Cheung Kong 및 기타 홍콩 자금 지원 부동산 회사의 실적이 감소하고 투자 부동산의 공정 가치 변화가 실적을 "끌어당깁니다"
2024-08-16
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8월 15일 창시그룹은 2024년 중간결과를 발표했다. 발표에 따르면, 창시그룹의 상반기 매출은 HK$220억 800만 달러로 전년 동기 대비 10.55% 감소했으며, 주주 귀속 이익은 HK$86억 3000만 달러로 전년 동기 대비 16.7% 감소했다. .
청콩그룹 외에도 Hang Lung Properties, Swire Properties, Wharf Properties, Hong Kong Land 등 다수의 홍콩 소유 부동산 회사들도 최근 반기 실적을 공개했는데, 이들의 이익 실적은 모두 하락 또는 손실을 보였습니다.
이에 대해 통체연구원 송홍웨이 연구소장은 "자산가격 하락, 입주율 하락, 임대압력 하락 등으로 인해 부동산 회사 자산의 공정가치가 하락하고, 회사 운영에 더 큰 압력을 가할 것입니다."
청콩그룹, 항룽프로퍼티 등 이익 감소
늘 안정적이던 홍콩 투자 부동산 기업들이 올해 상반기부터 실적이 불안정해지기 시작했다.
방금 재무 보고서를 발표한 청콩그룹(Chung Kong Group)은 매출과 이익이 모두 감소했습니다. 수익 감소는 주로 부동산 판매 감소에 따른 것입니다. 2024년 상반기 부동산 판매 수익은 HK$46억3천3백만으로 전년 대비 43.78% 감소했습니다. 지역적 관점에서 볼 때 주된 이유는 홍콩과 본토의 소득 감소입니다.
청콩그룹의 이익 감소를 직접적으로 가져온 매출 감소 외에도 상반기 금융상품 손실이 2억700만 홍콩달러에 달하는 등 이익 수준에도 영향을 준 요인도 있다. 지난해 같은 기간에는 400만 홍콩달러의 손실이 발생했고, 투자부동산의 공정가치는 지난해 같은 기간의 26억9000만 홍콩달러에 비해 142억 홍콩달러 증가했다.
동시에 Hang Lung Properties와 Swire Properties의 실적도 하락했습니다.
올해 상반기 Hang Lung Properties의 매출은 17% 증가한 61억 1400만 홍콩달러를 기록했습니다. 이 중 Hang Lung Properties의 부동산 임대 수입은 본토의 사치품 소비 부진, 홍콩 소매 및 사무실 부동산 시장 둔화, 부동산 가치 하락이라는 세 가지 주요 요인의 영향으로 해당 기간 동안 7% 감소한 48억 8,600만 홍콩 달러를 기록했습니다. 홍콩 달러 대비 위안화.
수익성 측면에서 Hang Lung Properties는 상반기에 약 10억 6100만 홍콩 달러의 순이익을 기록했으며, 이는 전년 대비 약 55.72% 감소한 연간 주주 순이익은 17억 3500만 홍콩 달러였습니다. - 전년 대비 22% 감소.
주주귀속순이익 감소와 관련해 항룽부동산은 재무보고서에서 임대사업 이익 감소와 금융비용 증가가 주된 원인이라고 밝혔다. 또한, 자산재평가손실의 영향으로 주주귀속순이익도 어느 정도 감소하였습니다.
Swire Properties의 경우 올해 상반기에 전년 동기 대비 0.25% 감소한 72억 7900만 홍콩달러의 영업이익을 달성했습니다. 소득구조별로 보면 부동산투자수익은 67억2700만홍콩달러로 92.4%를 차지했다.
이익 측면에서, 올해 상반기 Swire Properties의 주주에게 귀속되는 기본 이익은 HK$38억 5700만 달러로 전년 동기 대비 1% 감소한 HK$17억 9600만 달러였습니다. -년 19.21% 감소.
분석 관점에서 볼 때 스와이어프로퍼티의 이익 감소는 주로 투자부동산의 공정가치 변동에 따른 것입니다. 재무보고서에 따르면 비지배지분을 차감한 Swire Properties 투자부동산의 상반기 공정가치 손실액은 8억7천900만 홍콩달러였으며, 2023년 상반기 공정가치 손실액은 16억3천500만 홍콩달러였다. 이 두 기간의 공정가치 손실은 주로 홍콩 오피스 빌딩 조합에서 발생했습니다.
Swire Properties의 재무 보고서에 따르면, 올해 상반기에 홍콩에 있는 투자 부동산은 27억 2천만 달러의 공정 가치 손실을 입은 반면, 본토는 16억 3천만 달러의 이익을 기록했으며 미국은 10억 3천만 달러의 이익을 기록했습니다. 2억 4100만 홍콩달러.
Swire Properties는 전염병 이후 홍콩 오피스 시장의 회복 속도가 예상보다 느리며 2024년 남은 기간 동안 시장 상황이 약할 것으로 예상하고 임대 수준도 계속해서 압박을 받을 것이라고 말했습니다. 앞으로는 아웃바운드 여행 및 관광객 소비 패턴 변화에 따른 부정적 영향을 상쇄하기 위해 가맹점 포트폴리오 최적화, 마케팅 프로모션, 멤버십 보상 프로그램 등을 통해 현지 고객 및 관광객을 유치할 예정이다.
워프프로퍼티(Wharf Properties)와 홍콩랜드(Hong Kong Land)는 상반기 손실을 입었다.
워프부동산(Wharf Real Estate)과 홍콩랜드(Hongkong Land)가 상반기 손실을 봤다는 점은 주목할 만하다.
8월에 Wharf Properties는 반기 실적을 발표했습니다. 발표에 따르면, Wharf Real Estate의 상반기 수익은 HK$65억 1천만으로 전년 대비 0.43% 증가했습니다. 수익성 측면에서 Wharf Real Estate의 감사되지 않은 기본 순이익은 HK$31억2천3백만으로 전년 대비 2% 증가했습니다. 투자 부동산 재평가 손상을 포함하면 Wharf Real Estate는 상반기에 이익에서 손실로 전환했으며, 같은 기간 그룹의 주주 손실은 10억 5200만 홍콩달러, 이익은 18억 5000만 홍콩 달러에 달했습니다. 지난해 급격한 감소세를 보였다.
발표에 따르면 올해 상반기 Wharf Real Estate의 순 손상액은 HK$44억2천6백만으로 지난해 같은 기간의 HK$11억3천3백만에 비해 증가했다.
성과와 관련하여 Wharf Real Estate는 불리한 환율 추세, 높은 이자율 및 인력 부족으로 인해 사업 운영 능력에 영향을 미치는 등 사업 환경이 여전히 어렵다고 말했습니다. 올해 첫 두 달 동안 전체 소매 판매는 저조한 수준에서 평범한 수준으로 증가했다가 3월에 전환점이 있었습니다. 전염병이 중단된 후 상승 추세가 2분기에는 급격히 감소했습니다. 두 자릿수 감소. 오피스 시장은 경기 침체와 공급 과잉으로 직격탄을 맞고 있으며, 사업 환경이 개선될 때까지 임대 조정은 지속될 것으로 예상된다. 호텔업계도 지난해 초 국경 개방 초기 상승세를 보인 뒤 집값이 하락하는 등 아직 완전히 회복되지 못하고 있다.
홍콩랜드(Hong Kong Land)도 2024년 상반기 재무보고서에서 8억3천만달러의 손실을 기록했고, 기초 손실은 700만달러로 지난해 같은 기간의 기본 이익은 4억2천200만달러에 비해 크게 늘었다.
홍콩랜드는 일부 개발부동산의 장부가치 중 비현금 충당금 2억9천500만달러로 인해 충당금의 영향을 제외하면 기본이익은 지난 동기 대비 32% 감소한 2억8천800만달러를 기록했다고 밝혔다. 년도. 홍콩의 약한 사무실 임대 수요와 낮은 신규 문의 수준에도 불구하고 센트럴 부동산 포트폴리오는 여전히 탄력적입니다.
홍콩 자금을 지원받는 부동산 회사에 대한 실적 조정이 계속될 수 있습니다.
일부 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 실적 하락은 주로 투자 부동산의 공정 가치 변동에 따른 것으로 볼 수 있습니다.
투자부동산의 경우 시장이 상승하면 투자부동산의 공정가치도 상승합니다. 시장가격이 하락하면 투자부동산의 공정가치도 하락하게 됩니다. 회계처리상 공정가치평가이익은 당기손익에 포함되어야 합니다. 따라서 투자부동산의 공정가치가 손실을 입거나 하락할 경우에는 필연적으로 실적이 저하될 수 있습니다.
“가장 큰 이유는 자신들이 보유하고 있는 부동산의 가치가 낮아져 공정가치 변동에 따른 손익이 발생했기 때문이다. 부동산 가격이 급등하면 공정가치는 계속 오르고, 마찬가지로 가격이 하락하면 공정가치는 하락한다. 가치도 감소하겠지만 이 부분의 이익과 손실은 회사에 '가상'이며 실제 손실로 이어지지 않습니다. 따라서 이 부분의 영향을 제외하면 홍콩 자금 지원 부동산 회사의 상반기 수익성은 다음과 같습니다. 올해는 여전히 상대적으로 좋습니다. Yihan Think Tank 연구소 소장 Yu Xiaoyu는 보유 부동산 가치 하락의 다른 측면은 임대료 및 입주율의 하락 정도가 다양하다는 것을 반영하며 부동산 관리에 대한 압박도 있다고 말했습니다. 보유 자산 관리가 점진적으로 증가합니다. 상황은 경제 상황과도 밀접하게 연관되어 있으며, 소비 등급 하락으로 인해 중급 수준의 자산을 보유하고 있는 홍콩 자금 지원 기업의 미래 이익도 압박을 받을 것입니다.
7월 8일, CBRE의 최신 "2024년 상반기 홍콩 상업용 부동산 시장 전망"에서는 인바운드 관광의 느린 회복, 지속적인 높은 금융 비용 및 지정학적 불확실성이 상반기에도 계속해서 주요 기조가 될 것이라고 지적했습니다. 2024. 이러한 배경에서 홍콩의 상업용 부동산 시장은 일반적으로 취약합니다.
“본토에서는 상하이 RI 타이쿠후이를 예로 들면 소매판매가 19.6% 감소했고, 입주의향서에 서명한 예비 임차인을 포함하더라도 입주율은 2023년 93%에서 2024년 6월 92%로 떨어졌습니다.” 샤오유가 말했다.
Tongce 연구소의 연구 책임자인 Song Hongwei는 외부 경제 환경의 영향으로 인해 소비와 사무실 소비가 하락하는 추세가 뚜렷하다고 믿고 있습니다. 이는 보유 부동산의 영업이익 증가로 이어졌고, 이익 증가 부족도 뚜렷하며, 기업 부동산 임대수익 감소도 뚜렷해 그룹 재정에 더 큰 영향을 미쳤습니다. "자산가격 하락, 입주율 감소, 임대압력 하락 등으로 인해 부동산 회사 자산의 공정가치가 하락해 회사 운영에 더 큰 압박을 가하고 있습니다."
이런 현상이 계속될까요? 중국 지수 연구소의 기업 연구 책임자인 Liu Shui에 따르면 홍콩 자금을 지원받은 일부 부동산 회사는 본토 부동산 시장의 조정으로 인해 실적이 하락했습니다. 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 손실은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 본토 사업 수익의 비중이 커질수록 본토 부동산 시장은 안정되고 반등하며 실적이 더 커질 것으로 예상됩니다. 이들 부동산 회사들도 개선될 것입니다.
Song Hongwei는 글로벌 자산 배분의 안전성 측면에서 볼 때 본토 핵심 도시는 여전히 절대 우위를 가지고 있다고 생각합니다. 예를 들어 상하이와 베이징과 같은 도시의 고급 주택 시장은 독립 시장에서 인기를 얻고 있습니다. 많은 부동산 회사들이 핵심 도시에 고급 개선 프로젝트를 적극적으로 전개하고 있습니다.
베이징 뉴스 기자 Duan Wenping
편집자 Yang Juanjuan, 교정자 Yang Li
