen im beizulegenden Zeitwert von Anlageimmobilien „belasten“ ihre Leistung
2024-08-16
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Am 15. August gab die Changshi Group ihre Zwischenergebnisse für 2024 bekannt. Der Ankündigung zufolge betrug der Umsatz der Changshi Group im ersten Halbjahr 22,008 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 10,55 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der den Aktionären zuzurechnende Gewinn belief sich auf 8,603 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 16,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. .
Neben der Cheung Kong Group haben auch eine Reihe von in Hongkong ansässigen Immobilienunternehmen, darunter Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land usw., kürzlich ihre Halbjahresergebnisse veröffentlicht, und ihre Gewinnentwicklung hat alle ausgewiesene Rückgänge oder Verluste.
In diesem Zusammenhang sagte Song Hongwei, Forschungsdirektor des Tongce Research Institute: „Der Rückgang der Vermögenspreise, der Rückgang der Belegungsraten und der Abwärtsdruck bei der Vermietung haben dazu geführt, dass der beizulegende Zeitwert der Vermögenswerte von Immobilienunternehmen gesunken ist.“ erhöhen den Druck auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens.
Die Gewinne der Cheung Kong Group, Hang Lung Properties usw. gingen zurück
Die von Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen, die schon immer stabil waren, erlebten in der ersten Hälfte dieses Jahres eine Instabilität ihrer Leistung.
Die Cheung Kong Group, die gerade ihren Finanzbericht veröffentlicht hat, musste Umsatz- und Gewinnrückgänge hinnehmen. Der Umsatzrückgang ist hauptsächlich auf den Rückgang der Immobilienverkäufe zurückzuführen. Der Umsatz aus Immobilienverkäufen belief sich im ersten Halbjahr 2024 auf 4,633 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 43,78 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aus regionaler Sicht ist der Hauptgrund der Rückgang der Einnahmen aus Hongkong und dem Festland.
Neben dem Umsatzrückgang, der direkt zum Gewinnrückgang der Cheung Kong Group führte, gibt es auch einige Faktoren, die sich ebenfalls auf das Gewinnniveau auswirkten, wie beispielsweise ein Verlust von 207 Mio. HK$ an Finanzinstrumenten im ersten Halbjahr des Jahres mit einem Verlust von 4 Millionen HK$ im gleichen Zeitraum des Vorjahres, und der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stieg um 14,2 Milliarden Hongkong-Dollar, verglichen mit 2,69 Milliarden Hongkong-Dollar im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Gleichzeitig ging auch die Performance von Hang Lung Properties und Swire Properties zurück.
Im ersten Halbjahr dieses Jahres stieg der Umsatz von Hang Lung Properties um 17 % auf 6,114 Milliarden HK$. Unter anderem gingen die Immobilienmieteinnahmen von Hang Lung Properties im Berichtszeitraum um 7 % auf 4,886 Milliarden HK$ zurück, was auf drei Hauptfaktoren zurückzuführen war: schwacher Konsum von Luxusgütern auf dem Festland, Verlangsamung der Einzelhandels- und Büroimmobilienmärkte in Hongkong und die Abwertung des RMB gegenüber dem Hongkong-Dollar.
In Bezug auf die Rentabilität verzeichnete Hang Lung Properties im ersten Halbjahr einen Nettogewinn von rund 1,061 Milliarden HK$, was einem Rückgang von rund 55,72 % gegenüber dem Vorjahr entspricht - Rückgang um 22 % gegenüber dem Vorjahr.
Bezüglich des Rückgangs des den Aktionären zuzurechnenden Nettogewinns gab Hang Lung Real Estate in seinem Finanzbericht an, dass der Hauptgrund im Rückgang der Gewinne aus dem Leasinggeschäft und im Anstieg der Finanzaufwendungen lag. Darüber hinaus ging aufgrund der Verluste bei der Neubewertung von Immobilien auch der den Aktionären zurechenbare Nettogewinn in gewissem Maße zurück.
Swire Properties erzielte im ersten Halbjahr dieses Jahres einen Betriebsgewinn von 7,279 Milliarden HK$, was einem Rückgang von 0,25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aus Sicht der Einkommensstruktur beliefen sich die Erträge aus Immobilieninvestitionen auf 6,727 Milliarden HK$, was einem Anteil von 92,4 % entspricht. Aufgeschlüsselt sanken die Erträge aus Bürogebäuden, während die Erträge aus Einzelhandelsimmobilien stiegen.
Was den Gewinn betrifft, so belief sich der den Aktionären von Swire Properties zurechenbare Nettogewinn im ersten Halbjahr auf 3,857 Milliarden HK$, ein Rückgang um 1 % gegenüber dem Vorjahr; der den Aktionären zurechenbare Gewinn betrug 1,796 Milliarden HK$ im Jahresvergleich Jahresrückgang von 19,21 %.
Aus Analysesicht war der Rückgang der Gewinne von Swire Properties hauptsächlich auf Änderungen im beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen. Aus dem Finanzbericht geht hervor, dass der beizulegende Zeitwertverlust der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von Swire Properties im ersten Halbjahr des Jahres nach Abzug nicht beherrschender Anteile 879 Mio. HK$ betrug und der beizulegende Zeitwertverlust im ersten Halbjahr 2023 1,635 Mrd. HK$ betrug. Die Zeitwertverluste in diesen beiden Zeiträumen resultierten hauptsächlich aus der Kombination von Bürogebäuden in Hongkong.
Laut dem Finanzbericht von Swire Properties erlitten die Anlageimmobilien in Hongkong im ersten Halbjahr einen Zeitwertverlust von 2,702 Milliarden HK$, während das Festland einen Gewinn von 1,63 Milliarden HK$ und die Vereinigten Staaten einen Gewinn von HK$ 1,63 Milliarden verzeichnete 241 Millionen HK$.
Swire Properties sagte, dass das Erholungstempo des Hongkonger Büromarkts nach der Epidemie langsamer sei als erwartet. Die Marktbedingungen dürften für den Rest des Jahres 2024 schwach bleiben und die Mietniveaus würden weiterhin unter Druck stehen. In Zukunft werden wir lokale Kunden und Touristen durch Optimierung des Händlerportfolios, Marketingförderung und Mitgliedschaftsprämienprogramme anlocken, um die negativen Auswirkungen der Veränderungen im Auslandsreise- und Touristenkonsumverhalten auszugleichen.
Wharf Properties und Hong Kong Land mussten im ersten Halbjahr Verluste hinnehmen
Bemerkenswert ist, dass Wharf Real Estate und Hongkong Land im ersten Halbjahr Verluste erlitten haben.
Im August veröffentlichte Wharf Properties seine Halbjahresergebnisse. Der Ankündigung zufolge belief sich der Umsatz von Wharf Real Estate im ersten Halbjahr des Jahres auf 6,501 Milliarden HK$, was einer Steigerung von 0,43 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Bezug auf die Rentabilität belief sich der ungeprüfte Nettogewinn von Wharf Real Estate auf 3,123 Milliarden HK$, was einer Steigerung von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Berücksichtigt man die Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, drehte Wharf Real Estate im ersten Halbjahr des Jahres von einem Gewinn in einen Verlust, wobei der den Aktionären zuzurechnende Verlust der Gruppe 1,052 Milliarden HK$ und der Gewinn im gleichen Zeitraum 1,805 Milliarden HK$ betrug Letztes Jahr ein starker Rückgang.
Der Ankündigung zufolge betrug die Nettowertminderung von Wharf Real Estate im ersten Halbjahr dieses Jahres 4,426 Milliarden HK$, verglichen mit 1,133 Milliarden HK$ im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
In Bezug auf die Leistung sagte Wharf Real Estate, dass das Geschäftsumfeld weiterhin schwierig sei, da ungünstige Wechselkurstrends, hohe Zinssätze und Arbeitskräftemangel die Fähigkeit zur Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres wuchsen die Einzelhandelsumsätze insgesamt nur mittelmäßig. Im März kam es dann zu einem Wendepunkt, nachdem die Epidemie im zweiten Quartal sogar stark zurückgegangen war zweistelliger Rückgang. Der Büromarkt ist von einer schwachen Konjunktur und einem Überangebot betroffen und es wird erwartet, dass die Mietanpassungen fortgesetzt werden, bis sich das Geschäftsumfeld verbessert. Auch die Hotelbranche hat sich noch nicht vollständig erholt. Die Immobilienpreise sind gesunken, nachdem sie in den ersten Tagen der Wiedereröffnung der Grenzen Anfang letzten Jahres gestiegen waren.
Hong Kong Land erlitt ebenfalls Verluste für das erste Halbjahr 2024 und wies einen Verlust von 830 Millionen US-Dollar aus, bei einem zugrunde liegenden Verlust von 7 Millionen US-Dollar, verglichen mit einem zugrunde liegenden Gewinn von 422 Millionen US-Dollar im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Hongkong Land gab an, dass dies auf nicht zahlungswirksame Rückstellungen in Höhe von 295 Millionen US-Dollar im Buchwert einiger seiner Entwicklungsimmobilien zurückzuführen sei. Ohne die Auswirkungen der Rückstellungen belief sich der Grundgewinn auf 288 Millionen US-Dollar, was einem Rückgang von 32 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht Jahr. Trotz der schwachen Nachfrage nach Bürovermietungen und der geringen Anzahl neuer Anfragen in Hongkong bleibt das Central-Immobilienportfolio robust.
Es kann weiterhin zu Leistungsanpassungen für in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen kommen
Es zeigt sich, dass der Leistungsrückgang einiger in Hongkong finanzierter Immobilienunternehmen hauptsächlich auf Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Anlageimmobilien zurückzuführen ist.
Wenn der Markt für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien steigt, steigt auch der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Sinken die Marktpreise, sinkt auch der beizulegende Zeitwert der Anlageimmobilien. Im Hinblick auf die buchhalterische Behandlung sollten Erträge aus der Wertsteigerung aus dem beizulegenden Zeitwert in den laufenden Gewinn und Verlust einbezogen werden. Wenn daher der beizulegende Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Verluste oder Rückgänge erleidet, wird dies unweigerlich die Performance beeinträchtigen.
„Der Hauptgrund ist, dass die Bewertung der von ihnen gehaltenen Immobilien niedriger geworden ist, was zu Gewinnen und Verlusten aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts führt. Wenn die Immobilienpreise schnell steigen, steigt der beizulegende Zeitwert weiter. Ebenso gilt, wenn die Preise fallen, der faire.“ Der Wert wird ebenfalls sinken, aber dieser Teil von Gewinn und Verlust ist für das Unternehmen „virtuell“ und führt nicht zu tatsächlichen Verlusten. Daher ist die Rentabilität von in Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen im ersten Halbjahr unberücksichtigt Dieses Jahr ist es noch relativ gut. „Yu Xiaoyu, General Manager des Yihan Think Tank Research Center, sagte, dass die andere Seite des Rückgangs der Bewertung der gehaltenen Immobilien auf den unterschiedlich starken Rückgang der Mieten und Belegungsraten sowie auf den Druck auf die Immobilienverwaltung zurückzuführen sei.“ Die Verwaltung der gehaltenen Immobilien hängt auch eng mit der wirtschaftlichen Situation zusammen. Vor dem Hintergrund des Konsumrückgangs werden auch die künftigen Gewinne von in Hongkong finanzierten Unternehmen, die Immobilien im mittleren bis oberen Preissegment halten, unter Druck geraten.
Am 8. Juli wies CBRE in seiner neuesten „Hongkong Commercial Real Estate Market View for the First Half of 2024“ darauf hin, dass die langsame Erholung des Einreisetourismus, anhaltend hohe Finanzierungskosten und geopolitische Unsicherheit weiterhin die Hauptfaktoren in der ersten Jahreshälfte sein werden 2024. Vor diesem Hintergrund ist Hongkongs Gewerbeimmobilienmarkt allgemein schwach.
„Auf dem Festland gingen die Einzelhandelsumsätze am Beispiel von Shanghai RI Taikoo Hui um 19,6 % zurück und die Auslastung sank von 93 % im Jahr 2023 auf 92 % im Juni 2024, sogar unter Einbeziehung potenzieller Mieter, die Absichtserklärungen unterzeichnet hatten Sagte Xiaoyu.
Song Hongwei, Forschungsdirektor des Tongce Research Institute, ist außerdem der Ansicht, dass es aufgrund der Auswirkungen des externen wirtschaftlichen Umfelds einen klaren Trend zur Herabstufung des Konsums und des Büroverbrauchs gibt. Die Betriebskosten der gehaltenen Immobilien sind nicht gesunken, sondern steigen sogar. Dies hat zu einem Anstieg der Betriebserträge der gehaltenen Immobilien geführt. Die fehlende Gewinnsteigerung ist offensichtlich, und auch der Rückgang der Mieteinnahmen aus Unternehmensimmobilien ist offensichtlich, was sich stärker auf die Finanzen der Gruppe ausgewirkt hat. „Sinkende Vermögenspreise, sinkende Vermietungsquoten und der Abwärtsdruck bei der Vermietung haben zu einem Rückgang des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte von Immobilienunternehmen geführt, was auch zu einem stärkeren Druck auf die Geschäftstätigkeit der Unternehmen geführt hat.“
Wird dieses Phänomen anhalten? Laut Liu Shui, Corporate Research Director des China Index Research Institute, mussten einige in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen aufgrund der Anpassung auf dem Immobilienmarkt auf dem Festland einen Leistungsrückgang verzeichnen. Die Verluste der von Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen werden noch eine Zeit lang anhalten. Je größer der Anteil der Geschäftseinnahmen auf dem Festland ist, desto größer sind die Auswirkungen. Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt auf dem Festland stabilisieren und erholen wird Auch diese Immobilienunternehmen werden sich verbessern.
Song Hongwei glaubt, dass die Kernstädte auf dem Festland im Hinblick auf die Sicherheit der globalen Vermögensallokation immer noch absolute Vorteile haben. Beispielsweise ist der Markt für Luxusimmobilien in Städten wie Shanghai und Peking heiß begehrt. Sie sind aus dem unabhängigen Markt hervorgegangen Viele Immobilienunternehmen setzen diese Projekte aktiv in den Kernstädten um.
Beijing News-Reporter Duan Wenping
Herausgegeben von Yang Juanjuan und Korrektur gelesen von Yang Li
